Главная » Недвижимость »
Содержание и основные направления риэлторской деятельности
Содержание и основные направления риэлторской деятельности
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Риэлторская деятельность — деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Для России риэлторский бизнес — явление новое, как всякая новая деятельность, он связан с высоким уровнем риска. Снизить этот риск помогает изучение опыта становления бизнеса.
Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность.
Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
- совершение сделок купли продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
- продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;
- сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
- заключение договоров купли продажи жилья е пожизненным содержанием собственника и др.
Основной функцией в работе фирмы является оказание консультативно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью.
Проведение сделки с недвижимостью с участием риэлторской фирмы включает следующие этапы:
1) заявка на продажу;
2) поиск покупателя;
3) проведение переговоров;
4) при достижении согласия открытие сделки;
5) сбор и проверка документов;
6) подготовка договора, согласование схемы расчетов;
7) подписание договора;
8) внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму);
9) нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины;
10) государственная регистрация договора и уплата пошлины;
11) обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса);
12) закрытие сделки.
Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлторскую фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, полагая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлторской фирме услуг.
Зарубежный опыт показывает, что 70—80% от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлторские фирмы.
Деятельность риэлторской фирмы связана со значительными потоками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и для персонала.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;
- вход в офис должен быть со стороны основной улицы;
- должны быть предусмотрены отдельные помещения для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.
Чем больше видов деятельности осуществляет риэлторская фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленное управленческая (линейная, функциональная, линейно-функциональная).
По мере роста масштабов деятельности отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе территориального сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных районах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты и т.п.) располагаются в головном офисе.
Дальнейшее расширение работы риэлторской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности, прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводит к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, оценка недвижимости, ремонт недвижимости, транспортные услуги, эскро-услуги и т.д.
Крупные риэлторские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы, холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает им рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными подразделениями в текущей деятельности со стороны головной фирмы, которая должна, превратившись в холдинговую компанию, сохранить финансовое единство разнородных предприятий при их оперативной самостоятельности.
Примерами таких гигантских фирм являются в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11 предприятий численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге — ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк с общей численностью, работающих около 6 тыс. человек.
Последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимостью. Однако чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. На первых порах риэлторы выполняют исключительно агентские функции (например, сдача помещения в аренду), и только накопив достаточный опыт, могут перейти к выполнению управленческих функций.
В настоящее время девелопмент риэлторской фирмы направлен на создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе сотрудничества с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторские фирмы работают на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлторских компаний, продающих жилье на первичном рынке. Возможна также деятельность по созданию отдельного объекта недвижимости с целью последующей продажи путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.
Наиболее простой и распространенной операцией является купля продажа приватизированных квартир и комнат. Риэлторская фирма может быть связана договорами с продавцом и покупателем либо с кем-то одним из них. В последнем случае одна риэлторская фирма представляет интересы Продавца, а другая — интересы покупателя. При этом комиссионные распределяются на основе соответствующего договора.
Наиболее доходным и сложным направлением риэлторской деятельности является работа по расселению.
В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой, не управляют недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квартира передается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риэлторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.
Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.
Наряду с государственным, имеет место и общественное регулирование риэлторской деятельности. Оно возникает в том случае, когда представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО) с достаточно жесткими правилами. Члены СПОО обязаны применять стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. В России существуют различные объединения риэлторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Оценка недвижимости — особая профессиональная сфера деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время — необходимый элемент процедуры совершения практически любой операции с недвижимостью, от купли продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.
Оценка стоимости того или иного объекта недвижимости важна как покупателю, так и продавцу, арендатору и арендодателю, большое значение она имеет в вопросах, связанных с наследованием, дарением, страхованием. Все более актуальной становится оценка при исчислении налоговых платежей. Предприятиям, заинтересованным во внесении прав на недвижимость в уставный капитал вновь образуемых хозяйствующих субъектов или в перераспределении долей акционерного общества, в привлечении инвесторов, необходима оценка того или иного пакета прав на недвижимость.
Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах этого рынка.
Разумеется, в рамках данной главы невозможно раскрыть все содержание деятельности оценщика и сколько-нибудь полно изложить принципы и методы оценки недвижимости. Наша задача здесь — не обучить оценивать, а дать минимальный набор сведений, позволяющий читателю понять суть и значение оценочной деятельности, составить представление об основных исходных понятиях и принципах оценки недвижимости.
