Главная » Недвижимость »
Пространственное размещение объектов городского хозяйства
Пространственное размещение объектов городского хозяйства
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Развитие земельных отношений в городах на современном этапе предполагает изменение всех составляющих этой системы: института собственности и пользования землей, структуры, целей й задач управления земельными ресурсами, приемов и методов формирования землепользования в различных отраслях и сферах деятельности. Проблема создания цивилизованных земельно-имущественных отношений и действенных механизмов управления городскими земельными ресурсами является острейшей проблемой органов местного самоуправления муниципальных образований.
Современный крупный город — это сложная социально-экономическая и хозяйственная система, требующая комплексного подхода к решению своих задач и обладающая значительными ресурсами, среди которых — земля.
В составе города выделяются несколько категорий земель, использование которых регулируется не только Земельным и Градостроительным кодексами, но и иными федеральными законами — водным, лесным законодательствами, другими нормативно-правовыми актами как федерального, так и местного значения. В связи с этим на территории города по функционально-градостроительным признакам выделяются несколько основных групп земельных участков, составляющих основу функционирования города.
Основные функциональные группы земельных участков, составляющие территорию города, включают в себя следующие зоны:
— жилой и общественной застройки;
— общего пользования;
— промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
— транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
— особо охраняемых природных территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
— водных объектов.
Земельный фонд города является основным ресурсом его развития. Повышение эффективности использования земельных ресурсов экономическими методами достигается при дифференцировании ставок земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, которые определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами. Грамотное использование земельных ресурсов позволит преодолеть кризисные явления в обществе, обеспечит устойчивый экономический рост на основе повышения ценности территории и качества жизни горожан за счет благоустройства и развития инфраструктуры города, справедливого разрешения социальных проблем, улучшения экологической обстановки.
Рациональное использование земельных ресурсов невозможно без функционирования регулируемого земельного рынка.
Земельный рынок — это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— право собственности (владение, пользование и распоряжение);
— возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и т.д.);
— конкуренция (свободный выбор участника сделки);
— денежная оценка и налоги на землю.
Изначально в качестве природного ресурса земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.
Землепользование — одна из функций права собственности на землю наравне с землевладением и распоряжением. Права землепользования, землевладения и распоряжения могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными субъектами.
Землепользование представляет собой форму распоряжения землей с целью извлечения из земли полезных свойств или дохода путем:
— свободного хозяйствования;
— рациональной организации территории;
— защиты земель от процессов разрушения и загрязнения;
— использования имеющихся на участке общераспространенных полезных ископаемых.
В соответствии с российским законодательством землепользователем является юридическое или физическое лицо, получившее от государственных органов власти и органов местного самоуправления в бессрочное, долгосрочное, временное пользование или аренду земельный участок (участки) для ведения определенной деятельности.
Регистрация землепользователя в Российской Федерации осуществляется записью установленного содержания о правах юридических и физических лиц в Государственном земельном кадастре и Поземельной книге. Регистрационная запись является основным правоустанавливающим документом. В Российской Федерации государство гарантирует защиту только зарегистрированных земельных прав. Порядок землепользования определяется соответствующим законодательством.
Перед обществом стоит задача организовать использование земли так, чтобы прекратить ее деградацию и добиться повышения эффективности использования. Это возможно лишь за счет организации землепользования, имеющего рациональные пространственные условия. Поэтому на первый план выходит задача оценки пространственных условий, которая является не только частью комплексной оценки, но и механизмом регулирования землепользования, т.е. важным критерием определения его инвестиционной привлекательности.
Решение поставленной задачи обусловлено необходимостью анализа воздействия пространственных условий на результаты хозяйственной деятельности и классификации их по характеру влияния.
На рациональное землепользование оказывают влияние следующие факторы пространственных условий:
Пространственные условия землепользования формируются в системе территориального планирования, под которым понимаются:
— сам процесс прогнозирования, планирования и территориального обоснования размещения каких-либо элементов (объектов территории);
— система материалов и документов, определяющих конкретные действия по экономическому, социальному, организационно хозяйственному, территориальному и экологическому развитию, направленному на достижение максимальной эффективности и обеспечение нормального функционирования жизнедеятельности населения;
— система мероприятий по осуществлению процесса планирования.
Основное Содержание территориального планирования на современном этапе заключается:
а) в обеспечении рациональных пропорций развития производственных отраслей, а также непроизводственной сферы в пределах конкретной территории;
б) в планировании развития рациональной системы природопользования, основным элементом которого является планирование и использование земельных ресурсов, включая распределение земель по категориям, целевому назначению, производственной и непроизводственной сферам;
в) в распределении земельных ресурсов по отраслям и сферам деятельности, включая формирование землепользования и земле владений;
г) в обосновании развития территориальных транспортных и коммуникационных связей, основанных на развитии железных и шоссейных дорог, нефте и газопроводов, энергетических систем и др.
