Строители ищут альтернативные средствам дольщиков источники финансирования, которые помогут им компенсировать денежный поток в размере 240 млрд. рублей в год.
Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд. рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см. "Основные новации..."). Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье. Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн. м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд. рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает. Несколько лет назад это пыталась делать СК "Темп", но со временем перешла на долевку. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой — тогда другое дело. В противном случае это донкихотство", — сообщил "ДП" гендиректор компании "Темп" Юрий Лучко.
Последствия реформы, по словам участников рынка, будут фатальными. "Начнутся массовые банкротства компаний малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%", — перечисляет гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.
"Сейчас каждый занимается своим делом: застройщики строят, а банки финансируют строительство. Теперь государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. При этом прикрывается защитой дольщиков. Но обеспечить их абсолютную защиту можно, лишь перестав строить. К этому последние законодательные инициативы и ведут", — согласен гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.
"Боюсь, конечная цель законодателя — полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы", — говорит заместитель гендиректора Строительного треста Беслан Берсиров.
Альтернативных долевке вариантов привлечения денег у застройщиков не много. Самый очевидный — проектное финансирование. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", — говорят в Mirland Development.
Еще один возможный инструмент получения денег в обход долевки — продажа квартир в рамках госконтрактов. "Но назвать это в чистом виде альтернативой нельзя — ведь в данном случае тоже используется долевая схема. Только дольщиком выступает государство. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве залога для привлечения банковского кредита", — поясняет Аркадий Скоров, гендиректор компании "Дальпитерстрой" (самый крупный продавец жилья в Петербурге для госнужд).
Еще один возможный вариант — размещение облигационных займов. Лидеры рынка давно и активно его используют. У "Группы ЛСР" четыре текущих займа на общую сумму 17,8 млрд. рублей. У ГК "Эталон" — три на 10,6 млрд. рублей. А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах — 25 млрд. рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты.
Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. Валютные кредиты — большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации".
Похоже, в выигрыше оказываются работающие на петербургском рынке компании с иностранным капиталом, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. "Да, мы можем так поступать. Но для здорового финансового баланса приходится сочетать эту возможность с привлечением денег от дольщиков и вложением в проекты собственных средств. Возможность работы с российскими банками мы только исследуем. Но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России. Дешевле получается", — говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.
Опрошенные "ДП" банки отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с застройщиками. Но эксперты говорят, что банкам придется придумывать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления станут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованные в том, чтобы строились квартиры, на покупку которых можно выдавать ипотеку. Мы подталкиваем наше корпоративное управление к скорейшей разработке таких продуктов. Но появятся такие предложения не раньше 2018 года.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
По новому закону банки получают контроль за счетами застройщиков. Комиссия по операциям на них будет огромной. А сами операции станут длиннее. Для большинства мелких строителей работа в правовом поле фактически остановится, что означает уход в тень, полную беззащитность дольщиков, которым будут предлагать договоры подрядов вместо ДДУ и другие обходные схемы. А если продавать разрешат только готовое жилье, в его цену включат стоимость кредита на весь период строительства (2,5–3 года). Сегодня это 13–16% годовых.
Изменения в законе ужесточили требования банковских структур к девелоперам. Теперь проектное финансирование постоянно обременяют дополнительными залогами. И, по сути, его можно считать исчезающим продуктом. Ставки такого финансирования начинаются от 12%. Но большая часть предложений содержит не только высокие ставки, но и почти невыполнимые дополнительные условия. Так что тренд на лишение строителей доступных кредитов, в том числе благодаря глобальной разнице между ставками, продолжает набирать обороты.
Всех последствий изменения закона мы пока не понимаем. Но очевидно, что взят курс на укрупнение отрасли. С рынка вынуждены будут уйти многие игроки. А тем, кто останется, наверняка придется прибегать к помощи банков. Уже серьезно увеличились сроки рассмотрения ими заявок от строителей на проектное финансирование. Оно занимает от полугода до года. Чтобы соответствовать требованиям кредитора, строителям приходится держать серьезный штат финансового отдела для отчетов перед банками. Ситуация сложная.