Основные принципы оценки недвижимости
Основу оценки стоимости того или иного вида объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, составляет некий набор принципов, понимаемых как постулаты экономической теории, служащие для построения прикладной теории оценки стоимости. Они лежат в основе оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки для любых объектов оценки, не только недвижимости. Состав принципов оценки может несколько изменяться, что связано с особенностями, характерными для различных типов имущества.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим четырем категориям, и в соответствии с ними рекомендуется при определении стоимости объекта оценки анализировать его свойства:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения, ожидания);
2) принципы, связанные с землей и ее освоением (принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения);
3) принципы, связанные с рыночной средой (принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения);
4) принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).
Полезность собственности многолика, поскольку недвижимость может использоваться:
— для реализации определенной экономической функции,
— сдачи в аренду и получения арендной платы,
— удовлетворения амбиций (создает чувство гордости владельцу прав на недвижимость) и т.п.
Для доходной недвижимости полезность измеряется размером потока доходов от нее:
- принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичной (равнозначной) полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки. Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости — затратного, рыночного и доходного;
- принцип ожидания означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения данной недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод;
- принцип остаточной продуктивности. Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитала). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства характерна своя форма оплаты его привлечения: для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий — прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. Следовательно, сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов, и только потом возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли; то есть земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.
Согласно принципу остаточной продуктивности, чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства:
- принцип вклада (предельной продуктивности). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия и (или) отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и, соответственно, самого земельного участка. Это то дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств — камина, бассейна, теннисного корта и др.), которое обеспечивается привнесением нового фактора. Затраты на него могут быть больше или меньше величины вклада.
Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.
Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость:
- принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности. Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до определенного момента, начиная с которого стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Согласно данному принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю;
- принцип сбалансированности (пропорциональности). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ее стоимость. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии и гармонии друг с другом для того, чтобы общий доход от земли был максимальным. Для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации всех элементов улучшений и земельного участка;
- принцип экономического размера. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Итак, принцип экономического размера определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости.
Примером может служить приростная стоимость объединенного участка земли:
- принцип экономического разделения прав. Системы имущественного права в ряде стран (в т.ч. в США) позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.
Данная группа принципов обязательно востребуется при определении рыночной стоимости объекта недвижимости:
- принцип зависимости (от внешнего воздействия). Как уже отмечалось, местоположение — один из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к подходящей экономической среде. Вместе эти характеристики составляют статус или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, это обычно влияет на стоимость недвижимости. Например, строительство неподалеку торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. Итак, принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности;
- принцип соответствия. Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, пострадает в финансовом отношении. Принцип соответствия определяет то, в какой степени характеристики объекта недвижимости (архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые, например, застройщиком в конкретном объекте) отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка. Например, постройка дома себестоимостью в 175 ООО дол. в квартале, где прочие дома стоят от 70 ООО до 80 ООО долл., станет убыточной, за него рынок не даст цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, вероятен рост стоимости всех магазинов в этой зоне, — произойдет прогрессия;
- принцип спроса и предложения. Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Но недвижимость, кроме того, должна быть относительно дефицитна. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по данной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные платежеспособные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения й сильнее реагирует на цены, — это характерная черта рынка недвижимости. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют стоимость и цены на рынке. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен;
- принцип конкуренции. Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Заметим, что избыточные или монопольные прибыли — это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.
Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке;
- принцип изменения. Величина стоимости недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в данном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития данного района будет выше, чем тот же объект недвижимости в том же районе, но в стадии упадка. Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.
Таким образом, изменение — это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени, поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.
«Наиболее эффективное использование» — это такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных; оно физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.
Таким образом, выделяются четыре критерия, выполнение которых рассматривается последовательно в отношении каждого анализируемого использования:
1) физическая осуществимость (реализация данного использования) — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;
2) юридическая правомочность (разрешенность) — соответствие юридическим нормам, включая: градостроительные ограничения, существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;
3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;
4) стоимостная оптимальность результата — приводит к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.
Земельный участок в первую очередь претендует на доход, который генерирует недвижимость. Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вычитанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этих улучшений.
НЭИ участка земли определяют следующие факторы:
— местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в округе землепользование и доступность участка);
— рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конкурентов, емкость рынка;
— юридические права по обустройству участка;
— ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, физические ограничения на освоение);
— технологическая и финансовая осуществимость проекта.
В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод «рыночной цели», то есть вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчитывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его «конкурентный дифференциал».
Предполагается, что в соответствии с данным принципом как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом.
Принцип НЭИ обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом стоимость земельного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких либо построек.
Использование данного принципа позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе данного принципа, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.
Такой подход призван стимулировать землепользователя к рациональному и наиболее эффективному использованию земли.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
