Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Реформирование жилищной сферы началось с принятием Закона «О собственности», Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» — главный документ, на основании которого осуществляется жилищная реформа. В нем впервые были введены понятия недвижимости, социального жилищного фонда и социальной нормы жилой площади.
Важнейшая новация закона — переход к оплате жилья и коммунальных услуг «в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги». Заметим, что речь идет не о свободной цене, а лишь о возмещении издержек; другими словами, деятельность по эксплуатации жилищного фонда не должна приносить прибыль. Переход к этой системе предполагалось осуществить в течение пяти лет параллельно с введением системы компенсаций малообеспеченным семьям для оплаты жилья в пределах социальной нормы.
Другая новация — введение права на выселение. Соответствующая норма (ч. 6 ст. 15) гласит: «...если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения по нормам общежития».
Что касается гарантий права на жилище, то они включают:
— строительство домов социального жилищного фонда;
— льготы по его оплате (система договоров найма);
— субсидии по оплате жилья при превышении ею определенной части доходов.
Прошедший период характеризовался интенсивной работой по правовому регулированию жилищной сферы. В развитие принятых ранее федеральных законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики», а также постановлений Правительства РФ в субъектах Российской Федерации были разработаны и введены в действие нормативные документы.
Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, позволил полностью или частично решить ряд поставленных в программе задач.
Жилищная реформа проводится с целью решения следующих задач:
1. Обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание условий проживания, отвечающих принятым стандартам.
2. Определение стандарта (норматива) условий проживания.
3. Демонополизация жилищно-коммунального хозяйства.
4. Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством.
5. Развитие договорных отношений между субъектами собственности и хозяйствования.
6. Снижение издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг.
7. Организация социальной защиты населения.
8. Совершенствование законодательной нормативной базы в ЖКХ.
За последнее время внимание государства к проблемам ЖКХ усилилось. Правительством РФ принята подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» в составе федеральной целевой программы «Жилище».
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Финансовое оздоровление предприятий ЖКХ, включающее в себя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию накопившейся многолетней задолженности. Без решения этой первоочередной задачи никакие другие мероприятия не дадут положительного эффекта.
2. Передача бюджетных средств на дотирование отрасли от предприятий к жителям осуществляется в комплексе с мерами социальной защиты малоимущих граждан, Вместо дотирования предприятий ЖКХ вводятся адресные жилищные субсидии, зачисляемые на персонифицированные счета граждан. При этом готовится отмена федерального стандарта, касающегося доли платежей граждан в стоимости жилищно-коммунальных услуг: будет установлен единый показатель для получения жилищных субсидий — доля расходов на оплату ЖКХ в совокупном доходе семьи.
3. Изменение экономических отношений в отрасли предполагает разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций на основе договорных отношений между ними, что позволит создать конкурентную среду в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.
4. Изменение тарифной политики, включающее введение государственного регулирования тарифов на услуги естественных Монополий (электроэнергию и природный газ) и ежегодное установление федеральным законом предельной стоимости ЖКУ на 1 м жилой площади дифференцированно по субъектам Российской Федерации.
5. Привлечение частных инвестиций.
Содержание жилищного фонда и систем инженерного обеспечения поселений потенциально привлекательно для инвесторов. Предусматривается переход с бюджетной на заемную основу инвестирования отраслей ЖКХ (концессионные механизмы) с частичным бюджетным со финансированием.
Необходимо отметить, что жилищно-коммунальное хозяйство Российской Федерации, на протяжении многих лет находящееся в стадии реформирования, до сих пор остается зоной повышенных социально-экономических и политических рисков. Попрежнему на неудовлетворительном уровне находится качество, как обслуживания жилья, так и предоставляемых коммунальных услуг.
Жилищный кодекс РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом — когда собственники помещений заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают (все или большинство) в качестве одной стороны такого договора. Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161).
Жилищный кодекс РФ вводит ряд норм, касающихся ранее не урегулированного вопроса, когда собственники помещений в многоквартирном доме в течение одного года не принимают решения о выборе способа управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано (п. 4 ст. 161). В этом случае орган местного самоуправления наделен полномочиями по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления после проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного открытого конкурса на предусмотренных им условиях. Но через год после заключения такого договора управления орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о способе управления многоквартирным домом (п. 5—6 ст. 161 ЖК РФ).
Очевидно, что для реализации приведенной нормы органы местного самоуправления должны разработать нормативно-правовой акт, регулирующий порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, в которых собственники помещений не приняли решения о выборе, способа управления.
Таким образом, в связи с изменением действующего законодательства органы местного самоуправления могут только принимать участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления этим домом, за исключением установленных ЖК РФ случаев проведения открытого конкурса. Ранее возможность создания уполномоченной органом местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги для управления муниципальным жилищным фондом была предусмотрена Федеральным законом № 72ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в соответствии со ст. 2 Федерального закона № 189ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Жилищный кодекс РФ предусматривает такой способ управления много квартирными домами. В связи с этим целесообразно реорганизовать ранее созданные в форме муниципальных унитарных предприятия, выполняющие функции службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги, путем их преобразования в хозяйствующие общества, что решает проблемы с правопреемственностью юридического лица.
