Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В данной статье объясняется, почему жилье является единственным в своем роде товаром, и рассматриваются пять характерных особенностей, отличающих его от других товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое непрактично. В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий. В-четвертых, жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем. В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда, существуют также "психологические" издержки, связанные с тем, что приходится расставаться с привычным окружением — школой, магазинами и друзьями.
Далее в статье объясняется, каким образом эти пять особенностей влияют на рынок жилья. В первом разделе отмечается, что, поскольку жилье неоднородно и недвижимо, его рынок распадается на ряд отдельных, но взаимосвязанных субрынков. Во втором и третьем разделах анализируются некоторые последствия долговечности жилья. В частности, во втором разделе рассматриваются решения домовладельцев о содержании и ремонте жилья и рыночные силы, приводящие к тому, что семьи покидают старое жилье в городских центрах. В третьем разделе описывается модель "фильтрации" при передаче жилья, объясняющая, каким образом квартиры переходят от одной семьи к другой. Четвертый раздел посвящен вопросам аренды или приобретения жилья в собственность, влияния на эти решения политики государства. В пятом разделе показано, как влияют на потребление жилья расходы на переезд. И наконец, в шестом разделе анализируется спрос на жилье с точки зрения дохода и эластичности по ценам.
Неоднородность и иммобильность жилья
Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик или услуг. Различают два типа характеристик жилья: характеристики собственно жилища и характеристики места, в котором оно расположено.
Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по размерам (жилой площади в м.) и планировке (расположению комнат внутри жилища). Они также различаются по качеству и производительности кухонного оборудования и систем коммунального обслуживания (отопления, кондиционирования, водопровода и канализации, электроснабжения). Разными могут быть внутренняя отделка (полы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жилища (срок службы фундамента и крыши). Иными словами, для каждого жилища характерны определенные размер, планировка, набор коммунальных услуг, внутренняя отделка и конструктивные особенности.
Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и набор характеристик местности. Это, прежде всего доступность: в зависимости от местоположения жилья доступ к рабочим местам, магазинам и местам развлечений может быть очень разным. Другой характеристикой является обеспеченность общественными услугами (такими, как школы, пожарная охрана и полиция). Следующая характеристика — качество окружающей среды; так, в разных местах разное качество воздуха и разные уровни шума (от легковых машин, грузовиков, самолетов и заводов). Последней характеристикой места является внешний вид (особенно внешние характеристики окружающих домов и участков). Короче говоря, жилье неотделимо от местности, в которой оно находится, и поэтому набор его характеристик всегда включает некоторые атрибуты местности, такие, как доступ к различным видам обслуживания, уровень местных налогов, качество окружающей среды и характеристики соседства.
Цена жилья: гедонистический подход
Чем определяется равновесная цена жилища? Гедонистический подход основан на представлении, что жилище состоит из набора отдельных элементов, каждый из которых имеет свою скрытую цену. Рыночная цена жилища является суммой цен отдельных элементов.
Для объяснения гедонистического подхода рассмотрим в качестве примера рынок жилья, на котором жилища различаются только по пяти показателям: доступ к рабочим местам в городском центре, количество спален, степень износа крыши, загрязнение воздуха и качество обучения в местных школах.
Гедонистическое изучение рынка может дать следующую информацию:
1. Базисная цена. У среднего дома 3 спальни, он расположен в 5 милях от городского центра, крыше — 6 лет. Цена такого дома 70 ООО долл.
2. Цена доступности. При удалении от городского центра цена уменьшается на 1000 долл. за 1 милю; лучше расположенные жилища стоят дороже.
3. Цена спальни. Каждая дополнительная спальня увеличивает цену дома на 10 ООО долл.; чем больше жилище, тем выше его цена.
4. Цена крыши. Цена жилья уменьшается на 100 долл. за каждый дополнительный год службы крыши; чем старее крыша, тем раньше ее придется менять, и, естественно, цена на такие жилища ниже.
5. Цена чистого воздуха. Цена жилья уменьшается на 500 долл. при увеличении загрязнения воздуха на условную единицу; жилища, расположенные в районах с относительно чистым воздухом, стоят дороже.
6. Цена школы. Цена жилья возрастает на 600 долл. при повышении качества обучения в местных школах на единицу (рассчитывается как средний результат тестирования); жилища в районах, где школы лучше, стоят дороже.
