Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка.
Можно выделить следующие:
- инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью; имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со временем;
- вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции;
- приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и соответственно значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам, а, продав ее спустя некоторое время, после стабилизации ситуации на рынке недвижимости, по уже более высокой стоимости, получали дополнительную прибыль;
- инвестиции в недвижимость — один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;
- ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
- инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли продажи, может принести им дополнительные доходы;
- в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которое в целом более платежеспособно, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;
- инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса — основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;
- инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором "сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.
Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости как физического ресурса и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующую специфику:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту;
- потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования; относительный дефицит земельных участков со схожими характеристиками; инфляционные процессы и т.п.;
- износ здании и сооружений — снижение стоимости улучшений недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональный износ) и прочих внешних факторов;
- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости. В качестве источников финансирования могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия;
- раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимости неотделим от связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, аренда земельного участка и строений, находящихся на нем, может быть осуществлена без прав на недра или находящийся на участке водоем;
- особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости;
- риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической не перемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.
Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени подвержены риску и неопределенности по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, поскольку являются мало ликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки. Это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.
Инструменты инвестирования в недвижимость
Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал; заемный капитал; закладные; договора об аренде земли; опционы; смешанные долговые обязательства.
Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов) рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.
К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственностью можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов; к недостаткам — дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.
С позиции держателей закладных недвижимости привлекательность их использования заключается в стабильном получении денежного дохода, так как они обладают преимущественным правом получения дохода. Однако у этих инвестиций меньшая ликвидность, чем у инвестиций в свободную от залога недвижимость, к тому же реализация закладных связана с дополнительными расходами (правовая экспертиза, оценка окружающей среды и т.д.). К недостаткам можно отнести и наличие временного лага от подготовки предложения к продаже закладной до ее реализации.
Ипотечное кредитование призвано обеспечить достижение следующих целей:
- создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей в их текущую платежеспособность;
- расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
- обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.
Наиболее распространенной формой финансирования задолженности по закладной является постоянный ипотечный кредит. Согласно стандартным условиям, сумма кредита в процентах достигает 75—80% от стоимости собственности, оговариваются срок и ставка процента и рассчитываются периодические выплаты по ипотеке.
Постоянные закладные являются самоамортизирующимися, т.е. предусматривающими равновеликие периодические выплаты.
Иногда ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются с дисконтом (со скидкой). Однако заемщик должен выплатить всю сумму кредита и плюс процент за пользование ссудой.
Помимо ипотечных кредитов с фиксирования уровнем платежей выделяют: кредиты с шаровым платежом; нарастающие платежи, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы, ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости, совместное участие, завершающая ипотека и т.п.
При ипотечном кредитовании с шаровым платежом — процентные выплаты осуществляются одномоментно с итоговым платежом либо в течение всего срока выплачиваются только процентные выплаты, а затем идет итоговый шаровой платеж.
Наибольшее распространение шаровые кредиты могут получить при финансировании вновь строящихся объектов.
При использовании кредитов с фиксированным платежом основной суммы (пружинные кредиты) предусматривается сначала в течение ряда лет выплат одних только процентов, а в конце также в течение нескольких лет равновеликих выплат основной сделки и процентов. Подобная схема финансирования применима, например, при лизинге оборудования для объектов недвижимости.
Нарастающие платежи — в течение ряда лет платежи по ипотеке остаются низкими (период отрицательной амортизации), затем платежи возрастают (период превышения выплат уровня стандартной ипотеки).
Совместное участие — кредитор помимо выплат основной суммы и процентов по обслуживанию долга получает часть дохода сверх базовой суммы («участвует в прибылях»).
