Долевое участие — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.
Люди, которые вложились в данный процесс в 2020 году, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (ДДУ), а строительство объекта осуществляется на его основании.
В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:
• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.
Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.
Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.
Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.
Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.
Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии.
В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:
• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.
Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.
Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.
То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть.
Приведём наиболее популярные из них:
• Жилищно-строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Постановление Правительства № 480 начало действовать в прошлом году. В силу вступили изменения о принятие готового здания. При готовности фирма строитель может брать финансы пайщиков, но без счета эскроу. Такие новшества дают гарантию на завершение строительства в установленные сроки. В июле месяце решили перестать подписывать договора о долевом участии. Государство со своей стороны обязуется в 2020 году следить за каждым шагом компании. Вместо договоров заключаются эскроу счета. Это гарантия для участников с обеих сторон. Банк держит у себя деньги до момента введения дома в эксплуатацию.
Каждый человек имеет право расторгнуть в одностороннем порядке заключенный договор. Ему обязаны возвратить все деньги, выплатить неустойку. Если не получить ключи в установленную дату, то можно получить компенсацию. Ее рассчитывает от длительности задержки и вложенной суммы на постройку. Эту сумму, возможно, принять деньгами, внести ее в стоимость жилья. Все споры должны решаться с привлечением всех сторон (юридическая тоже).
Это важный момент, здесь нельзя совершить ошибку. От честности застройщика будет зависеть получение квартиры. Чем больше опыт работы у компании, тем легче о ней найти информацию. Необходимо не только опираться на информацию в сети, нужно посетить их объекты (которые строятся в настоящее время).
Допускается общение с жильцами въехавшими в свое жилье. Проверить всю необходимую документацию, лицензию на работу.
Если компания работает легально, то предоставят всю интересующую информацию. Обратить внимание на банк, с которым сотрудничают строители (какая у него репутация). Чем больше получится собрать информации, тем меньше шансов попасть впросак.
Что же попросить в офисе у застройщика? На какие документы стоит обращать внимание:
• Документы на земельный участок.
• Разрешение на строительство.
• Договор на подведение всех коммуникаций.
• Регистрация в регистрационной палате.
• Образец договора. Условия взыскания неустойки, расторжения, возврата денег при необходимости.
• Планировка будущей квартиры с четко отмеченными коммуникациями.
Собрать столь важную информацию необходимо обязательно. Это делается самостоятельно или с помощью юриста. Он оценит правильность составленных документов, проверит их подлинность. Юрист узнает сколько кредитов числится на застройщиках. Чем их меньше, тем лучше. Потраченные деньги на специалиста сейчас, сохранят в дальнейшем большие суммы.
Цена готовой квартиры – это пункт важный. Слишком низкая, большие скидки вызывают подозрения. Стоимость должна соответствовать рынку недвижимости на данный момент. Компания с отличной репутацией не будет работать себе в убыток. За качественную работу должна быть высокая оплата.
Договор заключается между строительной компанией и покупателем. После его подписание деньги поступают на счет первого в определенном банке. Этот документ дает гарантии обеим сторонам о честности сделки. Гарантирует, что жилище не будет продано несколько раз. ДДУ пайщик имеет право расторгнуть в одностороннем порядке. Также гарантирует возвращение денежных затрат, урегулирование спорных вопросов.
Договор при долевом строительстве обязан содержать несколько обязательных пунктов:
• Подробный план квартиры (жилые комнаты, подсобные помещения, балкон/лоджия). Как они располагаются в ней.
• Площадь (общая, жилая).
• На каком этаже она находится.
• Точный срок введения дома в эксплуатацию.
• Гарантии для дольщика.
• Остальные моменты прописываются по желанию сторон.
Договор долевого участия 2020 года
ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).
В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:
• Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
• Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
• Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
• Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
• Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).
Причем, если Девелопер в 2020 году нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).
Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.
Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.
Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.
К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:
• Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания передаточного акта);
• Возможность уступки прав требования по договору;
• Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
• Порядок урегулирования претензий;
• Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.
Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.
В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.
Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.
Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).
Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.
Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.
Закон о долевом участии в строительстве 2020 года
В прошлом году в Закон № 214 -ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
Вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства.