Чтобы приблизительно подсчитать цену определенного жилища, нужна информация о местоположении, количестве спален, сроке службы крыши, качестве воздуха и качестве обучения в местной школе. Например, представим себе дом с 4 спальнями, расположенный в 3 милях от городского центра, с крышей, прослужившей 2 года. Уровень загрязнения воздуха на 3 единицы ниже среднего, а показатель тестирования в местной школе на 2 пункта выше среднего по стране. Такой дом продается за 85 ООО долл.: базисная цена составляет 70 ООО долл., плюс 10 ООО долл. за дополнительную спальню, 2000 долл. — за сокращение расстояния до городского центра, 400 долл. — за дополнительные 4 года службы крыши, 1500 долл. — за относительно низкий уровень загрязнения и 1200 долл. — за относительно высокий средний показатель тестирования в местной школе.
Кейн и Куигли воспользовались для оценки различных характеристик жилья данными о рынке жилья в СентЛуисе (США) в 60х гг. К примеру, если качество интерьера (оценка качества полов, окон, стен, потолков и лестниц) увеличивается на единицу, то месячная квартплата возрастает на 1,31 долл. (это приблизительно 2,1% среднемесячной квартплаты, размер которой 61,54 долл.), а рыночная стоимость — на 818 долл. (примерно 5,6 % средней рыночной цены жилища, которая составляет 14 596 долл.). Жилье с центральным отоплением будет приносить ежемесячно дохода на 4,44 долл. больше, и наоборот, более старые жилища будут сдаваться внаем и продаваться дешевле. На цену жилья влияют также его размеры: второй туалет добавляет 9,07 долл. к ежемесячной арендной плате и 769 долл. — к цене продажи. Внешний вид окружающих жилищ оценивался по шкале от 1 (плохой) до 5 (отличный). При увеличении качества соседних жилищ квартплата возрастала на 1,86 долл., а рыночная стоимость — на 777 долл. Повышение на единицу качества жилищ во всем квартале увеличивало арендную плату на 3,71 долл., а рыночную стоимость — на 419 долл. Последняя переменная — расстояние до делового центра; так, увеличение его на 1 милю уменьшало ренту на 0,30 долл., а стоимость жилища — на 354 долл.
Выбор жилища
Как семья делает выбор из множества жилищ, каждое из которых имеет различный набор характеристик? Она должна найти жилище, которое сочетало бы в себе наилучшую комбинацию характеристик с наилучшей ценой. Большинство покупателей не имеют доступа к гедонистическим исследованиям рынка жилья. Когда они хотят купить жилище, они сами собирают информацию о скрытых ценах местоположения, жилой площади и дизайна. В конечном счете, семья выбирает такой набор характеристик жилища, который наиболее соответствует ее требованиям с учетом бюджетных ограничений. То есть семья выбирает жилище, обеспечивающее наилучшую комбинацию характеристик, которую она в состоянии оплатить.
Отдельные, но взаимосвязанные рынки
Неоднородность жилищного фонда означает, что городской жилищный рынок состоит из ряда подрынков (субрынков). Он подразделяется в соответствии с различиями в площади, местоположении и качестве жилья. Например, некоторые семьи ищут маленькие жилища, в то время как другие предпочитают большие. Поэтому существует один рынок для маленьких жилищ и другой — для больших. Аналогично некоторые семьи ищут дома, удобно расположенные по отношению к центру города, другие — там, где лучше школы. Наконец, некоторые семьи ищут новые дома с полным набором современных удобств, в то время как другие предпочитают старые дома с их особым очарованием.
Несмотря на то, что жилищный рынок распадается на подрынки, последние связаны между собой хотя бы потому, что потребители проявляют определенную гибкость при выборе жилья. По мере того как относительная цена домов с тремя спальнями увеличивается, некоторые семьи переключаются с их рынка на рынок домов с двумя спальнями. Подобным же образом, когда относительная цена старых домов возрастает по сравнению с ценой новых, некоторые семьи переключаются на рынок новых домов. Иначе говоря, жилища из различных субрынков являются несовершенной заменой друг друга, поэтому при изменении их относительных цен семьи переходят с одного субрынка на другой. Значение таких субрынков рассматривается далее в этой статье.
