Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Понятие «девелопмент»— (развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.
Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в Лондоне, дает следующее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент, как это определено в Законе о городском и сельском планировании (Великобритания), — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в пользовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющего внешний вид здания».
Развитие недвижимости — сложный многоступенчатый процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, архитектуре, законодательстве, общественной среде. В то же время ее развитие свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Он становится разновидностью предпринимательской деятельности, поэтому появляется производный термин — «девелопер».
Понятие «девелопер» довольно часто отождествляют с понятием «застройщик», добавляя далее, что девелопер — это предприниматель на рынке недвижимости, «занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость».
Различные нормативные источники несколько расходятся между собой в определении понятия «застройщик». В соответствии с Законом Российской Федерации № 42181 «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик — «физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов... в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи» (абз. 10 ст. 1).
Согласно Федеральному закону № 159ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта (п. 1 ст. 3).
Системное толкование норм Градостроительного кодекса РФ позволяет утверждать, что застройщик — это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка, с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.
Уже цитировавшийся выше словарь дает такое определение: «Девелопер — предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта».
На взгляд С.Н. Максимова, который первым в России предпринял попытку системно исследовать организационные, управленческие и финансовые аспекты девелопмента как нового явления в сфере недвижимости, это определение можно признать вполне достаточным для выделения главного в девелоперской деятельности — поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости, хотя это лишь самое общее представление о девелопменте как профессиональном бизнесе.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. В зарубежной практике такой вид девелопмента называют ее (русского аналога названия пока нет). Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта. За рубежом рынок геедевелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60—70%, но в нашей стране он совершенно не развит, подавляющее большинство компаний предпочитают идти по другому пути;
2) девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, он выполняет все те же функции, что и в первой схеме девелопмента, но кроме этого занимается еще и построением финансовой схемы проекта, вкладывая в проект собственные средства.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и пред арендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.
Высокая прибыльность операций по второй схеме объясняется высокими рисками, которые несет девелопер. Девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, поскольку в одном проекте совмещены риэлторские, строительные, архитектурные и финансовые операции.
Участники процесса девелопмента
Развитие недвижимости, в какой бы то ни было форме является весьма капиталоемкой деятельностью, поэтому любое исследование по данной теме будет касаться вопросов финансирования и инвестиций.
Согласно Закону РСФСР № 14881 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральным законам № 39ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», субъектами инвестиционной деятельности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут быть инвесторы, соинвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Таким образом, российское законодательство очертило весьма широкий круг субъектов гражданского оборота, которые могут быть потенциальными участниками девелоперских проектов. Диспозитивность гражданско-правового регулирования позволяет выступать в этом качестве практически любому юридическому лицу, наделенному общей правоспособностью, с тем лишь ограничением, что на отдельные виды деятельности, например такие, как кредитная и строительная, требуется наличие специальной лицензии. Государство, органы местного самоуправления, а также учреждаемые ими предприятия могут участвовать в девелоперских проектах в силу закона и с учетом целей, сформулированных в уставах унитарных предприятий. Граждан можно назвать «пассивными участниками» девелоперских проектов, так как наиболее часто они выступают в качестве пользователей создаваемых жилых объектов. В то же время не следует недооценивать их влияния на эти процессы путем формирования структуры спроса, потребительских пристрастий, во многом определяющих успех или неудачу девелоперского проекта.
Проектные и строительные организации выступают в качестве подрядчиков при строительстве объектов, консалтинговые фирмы осуществляют услуги по выработке рекомендаций в специальных сферах налогообложения и учета, геодезии и архитектуры, маркетинга и юриспруденции.
Среди всех участников рынка недвижимости у риэлторов пока наименее завидная судьба. Несмотря на то, что они редко выступают в роли инвесторов, им приходится выполнять, безусловно, главную роль в нейтрализации последствий неразвитости рынка, они в то же время часто первыми оказываются виноватыми при каких-либо осложнениях в глазах значительной части населения или строителей.
Стадии девелопмента
Развитие девелоперского проекта включает следующие стадии.
Предпроектная стадия. Анализ рынка недвижимости должен быть осуществлен с акцентом на район (регион) расположения проекта.
Исследования осуществляются по следующим основным направлениям:
- главные тенденции российского рынка недвижимости;
- базовые сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития;
- основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы);
- основные тенденции предложения на рынке недвижимости (изучение ведущих застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов);
- состояние конкуренции на рынке;
- состояние финансирования проектов реконструкции и строительства;
- законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов;
- состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость;
- прогноз состояния спроса и предложения;
- прогноз движения цен;
- прогноз конкурентной среды.
Анализ рынка недвижимости должен закончиться выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов.
Они проводятся схематично в такой последовательности:
- определение потребностей заказчика;
- подбор потенциальных проектов по формальным параметрам заказчика;
- подробный анализ объекта, отобранного заказчиком.
Следующей составляющей предпроектной стадии является формирование стратегии проекта.
