Главная » Недвижимость »
Рынок недвижимости и особенности его функционирования
Рынок недвижимости и особенности его функционирования
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Рынок — это сфера экономических взаимоотношений в обществе, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступить в сделку, со всей инфраструктурой, относящейся к обеспечению такой сделки.
Данное общее определение справедливо и для рынка недвижимости, который является сложным организационным механизмом, предназначение которого — свести вместе и осуществить передачу прав собственности на объекты недвижимости от продавцов к покупателям.
Однако специфика недвижимости как товара формирует особенности и рынка недвижимости.
В общем мировом богатстве недвижимость составляет свыше 50%, в то время как: долговые обязательства — 12%; денежные средства — 12%; товары длительного пользования — 11%; собственный капитал — 11%; драгоценные металлы — 3%.
Это значит, что рынок недвижимости является самым крупным и значимым.
Рассмотрим этапы становления рынка недвижимости в России:
Относительно непродолжительный период зарождения охватывает 1990—1995 гг. Он характеризуется отсутствием правовой базы для участников рынка (что, впрочем, не мешало быстрому росту количества риэлтерских фирм), высокой степенью риска, компенсируемой высокой рентабельностью посреднической деятельности, высокой динамикой цен. Объектами сделок в основном было жилье, в меньшей степени коммерческая недвижимость. Юридической основой для осуществления сделок на рынке недвижимости служили два закона: Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятиях» и «О приватизации жилищного фонда» (1991 г.). Недостаток нормативно правовых актов, с одной стороны, способствовал легкости заключения сделки, с другой — приводил к росту числа нарушений прав клиентов.
Следует выделить ряд обстоятельств, тормозивших развитие рынка в то время. Это доставшееся из прошлого государственное распределение жилья, снижающее уровень рыночного спроса на жилье; низкий уровень оплаты труда и накоплений населения, не учитывающий часть прибавочного продукта, необходимую для удовлетворения потребности в жилье, монополизм сферы топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства, снижающий уровень эластичности спроса на услуги этих отраслей. Период зарождения завершился стабилизацией цен на недвижимость и коммерческих сделок с ней. Падение доходности бизнеса к концу периода привело к банкротству ряда риэлторских фирм.
Период становления, продолжающийся и по сегодняшний день, характеризуется формированием нормативно правовой базы, регламентирующей деятельность на рынке недвижимости, вовлечением в рыночный оборот индустриальной недвижимости и земли.
В начале этого периода были приняты следующие нормативно правовые акты в сфере оценки недвижимости:
- постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ. № 7 «О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов»;
- постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации И «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)»;
- Федеральный закон № 158ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;
- постановление Правительства Российской Федерации № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
В этот период наряду с обострением конкуренции существенно возросла доля рынка, контролируемая риэлторскими фирмами, и, соответственно, уменьшилась доля так называемого неорганизованного рынка, существенно изменились ценовые пропорции на рынке первичного и вторичного жилья. Если на этапе зарождения рынка, прежде всего как рынка жилья, цены вторичного рынка были значительно выше цен первичного рынка, то на этапе становления — цены вторичного рынка стали существенно ниже (появилось новое жилье, с большим комфортом, дополнительным перечнем услуг и т.д.).
Одной из главных отличительных особенностей периода становления следует считать возникновение взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка, а также следует отметить:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Предпосылки этого — первые в большей или меньшей мере обоснованные заявки на строительство аквапарков, гольф клубов и тому подобных объектов в обеих столицах России;
- продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и управляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации;
- повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди приобретателей и роста конкурентной борьбы между профессиональными участниками рынка;
- развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости;
- повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не означает, по большому счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи с этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечивающие формирование нового качества среды обитания, — кварталы малоэтажной застройки, коттеджные поселки, таунхаусы и пр.
Рассмотрим также особенности становления рынка земельных ресурсов в России.
Несмотря на принятие закона о частной собственности на землю, рынок земли долгое время существовал лишь в зачаточном состоянии.
Принятие на начальном этапе земельной реформы ряда нормативных поправок, регламентирующих порядок предоставления земельных участков в собственность, наряду с отсутствием реального правового механизма регулирования земельного оборота (в частности, не упорядочение юридических основ фонда земли) привело к ряду негативных последствий.