Влияние соседства
Качество жилищных услуг, обеспечиваемых определенным жилищем, зависит не только от его собственных характеристик, но и от характеристик его окружения. Когда домовладелец улучшает внешний вид своего дома, перекрашивая его или меняя разбитое стекло, то весь квартал становится более привлекательным и рыночная стоимость соседних домов повышается. Это так называемый эффект соседства: положительные изменения во внешнем виде одного дома оказываются полезными для окружающих домов (увеличивают их рыночную стоимость). Хотя сам факт такого влияния сомнений не вызывает, остаются некоторые вопросы относительно его важности и географического масштаба.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Жилье более долговечно, чем большинство других товаров. Если за ним обеспечен надлежащий уход, жилье может служить 100 и более лет. Хотя с течением времени жилища разрушаются, это происходит относительно медленно. Долговечность жилья имеет три последствия для жилищного рынка. Во-первых, владелец жилища может контролировать темпы физического износа, тратя деньги на его ремонт и техническое обслуживание. Во-вторых, ежегодно на рынок поступает большое количество ненового жилья. По опыту известно, что в США новое строительство составляет в год лишь от 2 до 3 % общего жилищного фонда. Понятно, что в течение десятилетия новые жилища могут составить от 20 до 30 % жилищного фонда. То есть в жилищах, которым больше 10 лет, живут постоянно от 70 до 80 % семей. И, в-третьих, предложение жилья относительно неэластично: на рынке доминирует неновое жилье, и поэтому изменения цен вызывают лишь относительно небольшие изменения предлагаемого количества.
Износ и техническое обслуживание
Владелец жилища может контролировать темпы его физического износа, тратя время и деньги на ремонт и техническое обслуживание. У него имеются для этого стимулы, потому что обслуживание и ремонт повышают количество жилищных услуг, обеспечиваемых данным жилищем. Покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение технического обслуживания повышает квартплату и рыночную стоимость, в связи с этим хозяин дома задает себе вопрос: "Сколько я должен потратить на его техническое обслуживание?".
Решение об изъятии жилья
Что происходит, если прибыль от арендного жилищного фонда становится отрицательной? Предположим, что из-за изменения издержек или спроса кривая суммарных издержек расположена над кривой совокупного дохода при всех значениях 0.
Ясно, что арендный жилищный фонд является убыточным и его владелец поставлен перед выбором одной из трех альтернатив: конверсия, консервация или полный отказ от жилища:
1. Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое помещение — офис, магазин или автостоянку. Конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит достаточную прибыль, чтобы покрыть расходы на переоборудование. Если для этого необходимо разрушить существующее жилище и построить новое здание, то стоимость конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия малоцелесообразной.
2. Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного обращения. Такой вариант выгоден при наличии двух условий. Во-первых, если владелец рассчитывает на рост квартплаты в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль положительна. Во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в результате хранения им денег в недвижимости, а не на банковском счете) и издержки, связанные с ожиданием роста квартплаты, относительно невысоки. Такой тип поведения более вероятен в период серьезной депрессии.
3. Полный отказ от жилища. Наконец, владелец может вообще отказаться от жилища. Такой отказ выгоден, если альтернативные варианты использования жилища (под розничную торговлю, в коммерческих или производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на перестройку помещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конверсии высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то сохранение права на владение землей теряет смысл.
Изъятие жилья из обращения может быть результатом трех типов изменений, уменьшающих прибыльность арендного фонда. На стороне спроса это может быть снижение среднего дохода или уменьшение численности населения. Оно вызывает в определенных районах снижение спроса на жилье. По мере того, как рыночная квартплата падает, кривая совокупного дохода идет вниз, уменьшая прибыль. На стороне предложения таким фактором, понижающим размеры квартплаты и прибыли, может быть рост предложения арендного жилищного фонда. Наконец, по мере старения жилища увеличение расходов на его содержание приводит (при данной кривой совокупного дохода) к снижению прибыли. Это также увеличивает вероятность конверсии или отказа от жилища.
Отказ от жилища и государственная политика
Как влияет на отказ от жилья налоговая политика? Уайт показал, что налог на собственность увеличивает частоту подобных отказов. Поскольку со старыми жилищами низкого качества связана, как правило, относительно высокая задолженность по налоговым платежам, у их владельцев мало стимулов сохранять право собственности. Отказавшись от жилья, они могут избежать уплаты налогов.
Уайт рассматривает воздействие различных факторов на отказ от жилищной собственности в Нью-Йорке и приходит к заключению, что налог на недвижимость, безусловно, является самым важным фактором. Она полагает, что эластичность отказа от недвижимости по отношению к налогу на нее равняется 1,65, т.е. повышение налога на недвижимость на 10% увеличивает частоту отказа от нее на 16,5%. Например, если бы средняя оценочная стоимость жилищной собственности была снижена на 1000 долл. (на 6%), то соответствующее уменьшение налога на недвижимость привело бы к сокращению отказов от нее с 17 до 14,8% в год. При такой большой эластичности уменьшение налога дало бы городу дополнительные средства: несмотря на сокращение налоговой ставки.
