Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Данный раздел посвящен более подробному рассмотрению ипотечных кредитов, использующих различные модели погашения долга.
Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:
1) ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
2) ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.
Модели кредитования, рассмотренные ниже, являются альтернативными по отношению к стандартному кредиту с фиксированной процентной ставкой и предоставляют возможность изменения следующих основных условий: размера ежемесячных платежей при фиксированной процентной ставке и в свою очередь — величины процентной ставки.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами — стандартный или само амортизирующийся.
Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на протяжении примерно 50 лет, до начала изучение основных характеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной точкой для анализа других, альтернативных моделей. Последние получили свое развитие именно благодаря существованию данного вида кредита.
Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:
- фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
- часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.
Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму денег ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами был распространен в США со времени Великой Депрессии и сыграл большую роль в решении жилищной проблемы в этот период, а также в первые два десятилетия после Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов инфляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с данным видом кредитования, привели к распространению альтернативных инструментов финансирования.
Ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей, являющийся разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой.
Эта модель была предложена Федеральной Жилищной Администрацией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами. Однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей.
Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут предусматривать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесячных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение первых пяти лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых десяти лет. Затем выплаты остаются одинаковыми на протяжении оставшегося срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики имеют право конвертировать данный вид кредита в стандартный ипотечный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия предоставления таких кредитов, то есть заемщик должен быть «квалифицированным».
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования. Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из собственных средств, по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, «ярусными» платежами.
Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования — возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным 30-летним или 15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Модель появилась на рынке США в начале 1980-х гг., в период высоких процентных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низкие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки.
Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок — 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3—5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается, и если платежи недостаточны для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год. Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 5-летний срок погашения.
Ипотечный кредит с «шаровым» платежом.
Предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении пяти либо семи лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30летним кредитам. В Течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть.
Возможны следующие модели выплат:
- замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. На протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма, ни проценты. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика;
- выплаты только процентов, затем — «шаровой» платеж. Данный вид кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга;
- частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом. Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают возможность для заемщика получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (для рефинансирования долга). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременении на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.
В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, два следующих вида кредита предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат) заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.
Ипотечный кредит с быстрым погашением.
Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако, в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, то есть сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, например 3,5% в год, либо на основании изменяющегося индекса. Например, кредит в 100 ООО долл., предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, требует ежемесячных платежей в сумме 840,85 долл., так же, как и кредит с равновеликими платежами. Но платежи по кредиту с быстрым погашением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть выплачен за 12—15 лет. Процентная ставка обычно на ниже, чем процент по стандартным кредитам.
Ипотечный кредит с погашением каждые две недели.
Платежи по займу осуществляются один раз в две Недели, всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30летнему кредиту с фиксированной ставкой. Поскольку 26 раз эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортизация происходит быстрее.
Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. Поскольку в год требуется больше выплат, чем по стандартному займу, то и доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претендовать на получение такого кредита.
К другим видам кредитов с фиксированной процентной ставкой относятся следующие кредиты.
Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом.
В течение определенного периода времени с 1979 г. сберегательные ассоциации США предоставляли кредиты с использованием сберегательного счета в качестве дополнительного обеспечения. Цель введения такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, — обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение суммы кредита и стоимости жилья — 95%, для кредитов с коэффициентом более 90% требуется страхование ипотечного займа. Сумма на счете заемщика постоянно снижается, а значит, снижается стоимость обеспечения, для кредитора возрастает кредитный риск.
Ипотечный кредит с участием (кредитора) в повышении стоимости жилья.
Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предоставить кредит в сумме 80 ООО долл. на приобретение дома стоимостью 100 ООО долл. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыночной в 12%. Срок кредита — 30 лет. Заемщик обещает кредитору Уз от возрастания стоимости жилья свыше 100 ООО дол. Через пять лет, если дом продается за 121 ООО долл., кредитор получает 7000 долл. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.
Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента
Цель кредита с переменной (регулируемой, корректируемой) процентной ставкой — более справедливое распределение процентного риска с предоставлением возможности кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.
Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.).
Такой вид кредита — лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.
У кредиторов сложились определенные традиции в отношении ограничений по кредитам с регулируемой процентной ставкой:
- каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1—2%;
- изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;
- изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в пять лет (наиболее часто раз в год);
- сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий период (год) не может превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5% вне зависимости от изменения индекса. Это ограничение можно обойти, поскольку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить возросший долг по процентам остатка по кредиту (если это допускается условиями договора).
Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс. Процентные ставки по кредитам Могут меняться в соответствии с тремя основными схемами: в США в качестве индекса обычна, выступают процентная ставка по казначейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудо-сберегательных ассоциаций.