Существует мнение, что сделки с недвижимостью являются по существу финансовыми операциями. Это означает, что развитие проектов недвижимости в большей степени относится к категории финансов, нежели к любому другому виду деятельности. И это мнение не лишено здравого смысла, так как любое здание имеет более долгий срок эксплуатации, чем другие виды основных средств. Операции с недвижимостью требуют крупных капиталовложений, поэтому хорошо продуманное построение стратегической схемы может предопределить либо успех, либо провал проекта.
Одним из важнейших мероприятий на пред проектной стадии является инвестиционный анализ проектов. Он включает следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки. Обязательно оцениваются затраты на подведение внешних коммуникаций. Подлежат расчету также расходы на маркетинг, на выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы расходы на получение различных разрешений и согласования со стороны органов надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются таможенные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги и пр.). Безусловно, какая-то доля средств за резервируется на непредвиденные расходы.
Все вышеперечисленные данные, а также иные аспекты отражаются в детально разработанном бизнес плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ, а также прогноз поступлений и расходов на период до пяти лет.
Бизнес план должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акций и пр.), рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные финансовые и налоговые схемы реализации проекта.
На этой стадии уже возможна разработка типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения, отвечающих требованиям российских и (или) иностранных кредитных учреждений.
Привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов имеет ключевое значение на пред проектной стадии. Для тех, кто организует строительство, это наиболее серьезная проблема. Недостаточно подобрать хорошую строительную площадку, важно привлечь денежные средства для строительства, а затем еще и получить прибыль, ради которой инвестор вступает в проект. Традиционной является схема финансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является его наиболее сложным и узким местом.
На пред проектной стадии происходит также оформление исходно-разрешительной документации — обширного комплекса различных градостроительных документов и согласований. Именно эта стадия знаменует начало организации и проведения практических мероприятий по приобретению заказчиком прав на объект.
По результатам пред проектной стадии девелоперская компания поможет инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей); функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.); архитектурные, потребительские и инженерные требования к зданию, требования по внутренней планировке и отделке, инвестиционная, а также управленческая и строительная концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение (совместно с архитектором консультантом).
Стадия проектирования. На стадии проектирования предполагается, что участники проекта определены, источники инвестиций известны, и к этому времени уже желательно иметь проработанную, финансовую схему, предусматривающую последовательную организацию финансирования. Основные параметры схемы согласовываются еще на пред проектной стадии в период привлечения финансовых ресурсов, однако на данной стадии происходит детализация, и уточняются конкретные механизмы.
Формирование профессиональной архитектурно инженерной группы — важная составляющая стадия проектирования.
Она предполагает следующие этапы:
- проведение тендера среди проектировщиков;
- проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.
- разработка пакета тендерной документации для строительства;
- предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров;
- привлечение для Консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.
Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Девелоперская компания полностью представляет интересы инвестора на этой стадии, в том числе руководит формированием группы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта; архитектора по инженерным системам; архитектора конструктора; и заключение с ними контракта.
Под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта и (или) ТЭО.
Управление строительством. Девелоперская компания также может полностью представлять интересы инвестора на этапе строительства, осуществляя проведение городских, российских или международных тендеров среди строительных подрядчиков.
Эти мероприятия включают:
- разработку полного пакета тендерной документации;
- собственно организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций;
- подготовку контрактов и ведение переговоров;
- непосредственное управление строительством, включающее:
— разработку и оптимизацию программы строительства,
— организацию взаимоотношений с органами власти и управления в части согласований по строительству,
— контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации,
— контроль сроками мобилизационного и строительного этапа,
— получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям,
— контроль за качеством строительных работ,
— контроль за техникой безопасности,
— контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов,
— технический надзор,
— проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта,
— контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту,
— контроль за подготовкой объекта к эксплуатации,
— подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.
Завершает данный этап сдача объекта в эксплуатацию.
Стадия реализации в первую очередь включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, девелоперская компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.
На завершающей стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Цель и принципы девелопмента
Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточным для подрядчика), а получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.
Важнейшие принципы девелопмента:
- создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;
- тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;
- выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;
- выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Известный афоризм риэлторов гласит: «Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец... местоположением». Однако для девелопера, строящего здание для конкретной компании, выбор местоположения значительно сложнее. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;
- выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;
- на стадии строительства важно соблюдать еще один принцип — сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;
- упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимости для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, еще на этапе проектирования;
- важнейший юридический принцип девелопмента — надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.
Управление рисками в процессе девелопмента
Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимости содержит много рисков, и это объясняет, почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.
Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимости, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут рисков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.
Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимости, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.
Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска — вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.
Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и каковы их риски. Другими словами, они должны осознавать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей (например, намеченный уровень прибыли и (или) идея сохранения (увеличения) ресурсов).
Самая большая неопределенность (и, таким образом, больший риск) существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследование рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, — на основании качественной информации можно принять более правильные решения. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течение проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.
Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.
Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.
Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.
В зависимости от ситуации, для одних девелоперов угроза изъятия части финансов для реализации проекта может означать риск класса А, и Они должны будут действовать соответственно. Кто-то может рассчитывать на другие источники финансов, например на собственные средства, и могли бы таким образом классифицировать такой риск.
Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления рисском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.
Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярнее среди девелоперов.
Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.
В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.
Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.
Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