Завершающая ипотека — предусматривает использование закладных разного уровня. Ипотечный кредит, который впервые привлекается под залог данной собственности, носит название первая ипотека. Под уже заложенную собственность кредитор может привлечь вторую или третью ипотеку, выпуская закладные второй или третьей очереди. Согласно стандартным правилам, требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности закладных. Общим для всех видов ипотек является то, что при заключении кредитного договора могут быть оговорены особые условия, например о выплате части дохода сверх базовой суммы кредита и процентов к ней, обязательство об участии в собственном капитале. Для достижения особых целей права собственности и соответственно закладные под них могут быть разделены на землю и здания и сооружения на ней. Долевое участие в собственности чаще всего позволяет кредиторам оптимизировать уровень налоговых отчислений.
Опцион — это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.
Арендные соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом на определенный срок при сообщении определенных условий (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).
Право пользования может быть передано на пожизненное владение или более короткий срок. На данный момент преимущественное распространение аренды с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на земли сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например, предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, т.к. субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Фактически следует признать, что преимущественное распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.
Представляется, что в свою очередь отсутствие системы ипотечного кредитования сдерживает развитие рынка недвижимости в России в целом. Существует значительный разрыв между доходом населения и ценой недвижимости, преодолеть который в странах с развитым рынком недвижимости позволяет система ипотечного кредитования. Развитие ипотечного кредитования для России на сегодняшний день является сверх актуальной задачей.
Способы финансирования инвестиций в недвижимость
Острый дефицит жилья — хроническое явление для России. После распада СССР жилищную проблему усугубил постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Рыночные отношения в экономике привели к существенному сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. В настоящее время сложилась ситуация, когда большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что препятствует большей части населения, имеющего низкие доходы, даже мечтать о покупке жилья. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье, обусловленный недоступностью кредитов и низкими доходами, приводит в свою очередь к увеличению издержек строительных организаций, поскольку отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных ведет к росту цен.
Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются, максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат, прежде всего: высокий уровень инфляции; отсутствие реальных денег у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.
Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:
- долевое участие в различных вариантах;
- выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
- краткосрочное банковское кредитование;
- ипотечное кредитование.
Проведем анализ основных форм привлечения финансовых ресурсов в развитие жилой недвижимости.
Долевое участие
Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Данный подход, как и другие, носит переходный характер и является необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии.
Термин «много долевое строительство» практически эквивалентен общепринятому термину «долевое строительство» и лишь подчеркивает то, что в инвестиционном проекте участвует большое количество инвесторов покупателей.
Вероятно, попытки изучения особенностей оценки недвижимости при много долевом строительстве уже предпринимались финансовыми отделами строительных организаций и девелоперами для расчета экономической эффективности проектов, однако широко известные публикации, посвященные этой теме, отсутствуют.
Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья — самый распространенный источник финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. кв. м жилья, 919 тыс. кв. м было построено на средства граждан дольщиков (что составляет 86%).
Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.
Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (т.е. покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома, либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что данный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».
Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов в определенное время.
По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную за ранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.
После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.
К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:
- возможность поэтапной оплаты;
- индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
- уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).
Кроме того, по сравнению с вторичным рынком жилья, долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество — «прозрачность истории объекта».
Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как «инвестор». Поскольку юридическая основа инвестирования в нашей стране недостаточно прочная, это, можно считать главной причиной многих зло» употреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Существует также риск неоправданного затягивания возведения жилья и удорожания жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.
Выбирая компанию, будущий дольщик должен понимать, что стоит иметь дело только с хорошо известными строительными и риэлтерскими фирмами. Особое внимание стоит уделить оформлению сделки по покупке квартиры, начиная от схемы оплаты и заканчивая описанием параметров жилья. Для того чтобы минимизировать риск при приобретении жилья, необходимо проверить не только документацию фирмы, с которой заключается договор на долевое участие в строительстве, но и всю цепочку договоров между всеми участниками строительства (имеются в виду организации, участвующие в строительстве). Понятно, что чем длиннее цепочка, тем выше риск не получить квартиру и безвозвратно утратить внесенные деньги. Оптимальный вариант снижения рисков при долевом строительстве — привлечение грамотных юристов при составлении договоров и страхование рисков дольщиков. В Санкт-Петербурге многие агентства недвижимости проводят юридические экспертизы договоров на долевое участие в строительстве. Существует даже «Консультационный центр по долевому строительству», который помимо общих консультаций, экспертиз конкретных договоров и выезда опытного юриста в фирму для обсуждения условий договора перед его осуществляет юридическое сопровождение покупателя нового жилья от подписания договора до регистрации прав собственности.
