Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!
То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.
Как приобрести квартиру в многоквартирном доме
В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.
Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.
Документы, необходимые для заключения договора
В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.
Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.
Особенности оформления ипотеки
Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.
Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.
Оплата
Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.
Плюсы и минусы долевого участия
Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.
При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов.
Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.
Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).
Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.
Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.
Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе ФЗ-214.
Условия Договора долевого участия в строительстве
ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).
В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:
• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает свои обязательства по договору (договор страхования или счета эскроу).
Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).
Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.
Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.
Помимо существенных условий, в ДДУ также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.
К «иным» условиям, в частности, относятся:
• Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
• Возможность уступки прав требования по договору;
• Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
• Порядок урегулирования претензий;
• Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.
Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.
Сегодня ДДУ – это самый легальный и надежный способ получения физлицами прав на строящееся многоквартирное жилье.
Заключение Договора долевого участия
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.
В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.
Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.
Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.
Оплата по Договору долевого участия
Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.
Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.
Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.
Законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ.
Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.
При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.
Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).
А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.
Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры, а также дает возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Девелопером своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.
А поправки в закон ФЗ-214, связанные с обязательным страхованием ответственности Застройщика, призваны еще больше усилить финансовую защиту дольщиков, и возместить им возможные потери даже в случае банкротства Застройщика (см. подробнее по ссылке).
Такая страховка в пользу дольщика происходит при каждом заключении договора ДДУ, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора, еще и полис страхования.
Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).
Долевое участие в строительстве
Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.
Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.
Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.
Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.
Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.
Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.
Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.
Выяснение информации о застройщике
Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.
Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.
Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.
Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:
• фирменное наименование и местонахождение;
• о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
• об учредителях застройщика;
• о прежних объектах строительства за 3 года;
• о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
• об иных сделках по привлечению средств для строительства.
Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.
Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.
Разрешительные документы заказчика на строительство
Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.
Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:
• разрешение на застройку;
• проектная документация на дом;
• документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
• проектная декларация.
Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:
• учредительных документов;
• бухгалтерского баланса;
• аудиторского заключения о деятельности за последний год.
В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.
Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.
Проектная декларация на объект строительства
Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.
Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:
• его наименование и адрес;
• сведения о регистрации и учредителях;
• сведения о финансовой стабильности компании;
• разрешения на строительство;
• срок получения разрешения на ввод;
• проект жилого дома, его местоположение, состав;
• сроки строительства;
• общее имущество;
• стоимость;
• подрядчики.
Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.
При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.
Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.
Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
• адрес, номер на плане дома;
• площадь квартиры, лоджий, балконов;
• наличие коммуникаций, оборудования.
В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.
Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.
В тексте должны быть указаны:
• права, обязанности и ответственность сторон;
• способы изменения условий договора;
• основания для его досрочного прекращения.
К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.
Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.
Государственная регистрация договора
Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:
• договор строительства в оригинале;
• документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
• план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
• проектная декларация;
• экспликация квартиры на поэтажном плане;
• разрешение на строительство дома;
• документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
• нотариальное согласие супруги дольщика;
• договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.
К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.
Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.
Права дольщиков
Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.
С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:
• участок, принадлежащий застройщику;
• строящийся на этом участке дом.
Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.
Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.
Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.
В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.
После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.
Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.
Право долевого участия
Возможность продать квартиру приобретенную по договору долевого участия до окончания строительства реализуется через механизм уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности договора
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
Примечание. Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Поскольку ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
На сегодняшний день существует два основных вида уступки права требования: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП):
1. Уступка по договору долевого участия (ДДУ).
По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.
2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.
В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано, прежде всего, с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.
Получила распространение следующая серая схема. Застройщик на начальном этапе строительства массово "продает" квартиры в строящемся доме дочерней или родственной фирме по договорам долевого участия с соблюдением всех законных процедур. Последняя в свою очередь имеет возможность заложить их банке, а полученные заемные привлекаются для инвестирования в строительство. Дочерняя фирма, кроме того, начинает заключать Предварительные договоры переуступки права требования с гражданами, с обещанием заключить договор переуступки права требования в будущем, например, через несколько месяцев. Однако, оплату граждане производят уже в момент заключения предварительного договора.
