Главная » Недвижимость »
Сделки с недвижимостью в системе договорных отношений в РФ
Сделки с недвижимостью в системе договорных отношений в РФ
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Сделка — действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законными осуществимым.
Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий:
- заключена дееспособными гражданами;
- совершена на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
- осуществлена в соответствии с целями, отвечающими их уставной деятельности (для юридических лиц).
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.
По законности содержания: действительные (как юридический факт) и недействительные — не соответствующие требованиям закона. Недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения Независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на создание юридических последствий, но не тех, которые вытекают из этой сделки (купля продажа прикрывается дарением и т.д.), а для того, чтобы замаскировать другую сделку, реально совершенную.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.
Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла; и одностороннюю, когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.
По числу сторон — односторонние, двух и многосторонние.
По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные, по простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.
С введением в действие Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса РФ).
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет за собой ее недействительность. Сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.
По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные.
По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно).
По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.) и на неорганизованном рынке.
По способу заключения — заключенные лично или представителем по доверенности.
Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, залог, наследование, дарение, купля продажа, доверительное управление, постоянное пользование, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация.
Аренда — это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в Аренду земельных участков и других природных объектов, виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть предоставлена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут выступать и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре могут быть предусмотрены условия перехода арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Лизинг — один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель обладает правом, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной невижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение — безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных: и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения, в том числе ввиду обхода законодательства о банкротстве.
В качестве специального вида дарения действуют случаи пожертвований в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствий с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена — передача в собственность другой стороне товара в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.
Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение, прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает такой правовой институт стран Европы, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).
Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.
Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство предоставляет широкие возможности заключать договора безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а тот в свою очередь обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе, либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя, и выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательное условие имущественного страхования — наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.
Купля продажа — это сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.
Учитывая то, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Законодательством введены новые виды договоров, связанных с изменением статуса жилых помещений: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Суть договора ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью, для ренты в законодательстве установлены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.
Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества, в обеспечении договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).
По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также учитывать, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.
Система договоров по сделкам с недвижимостью
Договор — в гражданском праве — соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Термином «договор» обозначают и гражданское правоотношение, возникшее из договора, а также документ, в котором изложено содержание (условия) договора, заключенное в письменной форме.
Заключение договора позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, а также создает юридические гарантии для его участников: одностороннее изменение условий договора не допускается, а их нарушение влечет обязанность возместить причиненные убытки.
Существуют следующие виды договоров:
- консенсуальные, для которых достаточно соглашения сторон;
- реальные, для которых необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора;
- возмездные — каждый из участников договора получает то или иное благо: имущество, права;
- безвозмездные — договоры дарения, наследства и т.п.;
- окончательный договор наделяет стороны правами и обязанностями, направленными на достижение интересующих их целей, и определяет все условия договора;
- предварительный договор порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия;
- открытый договор такой, в котором согласованы существенные условия, а менее важные остались открытыми для обсуждения или не оговариваются.
Если договор содержит несколько не зависящих одно от другого обязательств, его называют делимым, в противном случае — неделимым.
Содержание договора по сделкам с недвижимостью
В зависимости от условий структурное построение договоров можно варьировать, однако практически любой договор имущественного оборота включает 10—12 разделов: реквизиты договора, преамбулу (вводную часть), предмет договора, срок и условие передачи объекта, цену и порядок расчетов, права и обязанности сторон, ответственность сторон, форс мажорные обстоятельства, заключительные положения.
Многие риэлторские фирмы применяют различные формы типовых и так называемых «эксклюзивных» договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости и прежде всего на рынке жилья. ГК РФ предусматривает возможность использования примерных условий договоров (ст. 427), которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно. Действующее законодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением некоторых случаев, когда различными нормативными актами предусмотрены специальные формы договоров (типовой договор купли продажи земельного участка, стандартизированные формы договоров при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при ипотечном кредитовании и др.).
Договор принято начинать с названия, например «Договор аренды земельного участка». После наименования договора следуют номер, место и дата его подписания. Точное определение даты заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.
Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:
- правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 21, 49 ГК РФ);
- форма сделки (ст. 8, 153,158 ГК РФ);
- применение законов и норм других государств — именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.
Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования.
Все условия, включаемые в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие). Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным — абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ), например сохранение профиля приватизируемых предприятий, использование квартир только для проживания граждан и т.п.
Большинство же статей ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диапозитивный характер, т.е. стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону.
Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если учтены все существенные условия — он вступает в силу, даже если не содержит никаких других условий.
Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов.
Случайные (прочие) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.
Раздел договора «Цена и порядок расчетов» содержит денежное выражение стоимости объекта недвижимости или обязательства произвести платеж за проданный объект недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Особенности и стадии исполнения сторонами договорных обязательств
Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Традиционно под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача — принятие вещи, передача — принятие обусловленной договором суммы и другие). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением, но не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям (ст. 408 ГК РФ).
Главная обязанность продавца — передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли продажи не установлен, то обязательство должно быть исполнено продавцом в разумный срок после заключения договора. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457ГКРФ).
Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, т.е. предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект недвижимости поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи утрачивает ее, а другой — приобретает.
Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи — принятия недвижимости стороны договора должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.
Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет большое практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).
Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: «Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи». Практически риск случайной гибели имущества в договоре означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.
К основным обязанностям продавца относится не только передача вещи в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней — передача ее в собственность покупателю. Важность определения момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения); прежний и настоящий собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору не порождает права собственности. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Она считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и пр.). По общему правилу покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью (в виде едино разовой, однократной выплаты). Договором может устанавливаться и продажа имущества в кредит, в кредит с рассрочкой платежа, или предусматривается предварительная оплата.
Изменение и расторжение договора
По общему правилу изменение или дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при возникновении одновременно четырех обстоятельств:
1) убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;
2) невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;
3) без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;
4) если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450—453 ГК РФ).
Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.
Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.
В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:
- причины изменения договора;
- какие условия подлежат изменению или дополнению;
- новую редакцию измененных условий;
- порядок урегулирования возникающих споров;
- прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
