Долевое участие в строительстве позволяет гражданам с наименьшими затратами приобрести желанное жилье.
Это один из самых популярных вариантов покупки недвижимости и вложения денежных средств в современных экономических условиях.
Очевидна выгода такого способа для обоих участников сделки: застройщик имеет необходимые средства для возведения жилых объектов, и ему не приходится брать кредиты, а покупатель по приемлемой цене выбирает для себя оптимальное жилье.
Вместе с тем, такой способ строительства может быть рискованным предприятием, поскольку это есть вид инвестиционной деятельности. Минимизировать известные риски поможет грамотно составленный договор между застройщиком и покупателем.
Инвестиционное содействие граждан в застройке жилья документально оформляется с помощью договора долевого участия в строительстве.
Исключительно важно подойти к его заключению ответственно, грамотно составить, чтобы максимально быть готовым ко всем правовым особенностям и рискам.
По данному договору застройщик обязуется произвести строительство жилого или другого строения, сдать его в эксплуатацию и передать в пользование данный объект дольщику (инвестору), который в свою очередь должен произвести оплату, определенную договором, и принять недвижимость.
Долевое участие в строительстве регламентируется, прежде всего, законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Именно этот нормативно-правовой акт является базисным и наиболее надежно защищает права дольщиков. Он описывает правовые и финансовые взаимоотношения между застройщиком и гражданином, приобретающим жилую недвижимость, а также иные аспекты взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья.
Кроме того, процедуру оформления такого договора в строительной деятельности регулируют положения законодательного документа №122-ФЗ «О госрегистрации прав» (статья 25.1). Вопросы, связанные со страхованием подобных объектов строительства, находятся в сфере Федерального закона № 286-ФЗ «О взаимном страховании». В случае нарушения закона при оформлении долевого участия предусмотрены санкции, содержащиеся в Кодексе об административных правонарушениях РФ.
Следует отметить, что риски такого вида сотрудничества являются довольно многочисленными. В России действуют правила, согласно которым такой вид договора должен быть обязательно застрахован в страховой организации или в банке. При этом госрегистрации подлежат только застрахованные контракты, предметом которых является долевое участие в строительстве.
Однако, в долевом страховании не все риски подлежат возмещению. Традиционно страхованию подлежат:
1. Нарушение сроков сдачи объекта от 6 до 12 месяцев;
2. Многократная продажа одной и той же квартиры разным дольщикам;
3. Банкротство организации застройщика;
4. Уничтожение объекта строительства;
5. Невозможность регистрации права собственности на жилой объект;
6. Необходимость доплаты за недвижимость сверх договора.
Вместе с тем, различают и так называемые нестрахуемые риски, поскольку просчитать вероятность их наступления и масштаб убытков очень сложно. Соответственно, дольщики не смогут получить деньги в случае реализации такого рода рискованных ситуаций.
• Незаконно выданное разрешение на строительство;
• Увеличение сроков сдачи жилого объекта, если они выше страхуемых;
• Происходит оспаривание прав собственности или аренды третьими лицами в суде;
• Признание договора недействительным по суду;
• Прекращение или остановка строительства объекта по решению государственных органов;
• Иные непредвиденные ситуации.
Преимущества заключения данного контракта:
• строящееся жилье до передачи в имущество дольщику находится у него в залоге, поэтому застройщик не имеет возможности распоряжения им по своему усмотрению;
• законодательно введена дополнительная мера, защищающая покупателя, которая заключается в процедуре обязательного страхования ответственности застройщика или поручительстве банка;
• риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам предельно минимизирован;
• покупатель вправе потребовать выплату неустойки от застройщика (1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от договорной стоимости за каждый день просрочки), если сроки передачи готового жилья застройщиком нарушены;
• покупатель пользуется 5-ти летней гарантией на приобретенное жилье;
• дольщик может уступить права требования по договору новому участнику, если передумает покупать квартиру.
Весь процесс заключения данных видов договоров можно разделить на следующие этапы.
