Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Понимание характера и источников финансов для девелопмента имеет возрастающую важность, в значительной степени, потому что маржа между доходом и расходом стали более ощутимыми, чем они были прежде, и финансисты стали намного больше заинтересованы в управлении строительством и девелоперских проектах.
В общем виде характер и источники финансов для девелоперского проекта зависит от:
- статуса девелопера;
- характера проекта (и его степени риска).
Девелоперы могут получать финансовые ресурсы для проекта из ряда источников. Основной объем средств девелоперам предоставляют финансовые институты (например, страховые компании и пенсионные фонды) и банки (клиринговые и коммерческие банки).
Пенсионные фонды и страховые компании управляют существенным количеством денег в сфере недвижимости через инвестиции в различные проекты. Они предоставляют деньги девелоперам для осуществления проектов, но важно обратить внимание, что они предпочитают длительные и низко рисковые вложения на условиях «форвардной продажи». Другие формы, которые они могут санкционировать, включают такие, ипотека и срочные кредиты. Их политика предоставления средств имеет тенденцию быть и, таким образом, позволяет осторожно контролир1овать ноше проблемы девелопмента. Обычно они рассматривают только большие проекты, которые могут конкурировать с другими формами инвестициями, которые могли бы рассматриваться в качестве альтернативных вложений.
Финансовые институты имеют тенденцию принимать проектно-снованный подход предоставления; они меньше заинтересованы других вложениях, и поэтому девелоперский проект может быть ключей в любое время в структуру вложений, в то время как в банках, но не так. Эти учреждения по их природе не расположены к риску, они разработали успешные портфельные стратегии, которые применяют в процессе управления инвестициями. Они имеют значительные ресурсы и стараются диверсифицировать свои вложения. Девелоперы должны знать, что эти учреждения нередко настаивают на участии прибыли от всех типов доходов проекта.
Другие ограничения, которые они могут накладывать на девелопеов, состоят в требовании договоренностей с будущими покупателями ли арендаторами прежде, чем будет рассмотрено предоставление денег. Они часто поощряют участие арендатора в проекте, и их финансовые соглашения могут весьма ограничивать действия девелоперов.
По сравнению со страховыми компаниями и пенсионными фондами, банки обычно больше заинтересованы в информации об активах заёмщика, чем о вероятной доходности непосредственно проекта. Банки часто более гибки, чем фонды в плане времени, качества, стоимости проекта и сравнивают эти показатели со способностью девелопера генерировать наличность или производить дополнительные эффекты. Другое преимущество финансирования банков состоит в том, что они могут скроить» финансы так, чтобы удовлетворить индивидуальные требования девелопера, а не упираться в стандартные условия кредито-огония.
С другой стороны, финансы банка часто более дороги, чем финансы страховых компаний и пенсионных фондов, но эта увеличенная стоимость объясняет, почему банки часто готовы рисковать больше чем фонды коммерческие банки могут быть даже более предприимчивыми, чем клинговые банки. Они могут провести серьезную внутреннюю экспертизу, чтобы создать сложные индивидуальные пакеты услуг, но обычно это стоит дороже, чем схожие услуги в клиринговых банках.
Один из методов, которые используют банки, чтобы возместить риски, сопровождающие финансирование девелоперского проекта, — то синдицированное кредитование.
Б сущности, банки должны рассматриваться девелоперами как источники получения средств под залог активов, нежели чем под основанный на индивидуальных особенностях проект. Они будут обеспечивать лишь часть требуемых средств, но девелоперы знают, что это не проблема, так как на рынке много финансовых провайдеров и у них разные затраты и выгоды.
Необходимо, чтобы девелоперы обговаривали условия любого финансового соглашения очень тщательно. При представлении проекта банку, или любому другому кредитору, важно, чтобы это представление было высшего качества. Кредиторы хотят видеть, в частности, что информация полно отражает проект, и что девелопер хорошо понимает характер рынка недвижимости сегодня и в будущем.
Другие источники финансов из финансового сектора могут быть найдены через компании по инвестициям в недвижимость, инвестиционные фонды, паевые фонды и пр.