С 2020 года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Другие изменения о долевом участии в 2020 году:
• Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство;
• Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства.
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании.
Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит.
Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании.
На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор:
• Цена договора, сроки и порядок расчетов;
• Срок ввода дома в эксплуатацию;
• Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи);
• Гарантийный срок дома (обычно 5 лет);
• Полные реквизиты сторон.
Как было сказано выше, чтоб договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.
Для регистрации необходимо прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Там же заполнить заявление на регистрацию договора. Оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы.
Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.
После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах.
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
В Федеральном законе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Расчет неустойки по договору долевого участия в 2020 году
При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки. Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).
Соответственно при расчете размера неустойки в 2020 году дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки. Стоимость объекта недвижимости = стоимость уступаемых прав. Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).
Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как:
а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы;
б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным).
Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком. Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
Здесь стоит обратить внимание на следующее:
а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома. В ДДУ застройщик указывает 2 срока - срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ;
б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
Ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке. При этом она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать. На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась. Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование.
Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта). Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований.
Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:
1. Досудебный порядок урегулирования спора. Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться). Тому, как направлять претензию, сколько времени ждать после направления мы посвятили отдельную статью “Как правильно составить и направить претензию по неустойке застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ?”.
2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде. В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением.
До подачи иска в суд дольщику потребуется:
а) определить подведомственность и подсудность дела. Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Зачастую в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. О практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”;
б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.
Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:
1. неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше);
2. компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
3. судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности);
4. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше).
В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
Дольщику важно учесть, что от застройщика может поступить в суд заявление о снижении неустойки по договору долевого участия по ст. 333 ГК РФ. Существует практика уступки прав требования дольщиками неустойки юридическим лицам и ИП, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции для взыскания неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры по ДДУ с застройщика. Мы подробно разобрали данный вариант действий дольщика и нового кредитора: порядок действий, риски сторон, практику взыскания арбитражным судом неустойки и штрафа за несвоевременную сдачу дома с застройщика, а также разобрали некоторые нюансы, которые нужно знать. Со статьей юриста по долевому строительству о взыскании неустойки по Закону № 214-ФЗ в арбитражном суде вы можете ознакомиться здесь.
Исполнение решения суда. Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214 ФЗ от застройщика по ДДУ фактически?” Для начала оговоримся, что Решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ. Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд, а затем и Минфин изменили свою позицию на этот счет.
В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах и без обжалования решения суда. Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика. Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.
Регистрация договора долевого участия в 2020 году
В 2020 году не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:
1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.
2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.
Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.
При регистрации на обороте договора ставят запись:
1. Штамп ведомства и печать регистратора.
2. Подпись специалиста.
3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.
Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.
Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» публикуются с опозданием. Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации. Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит регистрация прошла, все в порядке.
Бывает первичная регистрация, когда вы — первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор.
Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:
- разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);
- уставная и учредительная документация;
- проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, дополнительные включения) и заключение о соответствии проектной декларации;
- свидетельство о регистрации юрлица;
- договор поручительства по обязательствам застройщика;
- план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;
- договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.
Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.
Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа — всего за 2 рабочих дня.
Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).
Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.
Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:
- прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;
- подать заявление через местный МФЦ;
- через юристов.
Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.
Этапы регистрации ДДУ в Росреестре:
1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.
2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы. Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.
3. Государственный орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.
4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.
Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.
На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.
Застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.
В 2020 году срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.
И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки — это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.
Страхование долевого участия в 2020 году
Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование:
1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.
Застройщик в 2020 году обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.
Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.
Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.
Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.
Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:
• разрешение на проведение строительных работ;
• проектная декларация;
• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
• договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
• учредительные документы (копия);
• технико-экономическое подтверждение;
• финансовые отчеты страхователя;
• список кредиторов;
• справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
• характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.
Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности.
Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств:
• Во-первых, это слишком дорого.
• Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию.
• В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.
Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.
Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.
Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).
Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.
Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:
• замораживание строительства;
• увеличение сроков строительства.
Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.
Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.
Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.
То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.
Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.
Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).
В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.
Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.
Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.
Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.
Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