Перед оформлением долевого строительства застройщику необходимо выполнить следующие действия, которые позволят ему привлечь средства дольщиков для строительства:
• получить разрешение на строительство объекта;
• предоставить проектную декларацию (в СМИ, в сети Интернет, в регистрационный орган). Декларация содержит сведения о застройщике и объекте строительства;
• зарегистрировать право собственности на землю для строительства или заключить договор аренды.
Ознакомление с указанными документами исключительно важно для безопасной покупки недвижимости. Например, из проектной декларации можно узнать о юридической чистоте объекта, деловой репутации застройщика, его финансовом положении.
Договор составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.
В его вступительной части указывается дата, место подписания, а также основные сведения о контрагентах.
Типовой формы такого вида договора не существует, однако он в обязательном порядке должен содержать ряд важных условий:
• Описание объекта застройки, который подлежит передаче покупателю. Оно должно быть максимально точным и конкретным;
• Цена объекта, которую дольщик платит застройщику. Здесь же обозначаются порядок и сроки внесения платежей;
• Указывается срок передачи недвижимости долевой собственности;
• Прописывается гарантийный срок строительного объекта;
• Дается информация об обеспечении исполнения обязательств застройщика по соглашению.
Указанные разделы являются обязательными для признания договора долевого участия действительным (заключенным).
Важными пунктами являются также ответственность сторон за невыполнение обязательств соглашения, срок действия договора, возможные форс-мажорные ситуации, а также порядок разрешения споров.
К числу дополнительных условий рассматриваемого соглашения можно отнести:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Сведения о возможности корректировки цены договора, если изменится площадь объекта;
• Информация о сдаче жилья государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, которые выявил дольщик при осмотре жилья;
• Какова будет форма управления жилым объектом;
• Сведения об оформлении объекта в собственность (сроки, порядок, стоимость);
• Иные необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству РФ.
В конце договора указываются данные сторон, ставятся подписи и печати. На что обратить внимание при его составлении? Следует иметь в виду, что договор от лица застройщика должен быть подписан только генеральным директором компании, а если это осуществляет иной представитель компании, то обязательно наличие доверенности.
Обязательной является государственная регистрация такого вида соглашений в Росреестре, через который также должны быть зафиксированы все приложения к данному договору и его последующие изменения.
Произвести процедуру регистрации документа могут как дольщик, так и застройщик.
Делается это в отделении Росреестра, к которому относится строящийся объект по адресу, куда необходимо подать, помимо самого договора:
• заявление;
• разрешение на строительство объекта;
• строительный план;
• проектную декларацию;
• учредительные документы строительной организации;
• договор поручительства или договор страхования.
Через 10 рабочих дней и дольщик, и застройщик могут получить зарегистрированный договор на основании выданной расписки.
Необходимо знать, что оплату по договору долевого строительства застройщик вправе принимать от дольщика только после регистрации документа в государственном органе. При несоблюдении этого важного условия штраф для застройщика может составить до 1 млн. рублей.
В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо. Реальный размер неустойки всегда определяется судом, поскольку застройщики редко выплачивают ее добровольно.
Поскольку закон 214-ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, некоторые из них вместо основного договора заключают так называемый предварительный договор долевого участия. На самом деле это достаточно рискованная сделка, ведь застройщик может заключить данное соглашение, даже не имея разрешения на строительство.
Существенным фактором, привлекающим покупателей и заставляющим их идти на предварительное соглашение, является, как правило, достаточно низкая цена объекта.
Договор долевого строительства очень часто таит в себе различного рода риски, причем не всегда в них виноват именно застройщик.
Типичные проблемные ситуации могут быть следующими:
• Застройщик, взяв деньги, умышленно не исполняет свои обязательства: стройка замораживается, один и тот же объект может быть продан нескольким покупателям и др.;
• Реальные размеры построенного жилья существенно отличаются от тех, которые были анонсированы;
• Влияние внешних факторов, например, политических или экономических изменений в стране, на финансовое положение компании застройщика.
