Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов, поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления городскими земельными ресурсами становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.
Изучение зарубежного опыта показывает, что каждая страна мирового сообщества разработала свою систему управления городскими земельными ресурсами.
Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам:
— муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления городом;
— при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов города;
— муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку городских земель, земельные платежи основаны на фактической рыночной стоимости городских земельных ресурсов.
Земельная политика муниципальных властей, проводимая в крупных городах различных стран мира, позволяет выделить три основных подхода.
Первый подход — это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде и других государствах, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения земельных ресурсов в городских границах.
Второй подход — это политика, реализуемая при наличии довольно свободного рынка земли, связана с использованием менее жестких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная стоимость, налоги). Такого подхода придерживаются города Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.
Третий подход политики управления земельными ресурсами комбинирует элементы первых двух подходов. Такой подход характерен для городов США, ФРГ, Великобритании, Италии и других стран.
Для иллюстрации рассмотрим опыт Финляндии, сторонницы первого подхода, где считают, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городских земель. Во всех городах страны, включая Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территорий. В то же время при большом дефиците бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу.
В Хельсинки и многих других городах земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета это постоянный и стабильный источник дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения земли: под жилье — 60 лет; под промышленное строительство и склады 30 лет; для коммерческих целей — от 30 до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной, или оценочной, стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, т.е. примерно 50 долларов за 1 м в центре города (в пригороде эта сумма наполовину меньше), для участков коммерческого назначения — 5% стоимости участка.
Кроме того, размер арендной палаты привязывается к индексу стоимости жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в размере 50%. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно от 2 до 8 лет). Арендатор имеет право передать свое право на субаренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды у субарендатора имеется право на продление договора, но он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. При стоимости недвижимого имущества (жилой квартиры) 100 тыс. дол. ежемесячный налог на землю составляет около 340 дол. Облагаются налогом (гербовым сбором) также сделки по купле продаже, которые составляют 0,51% стоимости земельного участка. Муниципалитеты устанавливают сборы, на застройку своей территории исходя из стоимости земли, причем не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования. В бюджете столицы Канады — Оттаве земельные платежи составляют более 30% общих доходов.
В Швейцарии, где также реализуется первый подход к муниципальной земельной политике, приобретение земельных участков законодательно ограничено квотами (2 тыс. участков ежегодно), поэтому всего лишь 18% городских земель находятся в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки.
В странах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается купле продаже недвижимости. Например, в столице Португалии — Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом довольно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Чтобы приобрести земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь может идти о жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта.
В Испании объект недвижимости (земельный участок и строение) как единое целое отражено в реестрах собственности, являющихся главнейшим документом при регистрации прав на недвижимость. Латинская система, принятая в Испании, допускает новые формы пользования без их обязательной регистрации в реестре. Например, не регистрируется лизинг, таймер и другие виды прав, однако регистрируется строительство. Это говорит о том, что земельный участок, предоставленный для строительства, имеет особый правовой статус. Вновь построенный объект регистрируется в органах архитектуры, а права на него — в реестре собственности. В результате такого подхода можно получить ситуацию, когда общегородскую трассу придется строить извилистой только потому, что на ее пути стоит частное владение на выкупленном участке земли.
Как и в Великобритании, в Испании наблюдается двойной подход к понятию «единый объект недвижимости» в зависимости от назначения земельного участка. При строении земельный участок не является, самостоятельным объектов права и отражается только в описании объекта как одна из принадлежностей. Строение, которое является объектом сделки, вносится в реестр собственности как объект недвижимости и объект права, а не как участок со строением.
Третий подход к земельной политике характерен для городов большинства высокоразвитых зарубежных государств. Основным средством осуществления политики в области земельных ресурсов является купля продажа. Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25—30 лет при ставке кредита 7% годовых. Национальная политика поощряет индивидуальное приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплачивать ссуду за дом.
Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в. Цены на землю регулируются только спросом и предложением, и, разумеется, желанием и интересами покупателя.
В СШД практически любой участок земли — вплоть до центра мировой торговли в Нью-Йорке — может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель. Например, в Манхэттене участок земли в 1га стоит 120—150 млн. дол. Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития муниципалитеты получили право покупать землю у частных владельцев даже против их воли, компенсируя им полную рыночную стоимость. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях.
Объекты недвижимости облагаются поимущественными налогами — штатными и местными. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико — менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным; его доля во всех поступлениях составляет около 50%, Через этот налог осуществляется возмещение городу той части «дифференциальной ренты», которой пользуются предприятия и люди, поселившееся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство, формирующее облик и структуру современных городов.
В каждом городе США все имущество в форме земли и «улучшений» (т.е. возведенных на ней строений) отмечается в специальной регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, определенный процент рыночной стоимости имущества. Оценка производится один раз в два три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, составляет 1—3%. Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя как налоговую ставку, так и уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. Изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки в отдельных поселениях используют как средство «отпугивания» нежелательных групп жителей или видов деятельности.
