Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа процессов, разнородных по назначению и технологии. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (Отбор зданий, разработка документации) и др.
В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда состоит из следующих элементов.
Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Установлено три вида осмотров:
— общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустройство;
— частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части и элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения;
— внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций.
Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В ее состав входят лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцы дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.
Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации относятся следующие работы: при подготовке здания к весенне-летней эксплуатации работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания; при подготовке к осенне-зимнему сезону — наоборот, выполняются работы по накрыванию, утеплению, герметизации.
Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре.
Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов входит оценка их технического состояния, а также организация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению. К перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и своевременное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные уязвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.
Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов, и дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилегающей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий города.
Система ремонтов жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. Незначительный физический износ жилых зданий устраняется с помощью текущего ремонта, а значительный (более 60%), а также моральный износ — только с помощью одного из видов капитального ремонта — реконструкции. При выборе вида ремонта обычно руководствуются нормативами физического износа жилых домов.
Текущий ремонт неразрывно связан с повседневной эксплуатацией дома. Цель такого ремонта заключается в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем. При текущем ремонте физическое состояние конструкций не изменяют, но их консервируют в проектном состоянии. В основе текущего ремонта лежит систематическое обследование и регулировка частей зданий и оборудования, планируемое устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей, а также срочная ликвидация случайных отказов, вызвавших аварийные ситуации. Устранение мелких неисправностей, планируемое по времени и объему, называют планово-предупредительным текущим ремонтом, а выполнение непредвиденных работ — аварийным (неплановым).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделений жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых зданий, основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Приемка законченного текущего, ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).
Капитальный ремонт, как и текущий, должен носить планово-предупредительный характер, поскольку его целью является предупреждение неисправностей, поддержание здания в хорошем эксплуатационном состоянии. Этот вид ремонта выполняют не только для восстановления физического износа элементов, частично или полностью утративших работоспособность, заменяют и ненадежные элементы с большой вероятностью отказа. Так, при капитальном ремонте кровлю могут ремонтировать не потому, что она пришла в негодность, а по причине ее ненадежности вследствие истечения межремонтного цикла. Так называют продолжительность эксплуатации элементов между капитальными ремонтами, а ремонт с восстановлением эксплуатационных свойств всех ненадежных элементов, продолжительность службы которых равна межремонтному циклу, именуют комплексным капитальным ремонтом.
Выборочным капитальным ремонтом называют восстановление отдельных элементов, потерявших работоспособность и нуждающихся в полной или частичной замене, хотя здание в целом находится в удовлетворительном состоянии. При четко организованной системе планово-предупредительных ремонтов вероятность таких отказов невелика, но они все же возможны. Выборочный ремонт проводят и в ветхих домах, с износом 60% и более. В этих случаях заменяют отказавшие, ненадежные и аварийные элементы, поэтому ремонт носит характер охранного, поддерживающего безопасность проживания жильцов до их отселения в новые квартиры.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, который установлен Положением по организации и проведению планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий и другими нормативными документами.
В практике нет четкого деления между работами, проводимыми при текущем и капитальном ремонте. Принципиальное различие заключается в цели, преследуемой при выполнении этих ремонтов. Цель текущего ремонта — наладка, предупреждение преждевременного износа, цель капитального — восстановление износа элементов и здания 1 целом.
Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного 5этажного дома на 3—4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18—21%.
В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации жилого здания, а объем ремонтных работ определяют по его техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда.
Для проведения своевременного и качественного ремонта, обслуживания и эксплуатации жилищного фонда создаются специальные жилищно-эксплуатационные службы и ремонтно-строительные организации.
Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальный жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации: жилищно-эксплуатационные конторы, ремонтно-эксплуатационные управления, жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО) и т.д., созданные для обслуживания и эксплуатации Жилых домов. Их услуги частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственников жилья (ТСЖ), то оно само выбирает исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств.
Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления:
— техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;
— благоустройство и содержание жилого фонда;
— определение финансово-экономических условий эксплуатации;
— управление эксплуатацией жилищным фондом.
Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьировать в различном диапазоне, в зависимости от многих факторов.
— исходное состояние жилищного фонда;
— имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствие установленным стандартам;
— ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование;
— площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;
— уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем жильцами.
Все выше перечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы в связи с проведением реформы ЖКХ развивается принципиально новая сфера деятельности в жилищном хозяйстве города — управление жилищным фондом специализированными организациями (управляющими компаниями). От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.
При организации системы управления жилищным фондом города необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации должна быть направлена на удовлетворение требований граждан, проживающих в домах, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, выполнение заявок на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть успех организации на рынке предоставления услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда" города.
Роль органов местного самоуправления в реформировании системы управления жилищным хозяйством
В настоящее время ЖКХ — одна из самых важных и проблемных сфер в деятельности органов местного самоуправления. Зачастую по качеству жилищно-коммунальных услуг население судит об эффективности власти. Следовательно, этой сфере должно быть уделено особое внимание.
Местное самоуправление подразумевает право местного сообщества определять главные параметры своей жизни. К числу таких параметров относится качество проживания, обеспечиваемое системой жилищно-коммунального обслуживания.
Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ЖКХ отнесено к вопросам местного значения, т.е. к вопросам непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с законодательством осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.
Согласно указанному Закону, муниципальное образование — это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.
Под городским поселением понимается город или поселок с прилегающей территорией, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. В составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не относимые законом к сельским поселениям.
Сельское поселение — это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и др.), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.
Муниципальный район включает несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения. Самоуправление осуществляется непосредственно населением и (или) через выборные и иные органы, которые могут выполнять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Городской округ — это городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного, самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
К вопросам местного значения поселения (городского и сельского) в части жилищно-коммунального обслуживания населения относятся:
— организация в границах поселения электро, тепло, газо и водоснабжения, водоотведения, снабжения населения топливом;
— обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства;
— организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора.