Для того, чтобы не стать жертвой мошенников, нечестных или необязательных застройщиков, дольщикам рекомендуется ответственно подойти к выбору строительной компании для возведения ожидаемого жилья:
• Тщательно изучить историю деятельности застройщика, а также отзывы клиентов о нем;
• В договоре долевого участия максимально подробно отображаются сведения о будущей квартире (ее физические параметры, адрес и тип дома, этаж, планировка и др.). Уточняется, в каком виде объект подлежит передаче (с черной или готовой отделкой);
• Важны вопросы возможного изменения цены объекта, сроков его сдачи. Формулировка об устранении недостатков жилья «в разумный срок» является достаточно размытой и вариативной для застройщика;
• Договор следует заключать именно с той компанией, название которой прописано в разрешительных и правоустанавливающих документах. Если соглашение заключается с посредником, должно быть обоснование законности его действий.
В случае неисполнения обязательств договора долевого участия одной из сторон, его можно расторгнуть.
Обратиться с исковым заявлением в суд допустимо спустя 2 месяца после указанного в договоре срока. Дольщик в случае его вины, обязан выплатить неустойку в размере от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Застройщик в случае неисполнения договора возвращает дольщикам деньги за объекты строительства в полном объеме.
Договор долевого участия в строительстве в 2018 году
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В регистрирующий орган - Росреестр - необходимо представить:
• Заявление о государственной регистрации;
• Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
• Документы, устанавливающие наличие права;
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации;
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
• Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).
Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ).
Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.
Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.
Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:
• Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.
В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:
• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии с требованиями 214-ФЗ: Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
• в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
• обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Заявление о государственной регистрации.
• Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
• Документы, устанавливающие наличие права.
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации.
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
• Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
• Разрешение на строительство.
• Проектную декларацию.
• План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.
Регистрация договора долевого участия в 2018 году
Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В нашей статье мы разберемся, как происходит процесс госрегистрации и укажем на наиболее важные аспекты, которые следует иметь в виду на каждом этапе данного процесса. На всякий случай, отметим, что информация по государственной регистрации актуальна для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено девять лет назад и позже, то есть после 1 апреля 2005 года. До этого регистрировать договоры по «долевке» было не обязательно.
Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.
Деятельность данной госструктуры регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами:
• постановлением Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
• регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, который утвержден приказом данного ведомства № П/52.
Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.
Также получить необходимые сведения о ведомстве можно на его официальном сайте – rosreestr.
Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков, остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.
Итак, в указанный перечень документов входит:
• заявление застройщика и участника;
• договор участия в долевом строительстве (с приложениями);
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Документы на регистрацию договора долевого строительства можно подавать как лично, так и через представителя. Для этого у него должна быть оформлена нотариально заверенная доверенность. Если сделка оформляется на детей (до 14 лет) через их законных представителей, то следует предоставить свидетельство о рождении. В аналогичной ситуации при представлении интересов недееспособных людей должны быть представлены документ об опекунстве;
• договор залога права требования (актуально только при привлечении участником строительства соответствующего кредита);
• согласие супруга (если есть) на совершение сделки, заверенное нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ);
• документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником. В документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена;
• документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно). Формально, представление платежки по государственной пошлине – процедура на сегодняшний день необязательная. Но мы все же рекомендуем приложить этот документ. В противном случае, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Размер государственной пошлины на сегодняшний день составляет 200 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заметим, что для организаций аналогичный платеж составляет 4 тыс. руб.
Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ).
В обмен на документы служащие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении.
В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ):
• дата представления;
• перечень документов;
• Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;
• Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.
Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ.
Они составляют:
• при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) – не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;
• при регистрации последующих договоров – не более 5 рабочих дней.
После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать. Для этого необходимо предъявить паспорт (либо соответствующую доверенность) и расписку о приеме документов.
В завершении следует обязательно осмотреть экземпляр договора – на нем должна быть специальная регистрационная надпись, которая удостоверяет, что соответствующая процедура была проведена.