В США существует служба земельного кадастра. Земельные вопросы — это вопросы штатов. В США федеральное правительство учитывает федеральное имущество, правительство штата — имущество штата, муниципалитеты — свое, а частники — свое имущество. Каждый проводит инвентаризацию, сообразуясь со своими потребностями. В США так же, как и в Израиле, Англии и Европе, ведется государственный учет объектов недвижимости. При регистрации объекта ему присваивается уникальный номер. В реестре указываются номер участка и номер строения, данные о техническом состоянии объекта недвижимости и его собственнике, формируется секретное досье. Решения о выделении земли под застройку принимаются плановыми комиссиями мэрий, при этом застройщики должны доказать полезность строения для населения. Если застройщик предусматривает в проекте жилые помещения, то он получает льготы не только по налогам, но и по процедуре оформления разрешительных документов на строительство.
Логика соотношения главной вещи и принадлежностей в США выдерживается. Объект налогообложения един — это строение. Оценка получается суммированием оценок главной вещи и принадлежностей, в том числе земельного участка. Земельный участок как принадлежность строения отдельным налогом не облагается.
В столице Норвегии — Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимает решение по участкам ценой 2—5 млн. крон, исполком — 1—2 млн. крон, глава администрации до 1 млн. крон. Для продажи или аренды недвижимости города используются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риэлтерскую фирму, с которой заключают соглашение.
Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей: основной, утверждаемой централизовано, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка составляет 0,31—0,6% балансовой стоимости земельного участка. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют и для жилья (на первые десять лет).
В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды предусматривается до 99 лет. Оценка недвижимости производится раз в десять лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки, лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В этой Стране существует оригинальная трактовка «единого объекта недвижимости». Объект недвижимости — как объект налогообложения и как объект права — един, но это не земельный участок, а либо строение с участком, либо участок со строением. Две составляющие (строение и земельный участок) образуют некую совокупность, где приоритет признается за одним из них. Это зависит от характера назначения строения (коммерческий или некоммерческий тип). В соответствии с Законом о коммерческой (нежилой) недвижимости, существует правило: если земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома или иного объекта недвижимости, не являющегося коммерческим, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при строении входит в оценку домовладения как составляющая его часть. Использовать такой участок для коммерческих целей нельзя. Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Эта условная единица характерна только для Великобритании, в Центральной Европе такого понятия нет.
Регистр землевладений содержит информацию по следующим трем важнейшим позициям:
— данные об объекте Собственности (они включают адрес, описание собственности, состояние прав на нее и карту, показывающую ее расположение);
— состояние права на данную собственность (указываются конкретный владелец собственности и ограничения на право распоряжаться ею);
— обязательства (излагаются факторы и обстоятельства, оказывающие неблагоприятное воздействие на возможность распоряжаться данной собственностью).
Во Франции нет какого-либо государственного реестра прав, однако имеется ориентированная на налогообложение: кадастровая система. Права на недвижимость заносятся в публичный реестр — поземельную книгу. Внесенная запись не требует доказательств. В поземельную книгу вносятся кадастровые данные: размер, состав, положение объекта и проч. Объектом учета в кадастре всегда был и остается земельный участок. Однако единство объекта недвижимости определяется дифференцированно: в населенных пунктах земельный участок является принадлежностью строений и следует его судьбе.
Италия — прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в ведении земельного кадастра и регистрации прав. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции. Постепенное развитие земельного кадастра с вынесением в самостоятельный реестр из его состава правовой части повлекло выделение в самостоятельные объекты регистрации вначале строения с земельным участком, а затем обособленных помещений строения (без земельного участка).
Исторически сложилось так, что в Германии и Австрии право собственности на землю возникает в момент регистрации, иначе говоря — «книжно». Основные положения законодательства о регистрации прав в Австрии установлены тремя законами: Общим законом о поземельной книге. Общим законом о составлении поземельной книги. Законом о составлении железнодорожной книги.
Поземельная книга — это публичный реестр, который ведется в районных судах и содержит сведения о земельных участках и вещных правах, имеющих отношение к земельным участкам. Благодаря публичности правовых отношений поземельная книга обеспечивает надежность правового оборота. Запись в ней является способом приобретения вещных прав на землю, а также служит целям налогового контроля. Структура поземельной книги, так же как кадастра, основывается на понятиях кадастровой общины и земельного участка. Кадастровая община — это часть территории. Каждая кадастровая община имеет наименование. Земельный участок — это часть кадастровой общины. Земельному участку присваивается отдельный номер, позволяющий однозначно его идентифицировать. Сделки регистрируются в поземельной книге уже на этапе предварительной или ранней стадии договорных отношений при регистрации залогового права.
В Австрии ведется межевой кадастр, включающий в себя свод документированных сведений, получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков. Он служит для выдачи справок о границах и уточнения данных о земельных участках. Ответственными за ведение кадастра являются кадастровые органы. Поземельная книга и межевой кадастр соответствуют друг другу. В XX в. появилась «квартирная поземельная книга» и стало возможным открытие отдельных листов этажной собственности. «Квартирная поземельная книга» разделена на пять частей: титульный лист, инвентаризационная опись, разделы 1,2 и 3. Она построена по такому же принципу, что и поземельная книга, но в отличие от нее в квартирной книге для каждой квартиры заводится отдельный лист, в котором отмечается, что собственность на квартиру взаимосвязана с определенной долевой собственностью, т.е. долей в праве общей собственности на земельный участок, находящийся в совместном владении.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