К вопросам местного значения в той же сфере на уровне муниципального района относятся:
— организация в границах муниципального района электро и газоснабжения поселений;
— организация утилизации и переработки бытовых отходов.
Органы местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления муниципального района о передаче им части своих Полномочий за счет субвенций, предоставляемых из бюджетов этих поселений в бюджет муниципального района. И наоборот, органы местного самоуправления муниципального района также могут заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий за счет субвенций, предоставляемых из бюджета муниципального района в бюджеты соответствующих поселений. Указанные соглашения должны заключаться на определенный срок, содержать положения, устанавливающие основания и порядок прекращения их действия, в том числе досрочного, порядок определения ежегодного объема субвенций, необходимых для осуществления передаваемых полномочий, а также предусматривать финансовые санкции за неисполнение соглашений.
Вопросы местного значения городского округа в части ЖКХ — те же, что и вопросы местного значения поселения.
Органы местного самоуправления различных муниципальных образований вправе решать иные вопросы, не отнесенные к их компетенции, только при наличии собственных материальных ресурсов и финансовых средств (за исключением субвенций и дотаций, предоставляемых из федерального бюджета и бюджета субъекта Российской «Федерации).
Для решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов обладают следующими полномочиями:
1) принятие устава муниципального образования и внесение в него изменений и дополнений, издание муниципальных правовых актов;
2) установление официальных символов муниципального образования;
3) создание муниципальных предприятий и учреждений, финансирование муниципальных учреждений, формирование и размещение муниципального заказа;
4) установление тарифов на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями, если иное не предусмотрено федеральными законами;
5) организационное и материально-техническое обеспечение подготовки и проведения муниципальных выборов, местного референдума, голосования по отзыву депутата или члена выборного органа местного самоуправления, выборного должностного лица местного самоуправления, голосования по вопросам изменения границ муниципального образования, его преобразования;
6) принятие и организация выполнения планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципального образования, а также организация сбора статистических показателей, характеризующих состояние экономики и социальной сферы муниципального образования, а также предоставление указанных данных органам государственной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
7) учреждение печатного средства массовой информации для опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации;
8) осуществление международных и внешнеэкономических связей в соответствии с федеральными законами;
9) иными полномочиями в соответствии с законодательством и уставами муниципальных образований.
Органы местного самоуправления поселений и городских округов вправе (в соответствии со своими уставами) привлекать граждан на добровольной основе к выполнению социально значимых работ. Для ЖКХ положение имеет существенное значение, поскольку эта сфера обладает повышенной социальной значимостью. К социально значимым работам могут быть отнесены только работы, не требующие специальной профессиональной подготовки. К выполнению социально значимых работ могут привлекаться совершеннолетние трудоспособные жители поселений и городских округов в свободное от основной работы или учебы время на безвозмездной основе и не более чем один раз в три месяца, Продолжительность таких работ не может составлять более четырех часов подряд.
В целях объединения финансовых средств, материальных и иных ресурсов для решения вопросов местного значения могут быть образованы межмуниципальные объединения, учреждены хозяйственные общества и другие межмуниципальные организации в соответствии с федеральными законами и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. В этих же целях органы местного самоуправления могут заключать договоры и соглашения. Указанные межмуниципальные объединения не могут наделяться полномочиями органов местного самоуправления. Представительные органы муниципальных образований в рамках межмуниципального сотрудничества могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Государственная регистрация межмуниципальных хозяйственных обществ осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 129-Ф-З «О государственной регистрации юридических лиц».
Новый ЖК РФ вводит много новых правил по сравнению с ранее действовавшим Жилищным кодексом, принятым в 1983 г. К важнейшим из этих правил относятся нормы о разграничении компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 12—14), о порядке перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. 23), о переустройстве и перепланировке жилого помещения (ст. 25—29), об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32), о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33), об основаниях признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ст. 51), об очередности предоставления жилых помещений по договорам социального найма (ст. 57), об основаниях пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 61), об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (ст. 72), о временных жильцах (ст. 80), о жилых помещениях специализированного жилищного фонда (ст. 92—98), о предоставлении служебных жилых помещений (ст. 104), о порядке внесения и размере платы за Жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155—157), об управлении многоквартирными домами.
Заложив основы правового регулирования жилищного сектора на уровне Федерации, ЖК РФ требует соответствующего изменения методов управления этим сектором и на муниципальном уровне. Так, в ст. 12, 13 и 14 ЖК РФ четко разграничена компетенция различных уровней управления жилищным сектором ЖКХ.
К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
— определение порядка государственного учета жилищных фондов;
— установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
— определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
— определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
— определение иных категорий граждан для предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
— определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
— определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
— определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
— определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения членов товариществ собственников жилья;
— определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
— определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
— признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
— установление правил пользования жилыми помещениями;
— определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
— правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
— установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
— контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
— государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
— определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
— установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, для признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
— определение иных категорий граждан для предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
— определение порядка предоставления по договорам социального найма, установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации, категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
— признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
— определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
— контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
— учет муниципального жилищного фонда;
— установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, для признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам Социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
— ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
— определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
— предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
— принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
— согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
— признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
— контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованием законодательства.
В условиях изменения компетенции органов самоуправления, повышения их финансовой самостоятельности и перехода к бюджетам, ориентированным на результат, перед ними стоят следующие основные задачи по реформированию ЖКК:
1. Совершенствование местной нормативной базы.
2. Реформирование муниципальных предприятий (акционирование и др.).
3. Установление экономически обоснованных тарифов на содержание жилищного фонда, водоснабжение, водоотведение, тепло-энергию и др.
4. Разработка и реализация программ ресурсосбережения.
5. Поощрение создания класса собственников жилья.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
