Главная » Недвижимость »
Социально-экономическая оценка массовых и индивидуальных объектов недвижимости
Социально-экономическая оценка массовых и индивидуальных объектов недвижимости
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Анализ практики оценки недвижимости позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости связаны с отсутствием единой методики ее оценки. Поскольку при оформлении имущественных прав и рыночных сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, создается питательная среда при криминализации рынка.
Необходимость оценки объектов недвижимости (прежде всего городских земель, жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры) обусловлена причинами, которые предлагается объединить в следующие группы:
1. Оценка для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь может идти о массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующаяся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).
2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствуют легализации рынка недвижимости и сужают сферу действия «черного рынка».
3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.
4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.
5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.
6. Она играет важную роль в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.
7. Оценка земли необходима для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).
8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.
9. В результатах оценки недвижимости нуждаются:
а) государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов;
б) муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку;
в) банки, выдающие кредиты под залог имущества;
г) риэлторы;
д) страховые компании;
е) граждане, выступающие как продавцы или покупатели недвижимости.
Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов. Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.
В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлтерские фирмы, проводящие индивидуальные оценки. Осуществляются подготовка и обучение специалистов.
Массовая оценка недвижимости пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой.
Для того чтобы массовая оценка недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города (региона);
— нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;
— формирование института профессиональных оценщиков;
— создание надежной информационной базы.
Оценку потребительской стоимости объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности можно получить методом сопоставления качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. В этом случае объект может быть оценен по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок, как в целом, так и по отдельным элементам здания.
Таким образом, оценка потребительской стоимости жилого здания основана на приведении абсолютного измерения свойств и определении относительного показа оценки. Если величина (числовое значение его свойства) является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина, например, этажности, конструкций наружных стен или окон, зависит от принятого эталона.
Процесс перехода к рыночной экономике в России вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение нескольких десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.
На сегодня, по федеральному закону вся земля в Москве, за исключением участков под учреждениями высших органов государственной власти, находится в собственности города. В настоящее время специальной комиссией ведется работа по разграничению прав собственности между Москвой и Российской Федерацией. В рамках федерального законодательства существует запрет на приватизацию тех земель, которые зарезервированы для выполнения федеральных нужд субъектов Федерации. Под действие этого законодательства подпадает та земля в Москве, которая по Генеральному плану развития города отведена под жилье, транспорт, промышленность, парки и прочие нужды горожан.
В общем виде задача экономической оценки заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом, как показали исследования, существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.
К объективным факторам следует отнести все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект (внедрение новой техники и технологии, уровень организации труда и т.п.).
Субъективные факторы следует квалифицировать как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов:
— ограниченные в своем проявлении;
— невоспроизводимые свободно.
Таким образом, можно заметить, что выделенная экономическая категория по своей природе близка к широко используемому отечественной и зарубежной литературе понятию «факторы размещения» в его общеупотребительной трактовке — территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов могут рассматриваться как взаимосвязанные (т.е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: территории; объектов размещения.
В то же время между ними существуют определенные различия, проявляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту. Факторы размещения формируют входные потоки связи и выходные (рентные), или, иными словами, «к объекту» и «от объекта».
Вся совокупность факторов, определяющих качество территории, может быть объединена в две группы:
1) природные свойства территории: климатические условия, геологическое строение, характер рельефа, гидрологические особенности;
2) социально-экономические условия.
В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется, и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей и их генерализации по мере перехода от крупного масштаба к более мелкому. Это можно объяснить тем, что при оценке более пространных участков происходит нивелирование действия многих объективных факторов.
Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро и микроуровнях: конъюнктуры спроса и предложения, норм долгосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике специалисты по оценке земли, как правило, не применяют формально-расчетные методы, и цены участков определяются в результате анализа рыночной ситуации.
Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.
Использование методов косвенной оценки (по ценам квартир и нежилых помещений), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.
В практике оценки территории возникает большой круг вопросов, решение которых требует абсолютной оценки территориального потенциала. Это важно как с точки зрения оценки территории недвижимости на современном земельном рынке, так и с точки зрения возможного изменения функционального использования участка в результате сноса и нового строительства на высвобожденных территориях.