Необходимо развивать институт страхования на рынке строящегося жилья. Риски долгостроя могут возникать, даже если дольщик имеет дело с самым добросовестным застройщиком, так как причиной затягивания строительства может быть не только отсутствие денег, но и издание административных актов, касающихся строительства дома, наступление форс мажорных обстоятельств и т.д. Иногда из-за несогласования ведомствами различных положений и инструкций дом не может быть сдан вовремя.
В последнее время периодически проводятся семинары, на которых обсуждаются способы снижения рисков дольщиков (например, семинар «За безопасность граждан на рынке недвижимости», при информационной поддержке «Бюллетеня недвижимости»), проводятся обучающие курсы по операциям на первичном рынке недвижимости (например, «Негосударственное образовательное учреждение «Институт Недвижимости» разработало и читает курс «Операции на Первичном рынке недвижимости»), в СМИ публикуются разъяснительные статьи для дольщиков. Иными словами, ведется широкая просветительская работа, направленная на развитие долевого участия в строительстве и снижение рисков дольщиков.
Одним из возможных путей снижения рисков дольщиков и инициирования нового строительства может стать новое направление риэлторской деятельности — активное участие риэлторов в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Так, например, с одной стороны, в Санкт-Петербурге существует большое количество недостроенных жилых зданий, от которых либо отказались инвесторы, либо так они и не были найдены. С другой стороны, в городе по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть люди, которые могли бы найти часть суммы на строительство квартиры. Возможно, что риэлторские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в реализацию таких проектов и выступать не только в качестве брокера по продажам готового и строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.
В зависимости от финансовых возможностей дольщиков существуют следующие варианты долевого участия при строительстве жилья:
1. Долевое участие со стопроцентной единовременной оплатой:
а) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры,
б) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора,
в) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией,
г) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику;
2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
а) аналогично пункту а) предыдущего варианта,
б) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика,
в) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора,
г) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 кв. м общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры,
д) аналогично пункту,
г) предыдущего варианта;
3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
а) аналогично пункту,
б) предыдущего варианта,
в) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику,
г) за разницу в количестве квадратных метров общей площади, по сравнению с площадью «новой» квартиры, дольщик доплачивает деньгами поэтапно в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме,
д) аналогично пункту,
е) предыдущего варианта.
Возможны два варианта зачета «старых» квартир:
1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
Выводы: как видно из анализа, схема долевого финансирования в настоящее время является наиболее распространенной, так как имеет целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты; индексирование только остаточной стоимости строительства по договору уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность истории объекта»). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение, большая вероятность срыва сроков строительства. В настоящее время проводится активная работа по снижению рисков долевого строительства с целью развития первичного рынка.
Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа
Помимо долевого участия — наиболее распространенного источника финансирования, к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа.
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций, или жилищных сертификатов. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске. По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, в настоящее время в Санкт-Петербурге к участию в программе «Государственные жилищные сертификаты» привлечено более 700 семей из числа состоящих в очереди на получение жилой площади. Эта программа предполагает 80%ное покрытие бюджетом стоимости жилья. С помощью жилищных сертификатов жилье приобрела 201 семья. Общая площадь квартир, введенных в эксплуатацию в рамках программы жилищных сертификатов, на сегодняшний момент составила 3,5 тыс. кв. м.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Как известно, все исконно русские женские имена оканчиваются либо на «а», либо на «я»: Анна, Мария, Ольга и т.д. Однако есть одно-единственное женское имя, которое не оканчивается ни на «а», ни на «я». Назовите его.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
