Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).
Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка:
— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.
Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.
При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.
Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
— односемейных жилых домов;
— недвижимости малого частного бизнеса;
— незастроенных участков земли (при развитом рынке земли).
Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
— рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
— информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
— объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
— нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).
Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если МСП не используется, а даёт лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.
Этот подход базируется на принципах рыночной группы, соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.
При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценно-образующими факторами).
Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса — демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.
Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий.
Рассмотрим этапы применения МСП:
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в не типичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия, При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Рассмотрим подробнее содержание каждого этапа.
Анализ рынка недвижимости. Определение сопоставимости сделок
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Анализ рынка предполагает:
— определение особенностей национального рынка и степени его развития;
— определение особенностей регионального рынка;
— анализ особенностей городского рынка; анализ уровня развитая микрорайона.
Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о продажах, то возникает вопрос о сопоставимости сделок.
Собранная информация о сделках должна отвечать критериям, необходимым для проведения рыночной оценки. Это значит, что:
— объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;
— стороны руководствовались мотивацией, типичной для подобного рода сделок;
— стороны были информированы о состоянии рынка;
— условия продажи были типичными для такого рода сделок.
Информация о сделках, которые не отвечают выше перечисленным условиям, не может быть использована при применении метода сравнительного анализа продаж.
Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны быть объекты собственности:
— конкурирующие между собой на одном сегменте рынка;
— они должны быть проданы сравнительно недавно;
— они должны быть проданы в результате открытой рыночной, сделки.
Если речь идет об участках под застройку, то следует обратить внимание на то, не является ли объект, проходящий тест на сравнимость, так называемым завершающим или последним участком в квартале, приобретение которого позволяет сформировать единый большой блок территории, необходимый для реализации проекта застройки. Цены последних участков (последних лотов) не отражают типичные рыночные цены на участки такого же размера.
Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и вызывающие отличие цены от рыночной стоимости:
— необычное финансирование;
— вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом;
— вынужденная покупка;
— недостаточная информированность сторон.
Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или к сделкам между сторонами, которые тесно связаны между собой (между родственниками, между корпорацией и ее дочерней компанией).
Таким образом, при подборе сопоставимых продаж оценщик должен исключить из рассмотрения сделки, заведомо неподходящие для сравнения, если:
1) одна из сторон — участниц сделки — государство или муниципалитет;
2) сделка произведена по решению суда;
3) объект сопоставления — памятник архитектуры или исторический объект;
4) сделка является актом приватизации;
5) в результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);
6) сделка проведена между тесно связанными сторонами (родственниками, партнерами);
7) сделка осуществлена с целью получения особых выгод (например, выкуплен последний участок);
8) сделка является продажей по завещанию;
9) сделка является вынужденной продажей при банкротстве;
10) сделка представляет собой, акт благотворительности.
Сбор информации для мсп и проверка достоверности информации
В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение аналогах объектом оценки, и проводиться соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта-аналога, которые подчеркивали бы особенности его физического состояния, отражали окружение, а также выявляли отличия или сходства с объектом оценки.
В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать:
1. Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации сравнительного подхода в российских условиях на рынке недвижимости.
2. Данные региональных риэлтерских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелторами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.
3. Данные, предоставляемые участниками сделок — покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продавца легче получить информацию ввиду отсутствия его заинтересованности в уже проданном (отчужденном) объекте.
4. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.
5. Публичные записи регистрационных служб и других государственных организаций (в России — комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.). Поземельная книга, доклады правительственных агентств, материалы судебных заседаний и т.п. Отметим, что в нашей стране традиция ведения, кадастра и Поземельной книги была прервана в годы советской власти, и только в последние годы началась работа по созданию современной системы регистрации недвижимости и земельных участков.
6. Данные страховых компаний, налоговых служб;
7. Периодические издания по недвижимости (в Санкт-Петербурге это газеты «Недвижимость Петербурга», «Экспресс-недвижимость», «ДП», «Эхо Санкт-Петербурга» и др.), а также бюллетени риэлтерских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журналах и буклетах и т.д.
8. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать последние изменения на рынке — подъем либо спад. Однако в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки.
