Ст. 606 ГК РФ гласит, что договор аренды недвижимого имущества — это сделка, в силу которой одна сторона договора (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование.
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме.
К основным особенностям договора аренды квартиры можно отнести следующее:
• Арендодатель несет ответственность за недостатки сданной в аренду квартиры, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
• В качестве арендодателя могут выступать не только собственники квартиры, но лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду;
• Если в договоре не указан срок аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок;
• Если договор аренды квартиры составлен в письменной форме, он подлежит обязательной государственной регистрации;
• Если у квартиры несколько собственников, договор аренды должны подписать все владельцы жилого помещения, в том числе и несовершеннолетние дети, в лице их законных представителей (в противном случае договор будет считаться недействительным);
• Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год;
• Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца;
• Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды;
• При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих проживанию в квартире, арендатор имеете право: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон (если иное не предусмотрено договором);
• Ремонт квартиры, сданной в аренду, является обязанностью арендодателя.
В качестве арендодателя и арендатора по договору аренды могут выступать:
• Совершеннолетние дееспособные граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства;
• Индивидуальные предприниматели;
• Юридические лица;
• Субъекты РФ и муниципальные образования;
• Государство.
К основным обязанностям арендодателя можно отнести:
• Предоставление арендатору жилого помещения в пригодном для проживания состоянии;
• Предоставление арендатору всех необходимых документов на квартиру;
• Проведение капитального ремонта переданной в аренду квартире.
В свою очередь, арендатор обязан:
• Своевременно вносить арендную плату;
• Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
• Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Как уже было сказано выше, если срок аренды квартиры превышает один год, договор аренды составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:
• Предмет договора (описание квартиры, сдаваемой в аренду);
• ФИО и паспортные данные арендодателя;
• ФИО и паспортные данные арендатора;
• Обязанности арендодателя;
• Обязанности арендатора;
• Срок договора;
• Размер арендной платы;
• Порядок внесения арендной платы;
• Порядок оплаты коммунальных платежей;
• Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• Основания для расторжения договора;
• Дата и место заключения договора;
• Почтовые адреса и реквизиты арендодателя и арендатора;
• Подписи сторон договора.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.
Арендодатель - лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор - лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Виды договоров аренды:
• договор субаренды;
• договор аренды квартиры;
• договор аренды нежилого помещения;
• договор аренды автомобиля;
• договор аренды транспортного средства;
• договор аренды жилого помещения;
• договор аренды оборудования;
• договор аренды земельного участка;
• договор аренды гаража;
• договор финансовой аренды (лизинг);
• договор аренды предприятия;
• договор аренды имущества;
• договор аренды с правом выкупа.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Договор аренды квартиры 2019 года
Вопросы передачи жилой площади в наем регулируются Гражданским Кодексом РФ. Положения, с которыми должен ознакомиться владелец квартиры, содержатся в 35 Главе ГК.
Законодательство регламентирует содержание и порядок заключения договора найма, обязанности владельца и нанимателя, вопросы по внесению платы, ремонту, продлению соглашения и т.д.
Договор, заключенный между нанимателем и владельцем жилья, отражает законность сделки, обеспечивает защиту прав и имеет юридическую силу. Соглашение содержит информацию об обязанностях, сроках и основных гарантиях.
Для составления договора необходимо подготовить документы о праве собственности, согласия других владельцев, справки о прописанных в квартире лицах, об отсутствии задолженностей ЖКХ. Все совладельцы должны присутствовать при заключении договора.
Документ может быть подготовлен в двух формах:
• договор найма (гл. 35 ГК РФ) оформляется для сдачи жилого помещения физическому лицу на любой срок без официальной регистрации;
• договор аренды (гл. 34 ГК РФ) с юридическими лицами предполагает обязательную регистрацию при взятии помещения в аренду на долгосрочный период.
Если собственник заключает договор аренды продолжительностью более 6 лет, его необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Без регистрации разрешается оформление договоров на 5 лет. РосРеестр отправляет полученные сведения в ФНС для расчета налога. В большинстве случаев арендодатели заключают соглашения на 6 или 11 месяцев. По истечении срока соглашение продлевается.