Долевое участие в строительстве в 2018 году
Отечественная строительная отрасль живет за счет договоров долевого участия (ДДУ). Их общий объем превысил 3,5 трлн. рублей. И продолжает расти. По итогам 9 месяцев заключено 49 тыс. новых ДДУ. Не будет этих денег, огромная индустрия просто рухнет. За три последних года введено в эксплуатацию 145 млн. кв. м жилья, из них на обманутых дольщиков пришлось 2,5 млн. кв. м, или менее 2%. Формально вроде бы немного. Но для многих пострадавших людей, особенно взявших ипотеку, заморозка строительства дома зачастую является личной трагедией.
По оценке министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, уровень токсичности стройкомплекса равен 7%. Это означает, что риск для любого человека, который решит сыграть в азартную игру с девелоперами, составляет именно эту величину. В любой другой сфере такой расклад означает категоричный отказ от подобной рулетки. Но стремление приобрести подешевле квартиру или дом перевешивает аргументы и опасения.
Государство неоднократно пыталось минимизировать риски дольщиков. После вступления в силу знаменитого Закона 214-ФЗ казалось, что системное решение найдено. Но обманутых дольщиков меньше не стало.
Не помог переломить ситуацию и механизм страхования договоров ДДУ. По мнению заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, этот институт так и не заработал. Хотя деньги на эти цели собирают регулярно. Так, в 2018 году только в Москве страховым компаниям будет перечислено 4 млрд. руб. И, по сути дела, эти средства растворятся в страховом море. Хотя проблемные застрахованные объекты существуют, но выплаты по ним не производятся.
Частично это связано с нежеланием страховщиков отвечать по обязательствам. Частично — с тем, то сам механизм оказался неотлаженным. Очень сильно растянут процесс признания банкротом строительной компании, на это уходит до двух лет. Такое долгое ожидание никого не устраивает. Неудивительно, что дольщики вместо того, чтобы ждать страховых выплат, выходят на площади и улицы городов с требованием либо вернуть им их деньги, либо достроить дома.
В России, если бизнес не справляется со своими обязанностями, их на себя принимает государство. Вряд ли это хорошо, но другого пути у нас не придумали. В минувшем октябре была зарегистрирована новая организация — «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». На сегодня это первая в России публично-правовая компания. По словам заместителя гендиректора новой структуры Евгения Карелова, ее главной задачей является защита прав дольщиков, снижение рисков долевого строительства.
В деятельности новой организации предусмотрено два основных механизма, которые и призваны реализовывать эти цели. Для того чтобы ДДУ были бы зарегистрированы в Росреестре, застройщик обязан перечислить в фонд страховое покрытие в размере 1,2% от суммы привлеченных средств. Нет перевода, значит, никаких действий с дольщиками застройщику производить не разрешается.
Этот инструмент также должен стать барьером и против распространенной среди строителей практики, когда они собирают деньги у одних дольщиков и затыкают ими дыры на других объектах. Именно из-за подобных маневров и появляются недострои.
Однако главным инструментом защиты граждан становится компенсационный фонд (КФ), который официально начнет функционировать с 1 января 2018 года. После регистрации ДДУ перечисленные строительной компании средства попадут туда и станут источником покрытий потерь дольщиков в случае, если застройщик перестает выполнять свои обязательства.
Как подчеркивает Евгений Карелов, в КФ предусмотрена максимальная простота всех процессов. После того как строительная компания перевела деньги на номинальный счет фонда, все остальные операции происходят в автоматическом режиме. Уже сегодня строители спрашивают: куда следует ехать, какие документы подписывать? Система делает эти действия ненужными, что снижает операционные расходы строительных компаний.
Закон позволяет размещать накапливаемые деньги в КФ в доходные инструменты. И половину получаемых от этого размещения средств расходовать на операционные нужны фонда.
Одна из задач КФ — быстро реагировать на возникшую ситуацию. Если строительство останавливается, то решение о дальнейших действиях следует принимать в кратчайший срок.