В условиях современной России на сбор информации уходит значительная часть усилий оценщика, так как информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта.
При проверке данных о продажах требуют подтверждения:
— дата продажи (так называемые рыночные условия);
— описание объекта недвижимости и проверка его местоположения (ситус, доступ, связи);
— переданные права и их объем;
— чистота сделки — типичность мотивации покупателя и продавца (сделка проведена без излишней спешки, без давления, продуманная с обеих сторон, вне родственных связей);
— финансирование — типичное (оно таковое, если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).
Для проверки достоверности информации и правомочности сделки оценщик должен установить:
1) наличие документа о сделке;
2) юридическую правильность документа;
3) отсутствие финансового давления на одну из сторон;
4) величину времени выставления на торгах (время экспозиции);
5) наличие у продавца и покупателя всей информации об объекте;
6) отсутствие связи между продавцом и покупателем;
7) отсутствие специальных уступок с каждой стороны;
8) применялось ли нестандартное финансирование (с закладной);
9) продавалась одна недвижимость или вместе с движимым имуществом;
10) не имелись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование.
Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод:
— юридически сделка была корректна;
— продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.
Выбор единиц сравнения
Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других:
1) единиц сравнения;
2) элементов сравнения;
3) видов корректировок (поправок);
4) способов внесения поправок;
5) методов расчета поправок.
Рассмотрим сначала понятие 4:единица сравнения». Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. Чтоб сравнивать объекты недвижимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их «общий знаменатель». Таким «Общим знаменателем» может быть либо физическая единица сравнения (цена единицы площади, например цена за 1 м2), либо экономическая единица сравнения (цена приносящей доход единицы — цена за жилое помещение или расчете на одно посадочное место).
Таким образом, единицы сравнения — это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для определенного сегмента рынка. Это способ быстрого доведения стандартной информации до инвесторов или перспективных покупателей на конкретном рынке.
Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
В качестве единицы цены площади неосвоенного земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены завесь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.
Таким образом, при продажах земель используются следующие единицы сравнения:
— цена за 1 га (1 акр, 1 сотка) — при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;
— цена за 1 м2 при продажах в городах земли под застройку;
— цена за 1 м длины по фасаду — при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга;
— цена за лот (участок) — при продаже стандартных по форме и размерам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведенными коммуникациями, или в садоводствах;
— цена за единицу плотности (за 1 м2 территории участка, разрешенной под застройку, или за 1 м2 площади этажа застройки, разрешенной на участке) — при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в непосредственной близости от транспортных уз лов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.
Для застроенных земельных участков в качестве единиц сравнения можно выделить цены за 1 м2 общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.; даже комнату, квартиру или объект недвижимости.
Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).
Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к территории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к площади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых действует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования.
Следует отметить, что в России в настоящее время пока не получили распространения практика правового градо-регулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира. Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории — это одна из законодательных задач в области градостроения.
Применение в качестве единицы сравнений цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающиеся площади.
В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.;), целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 м здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).
При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения:
— цена за 1 м2 общей площади — при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в м2;
— цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду, позволяет оценщику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье);
— цена за 1 м улучшений, без зачета выгодности местоположения, которая получается, если вычесть из цены продажи объекта стоимость земельного участка и результат разделить на площадь здания, — этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местоположения земельных участков, на которых они находятся;
— цена за 1 (или другую единицу объема) — при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, ангаров);
— цена за «единицу недвижимости» — при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравнения применяется на немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что — нет;
— цена за единицу недвижимости, приносящей доход, — при продаже некоторых видов недвижимости, таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место стоянки), а также театры, кино, рестораны, концертные залы и т.п.
Представленный перечень единиц сравнения для реализации сравнительного подхода следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.
Элементы сравнения и виды корректировок
После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.
Элемента сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
Такими факторами являются:
— время (дата) продажи;
— местоположение (ситус, характеристики доступности и связности);
— условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца);
— условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.);
— юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сервитутов);
— физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др.
Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Посредством анализа чувствительности из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.
По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
— последовательные (кумулятивные);
— независимые.
Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные — это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные — когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки: Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости — ситус, доступ и пр.).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