Заверять через нотариуса договор аренды или найма не обязательно, но закон это не запрещает.
Договор найма должен включать ряд обязательных пунктов, не противоречащих законодательству:
1. количество арендаторов;
2. точное число – крайний срок внесения арендной платы;
3. общая или ежемесячная сумма оплаты;
4. решение о том, на кого возлагается обязанность по оплате услуг ЖКХ;
5. число и время проведения проверки помещений собственниками;
6. разрешение на использование мебели, бытовой техники и других предметов;
7. условия возврата средств при невыплате арендной платы;
8. возмещение материальных затрат, компенсация урона нанесенного квартиросъемщиками.
Помимо договора составляется акт приема-передачи собственности владельца (мебели, бытовых приборов, техники). Подготавливаются документы, подтверждающие возможности нанимателя по внесению платы, например, справка с работы.
Наниматели могут внести оплату двумя способами: наличными в руки собственнику или безналичным переводом. При внесении оплаты наличными рекомендуется составлять акт приема – передачи денег с указанием даты, суммы, подписей сторон.
Безналичная оплата найма тоже распространена. Для подтверждения факта оплаты наниматели оставляют квитанции. Наличие чеков при необходимости позволяет доказать, что условие договора было соблюдено.
Сдавать недвижимость, платить налог от дохода граждане России могут от имени физического лица или индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Для выбора наиболее выгодного варианта надо учесть особенности систем налогообложения и рассчитать предполагаемые суммы налогов.
Для физических лиц, являющихся наймодателями жилья, ставка налога в большинстве случаев составляет 13% от полученной прибыли. Собственник ежегодно до 15 июля подает в ФНС декларацию 3-НДФЛ и вносит налог.
Некоторые категории граждан имеют в данном случае право на получение налоговых льгот (ст. 218, гл. 23 НК РФ). Это инвалиды 1 и 2 группы, ветераны, семьи с несовершеннолетними детьми и иждивенцами, предприниматели, в том числе ИП на ПСН (патенте).
Индивидуальные предприниматели, сдающие жилье, могут использовать разные системы расчета налогов:
• Общий режим налогообложения ОСНО – ставка 13% (гл. 23 НК РФ);
• Упрощенная система – ставка 6% или 15% (гл. 26.2 НК РФ);
• Патентная система – ставка 6% (гл. 26.5 НК РФ).
Кроме налога на доходы ИП обязаны вносить взносы в ПФР и ФОМС.
Предприниматели, как и физические лица, могут оформить налоговые вычеты при наличии в семье несовершеннолетних детей, инвалидов. Имеют право на льготы ИП, являющиеся ветеранами, инвалидами, блокадниками, ликвидаторами аварии на ЧАЭС.
Декларация о доходах ИП подается один раз в год, налог уплачивается частями – раз в три месяца.
Договор аренды нежилого помещения 2019 года
Преамбула — полные данные обеих сторон ФИО, адрес регистрации, паспортные данные.
Предмет договора — предмет заключения сделки с указанием точного адреса расположения, площади помещения, лестничного расположения и иных характеристик, которые должны четко соответствовать кадастровому паспорту. Сам паспорт является неотъемлемым приложением к договору.
Права и обязанности сторон — в этом пункте указывается информация, о возможности расторгнуть соглашение, сдать помещение в субаренду и т.п.
Цены и порядок расчетов — информация о стоимости аренды, графике выплат арендодателю.
Ответственность сторон — этот пункт содержит информацию о стоимости и порядке оплаты коммунальных платежей, проведение каких либо ремонтных работ и иных изменений помещения.
Прочие условия не являются обязательными, тем не менее, их наличие позволит разрешать возможные споры и конфликты.
В заключительной части договора указываются полные реквизиты обеих сторон. Для физического лица это ФИО без сокращений, адрес по месту регистрации и паспортные данные. Для юридического лица — полные реквизиты компании.