На словах вроде все хорошо. Но вот понять, что реально происходит на стройке, не всегда просто. Особенно если у застройщика возникли проблемы с ее финансированием. С 1 июля 2018 года вступают поправки к закону, которые усиливают контрольные функции за строителями со стороны КФ, банками и специальными надзорными органами. Правда, как признают эксперты, пока сам механизм не очень ясен. У нас и без того нет дефицита в контролирующих структурах, а строительные дефолты, в том числе очень крупные, совсем не редкость.
Возможно, самим дольщикам пора активнее участвовать в этом процессе и тщательно отслеживать ход строительства. И при каждой заминке сообщать в фонд. Тем более с 1 января будущего года это станет делать несколько легче — запускается новая единая система жилищного строительства. По замыслу ее авторов, она должна стать основным источником информации о том, что происходит как в отрасли в целом, так и на каждой отдельной стройке.
Если компания признается банкротом, то собрание дольщиков должно принять решение о дальнейших действиях: получат ли они компенсацию или КФ выделит деньги на достройку дома. По словам руководства фонда, средств хватит и на реализацию как первого, так и второго решения.
Впрочем, далеко не все эксперты в восторге от нововведений. Некоторые полагают, что новый фонд станет новой большой общегосударственной квазистраховой компанией, которая превратится в монополиста на этом рынке. По сути, государство, пытаясь уйти от страхования, к нему же и пришло. Только с другой стороны.
Строители после принятия поправок к Закону 214-ФЗ стали жаловаться на жесткий прессинг, мол, работать стало труднее. Как заметил руководитель одной строительной компании, чем больше контроля, тем больше обманутых дольщиков. Так что обмана меньше не станет. Просто упадут объемы жилищного строительства. По словам представителей застройщиков, не стоит превращать рыночные риски в системные.
Защитники создания КФ в ответ говорят: у наших граждан слишком слабая финансовая грамотность, они не могут разобраться в тех опасностях, которые их подстерегают при долевом строительстве. А потому дольщиков следует подстраховать.
Но если относиться к своим гражданам как к неразумным детям, они никогда не выйдут из этого состояния. Кто из участников стройрынка прав, узнаем скоро — в следующем году.
Договор долевого участия 2018 года
Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.
Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.
Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика. Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.
Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.
В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».
Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.
Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.
Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.
Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.
Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.
Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.
Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).
Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.
Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.
Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.
Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.
Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».
В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.
Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.
Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.
В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.
Регистрация договора долевого участия в 2018 году
Одним из наиболее надежных способов покупки нового жилья сегодня, безусловно, является участие в так называемом долевом строительстве. Юрлицо, которое берет обязательства по возведению многоквартирного дома, привлекает для этого деньги будущих новоселов. Они же, после выполнения им обязательств, становятся собственниками сданных квартир. Все условия сотрудничества застройщика-юрлица с каждым из участников оформляются ДДУ, который обязательно регистрируется в соответствующем госучреждении.
Необходимость государственной регистрации договора долевого участия в запланированном застройщиком строительстве объясняется тем, чтобы конкретная квартира не могла быть им проданной одновременно нескольким дольщикам. Регистрация для дольщика является подтверждением того, что после сдачи в эксплуатацию дома новая квартира достанется именно ему.
Каждый из договоров ДДУ начнет свое действие только по завершении процедуры его регистрации.
Она производится Росреестром – регистрационной палатой, подчиняющейся Федеральной службе госрегистрации. Представители Росреестра регистрируют:
• права на недвижимость;
• переходы прав при проведении сделок с недвижимостью.
Определенные документы для регистрации договора долевого участия предоставляются обеими сторонами.
Когда застройщик проводит первую регистрацию договора, он обязан предоставить регистратору:
• подтверждающие законность его деятельности план, проектную декларацию и разрешение на проведение работ;
• договор страхования своей гражданской ответственности совместно с документом, подтверждающим уплату им страховой премии;
• когда застройщиком для подтверждения своих обязательств используется формат поручительства, страховой полис он может заменить соответствующим договором поручительства. В этом случае ему также придется предоставить документ-подтверждение факта оплаты вознаграждения по договору.
Если застройщик заключает страховой договор в отношении каждого из будущих новоселов, то при регистрации второго и следующих за ним договоров долевого участия в долевом строительстве по тому же жилому объекту он предоставляет регистратору только соответствующий страховой договор с документом-подтверждением уплаты по нему страховой премии.
Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре могла защитить права дольщиков, от них требуется подготовка следующей документации:
• трех экземпляров-подлинников ДДУ с соответствующими приложениями, каждый из которых после регистрации достанется самому дольщику, его застройщику и Росреестру;
• оформленного дольщиком и застройщиком заявления на проведение процедуры;
• документов, удостоверяющих личность дольщика-заявителя. Дольщик-физлицо может заниматься регистрацией ДДУ самостоятельно либо через своего представителя, чьи полномочия подтверждены нотариально. Последнему для представления интересов ребенка необходимо предъявлять свидетельство о его рождении, а для представления интересов недееспособного гражданина – документ о назначении опекунства;
• если дольщиком является только один из супругов – заверенное нотариусом согласие другого на подписание ДДУ;
• если дольщик использовал кредитные средства, то понадобится и договор залога с обязательной регистрацией обременения права (чтобы минимизировать залоговые риски банка);
• одобренную будущим новоселом документацию, подробно описывающую квартиру (местоположение на плане, площадь, вид на момент передачи – от обязательных атрибутов до видов использованной отделки).
Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.
Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет.
Факт его получения должен быть подтвержден распиской:
• с описью переданных документов;
• датой их передачи;
• фамилией и подписью принявшего их специалиста;
• телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.
Отведенные под регистрацию договора долевого участия сроки регламентированы: для первого дольщика – максимум 10 рабочими днями, а для всех последующих – максимум 5. Отсчитывается этот срок с момента приема регистратором документов. Получить зарегистрированный ДДУ с нанесенной на него регистрационной надписью дольщик-заявитель может лично, имея при себе паспорт, либо через представителя – по предъявлению им доверенности. В обоих случаях предъявляется и расписка с перечнем принятых регистратором документов.
Проверить факт регистрации договора долевого участия можно, либо получив выписку о наличии его госрегистрации, либо просмотрев онлайн-информацию, зайдя на сайт Росреестра. Если факт проведения регистрации потенциальный собственник проверяет только для собственного спокойствия, можно ограничиться получением справочной информации с официального сайта rosreestr. Для этого понадобится кадастровый номер, который можно найти на штампе, размещенном регистратором на ДДУ.
Озаботиться получением выписки о наличии регистрации придется, когда дольщику понадобится официальный документ, подтверждающий регистрацию – например, при возникновении необходимости отстаивания своих прав в суде.
Закон о долевом участии в строительстве 2018 года
В 2018 году в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками, произошли достаточно серьезные изменения. С начала года вступили в силу поправки, принятые в рамках закона №304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов), однако механизм внедрения этих поправок в жизнь расписан не был, так что они носили, скорее, декларативный характер.
Летом, 29 июня Дума приняла очередной пакет поправок, и Президент РФ подписал документ (на 146 страниц, номер № 139186-7), в котором уже достаточно подробно описан порядок реализации закона. Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?
Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.). Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты. Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.
Мерами, направленными на защиту интересов дольщиков, являются определенные условия, которые должны быть выполнены застройщиком до того, как он будет иметь право привлекать деньги на строительство.
Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство. Вместо собственного капитала могут быть привлечены поручители. На сайте застройщика обязательно должна быть проектная документация, а также все разрешительные документы, все бумаги должны быть оформлены оказаться на сайте еще до того, как застройщик будет начинать рекламную компанию.
Все документы должны быть выписаны на имя компании, которая привлекает деньги. Некоторые недобросовестные застройщики в данный момент нарушают это положение, и вступление закона в силу должно это исправить. В законе прописано, что все привлекаемые средства должны быть направлены только на строительство данного жилого комплекса. Деятельность застройщика будут контролироваться через банковские структуры – все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации. Законно перебрасывать деньги на дочерние структуры и другие проекты уже не получится.
Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям. Планируется создание Единого Реестра застройщиков, это будет государственный информационный портал со свободным доступом, где будет собрана информация, касающаяся деятельности всех застройщиков, предлагающих свои услуги на территории РФ.
Расчет неустойки по договору долевого участия в 2018 году
последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.
Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.
Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что, в общем-то, и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.
Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.
Что для этого необходимо:
• Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
• Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.
В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Как это вам поможет:
• Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
• По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
• Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
• Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.
Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).
Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:
Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки
Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.
Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.
Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.
Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:
1. Собственно, требование о выплате неустойки.
2. Моральная компенсация.
3. Штраф 50% от присужденной суммы.
Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.
Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.
Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.
После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.
Далее застройщик в соответствии с п. 6 ст. 8 214-ФЗ по истечению двух месяцев после отправки вам уведомления составляет передаточный акт в одностороннем порядке. Никаких уведомлений к участнику долевого строительства при этом, конечно, не отправляется.
Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.
Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.
Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.
Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.
В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.
Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.
Ст. 333 ГК РФ: "если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку".
Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.
Как правило застройщики обосновывают применение ст. 333 ГК РФ одним устаревшим постановлением Конституционного суда РФ и суды часто ссылаются именно на это постановление, когда выносят решение по делу. Также застройщики заявляют о том, что сумма неустойки больше 100 000 рублей является чрезмерной и явно завышенной. И суды встают на их сторону.
В итоге, очень часто, когда сумма неустойки по закону равна 1 000 000 рублей, суды взыскивают с застройщика суммы в 10 раз меньше положенного по закону.
С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.
В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом.
Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.
Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.
Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.
Порядок расторжения договора подробно урегулирован ст. 9 214-ФЗ.
В каких случаях можно расторгнуть договор:
• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Оно наиболее доказуемо и легко в применении.
Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.
Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.
В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.
Срок регистрации договора долевого участия в 2018 году
Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.
На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?
Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены. Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты. Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.
Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.
Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.
Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.
Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.
Госпошлина за договор долевого участия в 2018 году
Гражданам, решившим принять участие в долевом проекте, необходимо заключить договор с застройщиком, который фиксирует и закрепляет взаимоотношения сторон, участвующих в долевом строительстве. Однако просто подписать договор недостаточно, законодатель установил обязательную регистрацию ДДУ в Росреестре. Только после того, как договор зарегистрирован, граждане становятся полноправными дольщиками. Правила оформления соглашения прописаны в законе, который также устанавливает определенную плату за проведение данной процедуры. Сколько составляет госпошлина за регистрацию ДДУ 2018 и другие регистрационные операции, характерные для долевого строительства? Об этом и пойдет речь в статье.
Главным документом, скрепляющим отношения между девелопером и инвестором, является договор ДДУ. Но наличие в документе подписей сторон и печати строительной компании еще не означает, что договор заключен. В 214 ФЗ установлено, что договор приобретает свою юридическую силу после того, как он регистрируется в Росреестре, где ДДУ проходит всесторонний анализ на законность, подлинность и правомерность. После того как проверка пройдена успешно, регистрирующий орган ставит на документе штамп регистрационного учета, что свидетельствует о начале действия договора.
Процедура регистрации не бесплатна, за все регистрационные действия государство взимает определенную плату, размер которой установлен в статье 333.33 НК РФ. Согласно законодательству пошлина за регистрацию договора долевого участия в 2017 году для граждан составляет 350 рублей. Застройщик, как юр лицо, за те же действия оплачивает 6 тысяч.
По общему правилу, если регистрируется договор, заключенный между гражданином и юр лицом, то сумма пошлины каждой категории плательщиков разделяется на количество участников сделки. В данном случае дольщик должен будет заплатить 175 рублей, а застройщик – 3000 рублей. Если со стороны дольщика выступает два участника, то в сделке участвуют три лица, соответственно, пошлина делится на троих. Граждане платят по 116,6 рублей, а девелопер – 2000 рублей.
Участие в проекте для инвестора не ограничивается только заключением договора. В период долевого строительства многие дольщики совершают и другие юридически значимые действия. Например, передают свои права по ДДУ другим участникам, подписывая договор переуступки прав, заключают дополнительные соглашения с застройщиком. Все договоры и дополнительные соглашения, заключенные на основе ДДУ, также как и основной договор подлежат регистрации, а соответственно, и оплате.
Нередко инвестор из-за различных нарушений, допущенных строительной фирмой, решается прекратить отношения с застройщиком и расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке или через суд. Сведения о расторгнутом договоре заносятся в реестр, поэтому за эту операцию также взимается плата.