На это указывают пункт 1 статьи 14, а также пункты 5 и 6 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ:
1. Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
2. Для госрегистрации договора следует обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
3. Требование об обязательном предоставлении документа об оплате госпошлины исключено из действующего законодательства. Но мы советуем предоставлять платежку. Размер госпошлины – 200 рублей.
4. Сроки регистрации договоров долевого участия могут различаться: не более 18 календарных дней (при регистрации первого ДДУ по объекту) или не более 5 рабочих дней (при регистрации последующих договоров).
Расчет неустойки по договору долевого участия в 2018 году
Одним из способов обеспечения исполнения обязательства застройщика в срок передать объект долевого строительства является неустойка. Взыскание неустойки прямо предусмотрено законом, а именно частью 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанным законом также установлен и размер неустойки: одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
При этом ставка рефинансирования ЦБ РФ равна ключевой ставке. Для расчета размера неустойки по ДДУ Вы можете воспользоваться калькулятором. Для расчета необходимо знать количество дней просрочки. Затем нужно ключевую ставку поделить на 300 — это будет размер неустойки в процентах за каждый день просрочки. Получившуюся сумму нужно умножить на количество дней просрочки. Так Вы узнаете сколько процентов будет составлять неустойка от цены договора. И далее нужно определить какова сумма неустойки, вычислив ее размер (сумма договора делится на 100 и умножается на получившееся число (проценты). Если Вы гражданин, то необходимо также полученную сумму умножить на 2.
В целом размер неустойки в зависимости от ключевой ставки, которая меняется, составлял и составляет 16-20% годовых.
Казалось бы дела о взыскании неустойки должны быть простыми. Главное рассчитать сумму и подать иск.
Однако основная проблема для участника при взыскании неустойки по ДДУ, это ее снижение судами. Причем часто значительное.
При определении размера взыскиваемой неустойки суды практически всегда применяют ст. 333 Гражданского кодекса, согласно которой размер неустойки может быть снижен, если она несоразмерна последствиям неисполнения обязательств.
Какие же тенденции прослеживаются при решении вопроса судами о снижении размера неустойки в 2018 году? Автором проведено большое количество дел о взыскании неустойки как в судах г.Москвы, так и в судах Московской области, а также в Мосгорсуде и Мособлсуде.
Хотя заметна и некоторая тенденция к повышению размера взыскиваемой неустойки. Обычно суды снижают размер неустойки где-то в 2-6 раз в зависимости от суда, судьи, застройщика, обстоятельств дела.
При этом если сумма неустойки большая — 3 — 4 000 000 рублей, то и снижение может быть больше. Но в целом средний размер взыскиваемой неустойки по практике автора 500 000 — 1 500 000 рублей.
В частности, судьи стали больше обращать внимание на то, насколько хорошо обосновываются последствия неисполнения обязательств. Так по одному из дел, по которому последствия были серьезными неустойка при сравнимых суммах и сроках просрочки была взыскана в размере 1 300 000 рублей, тогда как по другому аналогичному, в котором особо серьезных последствий не было в 2 раза меньше.
В целом суды по месту нахождения застройщика снижали неустойку по договору долевого участия в строительстве больше, чем суды по месту жительства гражданина, подающего иск.
Скорее всего в 2018 году указанная практика сохранится.
Также интересна практика Московского областного суда и Московского городского суда по делам по апелляционных жалобам на решения судов первой инстанции. В подавляющем большинстве случаев такие решения оставляются без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, даже не смотря на то, что при сходных обстоятельствах (один и тот же застройщик, объект, причины просрочки и т.п.) суммы неустойки различаются в несколько раз. Хотя иногда все же размер неустойки может быть и снижен, если она слишком высока, а последствия нарушения обязательств незначительные. В практике автора было дело, по которому Мосгорсудом размер неустойки был даже увеличен.
В целом можно сказать, что в суд для взыскания неустойки стоит обращаться. Для увеличения размера взыскиваемой суммы нужно обязательно подать претензию застройщику (если этого не сделать, то не будет взыскан штраф, составляющий 50% от взысканной суммы), также нужно правильно определить в какой суд подавать. Грамотно составить исковое заявление и провести процесс. Также нужно правильно себя повести после получения исполнительного листа. Иногда целесообразнее отнести его в банк, иногда сразу в службу судебных приставов.