Не факт, что застройщик обманет конечного покупателя (который по сути и не является участником долевого строительства). Но застройщик по серой схеме крутит деньги, покупатель по предварительному договору попадает в очень уязвимое с финансовой точки зрения положение, а в случае сбоя в цепочке, виноват не застройщик, а "дочка".
Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.
Насколько рискованно заключать договор переуступки прав? Риэлторы считают, что наименее рискованный является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А мы помним: цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, получает не ту стоимость квартиры, которую он заплатил продавцу, а ту, которая была на момент приобретения квартиры продавцом, т.е. на первых этапах строительства дома.
Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать Вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.
Основным документом, позволяющим совершить куплю-продажу права требования по договору долевого участия, является договор уступки права требования. В случае если договор долевого участия заключен в соответствии с законом, который был принят в 2004 году, "Договор об участии в долевом строительстве жилых домов". Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. По договору уступки права требования, по-другому такой договор называется договор цессии, одна сторона цедент, продавец, обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, покупателю, либо цессионарию.
По договору уступки права требования переходят все права и обязанности, которые вытекают из договора долевого участия, заключенного продавцом, первоначально застройщиком.
При совершении уступки права требования необходимо обязательно убедиться в том, что застройщик не возражает против того, чтобы эта уступка была совершена.
Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. Либо в случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика.
В соответствии с законом долевого участия переуступка права требования по договору долевого участия допускается с момента регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.
В последнее время появился следующий вид мошенничества: застройщиком покупается небольшой по площади земельный участок' предназначенный для индивидуального строительства. Участок может находится в поселке, садоводческом или дачном товариществе. На участке под видом многоквартирного жилого дома строится индивидуальный жилой дом. Квартир в таком доме быть только одна, поэтому "результаты строительства" продаются как доли в доме. При строительстве таких домов часто нарушаются градостроительные нормы, они не обеспечены инженерными коммуникациями и могут быть снесены по решению суда
Неустойка долевого участия
Если строительной компанией были нарушены сроки, в соответствии с которыми должен быть передан строительный объект, и условия при этом не согласовались с дольщиком, то он обладает полным правом на получение неустойки (на основании ФЗ №214).
Её сумма равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
Направление претензии
Чтобы произвести взыскание неустойки в досудебной форме, необходимо отправить соответствующую претензию застройщику.
При этом требуется ссылаться на:
• статью 6 ФЗ №214;
• статью 310 Гражданского кодекса РФ;
• нормы соглашения, в котором четко прописаны сроки ввода строения в эксплуатацию.
Направление досудебной претензии не является обязательным. Однако иное может быть предусмотрено ДДУ. Поэтому перед тем, как обращаться в суд, внимательно изучите соглашение.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Чтобы посчитать размер неустойки, учитывается ставка, принятая на день исполнения предусмотренного обязательства от стоимости соглашения.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия начисляется за каждые сутки просрочки, что предусмотрено статьей 6 ФЗ №214.
В случаях, когда одной из сторон долевого соглашения является физическое лицо, то неустойка должна возмещаться строительной компанией в двойной сумме. Это положение устанавливается вышеупомянутым ФЗ.
Ответственность за невыполнение сроков, предусмотренных договором, начинается со дня, который следует за тем, что указывается в долевом договоре в качестве суток, когда объект будет передан в эксплуатацию (на основании статьи 10 ФЗ № 214).
Формула расчета
Как рассчитать неустойку?
Для этого требуется число суток (просроченные дни) умножить на 1/300 х 8,25% х размер стоимости объекта, указанный в соглашении.
Рассмотрим расчет суммы неустойки на конкретном примере:
• 200 просроченных суток х 1/300 х0,0825 х 1.500.000 (цена объекта, который приобретает участник долевого строительства) = 82.500 руб. (размер выплаты);
• если второй стороной, подписавшей соглашение, является физическое лицо, то сумму требуется увеличить в два раза. Итого, 82.500х2= 165000 рублей.
В некоторых случаях при заключении ДДУ оговаривается договорная неустойка.
В соответствии со статьей 10 ФЗ №214 застройщик обязан возместить не только просроченные средства, но и расходы, понесенные дольщиком вследствие затрат на жилье за этот период времени.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию может производиться в двух формах:
1. Досудебный порядок – он не является обязательным, если иное не предусмотрено соглашением между дольщиком и застройщиком. Он необходим, чтобы уладить возникшую проблему без обращения в судебную инстанцию.