Одним из решающих факторов стабильности функционального использования территории являются аккумулируемые ею затраты общественного труда в локально закрепленной форме. Однако, по нашему мнению, это утверждение справедливо только при оценке стабильности не вообще как некоей данности, а лишь на определенный период «морального износа» территории, о чем свидетельствуют периодические изменения стоимости участков земли многих городов, связанные, например, с изменениями экологической ситуации, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, благоустройством территории. Поэтому можно согласиться с предположением некоторых экономистов, что степень возможной трансформации территории обратно пропорциональна плотности немобильных фондов, но при этом зафиксировать также прямую пропорциональность с действующими, проектными или прогнозируемыми условиям использования (развития) потенциала территории.
В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалл, Херд, Хейт и др.) отмечается, что в основе платы за землю лежит городская земельная рента, получаемая как налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на продвижение до основных центров деятельности.
В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но считалось, что они слишком упрощены. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных — градообразующего, демографического, социально-экономического, рыночного характера, а именно — величины города, расселения, общего количества земель, конкурирующих для продажи.
Наиболее известна теория образования цен на землю У. Алонсо, который рассматривает соотношение спроса и предложения на городские земельные участки. В основе его теории оценки участка лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятиями максимальной выгоды, которую данный участок может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.
В связи с анализом земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе для принципиальной оценки городской территории следует определить специфику такого города. В моноцентрическом городе, являющемся основной городской формой до начала XX в. в промышленно развитых странах с рыночной экономикой, коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах возникли свои собственные центры, которые, как правило, дополняют и конкурируют со старым городским центром.
Городская территория в деловом (административном) центре моноцентрического города, распределяемая между двумя видами деятельности (производственной и управляющей).
Развитие малого и среднего бизнеса
Маркетинговые исследования московского рынка жилых и нежилых помещений различных видов объектов недвижимости, а также услуг общественных учреждений выявили большое разнообразие форм коммерческой деятельности, влияющее как на месторасположение объекта, так и на типологию зданий. В связи с этим разработан ряд предложений для дальнейшего развития коммерческих объектов жилого и нежилого назначения.
Рекомендуется классификация объектов и учреждений жилищно-гражданского назначения по формам коммерческой деятельности на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. По формам коммерческой деятельности отдельные виды учреждений следует объединить в следующие группы:
Полностью основанные на коммерческой деятельности, обеспечивающей устойчивую прибыль, к этой группе следует отнести:
— элитные жилые дома и жилые дома высокого класса;
— гостиницы, включая туристские комплексы;
— учреждения финансов и управления (коммерческие и другие банки, сберкассы, биржи, офисы);
— предприятия торговли всех видов (магазины продовольственные и непродовольственные, супермаркеты, торговые ряды, палатки, в том числе сезонные, рынки, ярмарки);
— предприятия общественного питания (рестораны, столовые, за исключением ведомственно-дотационных, кафе, кафетерии, закусочные бистро);
— предприятия коммунального хозяйства: дома быта, мод, бани, сауны, химчистки, приемные пункты службы быта, ателье — одежда, фото, аудио-видео запись, ремонтные мастерские, художественные комбинаты и мастерские, ювелирные мастерские и т.п.;
— социально-культурные учреждения (ночные клубы, казино, танцзалы, дискотеки, парки, за исключением детских, зоопарки, дельфинарии, луна-парки);
— зрелищные учреждения всех видов — кинотеатры, видеосалоны, киноконцертные залы, концертные залы, театры, театральные студии;
— спортивные сооружения: спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы, спортивные школы, катки крытые и открытые, лыжные базы, конноспортивные клубы, пляжи, лодочные станции, ипподром, велотрек;
— комплексные учреждения — культурные, зрелищные, спортивные центры, центры досуга, в состав которых входят также предприятия торговли, общественного, питания, банковских услуг и т.п., коммерческие постоянные и эпизодические выставки продажи, включающие комплекс услуг;
— коммерческие учреждения просвещения — детские дошкольные учреждения, специализированные школы (музыкальные, художественные, хореографические и т.п.), коммерческие высшие учебные заведения, центры и курсы переподготовки кадров, технические школы и курсы, школы автовождения;
— коммерческие учреждения здравоохранения — поликлиники стоматологические, поликлиники узкопрофильные, диспансеры, профилактории, косметические центры;
— объекты коммунального хозяйства: гаражи и автостоянки, станции техобслуживания, таксомоторные парки, автозаправочные станции, транспортно-обслуживающие центры с сопутствующими услугами, пожарное депо, общественные туалеты;
— производственные предприятия: мини-производства (хлебопекарни, пивзаводы, колбасные цеха, упаковочные цеха, производство мороженого и кондитерских изделий и т.п.), предприятия агропромышленного комплекса (теплицы, фермы и т.п.), плодоовощные базы, терминалы;
— транспортные предприятия: железнодорожные и автобусные вокзалы, аэропорты, речные порты, пристани, причалы.
