Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Залог — один из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. Он представляет собой правоотношение, в силу которого кредитор вправе при невыполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Статья 334 ГК РФ: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество».
Такое правоотношение может возникнуть как в силу особого договора о залоге, так и по иным основаниям.
Сущность залога состоит в обособлении должником конкретного имущества для обеспечения первоочередного удовлетворения требований кредитора, оговоренных договором о залоге. Наличие такого имущества и составляет основную отличительную черту залога.
Закон РФ «О залоге» (далее — Закон о залоге) допускает залог с передачей залогодателю различных видов имущества. Предметом залога могут служить не только движимые и недвижимые вещи, но и права пользования (например, земельными участками, зданиями и т.д.), права требования (в частности, выраженные в ценных бумагах — акциях, облигациях) и другие имущественные права. Законом допускается также залог товаров в обороте.
Залог может быть классифицирован по следующим признакам:
- по отношению сторон к заложенному имуществу:
— залог с передачей предмета залога кредитору — твердый залог или заклад,
— залог без такой передачи — как правило, это залог недвижимости или ипотека;
- по объекту залога различают залог ценных бумаг, залог товара в обороте и переработке, залог прав и требований. Самостоятельным и основным видом залога по данному признаку является ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. В залог могут быть сданы имущественные комплексы (предприятия и их структурные подразделения), здания, сооружения, в том числе недостроенные, земля и другие природные ресурсы.
- по условиям погашения ссуды выделяют девять основных видов залога: типовая ссуда, ссуда с ростом платежей, с изменяющейся суммой выплат, с переменной процентной ставкой, с обратным аннуитетом, с дележом прироста стоимости имущества, с периодическим пересмотром процентной ставки; с залоговым счетом, со снижающейся ставкой.
Специфической особенностью недвижимости является ее способность выступать в виде залога, ставшего в настоящее время одной из ведущих форм обеспечения возврата займа кредитору. Под залогом в соответствии со ст. 1 закона РФ «О залоге» понимаете» способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.
Залог недвижимого имущества осуществляется в форме ипотеки, т.е. без передачи его во владение кредитору. По российскому законодательству ипотека может быть установлена на земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, незавершенное строительство, права аренды.
В экономическом отношении ипотека — способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны.
Способность недвижимости выступать в качестве залога создает условия для появления специфической ценной бумаги — закладной. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная — это юридический документ, подтверждающий, что в качестве кредита выступает конкретный объект недвижимости. Сторонами закладной являются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор).
Залогодатель — лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования. Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ.
Закладная должна быть составлена в письменной форме по образцу, установленному законом данного государства.
В качестве обязательных требований к закладной можно назвать следующие положения:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- формулировку намерений сторон создать защищенный интерес в недвижимости для кредитора по закладной;
- соответствующую информацию о личностях кредитора и должника по закладной;
- точное описание закладываемого имущества, позволяющее однозначно его идентифицировать;
- статьи, касающиеся прав владения и гарантий;
- условия передачи прав на владение имуществом от наследников заемщика кредитору;
- основную сумму долга и процент за ее использование;
- продолжительность займа и дата последнего платежа;
- периодически выплачиваемую основную сумму долга и процент;
- привилегию предоплаты, т.е. возможность досрочного погашения части или всей суммы долга;
- любые другие положения и условия.
Залог недвижимости, в том числе предприятий, зданий, сооружений и других имущественных комплексов подлежит нотариальному удостоверению. В нотариальном порядке оформляется и договор о залоге недвижимости. Помимо этого залог недвижимости и предприятий подлежит государственной регистрации в КЗРиЗ в Поземельной книге по месту их нахождения и в бюро регистрации сделок с недвижимостью. Договор о залоге считается заключенным (и право залога недвижимости возникает) с момента его государственной регистрации.
Залог прекращается в следующих случаях:
- когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;
- по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.
Земля — самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как это происходит с ее улучшениями, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает. В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающим закладываемый объект, либо права его аренды.
Кроме ГК РФ, отношения по залогу земли регулируются: Федеральными Законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке (залоге недвижимости); «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Указом Президента РФ № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (в части, не противоречащей ГК РФ и Закону об ипотеке (залоге недвижимости)) и другими нормативными актами РФ.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает залог:
— земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц;
— земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
— приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;
— земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, в размере, необходимом для их использования;
— земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, выделенных в натуре.
В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) не допускается залог:
— земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
— части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, устанавливаемого нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Земельные участки, находящиеся под арестом (запрещением), и участки, по которым существуют те или иные неразрешенные споры, не могут быть предметом ипотеки. Также не допускается залог земельных участков, ограниченных в обороте.