Условия договора вступают в силу в полном объеме с момента подписания договора обеими сторонами. С этого момента арендатор вправе потребовать немедленного пользования объектом недвижимости.
Правда, случай, когда соглашение является консенсуальным, является исключением, так как взаимодействие обеих сторон регламентируется законодательством. В соответствии с ГК РФ, введены решающие положения и ряд правил, которые относятся к конкретным видам договоров аренды.
Договор аренды может заключаться на неопределенный срок, длительностью менее или более одного года. Если соглашением не оговорен конкретный срок аренды, оно может быть расторгнуто в любое время, при оповещении второй стороны за 3 месяца.
Сделка со сроком аренды на один год может автоматически продляться на аналогичный срок по истечении предыдущего периода.
Договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательному фиксированию в государственных учреждениях и вступает в действие только с момента официальной регистрации. Если какая-либо из сторон уклоняется от регистрационных действий, вторая вправе потребовать их исполнение при помощи иска.
Для осуществления государственной регистрации необходимо обратиться в управление регистрационной службы с пакетом документов, в состав которых должны быть включены:
• Заявление обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личности заявителей.
• Оригиналы договора.
• Документы, подтверждающие право на данное помещение.
• Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки юридическое лицо.
• Поэтажный план с описанием арендного помещения.
Пакет документов может быть дополнен в зависимости условий договора.
Расторжение соглашения может происходить как по согласованию сторон, так и в одностороннем порядке через суд.
Мотивы для прекращения действия договора можно поделить на следующие группы:
• Срок действия договора. По истечению срока соглашения либо по инициативе какой-либо стороны с уведомление другой за три месяца до планируемой даты расторжения.
• Инициатива арендодателя. Происходит через судебный орган, куда собственник помещения предоставляет все факты нарушения договорных обязательств.
• Инициатива арендатора. Так же рассматривается в суде. Причинами расторжения договора могут стать умышленное умалчивание собственником сведений о наличии дефектов или, например, препятствие в проведении ремонтных работ, оговоренных заранее.
Во избежание возникновения спорных ситуаций, которые могут привести к судебным разбирательствам, следует внимательно отнестись к составлению пунктов договора, максимально учесть все нюансы.
Договор аренды автомобиля 2019 года
Самым популярным способом передачи права управления транспортным средством в 2019 году является доверенность.
Доверенность не нужно предъявлять сотрудникам ГИБДД, поэтому автомобили зачастую передаются просто на основании устного соглашения. У подобных схем есть недостатки, которые и будут рассмотрены сегодня.
Отмечу, что целью составления договора аренды в рамках данной статьи является минимизация возможных рисков владельца автомобиля при передаче транспортного средства.
На практике договор аренды может также применяться и для получения прибыли, т.е. для сдачи автомобиля в аренду незнакомым лицам. В этом случае я советую дополнить договор дополнительными пунктами. Например, об обеспечительных мерах (о сумме залога за автомобиль).
На практике для передачи автомобиля другому водителю обычно используется доверенность. Этот способ находится на слуху у водителей и получил широкое распространение.
Доверенность выдается собственником автомобиля и подписывается только им. После выдачи доверенности автомобилем может пользоваться как собственник, так и доверенное лицо.
В связи с этим на практике владелец автомобиля может получить следующие проблемы:
• Штрафы, зафиксированные камерами, работающими в автоматическом режиме, приходят на имя владельца и именно он должен их оплачивать. Существует возможность "переписать" штрафы на доверенное лицо, однако для этого само доверенное лицо должно обратиться в ГИБДД и сообщить, что именно оно было за рулем в момент нарушения. Зачастую доверенное лицо отказывается обращаться в ГИБДД по тем или иным причинам. При накоплении штрафов на сумму более 10 000 рублей действие прав владельца автомобиля может быть приостановлено за долги.
• Если доверенное лицо скроется с места ДТП, то лишение прав может быть наложено на владельца автомобиля. Стоимость ремонта чужого автомобиля также будет взыскана с владельца. Естественно, на практике есть вероятность, что собственнику автомобиля удастся доказать, что за рулем в момент ДТП был не он. Однако это потребует значительных затрат времени, да и нервы придется потрепать. Особенно, если явных доказательств (алиби) не найдется.