Прямые потери дохода были бы компенсированы большим списком облагаемых объектов и уменьшением количества объектов недвижимости, которые город должен либо взять под свой контроль, либо снести.
Представляя собой крайнее проявление отрицательных внешних эффектов соседства, отказ от жилищной собственности обостряет проблемы центральных городских районов. Заброшенные здания притягивают вандалов и самодеятельных "художников" и в результате очень быстро приобретают уродливый вид. Часто они служат временными пристанищами для бродяг и раздаточными пунктами для торговцев наркотиками, способствуя тем самым росту преступности. Поэтому отказ от жилищной собственности приводит к уменьшению относительной привлекательности района, что, в свою очередь, вызывает падение размера квартплаты, которую могут запросить за свои жилища другие владельцы недвижимости. Итак, отказ от жилищной собственности вызывает цепную реакцию, превращая некогда привлекательные районы в кварталы, непригодные для жилья.
Долговечность и эластичность предложения
Долговечность жилья также оказывает большое влияние на кривую рыночного предложения. Рассмотрим, к каким последствиям приводит увеличение предложения жилья. В рамках короткого периода времени предложение жилья фиксировано, поэтому рост спроса повышает равновесную цену. Если взять более продолжительный период, то владельцы недвижимости реагируют на повышение рыночной цены увеличением количества предлагаемого жилья. Вопрос заключается в следующем: насколько увеличится предложение и как скоро оно начнет расти?
Реакция предложения на увеличение цены бывает трех типов:
1. Строительство новых жилищ. По мере роста цен новое жилье становится более прибыльным, поэтому строится больше новых жилищ. Как правило, они строятся на пустующих землях в пригородах.
2. Замедление износа используемых жилищ. По мере роста цены жилья становится выгоднее поддерживать жилища в хорошем состоянии. Владельцы жилья тратят больше денег на его ремонт и техническое обслуживание, и в результате темпы износа жилищ замедляются, а количество домов и квартир, изъятых из обращения, уменьшается.
3. Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновляют свои жилища, повышая количество и качество обеспечиваемых ими жилищных услуг.
Поскольку основную массу на рынке всегда составляют старые жилища, рост предложения может быть большим только при относительно большей реакции второго и третьего типов (т.е. со стороны старого жилищного фонда).
Насколько эластично предложение ненового жилья? Поскольку износ жилищ происходит медленно, уменьшение его темпов оказывает на жилищный рынок лишь незначительное влияние. Реконструкция жилья обходится весьма дорого, и поэтому оправдать ее может лишь очень большой скачок цен. По этим двум причинам предложение жилья в течение довольно продолжительных периодов времени является практически неэластичным. Можно сказать, что со стороны предложения жилищный рынок довольно инертен: проходит много времени, пока начинает ощущаться реакция поставщиков на увеличение спроса на жилье. Все это время цена жилья остается достаточно высокой.
Аналогичная логика применима к сокращению спроса на жилье и вызванному им уменьшению его цены. При низких ценах уже не так выгодно поддерживать жилье в приличном состоянии. Поэтому износ жилищ ускоряется и большее количество их изымается из оборота. Однако даже при самом быстром темпе износа процесс этот идет достаточно медленно. Поэтому в течение довольно долгого времени уменьшение предложения остается незначительным. Можно, конечно, приспособить жилища под нежилые помещения. Но подобная конверсия обходится довольно дорого. Таким образом, снижение цены ведет лишь к относительно малым изменениям в значительной части рынка; предложение остается относительно неэластичным. Относительно низкой все это время будет оставаться и цена жилья.
Какова ценовая эластичность предложения жилья? К сожалению, экономистам не удается ответить на этот вопрос. Прежде всего, потому, что очень трудно измерить количество жилищных услуг. Существующие исследования предложения жилья страдают от нерешенности целого ряда статистических проблем, поэтому к их результатам надо подходить весьма осторожно. Оузэнн и Страйк полагают, что эластичность предложения старого жилья в США колеблется от 0,2 до 0,3. Иными словами, повышение рыночной цены жилья на 10% увеличивает предложение старого жилья лишь на 2—3%. В течение 10 лет новое строительство обеспечивает примерно 30% жилищного фонда. А значит, эти оценки в применении к 10 летнему периоду относятся к 70% жилищного фонда. Де Лиу и Экейнем считают, что эластичность предложения арендного жилищного фонда в длительной перспективе составляет от 0,3 до 0,7. В любом случае проведенные исследования свидетельствуют о том, что в течение относительно длительных периодов времени предложение жилья весьма неэластично.