2. Судебный порядок взыскания производится составлением и подачей искового заявления.
Досудебный порядок
Если строительная компания в добровольном порядке не соглашается выплачивать неустойку, то вторая сторона будет вынуждена направить иск в суд, чтобы защитить свои законные права. Это станет причиной дополнительных расходов.
Если исковое заявление удовлетворяется, то все затраты ложатся на застройщика.
К ним относится:
• оплата государственной пошлины;
• оплата правовых услуг нотариуса и т.д.
Требуется подготовить пакет документации, чтобы подать его строительной компании вместе с предложением о выплате неустойки в добровольном порядке.
К предложению о возмещении средств нужно приложить:
• ксерокопию соглашения об участии в долевом строительстве;
• ксерокопию гражданского паспорта дольщика;
• ксерокопию квитанции, указывающей на то, что сумма по ДДУ была выплачена.
Отдать письмо и документы можно несколькими способами:
1. Воспользоваться почтовыми услугами и отправить предложение вместе с документацией ценным письмом с описью содержимого.
2. Лично доставить письмо и документы в офис строительной компании, сделать отметку, подтверждающую их принятие.
Если в продолжение указанного времени неустойка не была уплачена, то требуется обратиться в суд.
Обращение в судебную инстанцию должно осуществляться по следующему алгоритму:
1. Составить иск, приложить документацию.
2. Подать заявление в суд.
3. Посетить заседание по делу.
4. Получить исполнительный лист, если иск будет удовлетворен.
Подавать исковое заявление требуется в районный суд по месту расположения строительной компании.
Если сумма неустойки не превышает пятидесяти тысяч рублей, то требуется подать заявление в мировой суд. Это положение предусмотрено статьей 23 ГПК РФ.
Судебная инстанция оставляет за собой право снижения суммы неустойки, если она, по её мнению, несопоставима с последствиями.
Сумма, предназначенная к выплате, может быть уменьшена только в некоторых ситуациях, если застройщик подает соответствующее заявление. В нем он должен указать мотивы, в соответствии с которыми размер должен быть снижен.
К составленному исковому заявлению необходимо приложить:
• уведомление с просьбой добровольно возместить неустойку;
• ответ строительной компании (при наличии);
• квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины (статья 132 ГПК РФ);
• ксерокопию договора долевого участия;
• паспорт гражданина РФ истца.
Иск должен включать такие же требования, что и добровольное предложение.
Дополнительно можно добавить условие о необходимости возместить нанесенный моральный вред в соответствии со ст. 15, 28 ФЗ №2300-1.
Образец искового заявления содержит такие данные (на основании статьи 131 ГПК РФ):
• название судебной инстанции;
• сведения об истце: ФИО, место проживания;
• если документ подается представителем, то требуется предоставить доверенность и сведения о нем;
• название ответчика, его месторасположение;
• основание для подачи заявления и выплаты неустойки;
• обстоятельства, на которые опирается истец;
• доказательства просрочки;
• стоимость иска;
• перечень документации.
Взыскание морального вреда
На основании ФЗ РФ №2300-1 дольщик имеет право потребовать возмещение морального ущерба со стороны строительной компании.
Юристы не советуют запрашивать большие суммы, так как они не будут удовлетворены судом.
Под моральным вредом принимают страдания психического или физического характера, причиненные кем-либо и посягающие на жизнь, достоинство и другие нематериальные блага, дарованные человеку Конституцией.
Решение суда
После разрешения судебного спора истцу выдается исполнительный лист в соответствии со статьей 428 ГПК РФ.
Заявление о необходимости открытия исполнительного производства на основании полученного листа требуется подавать в отдел судебных приставов.
Можно самостоятельно посетить с этим документом банковскую организацию, где у строительной компании открыт расчетный счет.
Судебная практика
Судебная практика по делам, связанным с возмещением неустойки за просрочку сдачи квартиры, показывает, что в большинстве случаев требования истца удовлетворяются.
Редко застройщики добровольно уплачивают неустойки, что судом также принимается во внимание.
Её сумма уменьшается по заявлению строительной компании редко, так как на это нет весомых причин.