Основанные на коммерческой деятельности, в принципе обеспечивающей окупаемость затрат и получение прибыли.
К этой группе следует отнести:
— отдельные виды жилых домов высокого класса и некоторые виды гостиниц класса «две—три звезды»;
— отдельные виды традиционных клубов с большим набором платных услуг;
— отдельные театры и театры студии; концертные залы;
— спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;
— платные дошкольные учреждения; специализированные школы (музыкальные, художественные и т.п.); высшие учебные заведения;
— узкопрофильные поликлиники, амбулатории, диспансеры, профилактории.
Основанные на коммерческих формах обслуживания внутри бюджетных учреждений. К этой группе следует отнести:
— жилые дома муниципального уровня;
— традиционные клубы, детские парки, планетарий; музеи, выставки;
— театры;
— спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;
— детские дошкольные учреждения, школы общеобразовательные и специализированные, техникумы и профтехучилища, высшие учебные заведения;
— поликлиники районные, поликлиники стоматологические, амбулатории, диспансеры, профилактории.
Рекомендуется строительство коммерческих элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, корты для игры в сквош, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна, комнаты для гостей, теннисные корты, подземный гараж, магазины и подобные помещения и учреждения, рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.
Рекомендуется система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайонов, кварталов и отдельных жилых домов в трех «коммерческих уровнях», соответствующих жилищному строительству:
1) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке;
2) стандартный набор платных услуг с учетом градостроительных или социальных особенностей микрорайона, квартала или отдельного жилого дома, формирующих потребности в платных услугах, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как по спросу на жилье, так и на коммерческие услуги учреждений общественного назначения стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры платных услуг, их объема и качества;
3) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как по набору (нестандартному в градостроительном понимании), так и по его оплате.
Система коммерческого первичного обслуживания населения может быть выражена следующими экономическими критериями:
На первом уровне критерием является относительное снижение материальных, финансовых и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на повышение коммерческой эффективности объекта.
На втором уровне относительное снижение ресурсов также может быть экономическим критерием, однако не обязательно, поскольку относительное увеличение затрат может предопределить соответствующее увеличение рыночной стоимости объекта.
На третьем уровне критерием является показатель обратный экономии затрат; повышение затрат, предопределяющее высокий (без верхних границ) уровень комфорта, предполагает соответствующее увеличение (относительно других уровней) стоимости строительства, эксплуатационных затрат, затрат на сервис.
Если на первом и втором уровнях строительными нормами, с одной стороны, и средним уровнем потребительского спроса, с другой — довольно точно обозначаются пределы затрат на производство услуг (строительные затраты и эксплуатационные расходы), то на третьем уровне нижним пределом следует считать превышение второго уровня, а верхний предел соответствует только потребительскому спросу высокообеспеченного потребителя.
На сетевом уровне объекты обслуживания рекомендуется размещать с учетом дифференцированной стоимости услуг, рассчитанных на разный платежеспособный спрос населения, с целью максимального охвата всех социальных слоев жителей города.
Учитывая, что стоимость коммерческих услуг по объективным причинам (главным образом изза увеличения эксплуатационных затрат) в ближайшее время будет увеличиваться, необходимо разработать специальные программы по снижению эксплуатационных затрат коммерческих общественных зданий без ущерба для условий комфорта.
Дифференцированная стоимость услуг должна быть предусмотрена в комплексных объектах обслуживания — в диапазоне от высокодоходных до бесплатных, однако в целом эти учреждения должны быть коммерчески эффективными.
Рекомендуется разработать мероприятия для стимулирования спроса на услуги общественных объектов, в том числе без дополнительных капиталовложений, связанных, например, с рациональной схемой режима работы учреждений в пределах данной территории (дневные, ночные, круглосуточные, сезонные, выездные).
Приоритетными коммерческими объектами, массовое развитие которых необходимо в 1998—2005 гг., должны быть:
а) социально важные объекты, в первую очередь объекты здравоохранения, а также объекты общественной инфраструктуры новых районов Москвы;
б) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги которых могут быть направлены на развитие всей системы общественного обслуживания.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
