Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Недвижимость — это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:
- управление федеральной недвижимостью;
- управление недвижимостью субъектов Российской Федерации;
- управление муниципальной недвижимостью;
- управление недвижимостью предприятий и организаций;
- управление отдельными объектами недвижимости. Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.
В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:
Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Под недвижимостью здесь (в английском правовом поле) понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.
Как следует из этого определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах — правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Управление недвижимостью — это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.
Если на Западе управление недвижимостью — высоко прибыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х гг., когда появился спрос на первоклассные офисы. Сегодня владельцы бизнес центров приглашают управляющую компанию в роли генерального подрядчика, который в случае необходимости привлекает к исполнению работ другие компании.
В современных российских условиях работа управляющих не регулируется федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управления объектами недвижимости формируется на основании стандартов Национальной ассоциации управляющих недвижимостью РФ (в настоящее время — Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью) и Кодекса профессиональной этики управляющих недвижимостью.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.
Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих принципов управления:
- разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
- открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
- гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;
- разделение полномочий между регулирующими органами;
- простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
- соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.
Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью
Существуют различные виды воздействия субъектов рынка на объект недвижимости.
Государственное регулирование недвижимости осуществляется: ш путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регламентирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости:
- путем косвенного воздействия (экономические методы управления, объектами недвижимости), включая налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
Общественное воздействие — реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.
Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.
Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.
В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в по объектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; по объектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.
Услуги по управлению недвижимостью в отношений объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, не оказываются.
Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.
Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.
- проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
- ведут финансовую отчетность;
- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
- осуществляют страхование объекта недвижимости;
- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
- заключают любые необходимые договоры по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т.д.
Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3—5 тыс. м) офис административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным вариантом для управления является наличие нескольких зданий разной направленности.
Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в их распоряжении есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосрочной аренды, или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей собственника.
Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий, хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.
В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:
- конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего варианта использования объекта с учетом требований потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.
Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее, понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ) в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.
Объектами доверительного управления (ст. 1013 ГК РФ) могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
1) путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает:
- создание нормативной базы (законов, постановлений, инструкций и т.п.), регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- лицензирование, регистрацию, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
- системы налогообложения имущества;
- дисконтной политики Центрального банка РФ;
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности и пр.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.
Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных администраций входит: учет лесного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесо- пользователям; организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара, болезней и пр.
В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке — физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты Федерации и муниципалитеты.
В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входит:
- управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;
- предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду; установление ставки арендной платы;
- зонирование территории города;
- составление и ведение земельного кадастра города и др.
Государственное регулирование земельных отношений
Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны. Российское государство, согласно Конституции РФ, имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным органом своего народа.
Различают два вида государственного регулирования земельных отношений:
1) регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности. Применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных для всех собственников и пользователей земель (например, по налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра и др.);
2) хозяйственное регулирование. Государственные органы действуют как хозяйствующие субъекты — предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.
Государственное регулирование земельных отношений подразделяется на общее и отраслевое (ведомственное). Общее государственное регулирование осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, действия которых распространяются на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Отраслевое (ведомственное) регулирование осуществляют министерства, комитеты, федеральные службы. Их действия распространяются на подведомственные предприятия и организации, которым предоставлены земли во владение и пользование.
Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники земли, арендаторы и землепользователи. С учетом интересов населения они решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, определяют программы развития территорий, предоставляют и изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, организуют работы по землеустройству.
К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:
- принятие Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения;
- установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно связанную с ними недвижимость;
- утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, организация и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;
- установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
- выкуп земель для федеральных нужд;
- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями.
В ведение органов государственной власти субъектов РФ по регулированию земельных отношений входит:
- принятие законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствии с Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими федеральными законами;
- определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;
- установление предельных размеров земельных участков;
- установление размеров и порядка платы за землю, а также установление порядка их централизации в соответствии с законодательными актами РФ;
- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;
- утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;
- утверждение в соответствии с законами РФ с учетом местных условий порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства;
- установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;
- организация ведения государственного земельного кодекса, землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- организация государственного контроля за использованием и охраной земель;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
- изменение целевого назначения земель;
- принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов РФ.
Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и его организации на местах в соответствии с законом:
- разрабатывают предложения по управлению землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
- приостанавливают исполнение неправомерных решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитражном суде);
- привлекают к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства РФ;
- выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением и использованием земельных ресурсов;
- анализируют состояние земельного рынка;
- представляют предложения о порядке исчисления нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного налога и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства;
- организуют и ведут государственный земельный кадастр.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