По общему правилу, в случае залога земельного участка, на котором находятся здания, строения или сооружения, принадлежащие залогодателю, право залога на указанную недвижимость не распространяется. Право свободного распоряжения зданиями, строениями и сооружениями (без согласия на то залогодержателя) остается за залогодателем. Залогодатель вправе в любое время осуществить отчуждение недвижимости, находящейся на заложенном земельном участке.
Права залогодателя по владению и пользованию, заложенным земельным участком не ограничиваются. Залогодатель вправе возводить здания, сооружения, в т.ч. жилые дома, хозяйственные постройки и другие объекты недвижимости на заложенном земельном участке без согласия на то залогодержателя. Эти права залогодателя могут быть ограничены только договором об ипотеке.
Залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора в случае, если при заключении договора залогодатель не предупредил обо всех известных ему к моменту государственной регистрации правах третьих лиц на земельный участок (право залога, сервитут, право аренды, временное пользование и др.).
При переходе права собственности (или иного вещного права) на заложенное имущество от должника к другому лицу залоговое право сохраняет силу (ст. 32 Закона о залоге). По сути, оно является не вполне обязательственным, а разновидностью вещного права — права на чужую вещь.
Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. Это делает возможным последовательный залог одного и того же объекта недвижимости новым кредиторам, то есть появление второго, третьего и т.д. залогов. Новый, последующий кредитор обязательно предупреждается о наличии уже существующих залоговых прав на данное имущество, а возможные требования должны удовлетворяться по старшинству возникновения залоговых прав (ст. 21,22 Закона о залоге).
В идеале стоимость реального объекта недвижимости должна превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. Однако в реальной жизни при залоге недвижимости суммарная стоимость закладных (размер долгового требования) может многократно превышать стоимость находящегося в залоге имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке, если иное не предусмотрено договором о залоге или соглашением сторон.
Заложенное имущество реализуется с публичных торгов (аукциона) для получения максимально возможных сумм. В банковском залоге имущество обычно не переходит к банку кредитору, но он вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должником.
В качестве самостоятельной разновидности залога допускается залог прав (ст. 54). Так, арендатор вправе передавать в залог свои арендные права даже без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При нарушении должником обязательств по договору о залоге кредитор вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права. Он вправе участвовать в качестве третьего лица в спорах о заложенном праве и защищать это право от нарушений со стороны иных лиц.
Ипотека жилья
Ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Так как ипотека предполагает возможность продажи заложенного имущества, то залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние, а также лица, которые признаны судом недееспособными по состоянию здоровья, не могут самостоятельно выполнять свои обязанности, а значит, не могут сами заключать договор об ипотеке. За них это совершают их законные представители — родители, опекуны, попечители.
На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог принадлежащую ему долю в квартире.
Продажа дома (квартиры) на торгах не является основанием для выселения семьи и самого залогодателя. В таком случае между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключается договор найма или аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
К договору о залоге жилого дома (квартиры) необходимо приложить:
- свидетельство (договор и т.п.) о собственности на квартиру;
- справку РЭУ о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (по требованию кредитора);
- копию финансово-лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- письменное согласие всех членов семьи, а при наличии несовершеннолетних детей или престарелых лиц — документ органов опеки;
- письменное согласие родственников, согласных прописать членов семьи при выселении (по требованию кредитора);
- справку БТИ по форме 16А и поэтажный план дома (квартиры);
- справки налоговой инспекции об уплате налога на недвижимое имущество;
- справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец жилья не состоит на учете (по требованию кредитора).
Последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости может быть следующей:
- подача пакета документов заемщиком;
- экспертиза документов поручителем;
- оценка квартиры поручителем;
- согласование условий кредита между заемщиком и поручителем;
- заключение договора купли продажи жилья (заемщик — поручитель);
- заключение кредитного договора (заемщик — банк);
- расчеты заемщика с поручителем;
- заключение договора обратной продажи квартиры (заемщик — поручитель);
- полный расчет заемщика с поручителем;
- возврат квартиры заемщику.
Для обеспечения своих гарантий от возможного снижения рыночной стоимости, заложенного жилья и потери прав собственности на это жилье в случае признания судом сделки недействительной поручители применяют два вида страхования:
1) страхование сделки купли продажи жилья (права собственности поручителя);
2) страхование жилья на весь срок кредитования по таким видам риска, как действие огня, аварии и т.п.
Ипотека предприятия
В состав заложенного имущества входят все принадлежащие предприятию как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости предприятия, а также обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество предприятия в повторный залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества предприятия, если иное не установлено в закладной.
Реорганизация предприятия, переданного в ипотеку, без согласия залогодержателя не допускается.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских и иных отчетных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с имуществом предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в арбитражный суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными и пр.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