Чтобы доказать свою правоту, достаточно приложить лишь договор, в котором указывается определенный срок сдачи объекта. Суду для рассмотрения дела этого достаточно.
Регистрация долевого участия
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).
Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации.
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.
Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России N 789).
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (ч. 4 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).
Гражданам - участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ):
1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Уплатите госпошлину за регистрационные действия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 5 дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 2. Представьте документы в Росреестр.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра (ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).
Шаг 3. Получите документы после регистрации.
Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - 9 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Долевое участие в многоквартирном доме
Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.
В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.
Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.
Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.
В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:
• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Участники долевого строительства
При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.
• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.
Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.
• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.
Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.
Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии.
В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:
• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.
Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.
Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.
То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Альтернативы
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть.
Приведём наиболее популярные из них:
• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Права требования по договору долевого участия
Договор долевого участия также, по сути, является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.
Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По - простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.
Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:
Кредитование Застройщика
При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.
Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:
1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования);
2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования).
Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком. При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.
Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.
В соответствии с п.8 ст.13 214 - ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.
В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.
Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1. залогодержателем имущества, является банк;
2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерам требований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.
Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк
Основным риском при кредитовании Застройщика для банка является повышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.
Кредитование дольщика
• На покупку первичной недвижимости.
При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
• Предоставление кредита под залог.
После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.
При анализе предмета залога, банк проверит:
1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией.
2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.
Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:
• содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
• установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет);
• реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации;
• его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.
Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.
Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме (так как они делятся между всеми залогодержателями). Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.
Объект долевого участия
Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). В соответствии с ч. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил ГК о залоге и норм Закона об ипотеке.
Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства становится для застройщика обязательной. При его уклонении от совершения действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда об обращении взыскания на предмет залога, принятого по иску участника долевого строительства (ч. ч. 2 и 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (ч. 3 ст. 13 Закона).
Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве в ч. ч. 6 и 7 ст. 13 и в ч. ч. 2 и 3 ст. 15 предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.
В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.
После того как застройщиком заключен первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Требования таких участников долевого строительства погашаются путем зачисления причитающихся им денежных средств в депозит нотариуса.
Более того, в соответствии с ч. 3 ст. 14 и ч. 4 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве банки-залогодержатели несут солидарную с застройщиком ответственность по тем требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Речь идет о тех случаях, когда требования банков-залогодержателей были удовлетворены путем обращения взыскания на предмет залога до того момента, когда у участников долевого строительства появилось аналогичное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Дело в том, что по требованию участника долевого строительства взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения (приостановления) строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан застройщиком контрагенту по договору (ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка права долевого участия
Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.
Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.
Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).
«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.
«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.
Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.
Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.
Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.
Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.
Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания Акта, Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (инвестиционному или ДДУ) и перестает быть должником по обязательству.
Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.
Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры
По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).
При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.
Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.
Регистрация Договора уступки прав требования
Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.
Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:
• Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
• Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
• Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
• Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
• Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
• Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
• Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.
Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.
После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.
Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью.
Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.
Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).
Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.
Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.
Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.
Расторжение договора долевого участия
В связи с кризисом в экономике, массовый характер приобретает сейчас разрыв правоотношений между участниками долевого строительства и застройщиками. Причем как по инициативе одной, так и другой стороны. Подробно о нюансах разрыва договоров долевого участия (ДДУ) – читайте в нашей статье.
На практике встречаются четыре варианта прекращения договора долевого участия в строительстве:
• по соглашению сторон (здесь, как правило, затруднений не бывает);
• по инициативе застройщика;
• по инициативе участника долевого строительства;
• в судебном порядке.
Имейте в виду: в любом из перечисленных случаев, застройщик должен будет вернуть участнику долевого строительства определенный объем полученных от него ранее денежных средств. Какой – это уже зависит от конкретных обстоятельств, условий договора и способа его расторжения.
Вкратце расскажем о каждом из указанных выше способов по порядку.
Так, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
• при просрочке участником долевого строительства очередного платежа более чем на 2 месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств – часть 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка – часть 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Основания для отказа от исполнения ДДУ со стороны участника долевого строительства поименованы в части 3 статьи 7, части 1 статьи 9 и части 3 статьи 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Такой отказ будет правомерен, если:
• застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;
• застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);
• есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• участник долевого строительства не был заблаговременно уведомлен о прекращении текущего поручительства и заключении нового договора поручительства;
• законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.