Земля нужна не только для жилищного строительства, размещения транспортных коммуникаций, зон отдыха и т.д., но и для осуществления производственной деятельности. Поэтому необходимым и выгодным является формирование такого землепользования, которое при минимальных вложениях средств в строительство и обустройство территории имело бы рациональные пространственные условия, обеспечивающие эффективное использование земельных ресурсов при минимальном экологическом ущербе. Исходя из этого под пространственными условиями землепользования понимается целый ряд существенных факторов, характеризующих само землепользование, определяющих его производственные условия и влияющих на результаты его деятельности.
Анализ различных условий землепользования дает возможность классифицировать пространственные условия по следующим направлениям.
Местоположение относительно:
— центра города и объектов по обслуживанию населения;
— железнодорожных станций (грузовых пассажирских);
— автодорог общего пользования;
— водных источников;
— промышленных зон;
— пунктов добычи полезных ископаемых и т.д.
Размеры:
— площадь;
— конфигурация;
— расположение внешних границ.
Внутренняя организация территории:
— чересполосица;
— количество, размеры и размещение посторонних участков;
— раздробленность естественными и искусственными преградами;
— удельный вес и размещение строений.
Обустроенность территории:
— наличие действующего инженерного оборудования и благоустройство территории;
— наличие транспортных связей;
— наличие зданий сооружений и т.д.
Поэтому при отводе земель землепользователь преследует следующие цели:
— приобретение права на землепользование по размерам, пригодным для размещения объекта;
— удобство местоположения относительно связанных с производством объектов;
— минимизация затрат на освоение и благоустройство территории землепользования;
— минимизация единовременных и текущих платежей по использованию земли.
Для предприятия и организации наиболее приемлемым вариантом будет землепользование, расположенное в благоприятных пространственных условиях.
Их комплексная оценка, предназначенная для определения стоимостного показателя, может служить:
а) механизмом дифференциации платежей за землю с учетом пространственных условий;
б) показателем инвестиционной привлекательности отдельных территорий;
в) критерием, влияющим как на формирование рационального землепользования, так и на последующую деятельность предприятий, приобретающих земельный участок;
г) экономическим барьером на пути бесхозяйственного и нерационального использования земельных ресурсов;
д) стоимостным показателем, позволяющим принимать управленческое решение.
В зависимости от масштаба и финансовых возможностей юрода при разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты различные критерии экологической политики (в том числе в области землепользования), которые будут определять функциональные задачи экономического механизма. Город может ориентироваться на экономический оптимум загрязнения, когда выгоды от производства будут значительно выше затрат на природоохранные мероприятия, а может ориентироваться на минимизацию загрязнения, которую позволяют достигать современные технологии, или развивать безотходное производство. Стратегии минимизации экологического риска должны придерживаться те города, которые имеют взрывоопасные производства, например химические комбинаты. Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут придерживаться города, имеющие прочную финансовую базу, особенно если в их доходах большую долю составляют поступления от туризма.
Типология экономических механизмов землепользования при соблюдении экологических норм может быть проведена по следующим критериям:
— по преобладающим методам управления (рыночный, командно-административный, смешанный);
— по наличию цели (имеющий цель, не имеющий цели);
— по способу воздействия на землепользователей (стимулирующий, подавляющий, ограничивающий);
— по преобладанию нагрузки (на общественные институты, на землепользователей);
— по конечным результатам (рациональный, нерациональный, индифферентный);
— по достаточности финансирования (достаточно финансируемый, плохо финансируемый).
Какой будет выбран экономический механизм землепользования, зависит от состояния экономики городского хозяйства. Ограничивающий механизм землепользования будет выбран финансово-неблагополучными регионами и городами, а также территориями, в которых добываются полезные ископаемые (например, шахтерские города). Подавляющий тип экономического механизма могут себе позволить богатые города, регионы или финансовые центры. Стимулирование развития экологически совместимых и природоохранных производств и видов деятельности является перспективным типом механизма для большинства городов и городских агломераций.
В хорошо отлаженном эколого-экономическом механизме сочетаются рыночные отношения и установленные нормы, заставляющие землепользователей рационально использовать территорию города, соблюдать стандарты качества городской среды.
Основная цель экономического механизма землепользования при соблюдении экологических норм состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, а также рационального использования ее ресурсов. В соответствии с этой целью можно определить структуру экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования. Такой механизм землепользования является частью экономического механизма природопользования, и он должен быть согласован с другими экономическими механизмами и природными процессами, происходящими в единой системе. На основе сложившейся ситуации и прогнозной информации государство устанавливает цели землепользования, определяет приоритеты развития земельных отношений, разрабатывает нормы взаимоотношений между землепользователями.