• Если доверенное лицо сядет за руль в состоянии алкогольного опьянения или не имея водительского удостоверения, то собственник автомобиля может получить наказание за передачу управления лицу в состоянии опьянения или лицу, не имеющему права управления. Штрафы в каждом из случаев довольно крупные - 30 000 рублей. Плюс лишение прав на срок от полутора до двух лет в случае пьяного водителя. При этом можно попытаться доказать невиновность собственника автомобиля, однако придется изрядно потрудиться.
• Текущий ремонт автомобиля производится за счет его собственника. Доверенное лицо, например, может проехать на автомобиле несколько десятков тысяч километров. За это время успеют выйти из строя детали подвески, потребует обслуживания двигатель.
В общем, у доверенности есть много недостатков. Если подвести итоги сказанному выше, то можно сказать, что не стоит доверять автомобиль непроверенному человеку.
Например, можно без опасений выписать доверенность на имя супруга или супруги. Бюджет у семьи общий, поэтому в любом случае финансировать возможные неприятности придется за общий счет.
С другой стороны, если Вы передаете автомобиль товарищу, которому нужно один раз "сгонять в деревню за картошкой", то лучше заключить договор аренды. Даже если поездка и займет всего несколько часов.
Лучше потратить 20 минут на составление договора аренды, чем впоследствии пытаться доказать собственную невиновность, многократно обращаясь в ГИБДД и в суд.
Составить договор аренды автомобиля между физическими лицами можно в простой письменной форме. Ниже Вы найдете бланк и образец договора, однако при желании Вы можете написать договор самостоятельно. При этом Вы можете вычеркнуть ненужные пункты, а также добавить дополнительную информацию по собственному желанию.
В договоре важно указать следующую информацию:
1. Стоимость транспортного средства. Сумму можно выбрать по соглашению сторон. Она необходима на тот случай, если за время использования автомобиля арендатор его разобьет или автомобиль будет украден из-за халатности.
2. Срок, на который передается автомобиль. В течение этого срока ответственность за машину будет нести арендатор.
3. Стоимость аренды, а также порядок выплат. В данной статье речь идет о договоре аренды, как альтернативе для доверенности, поэтому в качестве стоимости аренды можно указать "0 (ноль рублей)".
4. Обязанности арендатора по несению всех расходов, связанных с автомобилем. В данном случае речь идет об оплате штрафов, ущерба при ДТП, ремонте транспортного средства за время аренды. Все это должно производиться за счет Арендатора.
Договор, в отличие от доверенности, подписывается обоими участниками сделки. Кроме того, составляется акт передачи автомобиля в аренду, также подписанный сторонами.
Перечисленные выше условия позволят владельцу автомобиля избежать негативных последствий.
Например, если на имя собственника придет штраф, то он сможет обратиться в ГИБДД со своей копией договора и актом приема-передачи и доказать, что автомобилем в указанное время он не пользовался и не мог пользоваться.
Заполнение договора аренды автомобиля:
1. В первую очередь следует заключить сам договор аренды. Его нужно заполнить и распечатать на одном листе формата А4 с двух сторон. Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждого из участников сделки.
2. Передачу автомобиля в аренду следует зафиксировать с помощью акта приема-передачи. В пункте 2 акта нужно описать все недостатки, которые есть у автомобиля в момент его передачи в аренду. Этот список неисправностей потребуется продавцу впоследствии, при возврате автомобиля.
3. Возврат автомобиля фиксируется с помощью другого акта приема-передачи. В этот акт вносятся недостатки, которые есть у автомобиля после завершения срока аренды. Если у автомобиля появились какие-то новые повреждения, то они должны быть устранены за счет арендатора.