Как уже отмечалось выше, договориться мирно получается далеко не всегда. Часть 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ приводит ориентировочный перечень ситуаций, когда для расторжения ДДУ можно и нужно обращаться в суд:
• при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в чей состав входит объект долевого строительства, если имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что в договорной срок объект строительства не будет введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства;
• если проектная документация была существенно изменена (в т.ч. при существенном изменении размеров объекта долевого строительства);
• при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• если имеют место быть другие обстоятельства, прописанные в действующем законодательстве или договоре долевого участия в строительстве.
В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.
Как вернуть деньги
Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление. В нем он прописывает отказ от договора и указывает причины такого поступка. Данный порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Застройщик же перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования. Застройщик при указанных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения – часть 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Имейте в виду: ДДУ будет расторгнут с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.
При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:
• во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;
• во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.
Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Когда договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе застройщика, срок для возврата уплаченных участником денег сокращается вдвое – до 10-ти рабочих дней. С другой стороны, с застройщика в этом случае не взимаются проценты. Этот срок установлен частью 5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
В случае просрочки участник долевого строительства может претендовать на выплату ему процентов по увеличенной вдвое 1/300 ставке рефинансирования. При этом начисление происходит с даты, которая идет за днем истечения срока возврата денег, а продолжается – до момента возврата участнику долевого строительства. Основание – часть 6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
При невозврате застройщиком денег участник долевого строительства имеет полное право на обращение в судебную инстанцию.
Туда он подает исковое заявление, которое должно содержать требования о:
• возврате уплаченных по договору денежных средств;
• взыскании процентов за пользование денежными средствами, рассчитанным по правилам Федерального закона № 214-ФЗ;
• компенсации понесенных участником долевого строительства убытков.
Помимо самого заявления, комплект документов, который следует предоставить в суд, должен содержать:
• копию ДДУ;
• доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований, доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы нарушение требований к качеству возведенного объекта или значительное изменение характеристик приобретаемого жилого помещения (акт проведенных замеров в квартире, предложение доплатить за лишние квадратные метры от застройщика и т.п.);
• копию уведомления об отказе от исполнения условий договора долевого участия в строительстве;
• расчет суммы требований по предъявленному иску;
• копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
• квитанция об уплате госпошлины, величина уплачиваемой государственной пошлины определяется для подобных дел в зависимости от превышения цены иска значения в 1 млн. руб. Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 и пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса;
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.
Все эти формы вместе с исковым заявлением должны подаваться в суд по месту нахождения застройщика на основании порядка, который прописан в статье 28 Гражданского процессуального кодекса.
Ситуации, которые требуют обязательной подачи иска в суд для расторжения ДДУ, не требуют каких-то дополнительных предварительных шагов.
Участнику долевого строительства следует обратиться с исковым заявлением, в котором он также требует возврата денег, процентов и компенсации.
По правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса к заявлению прикладываются:
• копия ДДУ;
• доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований, доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы прекращение или приостановление строительного процесса, внесение значительных изменений в проектную документацию или изменяли бы назначение общего имущества многоквартирного дома;
• расчет итоговой суммы исковых требований;
• копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
• квитанция об оплате госпошлины (определяется в зависимости от цены иска плюс 300 руб.);
• нотариально заверенная копия доверенности представителя (при необходимости);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Документы также подаются в суд по месту нахождения застройщика.
Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика. Данный порядок установлен положениями части 2 статьи 33 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Обратите внимание: на предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено 3 года – часть 1 статьи 21 Федерального закона № 229-ФЗ.
Таким образом, мы рассказали о наиболее важных аспектах, которые следует иметь в виду сторонам договора долевого участия в строительстве при расторжении данного документа.
Просрочка договора долевого участия
Отсчет дней просрочки начинается со дня, следующего за последним днем или днем периода, в котором должна была быть передана квартира.
Обычно в договоре срок передачи квартиры устанавливается в кварталах, т.е. если по договору срок передачи квартиры устанавливается 4 квартал 2017 года, то первым днем просрочки считается 01 января 2018 года.
Если квартира передана, то последним днем просрочки является день, предшествующий подписанию акта приема-передачи. Если квартира на дату написания претензии не передана, то неустойка рассчитывается на текущую дату.
