Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про долевую собственность и все что с ней связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Долевая собственность – это разделение имущества между собственниками на доли. Если владельцы специально не установили в соглашении размер долей, то доли считают равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Нормы, которые регулируют этот правовой режим, присутствуют в главе 16 ГК РФ. Собственники должны договариваться о том, как владеть и распоряжаться таким имуществом. На операции с ним требуется согласие всех собственников. Если соглашения не достигли, спор решают в суде и следуют тому алгоритму, который предпишет суд.
Владелец доли вправе претендовать на ее увеличение, если произвел неотделимые улучшения. При этом остальные собственники должны быть согласны на эти улучшения. В этом случае участие данного владельца в долевой собственности увеличивают с опорой на нормы ГК и выводы судов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1).
Общая долевая собственность возникает, когда два или несколько лиц получают право на имущество, которое:
• невозможно разделить без изменения его назначения,
• не подлежит разделу в силу закона.
Данный вид собственности характерен, например, для простого товарищества. К ней в 2020-2021 годах относится:
• имущество, которое внесли товарищи;
• продукция, которую организация производит;
• доход, который товарищество получает за счет реализации товаров или иным способом, который предусмотрели в уставе (ст. 1043 ГК РФ).
В простом товариществе каждый товарищ вправе вести общие дела, если в договоре не указали специально, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).
В многоквартирных домах жильцы владеют общим имуществом также на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально размеру площади помещения, которым он владеет.
Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:
1. При продаже доли продавцу необходимо письменно уведомить остальных участников о своем намерении совершить сделку. Например, это делают перед сделкой в отношении доли земельного участка из земель населенных пунктов, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после того, как направит извещение. Сделка на долевую собственность должна пройти нотариальное оформление (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона № 218-ФЗ).
2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля продавца на долевую собственность общего имущества автоматически перейдет к покупателю вместе с объектом сделки. Такие правила указали в законе (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).
Имущество может находиться в общей собственности без определения каких-либо долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).
Закон предусматривает режим совместной собственности в отношении имущества:
• супругов (ч.1 ст. 33 СК РФ);
• крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
• общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, которое приобрели или создали за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона № 66-ФЗ).
Между долевой собственностью и совместной собственностью существует разница. Она состоит в том, что:
1. Для распоряжения имуществом, которым владеют совместно, согласие всех участников предполагается. Это не зависит от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует, чтобы все участники предоставили свое согласие на сделку (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Юристу компании необходимо помнить, что при приобретении недвижимого имущества у одного из супругов от второго супруга следует получить нотариальное удостоверенное согласие. В документе должно быть сказано, что второй супруг не возражает против заключения такой сделки. Если нотариально заверенного разрешения не будет, второй супруг вправе требовать признания сделки недействительной. Он может пожать иск в течение года со дня, когда узнал или должен быть узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-4825).
Продажа долевой собственности в 2020-2021 годах
Оформить ипотеку, купить или продать недвижимость в России станет проще при долевой собственности. Если все участники согласны, то сделку не нужно будет заверять у нотариуса.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Но если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.
Изменения в законе касаются сделок на недвижимое имущество по отчуждению или ипотеке долей, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками. Изменения в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу с 31 июля. Поправки к закону подписал президент России Владимир Путин 1 мая.
Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется, объясняют в кадастровой палате. Однако если права на объект есть у сразу нескольких человек, то для сделки с общим имуществом необходимо нотариальное удостоверение.
Такое правило было установлено и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.
Благодаря нововведению, граждане в 2020-2021 годах получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом.
В ведомстве полагают, что отказ от обязательного нотариального заверения снизит финансовую нагрузку на россиян, а сам процесс оборота недвижимости сделает «более простым и доступным».
Тем не менее, удостоверить у нотариуса любую сделку можно будет, как и всегда, по желанию собственника.
Так, в кадастровой палате напоминают, что нотариальное удостоверение является хорошим подспорьем в суде, оно обеспечивает участникам сделки доказательную базу. Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате.
Новый процесс оформления сделок действительно упростит норму и семейные деньги сэкономит.
Упрощение процедуры проведения сделок с долевой собственностью сильно облегчит жизнь россиянам.
Сбор отказов и заверение у нотариуса отнимает катастрофически много времени, в результате становится необходимо планировать сделку за несколько месяцев вперёд. Новые правила позволят обойти все бюрократические препятствия, упростить сделки и активизировать рынок.
Это окажет благоприятный эффект на сам процесс оформления документов и продажу недвижимости.
Экономия на нотариусе в масштабах стоимости недвижимости, конечно, минимальная, но для бюджета конкретной семьи — очень ощутимо. Поэтому поправка будет воспринята более чем позитивно.
Несмотря на все плюсы, он видит в поправках и новые риски. Например, недобросовестные собственники жилья, которые в случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности, но собственники не проживают в ней и вообще находятся в другом городе или стране, могут попытаться подделать подписи и привлекать подставных лиц по поддельным документам.