Усилился процесс становления теневого рынка земли. В деревне его основным проявлением был фактический само-захват земли по принципу — чем ближе к руководителю кооператива, акционерного общества, тем больше земельный участок (и, как правило, с наиболее удобным месторасположением). В городе внешне узаконенная процедура предоставления земельных участков в собственность наряду с бюрократическим механизмом перерегистрации собственников при+ вела к сильнейшей зависимости регулирования земельных отношений от криминальной сферы. Следует признать, что и на сегодняшний день отсутствие четкого юридического оформления государственного регулирования рынка земли и земельных отношений приводит к отсутствию той критической массы земельных собственников, когда возможно осуществление ипотечных операций с недвижимостью и привлечение в сферу сельского и лесного хозяйства свободного количества средств из других отраслей.
В сложившейся ситуации номинальный собственник не имеет возможности распорядиться своей собственностью: сдать в залог, продать, обменять и т.д. Более того, подобное положение привело к выбытию земель из сельскохозяйственного оборота, к их нерачительному использованию. В лесном же хозяйстве вновь обострилась проблема тотальной вырубки прирусловых лесов. Отсутствие эффективного механизма регулирования оборота городских земель и наличие полукриминального механизма его регулирования (имеется в виду сговор, взятки, чиновничий произвол), а вовсе не наличие спекуляции (поскольку механизм так называемой спекуляции в определенных его рамках содержится рациональное зерно оптимального регулирования финансово-материальных пропорций рынка), ведет к удорожанию стоимости строительства и тормозит широкое использование ипотечного кредитования. Это происходит в условиях, когда 4,5% жителей одного из самых обеспеченных регионов России (г. Москвы) способны купить себе жилье, 10% рассчитывают на выгодное получение того или иного кредита, а остальные — и это подавляющее большинство, могут приобрести жилье только через накопительно-ипотечные схемы.
Представляется, что дальнейшее развитие рынка земли, связанное с разработкой нормативно-правовых актов по регулированию земельных отношений, требует все большего учета социальных, демографических, исторических, региональных особенностей.
Например, исторический опыт показывает, что становление рынка земель сельскохозяйственного назначения на севере России неизбежно должно сопровождаться развитием рынка лесов. Основой для подобной интеграции сельского и лесного хозяйства служит как историческая традиция (почти в каждом крупном сельскохозяйственном предприятии имеются лесозаготовительные подразделения), так и экономическая необходимость снижения уровня цикличности в сельском хозяйстве, связанная со снижением активной деятельности в зимний период. Необходимость подобной интеграции показывают и примеры зарубежных стран. Например, частные лесо-владения в Финляндии составляют 63% от всей площади лесов, а в Швеции 49%.
Необходимость интегрированного ведения сельского и лесного хозяйства, дальнейшее становление и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, ставит особые специфические задачи перед аналитиками в этой сфере. Например, с полной очевидностью возникает вопрос о создании особых баз данных и разработке особых методических приемов для учета и распределения дохода от подобной интегрированной деятельности в целях выявления стоимости единицы земельной и лесной площади, но это задача не сегодняшнего, а уже завтрашнего дня.
Особо дискуссионным остается вопрос об условиях функционирования городской земли. Есть два подхода. Суть первого в том, что рынок городской земли должен быть преимущественно рынком частных земельных участков. В этом случае достигается цель максимальной реализации частного интереса.
За внешней привлекательностью данного подхода кроется опасность того, что в условиях общего кризиса массивы городской земли за бесценок могут перейти в частные руки, а городские бюджеты возможных источников стабильных выплат. К тому же может возникнуть опасность нарушения организационной целостности территории, инженерной инфраструктуры и т.д.
Суть второго подхода — городская земля преимущественно должна быть отдана в долгосрочную аренду. Мотивировка данного подхода сводится к тому, что договоры аренды могут включать ограничения по целевому использованию земли. Городской бюджет будет иметь стабильный Источник выплат. В качестве примера сторонники данного подхода ссылаются на успешный зарубежный опыт, в частности, предоставления заемных участков в долгосрочную аренду. За счет этого произошло бурное развитие таких мегаполисов, как Гонконг и Канберра.
Представляется, что истина находится посередине. Возможно, в будущем практика функционирования городской земли подскажет различные подходы к регулированию рынка в различных микрорайонах застройки города. Например, в центре города преимущественно будут заключены договора по аренде, а в малонаселенных окраинах городские земли будут реализованы в частную собственность.