Определение периода просрочки по договору долевого участия.
Разберем пример:
В соответствии с пунктом 3.1 Договора долевого участия планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию 1 квартал 2018 года.
В соответствии с п.3.2 Договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства — в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 2-го квартала 2018 года.
Разрешение на строительство продлено до 4 квартала 2018 года. На данный момент, 25.11.2018 г. квартира участнику долевого строительства не передана.
В данном случае срок для начисления неустойки начинает течь с 1 дня 3 квартала 2018 г., то есть с 01 июля 2018 года. Последней датой срока ставим текущую дату, т.е. 25 ноября 2018 г. включительно.
Таким образом, задержка составляет 148 дней.
Если бы акт приема передачи был подписан 25.11.2018 г., то этот день не брался бы в расчет и период просрочки составил бы 147 дней.
По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.
Расчет пени производится по следующей формуле:
Неустойка = (Цена ДДУ /100 х ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) х 2 х количество дней просрочки.
При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней. Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.
Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.
Например:
Цена ДДУ = 5 млн. рублей
Количество просроченных дней – 75
(5 000 000/100 х 10/300 (0.033)) х 2 =3 300 руб. (за один день) х 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)
Взыскание по договору долевого участия
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любой другой договор содержит помимо информации о том, что именно обязан выполнить исполнитель (застройщик) по поручению покупателя новостройки, но и точный срок, в который это обязательство должно быть исполнено. Нарушение срока обязательно влечет за собой наступление ответственности, в данном случае – выплату неустойки. Как правильно взыскать неустойку по ДДУ, рассмотрим детально.
Внесудебный порядок
Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.
Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю. Отсчет будет вестись со следующего дня. Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.
Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.
Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:
1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.
Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.
На ответ, а именно на выдачу официального отказа или удовлетворение сути претензии у застройщика есть только 10 дней. По истечении этого срока можно смело обращаться в суд, так как досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.
Взыскание через суд
Отсутствие положительного результата после досудебного урегулирования спора, дает дольщику полное основание для обращения в суд. При этом очень важно правильно выбрать подсудность, то есть конкретный суд для подачи иска. Подавать можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, а еще по адресу новостройки. Лучше изучить практику всех трех судов, чтобы выбрать тот, где по аналогичным делам присуждают большие суммы. Разница может быть очень большой (в несколько раз).
Ответчиком по иску выступает только застройщик. В договоре ДДУ могут фигурировать иные юридические лица, в этом случае следует сверить с разрешением на строительство и к той компании, которая указана в нем и обращать иск.
Истцом выступает лицо, подписавшее ДДУ со стороны дольщика. Если таких лиц несколько, то все они должны выступить истцами. Если иск аналогичного содержания хотят подать несколько дольщиков, скажем, купивших квартиры в одном здании, то объединять исковые требования в одно делопроизводство не рекомендуется, так как неявки кого-либо из них на назначаемые заседания суда только затянут делопроизводство, а также различные обстоятельства каждого истца вынудят рассматривать их намного дольше, чем если бы иск подал каждый дольщик сам, от своего имени.
Апеллировать при формулировке исковых требований следует к ФЗ №214, ГК РФ, Закону «О защите прав потребителей», а также к НК РФ. Четкое и правильное обоснование каждого требования в соответствии с положениями законодательства – это основа успешно выигранного иска, поэтому при отсутствии необходимых знаний и опыта лучше поручить эту ответственную задачу квалифицированному юристу.
Очень важно правильно подготовить не только само исковое заявление, но и дополнительные документы:
1. Копию ДДУ, включая все приложения к нему.
2. Копии платежных документов, удостоверяющих получение застройщиком денег от дольщика.
3. Претензию в адрес застройщика и подтверждение ее вручения.
4. Документы, из которых следует, что дольщик потерпел убытки ввиду нарушения сроков.
5. Копии тех документов, которых нет у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.
Обычно рассмотрение иска в суде первой инстанции занимает срок около 2-3 месяцев, при условии, что стороны не станут умышленно затягивать разбирательство. Однако, как показывает практика, дела такого рода нередко проходят апелляцию, поэтому к этому стоит также заранее быть готовым.