Риск возникновения новых мошеннических схем с реализацией такой недвижимости исключать нельзя.
Закон о долевой собственности в 2020-2021 годах
Как свидетельствует ст. 244 ГК РФ, общей собственностью считается имущество, которым владеет 2 и более лиц. Часто это касается недвижимости. Существует общая долевая собственность и совместная. В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.
Часто общая долевая и совместная собственность устанавливается на основе норм закона. К примеру, имущество супругов или лиц крестьянского хозяйства считается совместным. Но владельцы имеют право договориться о разделе и закрепить это решение законным способом.
Часто к недвижимости относится такое понятие, как долевая собственность. Права и обязанности собственников одинаковые. Этот вид имущества подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут ответственность по содержанию активов.
У владельцев имущество может быть в дробях и процентах. В ст. 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственности реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных.
Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения. Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в ст. 250 ГК РФ. Но только если это не касается продажи с помощью публичных торгов. При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.
Права дольщика на долевую собственность в 2020-2021 годах указаны в законе. По ст. 209 ГК РФ каждый владелец может:
1. Владеть имуществом.
2. Эксплуатировать его.
3. Распоряжаться им – менять, сдавать в аренду, продавать.
А поскольку имущество имеет несколько хозяев, поэтому учитываются права и обязанности участников долевой собственности. Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев.
Например, земля находится во владении у 4 людей. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем. В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц.
Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию.
Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.
Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.
По ст. 248 ГК РФ владелец имеет право на пропорциональное распределение доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между лицами. Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести издержки, относящиеся к содержанию. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.
Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.
Выдел выполняется по требованию кредиторов. В ст. 252 ГК РФ указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации. Часто это происходит с помощью решения суда. Долевая собственность прекращается после получения компенсации.
В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.
Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.
Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.
Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все – если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.
Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.
Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.
Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.
Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.
Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.
У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.
По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.
Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.
Продажа паркинга в общей долевой собственности в 2020-2021 годах
Зачастую машино-места приобретались не в собственность, а в общую долевую собственность. И это приводит к некоторым неудобствам. Одно дело, когда машино-место является самостоятельным объектом права и вы его продаёте кому хотите, как любую другую недвижимость. Но другое, когда сособственники незнакомые люди.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки продаваемой доли, эта доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Возникает вопрос, найдём ли мы всех сособственников, чтобы получить от них нотариальные отказы или сможем уведомить каждого из них о предстоящей продаже?
Но здесь есть нюанс касающийся нежилых помещений, в данном случае как раз машино-места. Машино-местам в 2020-2021 годах присваивается статус "назначение: нежилое". Как правило в паркинге может быть 50, 100, 300 стоянок и больше. Условно выражаясь, одна доля равна одному машино-месту. Например, 1/50 доли это одно место из пятидесяти. Так вот о нюансе. В п.4.1. ст.42 218-ФЗ говорится: "В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения". Под "сайтом" подразумевается сайт Росреестра, на котором должен был появиться раздел, в котором и должны размещаться данные извещения. Раздел до сих пор не запущен и Росреестр "приносит свои извинения".
А если дарение? Но мы понимаем, что если одаряемый не является близким родственником или членом семьи, то у него появляется обязанность уплаты налога с дохода. В принципе, если пересчитать стоимость и пусть даже кадастровую, разделить на количество долей, то налог может оказаться "копеечным". Но хуже всего то, что такая сделка может быть признана притворной.
На самом деле всё не так плохо. Существуют "Соглашение об определении порядка пользования" и "Протокол общего собрания", на основании которых осуществляется пользование имуществом. Хотя был "застройщик", который в г. Подольске и г. Домодедово Московской Области продавал доли участка, на котором возводился многоквартирный дом. И ведь люди и в эту чушь вляпывались. Но вернёмся к нашей теме.
Если есть "Соглашение об определении порядка пользования" или "Протокол общего собрания", каждый собственник вправе осуществить выдел в натуре своей доли при определении границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на него. Для выдела доли в натуре в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие других участников долевой собственности не требуется. А после того, как право собственности оформлено конкретно на машино-место, перед продажей никого из собственников долей в паркинге уведомлять или брать от них отказы от преимущественного права покупки не требуется. Более того соглашением может быть предусмотрено отчуждение (даже продажа) доли минуя положения ст. 250 ГК РФ, т.е. можно не регистрировать право собственности, никого не уведомлять и не брать отказы.
И немного о весёлом. Договоры купли-продажи таких машино-мест, а точнее долей, ждут пока их отправят на регистрацию длительное время. В моём примере подписи собирались два с лишним года, поскольку покупателей было пятьдесят человек. Договор должен быть подписан в 52 экземплярах – каждому покупателю по одному, один в Росреестр, один продавцу. В каждом экземпляре, каждый покупатель ставил две подписи и полностью ФИО. Плюс соглашения о порядке пользования, плюс акты приёма-передачи.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
