Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком. Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет. Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ. Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Застройщики в 2020 году предлагают свою форму ДДУ, изменять условия, в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков. Это веский аргумент.
Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.
Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым. При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.
Проверьте реквизиты договора и сторон:
• номер и дату заключения,
• наименование сторон.
Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.
Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.
Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.
Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так: «Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».
Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:
• предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
• об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
• о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
• о совместном финансировании строительства.
Меры защиты дольщиков здесь не применимы.
В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:
• план,
• местоположение,
• вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
• материал наружных стен и поэтажных перекрытий.
Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:
• назначение,
• этаж, на котором расположена квартира,
• общая площадь,
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.
Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.
В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.
Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».
Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.
Цена договора дана двумя способами:
1. одной суммой,
2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.
Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.
Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• номер, дату кредитного договора,
• наименование кредитора,
• срок действия договора,
• сумму кредитных средств и проценты на кредит.
Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.
Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.
Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.
Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.
В залоге у дольщиков находятся:
• объект строительства,
• земельный участок или право аренды застройщика на него.
Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.
Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.
Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.
За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:
• 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
• 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.
Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.
При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.
Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.
Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:
• поручительство банка,
• договор страхования в страховой компании,
• или Обществе взаимного страхования дольщиков.
Выгодоприобретателем будет дольщик. Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