Предприятия, организации, учреждения и физические лица, которые осуществляют свою деятельность на территории города, могут быть заинтересованы в приобретении дополнительных территорий, а также в извлечении дохода от принадлежащих им земель, могут выступать против размещения новых производственных и жилых объектов по различным причинам, в том числе по экологическим соображениям.
При оценке районов проживания наибольшее внимание уделяется качеству окружающей среды, которое включает комфортное социальное окружение и наилучшие природные условия. Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль благодаря удачному местоположению. С точки зрения отношения к земле основным элементом экономического механизма землепользования при соблюдении экологических норм является причастность землепользователей к конкретным земельным участкам, которая выражается либо во владении, либо в использовании земельных участков. С точки зрения экологической ситуации в рассматриваемом механизме наибольшее значение имеет возмещение ущерба, наносимого землепользователями. Это возмещение может происходить как по заявлению других землепользователей, так и по инициативе органов власти. Идеальным случаем является полное возмещение ущерба, наносимого населению, производству и окружающей среде. Необходимость возмещения ущерба привела к появлению соответствующих методик, нормативных и законодательных актов, судебной практики.
Для получения комплексной оценки влияния факторов на состояние окружающей городской среды необходимо изучение взаимодействия всех факторов, их влияние на здоровье населения. На условия функционирования городских объектов.
Сочетание взаимодополняющих инструментов в экономическом регулировании городского землепользования при соблюдении экологических норм способно преобразить облик городской среды и улучшить качество жизни населения. В результате применения рыночных и административных инструментов механизма землепользования изменяются экономика городского хозяйства, состояние окружающей среды, система транспортных коммуникаций, городской ландшафт, структура зонирования городской территории.
В настоящее время более 70% населения Российской Федерации проживает в городах, на территории которых сосредоточены и тесно переплетены острые экологические, экономические и социально политические проблемы, требующие активного решения совместными, усилиями населения, административных структур, коммерческих и общественных организаций. В этой связи построение согласованной системы землепользования на территории города способно обеспечить кумулятивный положительный результат, как для развития экономики, так и для сохранения качества окружающей среды.
Экономический механизм землепользования при соблюдении экологических норм должен обеспечить рациональное (с общественной точки зрения) использование земли, сокращение общих издержек на производство продукции, экономное расходование земли, наибольшую охрану ее от деградации. Рациональное землепользование способствует увеличению бюджета города путем взимания налогов и арендной платы за пользование землей и совершения операций купли продажи объектов недвижимости, обеспечивает приток инвестиций в градообразующие и градообслуживающие отрасли.
Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет важнейшее значение, так как от того, как будут выполнены оценка и дифференциация земельных участков, зависят ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена. Дифференциация земельных участков должна выполняться исходя из их свойств и качеств. Оценка качества земельных участков должна проводиться на основании российских и международных стандартов оценки и с учетом рыночной стоимости. Согласно международным стандартам оценки, рыночная стоимость земельных участков должна отражать коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, являться основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Однако для конкретного пользователя необходимо дополнительно учитывать инвестиционную стоимость земельных участков для конкретных целей инвестирования.
Прогрессивным шагом в развитии оценочной деятельности стало предложение Министерства экономического развития и торговли РФ по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки, согласно проекту, должны разрабатываться на основании Международных стандартов оценки, издаваемых Международным комитетом по стандартам оценки. Саморегулируемые организации оценщиков могут разрабатывать для своих членов внутренние правила оценочной деятельности, которые должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.
На основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, органы местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, заключают договоры купли продажи или аренды земельного участка.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ № 316, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации для налогообложения и иных целей. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой земельного кадастра. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель городских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон, и в границах этих зон устанавливается кадастровая стоимость единицы площади.
Правильная оценка рыночной стоимости земельных участков основывается на нескольких принципиальных положениях:
Во-первых, должны (по возможности) быть учтены все факторы городской среды, которые влияют на условия проживания человека, и затраты, связанные с компенсацией этих факторов.
Во-вторых, должно быть правильное распределение удельного веса каждого фактора, что может быть сделано, например, с помощью экспертных оценок, корреляционного анализа и др.
В-третьих, результаты должны согласовываться с потребностями и интересами людей. Если на одни земельные участки имеется большое количество желающих их приобрести, а на другие их совсем нет, то традиционно дифференцированная рента определяется неправильно, что не способствует эффективному регулированию землепользования в городе.
Рыночная стоимость городского земельного участка задается рентной составляющей и зависит от местоположения участка, экологической ситуации, престижности района, транспортной доступности, инфраструктурной обеспеченности, процесса градостроительного развития, размера вложенного капитала и др.
Критериями эффективности управления землепользованием в городе могут служить удовлетворенность землепользователей в предоставленных участках, улучшение качества окружающей природной среды, улучшение условий труда и проживания людей.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
