Строители ищут альтернативные средствам дольщиков источники финансирования, которые помогут им компенсировать денежный поток в размере 240 млрд. рублей в год.
Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд. рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см. "Основные новации..."). Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье. Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн. м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд. рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает. Несколько лет назад это пыталась делать СК "Темп", но со временем перешла на долевку. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой — тогда другое дело. В противном случае это донкихотство", — сообщил "ДП" гендиректор компании "Темп" Юрий Лучко.
Последствия реформы, по словам участников рынка, будут фатальными. "Начнутся массовые банкротства компаний малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%", — перечисляет гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.
"Сейчас каждый занимается своим делом: застройщики строят, а банки финансируют строительство. Теперь государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. При этом прикрывается защитой дольщиков. Но обеспечить их абсолютную защиту можно, лишь перестав строить. К этому последние законодательные инициативы и ведут", — согласен гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.
"Боюсь, конечная цель законодателя — полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы", — говорит заместитель гендиректора Строительного треста Беслан Берсиров.
Альтернативных долевке вариантов привлечения денег у застройщиков не много. Самый очевидный — проектное финансирование. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", — говорят в Mirland Development.
Еще один возможный инструмент получения денег в обход долевки — продажа квартир в рамках госконтрактов. "Но назвать это в чистом виде альтернативой нельзя — ведь в данном случае тоже используется долевая схема. Только дольщиком выступает государство. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве залога для привлечения банковского кредита", — поясняет Аркадий Скоров, гендиректор компании "Дальпитерстрой" (самый крупный продавец жилья в Петербурге для госнужд).
Еще один возможный вариант — размещение облигационных займов. Лидеры рынка давно и активно его используют. У "Группы ЛСР" четыре текущих займа на общую сумму 17,8 млрд. рублей. У ГК "Эталон" — три на 10,6 млрд. рублей. А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах — 25 млрд. рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты.
Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. Валютные кредиты — большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации".
Похоже, в выигрыше оказываются работающие на петербургском рынке компании с иностранным капиталом, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. "Да, мы можем так поступать. Но для здорового финансового баланса приходится сочетать эту возможность с привлечением денег от дольщиков и вложением в проекты собственных средств. Возможность работы с российскими банками мы только исследуем. Но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России. Дешевле получается", — говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.
Опрошенные "ДП" банки отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с застройщиками. Но эксперты говорят, что банкам придется придумывать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления станут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованные в том, чтобы строились квартиры, на покупку которых можно выдавать ипотеку. Мы подталкиваем наше корпоративное управление к скорейшей разработке таких продуктов. Но появятся такие предложения не раньше 2018 года.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
По новому закону банки получают контроль за счетами застройщиков. Комиссия по операциям на них будет огромной. А сами операции станут длиннее.
Для большинства мелких строителей работа в правовом поле фактически остановится, что означает уход в тень, полную беззащитность дольщиков, которым будут предлагать договоры подрядов вместо ДДУ и другие обходные схемы.
А если продавать разрешат только готовое жилье, в его цену включат стоимость кредита на весь период строительства (2,5–3 года). Сегодня это 13–16% годовых.
Изменения в законе ужесточили требования банковских структур к девелоперам. Теперь проектное финансирование постоянно обременяют дополнительными залогами. И, по сути, его можно считать исчезающим продуктом. Ставки такого финансирования начинаются от 12%.
Но большая часть предложений содержит не только высокие ставки, но и почти невыполнимые дополнительные условия. Так что тренд на лишение строителей доступных кредитов, в том числе благодаря глобальной разнице между ставками, продолжает набирать обороты.
Всех последствий изменения закона мы пока не понимаем. Но очевидно, что взят курс на укрупнение отрасли. С рынка вынуждены будут уйти многие игроки. А тем, кто останется, наверняка придется прибегать к помощи банков. Уже серьезно увеличились сроки рассмотрения ими заявок от строителей на проектное финансирование.
Оно занимает от полугода до года. Чтобы соответствовать требованиям кредитора, строителям приходится держать серьезный штат финансового отдела для отчетов перед банками. Ситуация сложная.
Приходит отец домой, а его ребенок плачет. Отец спрашивает ребенка: - Почему ты плачешь? Отвечает ему ребенок: - Почему ты мне папа, а я не сын тебе? Кто же это плакал?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