Регистрация договора аренды в 2019 году
Документы для регистрации договора аренды земельного участка и оплата пошлины в установленном размере – это две ключевых составляющих успешной регистрации договора аренды, подписанного двумя сторонами. Простого оформления договора в этом случае недостаточно. Чтобы документ имел законную силу и наступили оговорённые сторонами сделки последствия, принятые решения потребуется дополнительно зафиксировать. Под государственной регистрацией подразумевается внесение данных о заключённом договоре в ЕГРП. Стороны должны обратиться в вышеуказанный орган лично или через доверенное лицо, предварительно собрав установленный пакет документов.
Гражданский кодекс гласит, что делать это необязательно.
Обязанность регистрировать заключённый договор есть лишь в ряде случаев:
• Если длительность периода аренды больше года;
• Если любая из сторон – это организация/юридическое лицо (в этом случае срок действия договора не имеет значения);
• Если же стороны не имеют желания регистрировать свои договорные отношения, они вправе оформить договор аренды на период 11 месяцев. В таком случае нет необходимости в его регистрации, а по истечении этого периода сделку при желании можно продлить на нужный период.
В территориальное отделение Росреестра потребуется принести пакет бумаг, включающий в себя такие справки:
• Паспорт гражданина РФ для физических лиц или регистрационные документы для организаций. В последнем случае устав, ИНН и свидетельство о регистрации подаётся в виде заверенной нотариально копии, на месте сотруднику Росреестра следует показать оригинал документа;
• Если одна сторона сделки не присутствует, а её интересы представляет доверенное лицо, обязательно необходимо иметь оригинал доверенности. Этот документ передаётся вместе с остальными;
• Два образца договора аренды;
• Разрешительный документ на использование арендованного земельного участка от муниципалитета. Если участок взят в аренду у частного лица – документы, доказывающие его право собственности на конкретный земельный надел;
• Кадастровый паспорт на землю. При условии передачи в аренду доли земельного надела потребуется кадастровый паспорт, где прописана площадь арендуемой земли;
• Если на участке возведены любые постройки – документы, доказывающие факт законности этого строительства;
• Обе стороны должны подготовить и подписать заявление на проведение государственной регистрации;
• Если земельный участок, выступающий предметом сделки, находится в долевой собственности с супругом/супругой арендодателя – понадобится письменное, нотариально заверенное согласие супруги/супруга;
• Квитанция об уплате государственной пошлины. В случае с арендой землей сельхозназначения и физические и юридические лица платят фиксированную сумму госпошлины в размере 200 рублей. При регистрации договора аренды любой другой категории земли физические лица уплачивают 1000 рублей, для юридических лиц сумма увеличивается до 15 тысяч рублей;
• Иные документы, если регистратору потребуется уточнить предоставленную информацию.
В зависимости от конкретной ситуации перечень документов может меняться. Так, если в сделке принимает участие юридическое лицо, пакет документов несколько расширяется. В него добавляются заверенные нотариусом учредительные документы (подлинность может подтверждать и сам руководитель компании), копия ИНН из налоговой инспекции, документ об избрании руководителя (обычно протокол).
В ряде случаев в регистрации договора может быть отказано. Среди распространённых причин такого явления:
1. Договор составлен неграмотно с юридической точки зрения;
2. Некоторых документов не хватает;
3. Земельный участок не состоит на кадастровом учёте;
4. У государственного регистратора после изучения пакета возникли сомнения касаемо достоверности предоставленных данных;
5. В отношении предмета сделки имеются обременения;
6. Заявление подаётся гражданином, который не является участником сделки.
Чтобы исправить нарушения, обратившемуся человеку регистратор отводит не больше 1 календарного месяца. Если за это время заявитель не исправит неточности и не подаст документы повторно, все действия относительно этого участка прекращаются. В дальнейшем обращение в госорган возможно только на основании решения суда.
Чтобы официально зарегистрировать договор аренды земельного участка, потребуется обратиться в ближайшее отделение Росреестра, кадастровую палату или в многофункциональный центр. На официальном ресурсе организации сегодня есть возможность предварительно подать заявку на приём, что позволит избежать длительного ожидания в очереди. На сайте Росреестра есть возможность передать документы через раздел «Электронные услуги» и затем отслеживать статус рассмотрения заявления через личный кабинет и кнопку «Проверить статус запроса».