Проведение реформы инфраструктурных отраслей российской экономики является одной из наиболее важных задач социально-экономических преобразований, проводимых в Российской Федерации. Жилищно-коммунальный сектор отечественной экономики — возможно, самый важный и сложный участок реформирования, где особенно остро сталкиваются рыночные и административные подходы, где трудно найти компромисс между экономической целесообразностью и социальной необходимостью.
Анализ показывает, что основными проблемами, существующими в отрасли и мешающими ее дальнейшему развитию, является сохранение в настоящий момент административных принципов управления и неготовности населения и органов местного самоуправления эффективно управлять принадлежащей им собственностью, как в жилищной, так и в коммунальной сфере.
Накопившиеся проблемы жилищно-коммунального комплекса могут быть устранены посредством реализации на уровне Российской Федерации, Субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, комплекса мероприятий по развитию ЖКХ РФ, разделяемых на пять основных взаимоувязанных задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит сформировать условия для дальнейшего развития отрасли.
Первая задача — развитие инициативы собственников жилья.
В нее включается ряд подзадач:
— упрощение процедур создания и регистрации товариществ собственников жилья; упрощение форм и порядка предоставления отчетности товариществ собственников жилья;
— обеспечение передачи в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах земельные участков, на которых расположены многоквартирные дома (в первую очередь для многоквартирных домов, собственники помещений в которых создали или приняли решение о создании ТСЖ);
— организационно-методическое содействие в проведении общих собраний собственников помещений по выбору способа управления многоквартирными домами (прежде всего в многоквартирных домах, в которых есть жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности);
— проведение органами местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором собственники помещений не выбрали способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления не были реализованы;
— ограниченные возможности выбора формы непосредственного управления многоквартирным домом только многоквартирными домами;
— разработка административных механизмов воздействия на собственников помещений, содержащих в ненадлежащем состоянии принадлежащую им недвижимость в жилищной сфере;
— определение и реализация мер по государственной поддержке проведения собственниками помещений в многоквартирных домах и собственников жилых домов капитального ремонта (модернизации);
— обучение представителей ТСЖ, распространение лучших практик деятельности ТСЖ.
Вторая задача — развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирных и жилых домов (демонополизация предложения услуг).
Для ее осуществления необходимо выполнить ряд следующих подзадач:
— приватизация муниципальных и государственных унитарных предприятий и учреждений действующих в сфере управления, содержания и ремонта многоквартирных домов;
— контроль за соблюдением действующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами (выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов, предоставление коммунальных услуг, отчетность управляющих организаций перед собственниками помещений, по объектное планирование расходов и доходов при управлении многоквартирными домами);
— организация контроля за исполнением органами местного самоуправления обязанностей по содержанию муниципального жилищного фонда;
— развитие подомового и индивидуального приборного учета коммунальных ресурсов, внедрение ресурсосберегающих технологий.
Третья задача — развитие коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства.
Она содержит подзадачи:
— государственная регистрация прав на объекты инженерной, коммунальной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности;
— комплексное планирование развития коммунальных систем на федеральном, региональном и местном уровнях;
— введение ограничений на изменение назначения объектов коммунальной, инженерной инфраструктуры в сфере водо-проводно-канализационного хозяйства и теплоснабжения при отчуждении из публичной собственности объектов коммунальной инженерной инфраструктуры и при банкротстве организаций коммунального комплекса;
— совершенствование и реализация концессионного законодательства, внедрение концессионной формы как одной из форм управления объектами коммунальной инфраструктуры в крупных городах;
— финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса: списание пеней и штрафов по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды;
— ликвидация муниципальных и государственных унитарных предприятий в коммунальном секторе, имеющих отрицательный финансовый результат;
— государственный технический учет, техническая инвентаризация активов коммунального сектора, в том числе с использованием бюджетных средств.
Четвертая задача — совершенствование тарифного регулирования Организаций коммунального комплекса, в нее входят следующие подзадачи:
— установление среднесрочных тарифов, согласованных с производственными и инвестиционными задачами организаций коммунального комплекса;
— переход к долгосрочным тарифным планам при регулировании тарифов организации коммунального комплекса в случае заключения, концессионных соглашений;
— введение системы мониторинга достижения установленных целей деятельности организаций коммунального комплекса;
— методическое и организационное обеспечение эффективного тарифного регулирования на муниципальном уровне;
— введение для потребителей дифференцированных и двух ставочных тарифов (включающих как постоянную составляющую в виде регулярной абонентской платы, так и переменную составлявшую, зависящую от количества реально потребленных коммунальных ресурсов) для снижения пиковых нагрузок на объекты коммунальной инфраструктуры и устранения дисбаланса доходов и расходов организаций коммунального комплекса;
— ликвидация перекрестного субсидирования в отрасли;
— введение тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры для обеспечения планового и устойчивого развития строительной деятельности на уровне муниципальных образований.
Пятая задача — повышение эффективности государственной бюджетной политики.
