Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.
Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.
Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.
Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.
Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.
Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.
Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.
Выяснение информации о застройщике
Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.
Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.
Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.
Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:
• фирменное наименование и местонахождение;
• о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
• об учредителях застройщика;
• о прежних объектах строительства за 3 года;
• о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
• об иных сделках по привлечению средств для строительства.
Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.
Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.
Разрешительные документы заказчика на строительство
Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.
Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:
• разрешение на застройку;
• проектная документация на дом;
• документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
• проектная декларация.
Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:
• учредительных документов;
• бухгалтерского баланса;
• аудиторского заключения о деятельности за последний год.
В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.
Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.
Проектная декларация на объект строительства
Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.
Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• его наименование и адрес;
• сведения о регистрации и учредителях;
• сведения о финансовой стабильности компании;
• разрешения на строительство;
• срок получения разрешения на ввод;
• проект жилого дома, его местоположение, состав;
• сроки строительства;
• общее имущество;
• стоимость;
• подрядчики.
Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.
При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.
Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.
Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
• адрес, номер на плане дома;
• площадь квартиры, лоджий, балконов;
• наличие коммуникаций, оборудования.
В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.
Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.
В тексте должны быть указаны:
• права, обязанности и ответственность сторон;
• способы изменения условий договора;
• основания для его досрочного прекращения.
К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.
Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.
Государственная регистрация договора
Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:
• договор строительства в оригинале;
• документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
• план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
• проектная декларация;
• экспликация квартиры на поэтажном плане;
• разрешение на строительство дома;
• документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
• нотариальное согласие супруги дольщика;
• договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.
К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.
Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.
Права дольщиков
Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.
С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:
• участок, принадлежащий застройщику;
• строящийся на этом участке дом.
Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.
Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.
Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.
В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.
После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.
Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
