Главная » Недвижимость »
Право собственности и другие вещные права на жилое помещение
Право собственности и другие вещные права на жилое помещение
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В соответствии с Федеральным законом 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доказательством права собственности на жилое помещение является государственная регистрация. В качестве собственников жилых помещений могут выступать как физические, так и юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет трава владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Право собственности охраняется законом.
Переход права собственности может быть в следующих формах: купля-продажа, дарение, мена, рента, наследство. Подтверждается право собственности правоустанавливающими документами. В соответствии с Конституцией РФ признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Собственник может совершать любые сделки с принадлежащей ему собственностью.
Часть 2 статьи 30 ЖК РФ предусматривает совершение таких сделок:
- Наем жилого помещения гл. 35 ГК РФ;
- Безвозмездное пользование гл. 36 ГК РФ;
- Аренда гл. 34 ГК РФ.
В соответствии с ч.3 статьи 30 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Время содержания собственности в жилом помещении включает в себя содержание общего имущества в многоквартирном доме, уплата налогов и т.д.
За нарушение правил пользования жилыми помещениями гг. 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность. Статья 7.22 КоАП предусматривает ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а также предусмотрена гражданско-правовая ответственность.
Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилых помещений
Право собственности на жилое помещение может принадлежать как одному члену семьи, так и нескольким. В случае, если жилье приобретается в период брака, то оно является общей совместной собственностью супругов. В данном случае не имеет значения, на кого из супругов зарегистрировано жилье (ст. 34 Семейного кодекса).
Статья 31 ЖК РФ корреспондирует со ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой члены семьи собственника, проживающие принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Однако ГК РФ не говорит о том, что условия пользования жилыми помещениями членами семьи могут отличаться от условий пользования собственником, что определяете в соглашении. В качестве такого соглашения может выступать брачный договор (ст. 40—44 Семейного кодекса РФ).
В статье 31 ЖК РФ определен перечень лиц, которые относятся к членам семьи: дети, родители, супруг. Кроме того, к членам семьи относятся усыновители и усыновленные. К другим родственникам относятся братья, сестры, дедушки, бабушки, а также другие лица. К нетрудоспособным иждивенцам относятся лица, имеющие инвалидность, лица, достигшие пенсионного возраста, для которых материальная помощь собственника жилого помещение является основным или единственным источником средств к существованию.
Статья 31 ЖК РФ содержит новое положение, ранее не предусмотренное гражданским и жилищным правом. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственник жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащее указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
В настоящее время вопрос об изъятии земельных участков регулируется ГК РФ и Земельным кодексом РФ. Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях.
Связанных с:
- выполнением международных обязательств Российской Федерации;
- размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Для защиты прав собственников (владельцев) земельных участков законодательством предусмотрен специальный механизм. В соответствии с ч. 3 ст. 83 Земельного кодекса РФ земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа для государственных и муниципальных нужд.
Собственник извещается об этом не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.
В соответствии со ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется после:
- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
- возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Таким образом, одной из гарантий защиты прав собственника земельного участка является возмещение стоимости жилых зданий, находящихся на земельном участке. Порядок реализации данной гарантии определен положениями комментируемой статьи, а также ст. 239, 279-282, 284-286 ГК РФ.
Выкуп жилого помещения включает в себя следующие выплаты:
- рыночная стоимость жилого помещения, которая может быть определена по соглашению сторон;
- убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (ст. 15 ГК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену
Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Под завещательным отказом понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен бить установлен в завещании (п. 1 ст. 1137 ГК РФ).
Права отказополучателя представляют собой обременение имущества. Такое право может быть зарегистрировано по желанию отказополучателя в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Однако отказополучателю в завещании может быть другой отказополучатель на случай, если:
- назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем;
- либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа;
- либо лишится права на получение завещательного отказа как недостойный наследник в соответствии со ст. 1117 ГК РФ.
Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивенец
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Его особенности регулируются гл. 33 "К РФ. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При несоблюдении этих условий сделка считается ничтожной в соответствии со ст. 165,166 ГК РФ.
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается и срок жизни рентополучателя. Обязательство пожизненного содержания с иждивением, а, следовательно, и право проживания в жилом помещении, переданном в обеспечение пожизненного содержания, прекращается смертью получателя ренты, а также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств с возвратом жилого помещения рентополучателю.
У получателя ренты есть выбор:
- он вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания,
- выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
Выселение гражданина, право собственности которого на жилое помещение прекращено
Как правило, основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. При этом если гражданин, у которого права пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрении дела, однако неявка прокурора не является препятствием к разбирательству дела (ч.3 ст. 45 ГПК РФ).
Согласно ст. 75 ФЗ № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Он извещает гражданина о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.
Выселение состоит в освобождении в присутствии понятых помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) Пользоваться освобожденным помещением.
Также по решению суда может быть выселен гражданин, срок проживания которого не истек, но своими действиями нарушающего права и законные интересы соседей или использующий жилое помещение не по назначению и т. п. С иском в суд обращается собственник или иной субъект, если собственник по каким-либо причинам не в состоянии этого сделать.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