В нее входят следующие подзадачи:
— переход от прямого дотирования организаций коммунального комплекса, расходования средств на подготовку к зиме к финансированию целевых программ;
— финансирование за счет бюджетных средств инвестиционной деятельности, связанной с развитием (модернизацией) систем коммунальной инфраструктуры (в том числе и экологических проектов);
— привлечение средств Инвестиционного фонда РФ для финансирования проектов по модернизации коммунальной инфраструктуры;
— развитие механизмов бюджетного софинансирования частных инвестиций, направляемых в проекты по капитальному ремонту (модернизации) многоквартирных домов и проекты по модернизации коммунальной инфраструктуры;
— завершение внедрения системы предоставления субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг гражданам в денежной форме на банковские счета, а также замена натуральных льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг компенсациями.
Реализация данных задач будет способствовать сохранности жилищного фонда и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Управление многоквартирными домами
Способы управления многоквартирным домом, предусмотрены ст. 161 ЖК РФ.
Она предусматривает:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ, Органы местного самоуправления на открытом конкурсе выбирают управляющую организацию, если в течение одного года собственники самостоятельно не выбрали способ управления либо не реализовали ранее принятое решение о выборе способа управления или все помещения в доме находятся в муниципальной собственности.
Жилищный кодекс РФ в отличие от ранее действовавшего законодательства не ограничивает возможность непосредственного управления многоквартирным домом количеством помещений в нем и числом их собственников. Собственники помещений в многоквартирном доме на Основании решения общего собрания о непосредственном управлении многоквартирным домом заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, Осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Решение общего собрания собственников помещений о непосредственном управлении либо решение собственников помещений о непосредственном управлении в "форме заочного голосования.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в этом доме (ст. 164 ЖК РФ).
При не избрании собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в течение одного года или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано, орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей организации. На открытом конкурсе также определяются условия договора управления, который Должны с ней заключить все собственники (ст. 161 ЖК РФ).
В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об условиях договора управления этим домом. Собственники обязаны заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса управляющей организацией (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
После заключения Договора управления по результатам открытого конкурса не позднее чем через год орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ). В пункте 7 ст. 161 ЖК РФ указывается, что заключение договора управления Много квартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если в соответствии с законодательством указанный конкурс признан несостоявшимся.
Управление многоквартирным домом, в котором все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса. Порядок управления таким домом устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ст. 163 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании, проведенном в порядке, установленном ст. 4546 ЖК РФ, либо в форме заочного Голосования, предусмотренного ст. 47 ЖК РФ, могут принять решение о создании товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом. В этом случае на собственников помещений, вступивших в товарищество, распространяются положения устава ТСЖ, а с собственникам, не являющимися членами ТСЖ, товарищество заключает договоры управления на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме.
Товарищество может создать свою собственную службу по эксплуатации принятого в управление дома, которая будет выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества. В этом случае оно будет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсо-снабжающими организациями.
Товарищество может осуществлять только функции управления многоквартирным домом и заключать договоры с обслуживающими организациями на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также договоры с ресурсо-снабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Оно вправе передать управляющей организации любой организационно-правовой формы полномочия по управлению многоквартирным домом. В этом случае соответствующая управляющая организация будет заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг с ресурсо-снабжающими и обслуживающими организациями.
Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора управления, согласно которому управляющая организация предоставляет коммунальные услуги собственникам. Нанимателям или объединению собственников в многоквартирном доме, а также обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества такого дома (ст. 162). Из диспозиции данной нормы усматривается, что управляющей и обслуживающей организацией может быть поставщик коммунальных услуг (ресурсо-снабжающая организация). При этом ресурсо-снабжающая организация может сама выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо привлекать на договорной основе обслуживающую организацию.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений Федеральным законом № 122-ФЗ на органы местного самоуправления возложена обязанность по защите прав собственников и нанимателей помещений как потребителей ЖКУ, в том числе в суде. Если управление много-квартирным домом осуществляет управляющая организация, то интересы потребителей ЖКУ перед ресурсо-снабжающими и обслуживающими организациями представляет она, за исключением случаев управления многоквартирным домом ресурсо-снабжающей и обслуживающей организацией в одном лице.
В связи с введением в действие ЖК РФ и другими изменениями действующего законодательства управление многоквартирными домами претерпело существенные изменения. Некоторые из ранее предусмотренных способов управления в ЖК РФ исключены.
Жилищный кодекс РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом — когда собственники помещений заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают — все или большинство — в качестве одной стороны такого договора. Следует отметить, что ранее действовавшим Законом о ТСЖ была предусмотрена возможность непосредственного управления только при ограниченном количестве помещений в многоквартирном доме и их собственников, когда многоквартирный дом включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам. Статья 164 ЖК РФ не предусматривает таких ограничений.
Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Как и ранее. Законом о ТСЖ, так и нормами ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Однако ЖК РФ вводит процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (ст. 47). Заочное голосование проводится путем передачи решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. При этом принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ст. 47). Такое законодательно закрепленное положение гораздо упрощает процедуру принятия решения общим собранием собственников.
Закон предусматривает два варианта принятия решения собственниками по выбору способа управления многоквартирным домом: проведение общего собрания либо путем заочного голосования по всем вопросам, отнесенным ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания:
— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
— выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