Если же стороны уверены в том, что комплект документов полный и никаких проблем не возникнет, есть возможность выбрать вариант передачи документов путём отправки их Почтой России. Важно обязательно составить опись вложения и запросить получение уведомления о принятии письма адресатом. Вне зависимости от выбранного способа заранее потребуется оплатить государственную пошлину и квитанцию прикрепить к пакету документов. Найти реквизиты для оплаты и сформировать для себя квитанцию можно на сайте Росреестра или непосредственно в отделении. При личной подаче документов на руки заявителю выдаётся расписка, в которой указан срок, когда можно вернуться за получением готовых документов. Законом строго определён срок рассмотрения документов – он не может превышать 21 день.
Договор аренды земельного участка 2019 года
При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену.
Руководствоваться придется:
• ст. 607 ГК;
• ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).
При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с земельным участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.
Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:
• находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
• занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
• используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
• отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
• используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
• на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.
Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.
Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2019 году главное требование – арендатор может изменять способ его использования. Например, он не может арендовать земельный участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.
В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:
• фиксированная сумма – стандартный вариант;
• стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.
Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.
Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.
По срокам есть ограничения:
• если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
• в целом же сроки зависят от того, как участок используется.
При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:
• если земельный участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
• если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.
В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот земельный участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.
Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.
Продление договора осуществляется несколькими способами:
• арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
• согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
• еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.
Если владелец земельного участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.
На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части земельных участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего земельного участка.
Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.
Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.
Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:
• приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть земельного участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
• подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.
Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.
Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.
Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:
• при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
• если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
• физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
• представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.
Общее правило для всех случаев – сдать земельный участок может только лицо, имеющее право
собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.
Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.
Договор можно расторгнуть:
• просто дождавшись срока его действия;
• сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.
Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:
• арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
• арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
• были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
• выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
• арендатор нарушает график освоения участка;
• собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
• есть нарушения по срокам оплаты;
• деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.
В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.
Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек).
В документ включаются:
• графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать земельный участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду земельного участка от других объектов недвижимости;
• более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.
Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.
В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.
Договор аренды гаража 2019 года
Договор аренды гаража определяет права и обязанности Арендатора и Арендодателя в процессе пользования имуществом, в частности обязанности Арендатора ежемесячно оплачивать арендные платежи и поддерживать помещение в пригодном для использования виде.
Описание помещения, в частности гаража, является существенным условием договора аренды. Поэтому в договоре аренды гаража в обязательном порядке следует указывать точный адрес гаража, его метраж, материал стен, крыши, пола, дверей, наличие смотровой ямы.
Сторонами по договору аренды гаража могут быть как физические, так и юридические лица. Для первых, нами была подготовлена упрощенная типовая форма договора аренды гаража.
По своей сути, договор аренды гаража относится к договорам аренды нежилого помещения и регулируется разделом 4 главы 34 и статьями 606-625 ГК РФ.
В случае, когда договор оформляется на срок от 1 года требуется его государственная регистрация, поэтому мы рекомендуем заключать договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией на последующий 11 месячный период. С одной стороны это позволяет избежать бумажной волокиты при регистрации договора, с другой, благодаря условию по приоритетному праву аренды текущим арендатором не вызывает риска утери арендатором возможности арендовать гараж.
Типовой договор аренды гаража предполагает наличие акта приема-передачи и акта приема-возврата гаража, которые определяют момент начала и окончания пользования помещением соответственно.
Бланк упрощенного договора аренды не использует актов, а начинает действовать с даты подписания договора по дату окончания периода аренды, либо до момента юридического расторжения договора.
Договор аренды машиноместа по сути является аналогом договора аренды гаража и последний может быть использован в качестве образца без существенных адаптаций.