В соответствии с ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска о защите прав потребителя на сумму до 1 млн. руб., оплачивать госпошлину не придется. Поэтому не рекомендуется подавать иск на большую сумму. Если же неустойка больше 1 млн. руб., то можно подать два разных иска за разные периоды, причем один иск можно подать по месту нахождения ответчика, а второй по месту нахождения истца. Расчет суммы госпошлины осуществляется в соответствии с правилами ст. 333.19 НК.
Можно поступить иначе: подать иск на сумму менее 1 млн. руб., а после принятия дела в производство судом, сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований, а также о распределении госпошлины на проигравшего данный иск.
При рассмотрении иска, заслушивании сторон, изучении всех аспектов дела, судья принимает решение в пользу застройщика или дольщика. Отказано в неустойке может быть только по процессуальным причинам или отсутствии достаточной доказательной базы. В этом случае повторно подать точно такой же иск уже не удастся. Вот почему стоит как можно тщательнее подготовиться к процессу, чтобы впоследствии не пришлось оправдываться в суде из-за отсутствия каких-либо важных документов.
На последнем заседании судья оглашает свое решение, а в виде документа стороны его получат в срок – до 10 дней. Иногда срок может быть продлен из-за высокой загруженности суда. Обжаловать решение можно в срок до 30 дней с даты его вынесения, так как необжалованное в этот срок решение будет утверждено. Дольщик после этого сможет получить на руки исполнительный лист и приступить к процедуре взыскания неустойки по решению суда.
Расчет по договору долевого участия
Положим, что вы дольщик, пострадавший от нерадивого застройщика: прошло уже полгода, как вам должны были передать оплаченную вами квартиру, но строительство до сих пор не завершено.
Через два месяца после того, как срок сдачи объекта стал затягиваться, вы хотели расторгнуть договор о долевом участии в строительстве (ДДУ) и отправили застройщику соответствующее уведомление. Но тот отказывается возвратить деньги, требуя подписать дополнительное соглашение и пугая санкциями.
Вы знаете, что по закону имеете полное право на расторжение договора и получение обратно вложенных средств. И подаете исковое заявление в суд – тем более, что на вторичном рынке вы нашли готовую, устраивающую вас квартиру и можете ее приобрести. Загвоздка одна: за те три года, которые шла стройка, инфляция существенно «уменьшила» сумму, которую вы вкладывали – и на покупку квартиры того, что должен вернуть застройщик, вам не хватит.
Выходит, что вы потеряли время, да еще и деньги. Это же несправедливо!
Законодательство России (в частности, Гражданский Кодекс и ФЗ-214) справедливость восстанавливает и предусматривает вам компенсацию за то, что застройщик пользовался вашими деньгами – неустойку, которую застройщик обязан выплатить вам сверх полной суммы договора. Как рассчитать неустойку по ДДУ?
В настоящее время на множестве «правовых» сайтов вам предлагается калькулятор неустойки по ДДУ. Однако не следует спешить пользоваться этими инструментами, не понимая самой сути расчета.
Дело в том, что формула расчета неустойки по ДДУ предусматривает использование некоего переменного коэффициента – ставки рефинансирования Центробанка (по сути это минимальный размер платы за пользование чужими денежными средствами в российской экономике). Ставка рефинансирования (СР) устанавливается ЦБ один-два раза в год, и – в связи с кризисом и экономическими санкциями против России – может измениться вновь.
Правильнее попросту самому провести расчет неустойки по ДДУ, калькулятор вам потребуется разве что электронный.
В соответствии с частью 2 ст.6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» застройщик, нарушающий сроки сдачи объекта недвижимости, выплачивает дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств за каждый день просрочки. Если дольщик является гражданином (частным, физическим лицом), то неустойка выплачивается в двойном размере.
Таким образом, причитающуюся вам неустойку вы можете рассчитать по формуле:
Н = СД * 1/300СР * ДП * 2
Где Н – неустойка, СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования
(учтите, что СР указывается обычно в процентах, поэтому в формулу ее следует подставлять в виде «число/100»: на сегодняшний день – СР в формулу ставится как 14/100)
Пример: сумма договора – 5 000 000 руб. Срок сдачи – 30 января. Сегодня – 1 мая. Просрочка: 3 месяца (90 дней, поскольку месяц при расчетах принимается за 30 дней, год – за 365). СР на день исполнения обязательств – 15%.