Особенности рынка недвижимости
Отличие рынка недвижимости от рынков других товаров и услуг заключается в том, что рынок недвижимости несовершенный.
Эти отличия заключаются в следующем:
1) товары и услуги обычно серийный и потому взаимозаменяемы. Недвижимость — иначе;
2) на обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкуренцию, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколько-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости — иначе;
3) на обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже, так как качество двух различных объектов при близкой цене примерно одно и то же. На рынке недвижимости — иначе;
4) на обычном рынке доминирует само регуляция; существует свободная конкуренция и не так много государственных ограничений. На рынке недвижимости — иначе;
5) спрос и предложение близки к состоянию сбалансированности на обычном рынке благодаря конкуренции. На рынке недвижимости — иначе;
6) продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д.;
7) на обычном рынке товары быстро поставляются и расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости — иначе.
Кроме того, в отличие от других видов рынков для рынка недвижимости характерны следующие черты:
- низкая эластичность спроса и предложения, так как нужен значительный отрезок времени на постройку новых объектов. Неравномерное поступление денежных потоков в период освоения; требуются значительные затраты, денежные потоки в этот период отрицательные;
- износ зданий и сооружений — с течением времени по этой причине стоимость объектов недвижимости снижается;
- относительно незначительное число участников сделок при продаже специализированных объектов число продавцов и покупателей ограничено;
- наличие многоканального финансирования;
- собственность на рынке недвижимости может быть финансируема как за счет собственных, так и за счет заемных источников, причем число последних в зависимости от выбранного инструмента финансирования может достигать нескольких десятков;
- наличие риска. Поскольку объекты не перемещаемы в пространстве, сделки с недвижимостью обладают особым видом риска и требуют использования специфических методов определения их стоимости — оценки. Недвижимость связана с целым рядом различных меняющихся характеристик, которые и определяют факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и, соответственно, требующие их учета аналитиками и оценщиками недвижимости.
Оценка недвижимости является сложным делом из-за большого количества ее индивидуальных характеристик. Прежде всего, нет двух одинаковых объектов недвижимости хотя бы потому, что каждое здание занимает свой индивидуальный участок земли. Даже если два здания были построены по одинаковому проекту, одно из них могло быть реконструировано и имеет лучшую отделку, чем другое. Фасад здания выходит на другую сторону, из его окон открывается лучший вид и т.д. В отдельных случаях небольшие различия могут иметь большое влияние на стоимость. В особенности хорошее местоположение важно для магазинов розничной торговли, при этом принципиальной может оказаться дистанция всего в несколько метров. Сравниваются объекты по наиболее существенным показателям: например, у розничного магазина — это длина фасада и, вероятно, товарооборот. У отеля — цена номера, у склада — единица объема. Важно, чтобы продавец и покупатель сошлись в выборе предпочитаемых элементов.
Чтобы успешно функционировать на рынке недвижимости, профессионалу (и не только оценщику) надо знать базовые экономические концепции (законы), которым подчиняется этот рынок:
- Заменяемость. Стоимость объекта не превышает затрат на приобретение или создание аналогичного. Иначе говоря, цена собственности не может быть выше самого дешевого аналога.
- Соответствие. Наибольшую стоимость объекту придает среда — однородная, совместимая, гармонирующая.
- Прогрессия и регрессия. Объекты собственности, которые по размеру или качеству выпадают из типичного окружения, в цене тяготеют к этому обычному окружению.
- Изменчивость.
Все районы города, а также промышленные, коммерческие, жилые здания и сооружения проходят через следующие стадии их жизненного цикла:
- развитие;
- зрелость;
- упадок;
- возможно, реновация (джентрификация).
Предложение и спрос. Цены возрастают, когда спрос превышает предложение, и снижаются, когда предложение превышает реальный (платежеспособный) спрос. Спрос только тогда создает стоимость, когда ограничено предложение.
Отметим ряд факторов, которые влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости:
- изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы;
- инфляция и ее тенденции (фактор ожидания);
- нормы прибыли в других отраслях экономики;
- кредитные и налоговые ставки;
- колебания деловой активности и доходов;
- зонирование и иные административные ограничения;
- демографические изменения, в т.ч. иммиграция;
- экологические изменения.
Надо заметить, что неповторимость, уникальность недвижимости как товара влечет замедленную реакцию перечисленных выше факторов на ее стоимость.
