В связи с кризисом в экономике, массовый характер приобретает сейчас разрыв правоотношений между участниками долевого строительства и застройщиками. Причем как по инициативе одной, так и другой стороны. Подробно о нюансах разрыва договоров долевого участия (ДДУ) – читайте в нашей статье.
На практике встречаются четыре варианта прекращения договора долевого участия в строительстве:
• по соглашению сторон (здесь, как правило, затруднений не бывает);
• по инициативе застройщика;
• по инициативе участника долевого строительства;
• в судебном порядке.
Имейте в виду: в любом из перечисленных случаев, застройщик должен будет вернуть участнику долевого строительства определенный объем полученных от него ранее денежных средств. Какой – это уже зависит от конкретных обстоятельств, условий договора и способа его расторжения.
Вкратце расскажем о каждом из указанных выше способов по порядку.
Так, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
• при просрочке участником долевого строительства очередного платежа более чем на 2 месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств – часть 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка – часть 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Основания для отказа от исполнения ДДУ со стороны участника долевого строительства поименованы в части 3 статьи 7, части 1 статьи 9 и части 3 статьи 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Такой отказ будет правомерен, если:
• застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;
• застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);
• есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• участник долевого строительства не был заблаговременно уведомлен о прекращении текущего поручительства и заключении нового договора поручительства;
• законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.
Как уже отмечалось выше, договориться мирно получается далеко не всегда. Часть 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ приводит ориентировочный перечень ситуаций, когда для расторжения ДДУ можно и нужно обращаться в суд:
• при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в чей состав входит объект долевого строительства, если имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что в договорной срок объект строительства не будет введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства;
• если проектная документация была существенно изменена (в т.ч. при существенном изменении размеров объекта долевого строительства);
• при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• если имеют место быть другие обстоятельства, прописанные в действующем законодательстве или договоре долевого участия в строительстве.
В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление. В нем он прописывает отказ от договора и указывает причины такого поступка. Данный порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Застройщик же перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования. Застройщик при указанных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения – часть 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Имейте в виду: ДДУ будет расторгнут с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.
При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:
• во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;
• во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.
Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Когда договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе застройщика, срок для возврата уплаченных участником денег сокращается вдвое – до 10-ти рабочих дней. С другой стороны, с застройщика в этом случае не взимаются проценты. Этот срок установлен частью 5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
В случае просрочки участник долевого строительства может претендовать на выплату ему процентов по увеличенной вдвое 1/300 ставке рефинансирования. При этом начисление происходит с даты, которая идет за днем истечения срока возврата денег, а продолжается – до момента возврата участнику долевого строительства. Основание – часть 6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
При невозврате застройщиком денег участник долевого строительства имеет полное право на обращение в судебную инстанцию.
Туда он подает исковое заявление, которое должно содержать требования о:
• возврате уплаченных по договору денежных средств;
• взыскании процентов за пользование денежными средствами, рассчитанным по правилам Федерального закона № 214-ФЗ;
• компенсации понесенных участником долевого строительства убытков.
Помимо самого заявления, комплект документов, который следует предоставить в суд, должен содержать:
• копию ДДУ;
• доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований, доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы нарушение требований к качеству возведенного объекта или значительное изменение характеристик приобретаемого жилого помещения (акт проведенных замеров в квартире, предложение доплатить за лишние квадратные метры от застройщика и т.п.);
• копию уведомления об отказе от исполнения условий договора долевого участия в строительстве;
• расчет суммы требований по предъявленному иску;
• копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
• квитанция об уплате госпошлины, величина уплачиваемой государственной пошлины определяется для подобных дел в зависимости от превышения цены иска значения в 1 млн. руб. Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 и пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса;
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.
Все эти формы вместе с исковым заявлением должны подаваться в суд по месту нахождения застройщика на основании порядка, который прописан в статье 28 Гражданского процессуального кодекса.
Ситуации, которые требуют обязательной подачи иска в суд для расторжения ДДУ, не требуют каких-то дополнительных предварительных шагов.
Участнику долевого строительства следует обратиться с исковым заявлением, в котором он также требует возврата денег, процентов и компенсации.
По правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса к заявлению прикладываются:
• копия ДДУ;
• доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований, доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы прекращение или приостановление строительного процесса, внесение значительных изменений в проектную документацию или изменяли бы назначение общего имущества многоквартирного дома;
• расчет итоговой суммы исковых требований;
• копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
• квитанция об оплате госпошлины (определяется в зависимости от цены иска плюс 300 руб.);
• нотариально заверенная копия доверенности представителя (при необходимости);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Документы также подаются в суд по месту нахождения застройщика.
Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика. Данный порядок установлен положениями части 2 статьи 33 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Обратите внимание: на предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено 3 года – часть 1 статьи 21 Федерального закона № 229-ФЗ.
Таким образом, мы рассказали о наиболее важных аспектах, которые следует иметь в виду сторонам договора долевого участия в строительстве при расторжении данного документа.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
