Купля продажа дома с земельным участком, правила оформления в 2019 году в соответствии с новым законом «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218. Оформление сделки и регистрация прав.
Купля продажа дома с земельным участком имеет важную особенность — в этой сделке участвуют два объекта недвижимости:
• жилой дом;
• земельный участок.
Поэтому такая сделка несколько сложнее.
Жилой дом может находиться на земельном участке в собственности у хозяина дома или в аренде. Бывают случаи, когда права на земельный участок не определены.
Бывает и другая ситуация: права на земельный участок зарегистрированы, а на дом нет.
Исходя из условий сделки, ее порядок оформления будет отличаться.
Важным условием законной купли-продажи дома с земельным участком является кадастровый учет этих двух объектов недвижимости.
Без постановки любого объекта недвижимости на кадастровый учет, его невозможно продать законным образом, поскольку Росреестр откажет в переводе права на приобретателя.
То есть первичным является кадастровый учет.
Если вы не знаете, состоит ли ваш объект недвижимости на кадастровом учете, воспользуйтесь бесплатным сервисом Росреестра.
Объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер — состоит на кадастровом учете.
Вам необходимо проверить как дом, так и земельный участок.
Если права на земельный участок у владельца дома отсутствуют, дом продавать можно. Ведь земельный участок под строением «автоматически» принадлежит хозяину дома.
Такая сделка оформляется договором купли-продажи дома.
Если земельный участок находится в аренде — сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей.
Если и дом и земельный участок принадлежат владельцу на праве собственности (и это право зарегистрировано в Росреестре) — сделка может быть оформлена одним договором купли-продажи дома с земельным участком или двумя договорами:
• купли-продажи дома;
• купли-продажи земельного участка.
Права на объекты недвижимости, полученные и оформленные в БТИ, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Если дом или земельный участок находятся в долевой собственности — в этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Можно обратиться к любому, ни какой привязки к нотариальному округу нет.
Если вы оформляете один договор купли-продажи, рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка.
С объекта жилого назначения применяются разные ставки вычетов:
• с земельного участка (нежилой объект) — 250 000 рублей;
• с жилого дома — 1 000 000 рублей.
Так же и для приобретателя этой недвижимости:
• по земельному участку нет возврата подоходного налога;
• по жилому дому — 260 000 рублей на налогоплательщика (покупателя).
Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит Росреестр. Это регистрационное действие не требует оплаты госпошлины.
А вот регистрация права собственности на покупателя — платная государственная услуга.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