Срок регистрации договора долевого участия в 2018 году
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).
Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации.
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.
Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России N 789; ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017. Если данный договор представлен на регистрацию после указанной даты, застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика (ч. 5, 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).
Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (ч. 4 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
Гражданам - участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ):
1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 2. Представьте документы в Росреестр.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России N 384-П).
О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).
Шаг 3. Получите документы после регистрации.
Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Госпошлина за договор долевого участия в 2018 году
Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в строительстве:
1. 6000 руб. – для юридических лиц.
2. 350 руб. – для физических лиц;
Сроки регистрации договора участия в долевом строительстве:
- 10 рабочих дней – для договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства;
- 5 рабочих дней – для последующих договоров участия в долевом строительстве.
Права на этот объект не были ранее зарегистрированы и записи о нем нет в реестре прав на недвижимость.
Прежде чем зарегистрировать права на объект недвижимости, его необходимо поставить на кадастровый учет.
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет — первый (первичный) этап регистрации недвижимости.
Как поставить на кадастровый учет новый объект недвижимости Кадастровый учет вновь возведенных объектов недвижимости — это первый этап Основанием для постановки объекта недвижимости (дома или квартиры) на кадастровый учет является Заявление об этом и Технический план объекта.
Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется следующим образом. Стороны подают в ведомство пакет документов, куда, в частности, входят разрешение на строительство, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности застройщика. После передачи всех документов сотрудникам ведомства и получения расписки осталось выждать 5-10 рабочих дней.
После окончания срока гражданин получит ДДУ с отметкой о проведенной регистрации.
Чаще всего ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя.
Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.
В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы: уставной документ строительной организации; план строящегося объекта; разрешение на строительство; проектную декларацию; договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения; заявление о ДДУ.
Страхование договора долевого участия в 2018 году
Единый тариф для застройщиков, привлекающих в жилищное строительство средства граждан, составит 1,2% от цены договора долевого участия. Он будет действовать в течение переходного периода — до 1 июля 2018 г., сообщил журналистам министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень.
Компенсационный фонд будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков. Изначально предполагалось, что каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. На текущий момент в стадии строительства находится порядка 130 млн. кв. м жилья, при отчислениях в 1%, по подсчетам РАСК, фонд должен составлять порядка 40-50 млрд. руб. Несколько месяцев в правительстве шли споры о том, какой тариф будет для застройщиков — Минстрой настаивал на 1%, АИЖК — на больших отчислениях, знает источник в правительстве. Представитель АИЖК не стал комментировать эту информацию.
Госфонд должен был начать работу весной 2017 г. Он задуман как альтернатива страхованию ответственности застройщиков и со временем полностью его заменит. Действующий механизм страхования, заложенный в законе, не гарантирует защиту участников долевого строительства и не обеспечивает ответственности застройщиков, объясняли разработчики поправки в закон о долевом строительстве. Застройщики будут платить отчисления в фонд после принятия закона, которое планируется в летнюю сессию.
Главная задача фонда - обеспечить финансирование достройки жилья. Предполагается, что при возникновении проблемных строек госфонд должен изъять недострой, оценить реальность вложений, обеспечить финансирование завершения строительства объекта и, наконец, проконтролировать передачу квартир дольщикам.
Фонд имеет форму некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Его учредитель – единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК, возглавляет фонд гендиректор АИЖК Александр Плутник. За Минстроем закрепляется обязанность координировать деятельность фонда, мониторить данные о поступлении, расходовании и инвестировании средств.
«Мы считаем, что решение установить ставку в 1,2% правильное. Это соотносится со средней ставкой на рынке страхования», - комментирует вице-президент ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его словам, для всех должны быть созданы равные условия работы на рынке. Ранее предполагалось, что ставки будут разными для разных групп застройщиков.
Форма договора долевого участия 2018 года
По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