Собственный капитал девелопера может быть увеличен двумя главными способами:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) увеличением акционерного капитала (например, через создание новой компании, или путем дополнительной эмиссии акций);
2) увеличением заемного капитала одним из трех способов:
— долговыми обязательствами,
— необеспеченными облигациями,
— привилегированными акциями.
Выбор способа увеличения собственного капитала зависит от некоторых финансовых условий (таких как состояние рынков долговых обязательств и (или) рынка обыкновенных акций) и стоимости каждого из способов. Девелоперские компании значительно преуспели в последние годы в увеличении собственного капитала, применяя указанные выше пути.
Подрядчики также стали более активными участниками финансирования проектов в последние годы, хотя это касается только некоторых крупных фирм. Они, как известно, предоставляли 100% необходимого финансирования и часто готовы были позволить девелоперу погашать долги в течение более длительного срока, чем сам период девелопмента. Одно из последствий, связанных с этим источником финансирования, заключается в том, что подрядчик может в гораздо большей степени участвовать в управлении проектом.
Компании по собственности (т.е. по развитию собственности или инвестициям в собственность) иногда дают деньги девелоперам прямой ссудой или предоставляя гарантии выплаты другому кредитору. Они обычно требуют участия в акционерном капитале, образованном для реализации проекта и настаивают на очень высокой степени исследования всех издержек и прогнозов.
Правительственные органы не имеют обыкновения быть источником финансирования для коммерческих проектов развития недвижимости, если нет существенных социальных выгод, вытекающих из реализации проекта, таких как развитие инфраструктуры или услуг монополистов.
Городские проекты оживления территорий могли бы привлечь правительственные финансы, особенно местных или региональных властей; но такие предприятия традиционно не привлекали коммерческие фонды. Известное исключение — через Частную Финансовую Инициативу. Любая форма заимствования из официальных источников подчинена плотному контролю за расходованием средств и ограничениям в расходах.
Существуют другие источники финансов для девелопмента, такие как благотворительная деятельность личностей и торговых компаний, но их участие обычно очень ограниченно и по этой причине не рассматривается далее.
Другие средства различных фондов для обеспечения финансами проектов девелопмента, могут быть получены девелоперами, соглашающимися на продажу и обратную аренду. В сущности, это означает, что объект приобретается через форвардную продажу и сдается в аренду девелоперу. Девелоперы будут надеяться достигнуть более высокой арендной платы, когда они сдают объект в субаренду, чем та, которую они согласились оплачивать сами. Варианты этой системы включают «арендный договор и обратную аренду», где владелец участка, скажем, местная власть, сдает в аренду землю фонду, а девелопер берет ее в субаренду. Другой вариант называется гарантией обратной аренды, где девелопер эффективно гарантирует, что он заберет аренду первой очереди от фонда, если никакой другой арендатор не найдется перед завершением проекта. Потенциальные выгоды и для девелоперов, и для фондов — весьма значительны.
Если девелоперы не могут гарантировать все необходимые финансы самостоятельно, что часто имеет место для больших проектов, они будут вступать в совместные предприятия с другими девелоперами и (или) кредиторами, и (или) организаторами проекта. Такая договоренность может включать совместное использование различных вещей, таких как прибыль, управление и риски. Индивидуальная структура совместного предприятия изменяется от проекта к проекту, в зависимости от того, как эти вопросы разделены. Нет ничего необыкновенного в том, что совместное предприятие — компания с ограниченной ответственностью, которая основывается для большого рабочего проекта, — после завершения проекта прекращает свое существование.
Самая главная проблема, которая может возникнуть у девелопера, — недостаток знания об основных источниках финансов и их политике (например, о подлежащих уплате процентах, требованиях к обеспечению и затратах) и знания процедур.
