Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Данный подход основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли продажи или аренды на рынке недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта.
Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа, она требует большого опыта оценщика. Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом физического износа и функционального устаревания данного элемента.
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно производить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (в процентах, в рублях или в иной валюте).
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, поправка берется со знаком «плюс».
Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в долларах или рублях, то они могут вноситься в стоимость оцениваемого объекта в любой последовательности. Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения влияет на конечный результат. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная надбавка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) состав имущественных прав;
2) условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным);
3) условия продажи (нетипичные мотиваций или нетипичные условия сделки, Например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
4) время заключения сделки с объектом аналогом;
5) местоположение и окружение;
6) физические характеристики;
7) экономические характеристики объекта.
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с объектами аналогами допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
Для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения: 1 м общей площади, 1 м 1 га, 1 квартира, 1 лот и т.д. Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение чистого операционного дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо общий коэффициент капитализации, либо валовой рентный мультипликатор соответственно.
Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены либо потенциальной валовой выручки к доходу от этой недвижимости. Общий коэффициент капитализации — это ставка капитализации чистого дохода.
Внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по первым четырем элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, т.е. каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.
Внесение поправок по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:
- определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном, долевом) выражении;
- данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.
К количественным методам относят; анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.
Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.
Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.
Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.
Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналога отличается от объекта оценки.
Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.
При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть получено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировки цен аналогов или не учете каких-то элементов сравнения. Не учет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При больших различиях в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение, или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.
К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки заключается в разбиении объектов аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения стоимости объекта оценки.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.
При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.
При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.
Итак, рыночный подход реализуется методом рыночного сопоставления, он же — метод сопоставимых продаж или метод прямого сравнительного анализа продаж. Стоимость вычисляется путем аналитического сопоставления недавних продаж сравнимых объектов недвижимости с внесением корректировок на отличия от оцениваемого объекта. Подход эффективен для активного (динамичного) рынка, на котором можно найти необходимую информацию по достаточному количеству недавних, корректных и типичных для данного сегмента рынка сделок по сопоставимым объектам.
Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.
Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать; что в капитализированной стоимости Должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, следовательно, тем выше должна быть доля рисковой составляющей в общей величине капитализированной стоимости.
Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.
Основные этапы оценки доходным подходом при отсутствии заемного капитала:
- оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов;
- вычитание операционных издержек;
- определение и корректировка чистого операционного дохода;
- определение окончательной стоимости недвижимости. Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода капитализации: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.
Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.
Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется такая же, как и у объекта аналога, либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов аналогов.
Особенность кумулятивного (или суммарного) метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций в конкретный тип объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (по методу Ринга).
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.
Метод связанных инвестиций (при наличии и собственного, и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.
Метод Эллвуда (модифицированный метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала) учитывает продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.
Ипотечный коэффициент можно определить также по таблицам, разработанным Эллвудом.
Существуют и другие методы расчета коэффициента капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Согласование результатов, полученных применением трех подходов
Обычно для оценки стоимости объекта недвижимости используется несколько подходов и, как правило, полученные показатели стоимости отличаются друг от друга, поэтому оценщик должен провести согласование результатов.
Согласование — это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного, итогового) значения оцениваемой стоимости.
Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Он взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее «идеального» со всех точек зрения подхода.
Ниже перечислены критерии согласования, помогающие оценщику сформировать надежное окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта:
- соответствие. На основе данного критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию результатов) оценки;
- точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений, прогнозов и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода.
Однако эти два критерия, отражающие уместность и качество полученных показателей стоимости, необходимо также рассмотреть в отношении:
- типа оцениваемой недвижимости;
- адекватности и надежности используемых данных (то есть достоверность и актуальность информации).
Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.
Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, в 10%.
На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением трех различных подходов.
Пример. Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости, и получены следующие показатели стоимости:
Затратный подход - 1 800 ООО дол.
Сравнительный подход - 1 600 ООО дол.
Доходный подход (МДДП) - 1 650 ООО дол.
Оценщик при согласовании стоимости пришел к следующему заключению:
1. На рынке на момент оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим. Кроме того, объект построен очень давно (до революции), следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, и целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности данного объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.
2. В сравнительном подходе (реализованном методом сопоставимых продаж) было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.
3. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект — коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.
Требования к отчету об оценке
Требования к отчету об оценке изложены в ФСО3, который устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в нем, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Применение данного федерального стандарта оценки обязательно при осуществлении оценочной деятельности. В ФСО3 утверждается:
«Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не обязательна согласно требованиям федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Требования по оформлению и хранению отчета. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного Законодательством Российской Федерации (т.е. три года).
Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.
В ФСО-2 устанавливаются также требования к содержанию отчета об оценке.
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
1) основные факты и выводы:
— общая информация, идентифицирующая объект оценки,
— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке,
— итоговая величина стоимости объекта оценки;
2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
3) сведения о заказчике оценки и об оценщике:
— о заказчике — юридическом лице (организационно-правовая форма, полное наименование, основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН, место нахождения),
— о заказчике — физическом лице (фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ),
— об оценщике, работающем на основании трудового договора (фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН, место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор),
— об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности),
— информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
5) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
— количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях),
— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки,
— информация о текущем использовании объекта оценки,
— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
8) описание процесса оценки объекта в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта;
9) согласование результатов. В разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода. Оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и право подтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Требования к описанию в отчете методологии оценки и расчетов. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В отчете об оценке должны содержаться расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