Модель рыночной "фильтрации"
Модель "фильтрации" отражает некоторые существенные характеристики рынка старого жилья. Она описывает взаимодействие между различными его подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому.
Процесс "фильтрации" имеет две основные особенности:
1. Сокращение жилищных услуг. Количество жилищных услуг, обеспечиваемых любым жилищем, с течением времени уменьшается. Это сокращение обусловлено физическим износом, технологическим старением и изменением моды на жилье.
2. Сокращение дохода жильцов. Одно и то же жилище последовательно занимают разные семьи, причем доход каждой следующей семьи ниже, чем у предыдущей. По мере сокращения, жилище переходит к семьям, чьи требования к количеству и качеству жилищных услуг прогрессивно уменьшаются. Как правило, это семьи с более низким доходом.
Модель "фильтрации" может быть использована для ответа на два вопроса. Во-первых, почему бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для них государственная политика субсидирования жилищного строительства, которая, по существу, стимулирует лишь строительство нового жилья для богатых?
Почему бедные семьи живут в старых домах?
Большинство бедных семей живет в старых домах. Чтобы понять, почему бедные семьи занимают оставляемое жилье, рассмотрим в качестве примера город со следующими характеристиками.
Три группы семей по уровню дохода. Имеются три группы, различающиеся по уровню дохода: богатые семьи, семьи со средним достатком и бедные семьи:
1. Растущий доход. Реальный доход с течением времени увеличивается, повышая потребность в жилищных услугах для всех трех групп.
2. Улучшение качества жилища требует значительных затрат. Улучшение качества и увеличение площади жилища обходятся относительно дорого.
3. Износ. Дома строятся каждое десятилетие, и износ за этот период составляет 5 единиц жилищных услуг.
Почему богатые семьи живут в новых домах? Дело в том, что альтернативой могло бы быть обновление домов постройки 1980 г. Такие дома в 1990 г. могли бы обеспечить всего 155 единиц жилищных услуг. Поэтому повышение их качества до нужных 180 единиц потребовало бы существенного переоборудования. Пришлось бы достраивать дополнительные комнаты, обновлять крышу и сантехнику, менять отделку. Поскольку подобные перестройки обходятся дорого, строительство нового жилья для богатых оказывается, как правило, более целесообразным.
Если для богатых семей строится новое жилье, то высвобождающиеся старые дома пополняют предложение жилья для семей со средним доходом. Когда богатые семьи освобождают жилища, построенные в 1980 г., рыночная стоимость их уменьшается. Она меньше, чем стоимость строительства нового жилища такого же качества (обеспечивающего 155 единиц жилищных услуг). Поэтому семьям среднего достатка выгодно занять оставляемые дома. По мере того как они покидают жилища, построенные в 1970 г., стоимость последних также падает. В результате старое жилье, обеспечивающее 130 единиц жилищных услуг, становится выгодным для бедных семей. Поскольку предложение старого жилья (со старомодным внешним видом и старыми трубами) растет, оно стоит дешевле, чем новое.
Субсидирование строительства
Рассмотрим далее вопрос о том, кому выгодно субсидирование строительства нового жилья. Предположим, что правительство субсидирует строительство нового жилья для семей со средним уровнем дохода (а не для семей с низким доходом). Как эта программа затронет интересы семей с низким уровнем дохода?
Чтобы ответить на этот вопрос, представим себе город со следующими характеристиками:
1. Фиксированное количество семей. В городе проживают 120 семей.
2. Жилищные субрынки. Их два: рынок жилья среднего качества и рынок жилья низкого качества.
3. Уровень качества. Владельцы недвижимости реагируют на изменения в соотношении цен, переводя свои жилища с одного рынка на другой. Жилища могут либо быть улучшены так, чтобы пополнить рынок жилья среднего качества, либо попасть на подрынок жилья низкого качества.
4. Несовершенная замена. Эти два типа жилья являются несовершенными заменителями друг друга: в ответ на изменения рыночных цен перемещаются с одного рынка на другой и сами потребители.