Последняя определяется на основании ежемесячной средневзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных учреждений:
- ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент — 2—3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным;
- ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда;
- по кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.
Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако зачастую платежки заемщики могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря на удлинение срока заимствования.
С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по данному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются «поддразнивающими». Например, если индекс имеет текущий уровень 7,5%, а спрэд равен 2%, первоначальная процентная ставка по кредиту с регулируемой ставкой может быть 8%, и сохраняется она только до первого изменения процента.
Многие кредиты предусматривают условие конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой, начиная с определенного времени. Процентная ставка по новым кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной ставкой.
Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой.
В течение значительного периода времени большую часть кредитов на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30 и 15-летним сроком обращения. В течение последних десяти лет широкое развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распространенными из которых являются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобритании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются уже с 1932 г. строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от одного до пяти лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от 25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
Первоначальная процентная ставка устанавливается на семь лет и обычно ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении семи лет процент пересматривается на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с десятилетним сроком обращения, максимальный спрэд — 6%.
Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, постепенным увеличением выплат.
Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако, с фиксированной процентной ставкой. Возможно использование и переменной ставки, т.е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.
В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности, поэтому ряд кредитных договоров предусматривает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент, например, 25%, либо если срок должен быть увеличен на десять и более лет.
Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен.
Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако, изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Ежегодные платежки основываются на постоянной реальной процентной ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой инфляции; Сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфляции основную сумму долга в течение установленного срока кредита с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.
Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой.
Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором. Например, один из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на пять лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока) подвергается ограничениям.
Существуют и иные виды ипотечных кредитов вне данной классификации, но имеющие специфические особенности, например:
1. Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц.
В данной модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности может использоваться в семье, когда родители хотят помочь детям получить финансирование, либо в случае, если работодатель желает привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему работнику выполнять обязательства по ипотечному кредиту и разделяет с последним право собственности на жилье. Обычно заемщику предоставляется право выкупить долю работодателя в течение определенного промежутка времени, либо работодатель выкупает у работника его право собственности.
Кредитные линии, обеспеченные жильем.
Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, то есть так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансирования на потребительские нужды — залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия предоставляет заемщику определенную гибкость, позволяя финансировать различные потребности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит хотя и не используется для финансирования недвижимости, но все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Наличие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.
Кредит с обратным аннуитетом также не используется на приобретение недвижимости, а финансирует текущие расходы собственника жилья. Основная цель данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка по жилищному кредитованию США в 1979 г., — поддержать пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденными, продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разрешено погашение долга безо всяких штрафных санкций, если ипотечный кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежами заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.
В 1989 году Департаментом по жилью и городскому развитию совместно с Федеральной жилищной администрацией США была предложена экспериментальная программа по страхованию ограниченного количества кредитов с обратным аннуитетом. Размер займов определялся стоимостью жилья, но не должен был выходить за рамки 67 500—101 ООО долл. в зависимости от географического района. Ежемесячные выплаты плюс накопленный процент, прибавляемый ежемесячно, должны были сравняться с суммой кредита в период от 3 до 12 лет. Возможны различные программы погашения долга, включая продажу дома после смерти заемщика. Возраст заемщика — от 62 лет. Дом не должен быть заложен либо может быть обременен незначительным ипотечным долгом. Страховая премия, взимаемая вышеозначенными государственными учреждениями, составляет 0,5—1,0% от суммы кредита ежегодно.
Очередность погашения ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты имеют преимущественное право погашения перед кредитами других видов.
Очередность погашения нескольких ипотечных кредитов такова:
Первая ипотека — ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, в общей структуре капитала которого до этого не присутствовала доля владения на правах ипотеки, и которая как залог обладает приоритетом перед последующими ипотечными кредитами.
Младшая (или завершающая) ипотека (2-я, 3-я и т.д.) — ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, на который прежде уже были наложены залоги в виде других ипотечных кредитов, имеющие приоритет (первая ипотека).
Приоритет выплаты каждой последующей ипотеки ниже предыдущей. Обычно ставка процента по младшим ипотекам выше, чем по первой.
В случае невыполнения условий погашения кредита кредитор, выдавший первую ипотеку, может лишить владельца недвижимости права на выкуп заложенного имущества и потребовать ее продажи. В этом случае кредиторы по «младшей» ипотеке не смогут возвратить инвестированные ими денежные средства до тех пор, пока кредиторы первой ипотеки не будут удовлетворены полностью, то есть пока не будет погашена основная сумма кредита и проценты по нему.
В случае перехода права собственности, при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, покупатель принимает на себя обязательства по ипотечному кредиту, выданному ранее бывшему собственнику под залог данного объекта недвижимости. Такую ипотеку называют «принятой».
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