Функции и стратегии маркетинга в девелопменте
Один из наиболее важных аспектов маркетинга состоит в том что девелоперы должны быть способны демонстрировать само-продвижение. Если девелоперы хотят получить информацию о рынке (например, относительно объектов для продажи или относительно новых рыночных исследовательских данных), то об их присутствии на рынке должно быть известно. Точно так же качество их законченных проектов должно быть таким, чтобы ни у кого не было в нем сомнений среди тех, кто информирован об этом. Это, вероятно, даст свои плоды, в виде кредиторов, ставших более податливыми к просьбе о финансах, или градостроителей, ставших, возможно, более восприимчивыми к предложению развития тех или иных объектов.
Таким образом, все действия девелопера должны быть в известной степени направлены на само-продвижение.
Как было заявлено в предыдущих разделах, потребность в исследовании рынка высокого качества должна быть очевидна для девелопера. Без этого риски, вероятно, останутся непризнанными (не идентифицированными). Рыночное исследование дает возможность девелоперу рассмотреть варианты стратегий для завершения рабочего проекта. Для проведения исследования рынка девелоперу необходима следующая информация: арендные платы, доходы, сделки, капитальная стоимость строительных заказов и т.д. Кроме того, крайне важна и сопутствующая информация: демографическая ситуация, уровень занятости, состояние национальной, региональной и локальной экономики.
Данная информация может быть использована девелоперами как для стратегического анализа, так и для специального анализа.
При выполнении специального исследования изучаются три проблемы: спрос, предложение и состояние рынка.
Спрос может изучаться в двух принципиальных направлениях — это сектор рынка (отрасль) и местный рынок. Знание секторного спроса, например, для индустриального склад объекта, очевидно, необходимо девелоперу.
Предложение недвижимости может быть измерено двумя способами; то есть количеством предложения и его качеством. Количественный анализ предложения недвижимости требует экспертизы и существующих площадей, и тех, которые находятся в процессе развития (строительство, реконструкция). Качественная оценка должна включать выявление зданий, которые можно рассматривать как конкурирующие.
Оценка состояния рынка может быть сделана разными способами. Многие из их должны включать систематический анализ рыночных исследовательских данных. Некоторые полагаются на интуитивные (экспертные) оценки рынка, но они должны быть основаны на достоверных и проверяемых данных. Анализ тренда — одно из средств экстраполирования данных, которые могут быть полезны, если их умело использовать. Экспертиза прошлых вакансий недвижимости и поглощения производственной площади может позволить определить тенденции. Это в свою очередь поможет процессу прогноза спроса и предложения, которые существуют на рынке. Относительно простой инструмент, который может быть использован.
Прогноз полагается на использование существующей информации, и она должна быть собрана в различных секторах недвижимости и географических областях. Он может быть и стратегический и специальный. Обычно прогноз недвижимости имеет своей целью предсказание уровня арендной платы, доходов и востребованности производственной площади.
Первичная информация может быть получена девелопером из двух основных источников: внутреннего (для больших девелоперских компаний) и от агентства недвижимости. Если источник ищется среди агентств, то девелопер может получить некоторое количество информации бесплатно, поскольку агентства сами хотят предоставить свои наработки на суд девелоперу в надежде получения их специальных заказов позднее.
Вторичные данные о недвижимости, то есть те, которые опубликованы, также имеют ряд источников. Например, некоторые из больших агентств составляют отчеты о научно-исследовательской работе, другие организации, типа банков и строительных ассоциаций, также имеют доступные данные. Наличие нескольких источников — очевидно важно для того, чтобы получить возможность проверить правдивость вторичных данных.
Механизм проведения подрядных торгов и тендерная документация
Подрядные торги в строительстве — весьма интересное явление. Они проводятся заказчиком инвестором или заказчиком застройщиком после заключения или контракта на строительство объекта в целях поиска наиболее оптимальной реализации инвестиционного проекта. Организатор может поручить на договорной основе проведение торгов организациям исполнителям, имеющим соответствующие сертификаты или лицензии.
Круг обязанностей исполнителя определяется в договорах, заключаемых с ним организатором.
Обычно в подрядных торгах участвуют:
— организатор;
— претенденты;
— участники подрядных торгов.