При передаче прав на жилье по ДДУ другому лицу, между дольщиком и новым участником подписывается договор уступки права требования, а при наличии долгов по оплате, также заключается соглашение о переходе долга на покупателя.
Стоимость регистрации договора цессии, а также всех допсоглашений, которые подписываются между инвестором и застройщиком в рамках данного проекта, составляет 350 рублей. Такой же платеж предусмотрен за расторжение ДДУ. В плату также включается внесение сведений о смене участников в договоре, прекращении ДДУ и других данных в реестр недвижимости.
При заключении ДДУ стороны возлагают на себя определенные обязательства, прописанные в условиях договора. Застройщик обязан вовремя передать участнику жилье, которое по характеристикам и качеству полностью соответствует договору. Если передача состоялась с нарушением сроков более чем на два месяца, или вовсе не состоялась, либо объект передан с существенными недоделками и строительными дефектами, дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке, а также взыскания с застройщика неустойки и штрафа.
При обращении в судебный орган также полагается оплачивать пошлину. Но в связи с тем, что к отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются нормы закона ОЗПП, граждане освобождаются от ее уплаты, но только тогда, когда общая сумма исковых требований не превышает 1 млн. рублей. Если иск выставлен на большую сумму, уплачивается пошлина в размере 0.5% от суммы, превышающей миллион рублей.
Тариф за регистрацию жилья для граждан составляет 2000 рублей, если оформление производится в Росреестре или МФЦ. Сегодня можно также зарегистрировать недвижимость на сайте госуслуг. Размер пошлины, оплачиваемой через Интернет, меньше чем при оплате обычным способом, т.к. электронные платежи осуществляются с применением понижающего коэффициента 0.7.
Если будущих собственников несколько, и квартира приобретается в долевую собственность, то размер пошлины не увеличивается, а делится между всеми будущими владельцами в соответствии с их долями. Например, если в договоре участвует два дольщика, имущество ими приобретается в общую долевую собственность с равными долями, то и пошлина делится поровну, каждому предстоит оплатить по 1 тысяче рублей. Если будущих владельцев квартиры трое, и раздел общей долевой собственности осуществляется не в равных долях, например, двое получают по 1/4, а третий – 1/2, то госпошлина за регистрацию составляет 500+500+1000 рублей.
Оформление права на владение квартирой завершается постановкой недвижимости на учет в госреестр и выдачей выписки из ЕГРН. Выписка также стоит денег. При получении обычным способом гражданам придется заплатить 750 рублей. Если документ заказывается в электронном виде, его стоимость составляет 300 рублей.
Как было сказано выше, оплата может производиться либо обычным способом, либо через Интернет. В первом случае платеж совершается в отделениях Сбербанка или другого банковского учреждения. Однако следует учесть, что некоторые банки при приеме платежа могут взимать комиссию, этот момент нужно уточнить заранее. Бланк квитанции с уже заполненными реквизитами можно взять в Росреестре или МФЦ, заявителю останется только вписать туда свои данные.
Электронная оплата производится через портал госуслуг посредством банковской карточки. Электронные платежи не представляют особой сложности, на сайте размещена инструкция, следуя которой можно в считанные минуты оплатить пошлину, сэкономив при этом 30%. Однако нужно быть внимательным и правильно внести свои данные в форму квитанции, размещенную на сайте. Платежные реквизиты высветятся автоматически, после того как пользователь выберет регион, в котором совершается платеж.
Необходимо учесть, что в квитанции должны быть указаны данные лица, на которого оформлен ДДУ: ФИО и адрес временной или постоянной регистрации. Если в договоре несколько дольщиков, то на каждого из них заполняется отдельная квитанция. Если платеж совершается не самим дольщиком, а его представителем, действующим по доверенности, в документе также указываются данные правообладателя. Помимо этого необходимо заполнить графу «Назначение платежа», проставить сумму оплаты и дату заполнения документа.
Законодатель не обязывает граждан одновременно с подачей документов на регистрацию предъявлять квитанцию об оплате. Сегодня все государственные службы получают необходимую информацию посредством единой информационной системы. Данные о совершенном платеже поступают к регистратору через электронные каналы.