Конкуренция. Рыночный спрос обеспечивает прибыль, прибыль стимулирует конкуренцию; сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
Рынок недвижимости, являясь также частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности и в этом разрезе. Разумно предположить, что любой потенциальный инвестор (покупатель) предварительно рассмотрит все возможные объекты инвестиций прежде, чем примет окончательное решение, куда вложить свои средства. И, конечно, большинство инвесторов желает максимизации своего годового дохода и одновременно максимальной защиты покупательной способности инвестированного капитала. Иными словами, любые инвестиции в недвижимость должны иметь не меньшую отдачу, чем другие формы вложений денежных средств. Поэтому оценка стоимости объекта недвижимости является решающим моментом при принятии решения об инвестировании.
В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, Так как по сравнению с рынком ценных бумаг он обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов; относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции.
Необходимо отметить, что для получения стабильных, более высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически. Более того, если нет тщательного анализа состояния и перспектив развития рынка недвижимости в конкретном регионе как основы для оценки рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период развития.
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям.
Среди них:
- колебания сезонной активности;
- изменения общей социально-экономической и региональной экономической конъюнктуры;
- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок купли продажи недвижимости;
- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.
Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка доходной недвижимости и рынка капитала. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала.
Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала.
Сегментация рынка недвижимости
Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения, поэтому недвижимость представлена местными сегментированными рынками.
Рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим признакам:
- по правам собственности — ограниченное и неограниченное право собственности, право первой и второй закладной, право на долевое участие, государственная, частная и муниципальная собственность;
- отраслевой принадлежности — земли сельскохозяйственного использования, земли лесного фонда, городская земля и т.д.;
- географическому положению — объект в центре города; объект расположен на окраине и т.п.;
- использованию — собственное жилье, коммерческие объекты, производственные объекты;
- цене — элитное жилье; жилье для среднего класса; жилье массовой застройки и т.д.
Вместе с тем каждый из представленных сегментов может быть разбит на более мелкие.
Сегментация рынка недвижимости — это также разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
По мотивации покупателей рынок недвижимости может быть разделен на следующие сегменты:
- удовлетворение физических потребностей человека: дом — в жилье; столовая — в питании; спортзал — в занятии спортом и т.д.;
- удовлетворение психологических потребностей (например, роскошные особняки — удовлетворение потребности в престиже);
- удовлетворение потребностей в материальной выгоде (коммерческие объекты — получение дохода);
- удовлетворение эстетических потребностей — посещение музея и т.д.
Структуру рынка недвижимости можно рассмотреть также с трех точек зрения:
1) типов недвижимости:
— жилая (недвижимость, используемая под жилье);
— коммерческая (ведение бизнеса непроизводственного характера);
— промышленная (заводы, фабрики, земля в пром. зонах);
— сельскохозяйственная (сельскохозяйственные и лесные угодья);
— специального назначения (школы, церкви, кладбища, правительственные здания);
2) пользователей недвижимости:
— владельцы имеют постоянные права на недвижимость, несут ответственность за владение;
— арендаторы приобретают определенные права на недвижимость на определенный период времени за периодическую арендную плату;
3) профессий рынка недвижимости:
— девелопер (предприниматель) сводит вместе факторы производства (земля, труд, капитал) для преобразования неосвоенной земли в приносящую доход инвестицию;
— подрядчик обеспечивает строительные услуги;
— управляющий недвижимостью руководит текущей эксплуатацией недвижимости, может осуществлять сбор арендной платы, бухгалтерские расчеты, заключение договоров на текущие ремонты;
— брокер, маклер, риэлтор, агент недвижимости сводит покупателей и продавцов, содействует функции обмена на рынке недвижимости;
— оценщик определяет стоимость недвижимости;
— регистратор осуществляет регистрацию объектов недвижимости, соответствующих прав и сделок с недвижимостью в едином государственном реестре.
Таким образом, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по совершенно различным признакам. Кроме отмеченных выше, могут быть использованы также признаки: по виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.
По основному признаку — типу объектов недвижимости — выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
Рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.
Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения.
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых здесь операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли продажи или мены, как на рынке жилья. У рынка большие перспективы и резервы для развития, но развивается он медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т.д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные (промышленной недвижимости).
На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая;
2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет;
3) помещения без отделки, ремонта и сопутствующих услуг в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Арендные ставки здесь невысокие.
Рынок торговые помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
