Пока земельная реформа на территории РФ не завершена, в стране еще имеется значительный запас неразграниченных и нераспределенных государственных и муниципальных земель. Действующим законодательством России предусмотрено, что граждане могут оформить такие земли в аренду или собственность для полезного использования с той или иной целью: под застройку, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, организации фермерского хозяйства, и др. Не все располагают достаточными средствами для выкупа государственных земель в собственность, поэтому аренда в таких случаях представляется наилучшей альтернативой.
Аренда предусматривает предоставление земельных участков во временное пользование за плату арендодателем (в данном случае в его качестве выступает государственный или муниципальный орган, в ведении которого находится земельный участок) арендатору на основе договора, не предусматривающего отчуждения имущества и перехода права собственности. В качестве арендодателя может выступать только собственник земли либо уполномоченное им лицо.
Арендатором земельного участка может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ или имеющее разрешение на осуществление деятельности в пределах страны, гражданин России, иностранный гражданин либо лицо без гражданства.
Объектами аренды могут быть все незанятые земельные участки соответствующего назначения, за исключением участков, изъятых из оборота (территории заповедников, национальных парков, заказников и т.д.), поставленные на кадастровый учет.
В зависимости от сроков действия договора аренды различают:
• краткосрочную (на срок до 5 лет);
• долгосрочную (сроком 5-49 лет).
Договор краткосрочной аренды может оформляться в случаях строительства и/или реконструкции объектов недвижимости, возведения временных сооружений, благоустройства территории, размещения парковок, стоянок и т.д.
Договор долгосрочной аренды необходим, когда речь идет о длительной эксплуатации объекта недвижимости, ведении фермерского или личного подсобного хозяйства, эксплуатации промышленных зон, а также в случаях, когда в дальнейшем планируется оформление данного земельного участка в собственность.
Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации. Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра. Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.
Порядок оформления договора аренды государственных земель
Процесс оформления договора достаточно сложен, поскольку предусматривает необходимость соблюдения норм целого ряда отраслей законодательства: гражданского, земельного, градостроительного, жилищного, кадастрового, налогового права и др.
Основные этапы оформления:
• подготовка и утверждение распорядительного документа;
• осуществление работ по межеванию земельного участка для его последующей постановки на кадастровый учет – для участков, которые до этого там не находились;
• оформление пакета необходимых для заключения договора аренды документов;
• составление, согласование и подписание сторонами договора аренды;
• регистрация договора аренды земли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если срок договора более 1 года).
В зависимости от вида и назначения земель, территории, наличия или отсутствия строений на земельном участке и ряда других факторов может потребоваться разное количество документов и объем действий.
Решение по вопросам предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, принимают соответствующие государственные или муниципальные территориальные органы, в которые лица, собирающиеся арендовать землю, и подают заявления.
До подачи заявления нужно согласовать с местной администрацией местоположение и площадь земельного участка, цели его использования, срок аренды и т.д. Аренда земельных участков в соответствии с нормами земельного законодательства РФ осуществляется на основе конкурсных (аукционных) торгов. Наиболее часто аукционы проводятся в крупных городах и пригородах, где земля пользуется достаточно большим спросом. В небольших населенных пунктах возможностей взять землю в аренду без аукциона больше, однако возможно ожидание в очереди в течение нормативного срока (как правило, 1 месяц с момента подачи заявления) для выявления других лиц, претендующих на аренду этого же участка.
Без аукциона можно оформить аренду участка земли, на котором расположены здания, строения либо сооружения, принадлежащие арендатору.
Расходы по межеванию участка, оформлению кадастрового паспорта и других документов, как правило, несет арендатор, если по договоренности сторон не предусмотрено иное.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• заявление арендатора;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• план земельного участка (при необходимости – с указанием смежных границ);
• заверенная ксерокопия паспорта (для физического лица);
• выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов (для юридического лица);
• решение местного органа управления о формировании участка и все требуемые согласования;
• при наличии на участке зданий, строений и сооружений – документы, подтверждающие право собственности на них, а также технические планы;
• справка о наличии/отсутствии коммуникаций;
• справка об отсутствии обременений в отношении участка (залог, арест и др.);
• при оформлении наследства – заверенная копия свидетельства о смерти, а также справка об открытии наследственного дела;
• акт оценки стоимости земельного участка и расчет арендных платежей;
• квитанция об уплате государственной пошлины.
Для государственной регистрации договора аренды земли дополнительно потребуется согласованный и подписанный договор аренды. После регистрации договор приобретает юридическую силу.
Размер арендной платы определяется договором исходя из кадастровой или рыночной стоимости участка.
Срок действия договора указывается в его тексте. Для договора с неопределенным сроком он не может превышать 49 лет.
Досрочное расторжение возможно:
• при нарушении одной из сторон условий договора и норм действующего земельного законодательства;
• по инициативе одной из сторон – с предупреждением за 1 месяц другой стороны;
• при изменении характеристик земельного участка и его непригодности для дальнейшего использования по назначению (обвалы, оползни, затопление и др.).
Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов.
Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).
Если возникла необходимость внесения изменений в договор по причине: замены арендатора, изменения юридического адреса арендатора, изменения порядка внесения арендной платы, изменения границ и состояния земельного участка и т.п., то арендатор подает заявление в соответствующий государственный или муниципальный орган исполнительной власти. На основании данного заявления в срок до 20 дней с момента его подачи оформляется дополнительное соглашение к договору.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