Однако всегда следует учитывать человеческий фактор, а также тот факт, что электронная система может дать сбой, и сведения вовремя не поступят. Росреестр не будет разбираться, по какой причине это произошло, а просто, не увидев платежа в течение пяти дней после подачи документов, вернет их назад заявителю, оставив без движения. Поэтому дольщику лучше всего вместе с документами передать регистратору и квитанцию об оплате.
Согласно Приказу Минэкономразвития № 137 государственные органы обязаны уведомлять граждан, подавших заявление на регистрацию, о ходе оказания услуги и поступлении платежей. Уведомления осуществляются посредством отправления СМС сообщений на телефон или писем на указанную электронную почту.
Страхование долевого участия в строительстве в 2018 году
Закон N 294-ФЗ по которому для регистрации ДДУ застройщики обязаны страховать новостройки и отдельные договора долевого участия приведет к увеличению количества обманутых дольщиков.
Договор поручительства по договору участия в долевом строительстве за надлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры.
Договор страхования гражданской ответственности по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве (за неисполнение обязательств).
Нужно сказать, что уже сейчас не требуется страховать квартиры в новостройках, продаваемые по договору долевого участия инвестор на основании этого договора достаточно защищен.
Сейчас, по истечении 10 лет с момента принятия закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", сложилась очень нехорошая ситуация с практикой заключения договоров продажи квартир в новостройках.
Никакие требования и запреты 214 закона не обязывают застройщиков продавать квартиры в новостройках в соответствии с законом:
1. 41% - по договорам долевого участия.
2. 34% - по предварительным договорам купли продажи.
3. 13% - по договорам паенакопления.
4. 10% - по смешанным схемам договоров долевого участия и предварительным договорам.
Практически государство расписалось в своем бессилии более половины продаваемых квартир в новостройках продаются по серым не законным схемам.
Что же можно ожидать от закона, обязывающего застройщиков застраховать свою деятельность:
• Юристы застройщиков со 100% вероятностью найдут дыры в новых законах. Эти темные схемы принесут дополнительную юридическую нагрузку на заключаемые договора.
• Новостройки повысятся в цене на сумму страховки.
• Дольщики, купившие квартиры в новостройках по серым схемам вообще будут лишены возможности получить свои квартиры, даже если новостройка будет достроена, а застройщик не банкрот.
• Увеличится коррупционная составляющая на рынке строительства новостроек.
Страховые кампании для расчета рисков должны будут учесть все риски:
• Экономическая составляющая.
• Политическая составляющая в стране и в мире.
• Профессиональная составляющая (застройщиков, инвесторов, подрядчиков).
• Коррупционная составляющая.
Кроме этого, сама страховая кампания должна обладать гигантскими ресурсами страховка новостройки составит от 300 000 000 рублей.
Расчет всех рисков банком или группой банков такой же как и в случае со страховыми кампаниями. За выдачу гарантии банки потребуют не только до 3% от стоимости новостройки, но и серьезный залог (чаще всего это земля, принадлежащая муниципалитету).
И эту землю муниципалитет застрелится, но не отдаст в залог. Залог техники и других объектов застройщика тоже маловероятен, техника почти у всех в лизинге, а другие объекты крайне редко вообще можно взять в залог).
Это тоже вызовет очень серьезные трудности, чтобы вступить в это общество и застраховать новостройку, нужно:
1. Заплатить 500 000 рублей единовременно.
2. Заплатить страховой взнос- 1,2%- 1,6%.
3. Обладать уставным капиталом более 120 000 000 рублей.
4. Иметь собственные средства в 400 000 000 рублей.
В принципе застройщиков никто не обязывает застраховаться для того, чтобы начать новое строительство.
Без страховки или гарантии банка запрещено только продавать квартиры по договорам долевого участия:
• Для должностных лиц-1 890 000 рублей (Москва).
• Для должностных лиц- 833 100 рублей (Россия).
• Для юридических лиц- 50 400 000 рублей (Москва).
• Для юридических лиц- 22 216 000 рублей (Россия).
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