Организатор торгов осуществляет следующие функции:
- организует, принимает участие и контролирует деятельность конкурсной комиссии, привлекает в комиссию независимых специалистов, организации;
- принимает решение о проведении торгов с выпуском официальных распорядительных актов (приказов, распоряжений);
- определяет вид торгов (открытые или закрытые) и необходимость проведения предварительного квалификационного отбора;
- совместно с конкурсной комиссией определяет условия торгов (стартовую цену подряда, сроки строительства и проектирования объекта, критерии оценки предложений претендентов, место и сроки проведения торгов, экологические требования и пр. в соответствии с условиями контракта, заключенного с заказчиком застройщиком);
- поручает подготовку тендерной документации исполнителю или назначает специалиста для подготовки конкурсного документа;
- в случае открытых торгов поручает исполнителю публикацию объявлений о торгах в средствах массовой информации или рассылает приглашение по почте либо другими средствами связи в адрес конкретных потенциальных участников при закрытых торгах;
- определяет сумму задатка в зависимости от стартовой цены подряда (контрактной стоимости материалов);
- ведет журнал учета, регистрации претендентов и участников торгов;
- определяет цену тендерной документации, которая предоставляется претендентам за определенную плату;
- в случае необходимости продлевает сроки представления заявок и предложений от претендентов по их письменным просьбам и своевременно информирует об этом всех остальных претендентов и членов конкурсной комиссии;
- передает для утверждения в конкурсную комиссию, разработанную тендерную документацию по предмету торга;
- осуществляет сбор, регистрацию, хранение заявок и предложений претендентов торгов;
- регистрирует отзыв заявок и предложений;
- направляет приглашения претендентам на участие в торгах и т.д.
Претенденты имеют право:
- обращаться к организатору торгов с просьбой о продлении приема заявок и предложений;
- получать от организатора торгов соответствующую информацию по условиям и порядку установленного срока окончания приема предложений (отзыв заявки должен быть зарегистрирован);
- наряду с предложениями, составленными в соответствии с условиями тендерной документации, представлять альтернативные предложения, если они эффективней условий, предусмотренных организатором торга;
- осматривать местоположение объекта торга;
- отказаться в письменном виде от участия в торге после окончательной даты представления предложений (в этом случае задаток участнику не возвращается) и т.д.
Тендерная документация разрабатывается тендерным комитетом и содержит техническую и коммерческую части.
Техническая часть тендерной документации представляет собой:
- описание и общую информацию о предмете и объекте торгов, в которой указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;
- информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта; технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительную часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение й канализацию, отопление и вентиляцию, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности.
Подрядчик имеет право использовать другое оборудование с лучшими показателями, но не приводящее к ухудшению экологических показателей проекта в целом:
- документы по организации строительства;
- описание работ (по группам и видам работ).
Коммерческая часть тендерной документации включает:
- требования к цене и порядку ее определения; условиям и срокам поставки;
- условия платежа и график платежа;
- источник финансирования контракта;
- банковские гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.
По усмотрению тендерного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или российской организации) за невыполнение обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.
Члены конкурсной комиссии в определенный условиями торгов день собираются на заседание. В установленный час конверты с поступившими предложениями вскрываются и оглашаются в присутствии претендента.
Основными критериями, учитываемыми комиссией при оценке предложений претендентов, как правило, являются:
- снижение цены заказа, ее составляющих относительно показателей, установленных в конкурсных документах;
- величина понижающего коэффициента к ценам, действующим в течение выполнения заказа;
- сокращение сроков выполнения заказа относительно установленных;
- более выгодные для инвестора условия и порядок платежей за выполнение заказа;
- технические параметры, характеризующие энергосбережение, экономное расходование материалов, организацию строительства, чистоту и порядок на строительной площадке и т.д.
Одной из проблем маленьких деревень в давние времена был высокий процент детей рождающихся с генетическими отклонениями. Причина этого крылась в том, что муж и жена из-за того, что людей в деревнях мало, часто могли приходиться друг другу родственниками.
Вопрос: Какое изобретение конца 19 века резко снизило процент детей рождающихся с генетическими отклонениями в сельской местности?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