Неустойка = 5000000*1/300*15/100*90*2 = 450 000 рублей.
Следовательно, если вам сдали дом к Первомаю, вы имеете право потребовать с застройщика неустойку почти в полмиллиона рублей. А если вы 1 мая расторгаете договор – то застройщик должен вам не 5 млн., а уже 5,45 млн.
Долевое участие в собственности
В каждой семье наступает момент, когда приходится задумываться о приобретении жилья. Это серьезный шаг для любого человека, а когда в качестве покупателей выступает семейная пара, то необходимо также задаться вопросом, как производить оформление квартиры. Это особенно важно, когда предполагается участие в долгосрочном проекте, таком как долевое строительство, поскольку с момента оплаты, и до получения квартиры проходит несколько лет. К этому времени семья может уже распасться, и встанет вопрос о разделении жилплощади. По общепринятому правилу, установленному СК, все вещи, купленные в период совместной жизни, являются общей собственностью супругов, независимо от того, кем из них они были приобретены. Однако, если производилась покупка квартиры в долевую собственность супругами, то действуют иные правила.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной.
Это возможно:
1. При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
2. При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.
Правила покупки жилья супругами по ДДУ
Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.
Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права. При разводе жилье будет делиться между ними поровну. Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия.
Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью. Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.
Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них?
Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:
• переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор;
• подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
• заключить брачный договор.
Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.
Судебная практика в этом вопросе неоднозначна. Один суд может признать формулировку в ДДУ и сохранить за супругами их доли, мотивируя свое решение тем, что ДДУ, по сути, является соглашением о разделе вновь создаваемого имущества. Другой судебный орган может оставить законный режим собственности, невзирая на установленные в договоре доли супругов. Зачастую решение суда зависит того, насколько грамотно представлена позиция дольщика в суде. Поэтому в подобных делах лучше всего положиться на профессионализм юриста и доверить ему представлять интересы дольщика в судебной инстанции.
Если дольщики являются гражданскими супругами, и их отношения не оформлены документально, купить жилье они могут только в долевую собственность. При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу.
Еще один вопрос, волнующий многих дольщиков: как производится регистрация супруга в долевой собственности в квартире, приобретенной по ДДУ? По закону владелец может прописать на жилой площади, в которой ему принадлежит определенная часть, члена своей семьи, если на это дадут разрешение другие ее собственники.
Документ долевого участия
Долевое участие в строительстве дома предполагает привлечение денежных средств граждан юридическим лицом, которое обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок. После исполнения обязательств застройщиком у участников строительства возникает право собственности на помещения в новом строении. Отношения между строительной компанией и участниками долевого строительства регламентируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Условия участия в долевом строительстве для дольщика определяются в соответствии с положениями договора между застройщиком и дольщиком. Застройщик в свою очередь должен быть официально зарегистрирован как юридическое лицо и иметь в собственности или арендовать земельный участок под застройку.
Закон долевого участия в строительстве определяет обязательные условия для договора долевого строительства.
Документ должен содержать:
• определение конкретного объекта долевого строительства, который должен быть передан застройщиком после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию (сведения об объекте полностью отражаются в проектной документации);
• четкие сроки передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства;
• цену, сроки и порядок оплаты. Стоимость объекта может меняться после заключения договора только при условии, что такая возможность прописана в договоре;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (но не менее 5 лет).
Согласно законодательству, государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве является обязательной. Именно с момента регистрации договор считается заключенным. Такая мера позволяет избежать продажи одной квартиры нескольким дольщикам. Помещение переходит в собственность дольщика после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. Согласно ст. 153 ЖК РФ, с этого момента дольщик обязан платить за коммунальные услуги и жилье.
Строительная компания, предлагающая долевое участие в строительстве жилья (квартир), должна предоставить дольщику для ознакомления следующие документы:
• копию разрешения на строительство, выданное органами местной власти;
• опубликованную проектную декларацию;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для возведения объекта долевого строительства.
Также строительная организация должна иметь копии налоговых деклараций, финансовые отчеты о последних аудитах, которые позволят объективно оценить финансовое положение компании.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
