Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.
Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен.
Оценщиками могут быть использованы следующие виды индексов:
1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;
2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;
3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;
4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).
Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы КОИНВЕСТ (Москва).
Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства.
Следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учтенных при составлении смет в период возведения здания, а также для учета прибыли предпринимателя индексированное Значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.
Методы определения стоимости восстановления
Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.
В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.
Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1 м площади, 1 м строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930—80 гг.
Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления.
Среди них:
— базисно-индексный метод;
— ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
— модульный метод (метод разбивки по компонентам);
— метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.
Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве — РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10—15%.
Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимость этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.
Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.
Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.
Несмотря на то, что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.
Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере, свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки.
Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.
Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.
С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.
Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущее, а базового уровня. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.
Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются н на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).
Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.
Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии — из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие Виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС ВР, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.
Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены — из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.
Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15—20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970—1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.
Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий, и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).
— все прямые затраты;
— накладные расходы и плановые накопления;
— общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
— стоимость проектно-изыскательских работ;
— затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
— затраты на временные здания и сооружения;
— стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.
В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м3, 1 м2, 1 пог. м.).
В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.
С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.
С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания й т.п.).
Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5—6% в год, а его удешевление — 3—4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября № 79Д «О поправках к стоимости строительства, зачитывающих изменение ценно-образующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.
Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода в размере 2% в год.
Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. г. В этом случае стоимость его строительства следует принять равной 100 ООО х (1 +0,02)5 = 110 408 руб.
Далее полученная величина индексируется согласно порядку, описанному выше, и увеличивается на НДС и размер прибыли застройщика.
В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930—1980 гг.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).
Примеры расчета восстановительной стоимости
В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) — 1 января.
Описание объекта оценки:
Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.
Здание — отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки — 1970 г., группа капитальности — 2, количество этажей — 1.
Общая оцениваемая площадь:
— здания в плане — 532 м2;
— полезная площадь — 480 м2
Высота здания — 4,5 м.
Строительный объем — 2394 м3.
Сведения о конструктивных особенностях здания:
— фундамент:
— под колонны — железобетонный, стаканного типа,
— под стены — ленточный, сборные железобетонные блоки;
— колонны — железобетонные;
— наружные стены — кирпичные;
— несущие конструкции — полный железобетонный каркас;
— перекрытия — сборные железобетонные плиты;
— ворота — деревянные;
— перегородки — кирпичные;
— кровля — мягко-рулонная в три слоя;
— полы — бетонные.
Инженерные сети — электроосвещение, вентиляция (естественная).
Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс — 1 (первый), климатический район — 2 (второй), отрасль — сельское хозяйство.
Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта опенки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.
В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы капитальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий.
1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом
Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты на строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах, так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб».
Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным сметно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:
Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат — 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи.
Глава 5. Объекты энергетического хозяйства.
Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3—7 имеет ориентировочную норму затрат 3—30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4% от суммы глав 1—7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4—10% от суммы глав 1—8):
— удорожание работ в зимнее время (1,5—3,5%) от суммы глав 1—8;
— налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1—12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1—9):
— технический надзор (со стороны заказчика) 3—5% от суммы глав 1—9;
— авторский надзор (со стороны проектировщика) 3—10% от суммы глав 1—9.
Глава 11 Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).
Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5—11% от суммы глав 1—11.
Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.
Последовательность расчета:
1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам, основной заработной плате основных рабочих и эксплуатации машин и механизмов.
2. Определяются прямые затраты в текущих ценах.
3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.
Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга от Фот.
Из —индекс текущего уровня заработной платы в строительстве по отношению к уровню сметных цен 1984 г.
Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).
4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) .
5. По данным проектно-сметной документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3—7).
6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1—7 (временные здания и сооружения).
7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1—8 (зимнее удорожание и прочие затраты).
8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1—9.
9. Затраты по главе 12 определяются по нормативным итога по главам 1—11.
10. Суммированием затрат по главам 1—12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта.
Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5—10% от затрат по главам 1—12.
Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).
При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР).
Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью Индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки — 1 января.
Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Ехсеl с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0.
3. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации.
При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.
Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен на дату оценки.
Далее проведена Корректировка на отличия в составе и типах инженерного оборудования.
Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.
Оценка предпринимательской прибыли
Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика (инвестора), к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную (нормальную) предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений.
В величине предпринимательской прибыли должна учитываться без рисковая ставка дохода, а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10—30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов.
Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки. Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
1. Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций.
Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на понятии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного замораживания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «работать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.
Таким образом, невозмещенные инвестиции — это будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.
Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.
Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) здания (до расчета прибыли предпринимателя) составляет 376188000 руб.
Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены.
2. Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора.
Сделаем следующие допущения:
1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости.
2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.
3. Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости.
При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать всю имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.
В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