По мере того как она уменьшается, происходит следующее:
1. Эффект спроса. Уменьшение относительной цены жилья среднего качества увеличивает спрос на такое жилье: некоторые семьи переезжают из жилищ низкого качества в жилища среднего качества. Это вызывает движение вниз по линии спроса
2. Эффект предложения. По мере того как цена жилищ среднего качества уменьшается, количество предлагаемых жилищ подобного качества также уменьшается, потому что некоторые владельцы переводят свое жилье в низшую, более прибыльную категорию, т.е. рынок движется вдоль линии предложения 2 вниз, уменьшая количество предлагаемого жилья среднего качества.
Субсидирование строительства поднимает вверх линию предложения жилищ среднего качества (новых). В условиях равновесия их цена падает с 300 до 240 долл. за 1 м, а количество увеличивается с 40 до 60.
Снижение цен на жилища среднего качества увеличивает предложение жилищ низкого качества по мере того, как они переходят в низшую категорию. Одновременно уменьшается спрос на жилища низкого качества, поскольку потребители переключаются с рынка жилья низкого качества на рынок жилья среднего качества. В результате цена уменьшается с 200 до 130 долл. за 1 м, а количество предлагаемых домов сокращается с 80 до 60.
Итак, в условиях равновесия субсидирование увеличивает количество жилья среднего качества и понижает цены на него.
Изменения на субрынке жилья среднего качества ведут к двум типам изменений на субрынке жилья низкого качества:
1. Эффект замены. По мере того как потребители жилищ низкого качества переезжают в дома среднего качества, линия спроса на жилища низкого качества смещается влево;
2. Эффект "фильтрации". Переход жилищ из субрынка жилья среднего качества в субрынок жилья низкого качества сдвигает линию предложения жилья низкого качества вправо. Итак, программа субсидирования жилья среднего качества уменьшает цену на жилье низкого качества с 200 до 130 долл. и сокращает количество жилищ низкого качества с 80 до 60.
Субсидирование строительства приводит также к изъятию из рыночного оборота 40 жилищ. Поскольку численность населения неизменна и составляет 120 семей, появление каждого нового дома вызывает изъятие из оборота одного старого. В то же время количество семей на субрынке жилья среднего качества увеличивается только на 20 единиц (с 40 до 60). А значит, 20 из 40 новых домов "фильтруются" вниз — на рынок жилья низкого качества. Одновременно количество семей на субрынке жилья низкого качества уменьшается на 20 единиц (с 80 до 60). Таким образом, на субрынке жилья низкого качества образуется избыток в 40 домов. Эти 40 домов самого низкого качества изымаются из жилищного оборота.
Итак, выгоду из субсидируемого строительства извлекают не только те семьи, которые занимают новое жилье. Семьям, которые первоначально занимают жилища низкого качества, это также выгодно. Во-первых, субсидирование снижает цену домов среднего качества. Это позволяет некоторым семьям купить их. Во-вторых, некоторые дома "фильтруются" вниз из субрынка жилья среднего качества в субрынок жилья низкого качества. В результате становится дешевле жилье низкого качества.
Что происходит в это время на субрынке высококачественного жилья? Рассмотрим модель с тремя субрынками: высоко, средне и низкокачественного жилья. Субсидирование увеличивает предложение и уменьшает цену на средне качественное жилье и тем самым замедляет "фильтрацию" жилищ из субрынка высококачественного жилья вниз в субрынок средне качественного жилья. Это увеличивает (косвенно) предложение высококачественного жилья и снижает цену на него. Таким образом, те, кто занимает высококачественное жилье, также извлекают выгоду из субсидирования жилья среднего качества.
Такой же анализ применим и для политики, уменьшающей предложение жилья среднего качества. Предположим, что в результате регулирования роста города или политики зонирования предложение новых домов среднего качества сократилось. Это повышает цену на жилье среднего качества. Становится выгодным поддерживать его в надлежащем состоянии для сохранения на рынке жилья среднего качества. Домовладельцы начинают больше тратить на текущую эксплуатацию и ремонт таких домов, замедляя процесс их "фильтрации" и уменьшая тем самым предложение низкокачественного жилья. В то же время некоторых потребителей не устраивают больше высокие цены на субрынке жилья среднего качества, и поэтому они уходят на субрынок низкокачественного жилья. В результате регулирование строительства жилья среднего качества увеличивает цену на жилье низкого качества (так как сокращается предложение и увеличивается спрос на такие жилища). А значит, часть издержек регулирования роста и зонирования ложится на плечи семей с низким уровнем дохода.
Как известно, все исконно русские женские имена оканчиваются либо на «а», либо на «я»: Анна, Мария, Ольга и т.д. Однако есть одно-единственное женское имя, которое не оканчивается ни на «а», ни на «я». Назовите его.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
