Долевая собственность – это разделение имущества между собственниками на доли. Если владельцы специально не установили в соглашении размер долей, то доли считают равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Нормы, которые регулируют этот правовой режим, присутствуют в главе 16 ГК РФ. Собственники должны договариваться о том, как владеть и распоряжаться таким имуществом. На операции с ним требуется согласие всех собственников. Если соглашения не достигли, спор решают в суде и следуют тому алгоритму, который предпишет суд.
Владелец доли вправе претендовать на ее увеличение, если произвел неотделимые улучшения. При этом остальные собственники должны быть согласны на эти улучшения. В этом случае участие данного владельца в долевой собственности увеличивают с опорой на нормы ГК и выводы судов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1).
Общая долевая собственность возникает, когда два или несколько лиц получают право на имущество, которое:
• невозможно разделить без изменения его назначения,
• не подлежит разделу в силу закона.
Данный вид собственности характерен, например, для простого товарищества. К ней в 2020-2021 годах относится:
• имущество, которое внесли товарищи;
• продукция, которую организация производит;
• доход, который товарищество получает за счет реализации товаров или иным способом, который предусмотрели в уставе (ст. 1043 ГК РФ).
В простом товариществе каждый товарищ вправе вести общие дела, если в договоре не указали специально, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).
В многоквартирных домах жильцы владеют общим имуществом также на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально размеру площади помещения, которым он владеет.
Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:
1. При продаже доли продавцу необходимо письменно уведомить остальных участников о своем намерении совершить сделку. Например, это делают перед сделкой в отношении доли земельного участка из земель населенных пунктов, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после того, как направит извещение. Сделка на долевую собственность должна пройти нотариальное оформление (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона № 218-ФЗ).
2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля продавца на долевую собственность общего имущества автоматически перейдет к покупателю вместе с объектом сделки. Такие правила указали в законе (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).
Имущество может находиться в общей собственности без определения каких-либо долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).
Закон предусматривает режим совместной собственности в отношении имущества:
• супругов (ч.1 ст. 33 СК РФ);
• крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
• общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, которое приобрели или создали за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона № 66-ФЗ).
Между долевой собственностью и совместной собственностью существует разница. Она состоит в том, что:
1. Для распоряжения имуществом, которым владеют совместно, согласие всех участников предполагается. Это не зависит от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует, чтобы все участники предоставили свое согласие на сделку (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).
Юристу компании необходимо помнить, что при приобретении недвижимого имущества у одного из супругов от второго супруга следует получить нотариальное удостоверенное согласие. В документе должно быть сказано, что второй супруг не возражает против заключения такой сделки. Если нотариально заверенного разрешения не будет, второй супруг вправе требовать признания сделки недействительной. Он может пожать иск в течение года со дня, когда узнал или должен быть узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-4825).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