Договор аренды гаража – это соглашение между двумя сторонами (ими могут являться и физические, и юридические лица) о том, что одной из них, которая официально именуется арендодателем, гаражное помещение передается за оговоренную плату во временное пользование другой стороне – арендатору. В данной статье мы разберем договор аренды гаража, образец заполнения и типовой бланк.
Нередко случается, что человек, желающий снять гараж, не сильно углубляется во все разделы заключаемого договора. И совершенно напрасно: тот может содержать совсем незаметный пункт, способный позже стать причиной недоразумений, а то и нарушить интересы арендатора.
Поэтому перед заключением договора аренды на гараж первоочередное внимание должно быть обращено на некоторые важные моменты, которые следует оговорить:
• Во-первых, необходимо выяснить, есть ли у потенциального арендодателя все необходимые документы на данное недвижимое имущество, которые необходимы, в частности кадастровый паспорт, а также документ о государственной регистрации на право собственности. Первый, по сути, – это то же, что и техпаспорт, скажем, на квартиру, с описанием удобств, планировки, обозначением дверей, окон, лестниц.
• Надо согласовать и то, какая из сторон будет нести расходы по возможному улучшению и ремонту гаража – как текущему, так и капитальному.
• Следует иметь в виду, что при оформлении договора на год или больше, необходима его государственная регистрация. Посему лучше заключить такой договор на срок меньше года, скажем, на 11 месяцев, с тем чтобы он автоматически продлевался, что исключит лишнюю бюрократическую волокиту и избавит арендатора от риска потерять возможность данной аренды.
Бланк договора аренды на гаражное помещение являет собой вид соглашения на аренду недвижимого имущества или нежилого помещения.
Его разделы определяют:
• предмет договора,
• обязанности сторон,
• форму расчетов между сторонами, заключающими договор,
• порядок изменения и/или расторжения договора.
Так, предмет договора – гараж. Его адрес указан в бланке договоре вместе с описанием арендуемого помещения: его площадь; материалы, из которых изготовлены стены, пол, крыша, двери гаража; наличие или отсутствие смотровой ямы.
Гараж может сдаваться как пустым, так и со всем оборудованием, находящимся в нем, на оговоренный договором срок. Если по прошествии этого срока никакая из сторон не объявит о желании расторгнуть соглашение, то оно автоматически пролонгируется.
Среди обязанностей арендатора стоит назвать регулярную ежемесячную оплату за пользование гаражом, а также содержание его в надлежащем виде.
Практически основным условием подобного договора выступает сумма платы за аренду гаражного помещения. Ее следует отобразить в приложении к соглашению в виде расчетного листа.
Специалисты рекомендуют для контроля за внесением платы за аренду составить график выплат с указанием сумм и дат. Его можно включить в текст договора или же оформить как приложение к основному документу. Еще одним приложением должен выступить акт приема-передачи сдаваемого в аренду помещения с определением его характеристик.
Причиной расторжения соглашения может послужить невыполнение или неполное выполнение одной из сторон условий, означенных в нем. Если инициатором расторжения договора выступает арендодатель, ему следует заранее предупредить арендатора о своем решении и вернуть ему часть оплаты за не использованное им время аренды.
Как правило, договор оформляется в двух экземплярах и скрепляется подписями обоих его участников.
Бланку договора сопутствуют также дополнительное соглашение и два протокола – разногласий и согласования разногласий.
Договор аренды комнаты 2019 года
Можно смело заявить, что действительно договор аренды комнаты – сегодня можно без лишних усилий. Таким образом, всегда есть шанс детально изучить оформление такого документа, тем самым оформляя его легко и просто.
Естественно, что касается выбора формы договора, то сюда относятся те или иные факторы, вид права на жилищную площадь.
Начиная оформлять договор, следует отметить, что в него должны быть включены такие важные факторы, как, к примеру, срока аренды, это и размер арендной платы, детальное описание помещения, иные детали. В любом случае, постарайтесь внимательно изучить этот вопрос, рассматривая самые распространенные ситуации, с которыми порой сталкиваются участники сделки на практике.
Естественно тот документ, который является заключенным, должен включать важные пункты, как:
• предмет договора;
• срок его действия;
• права и обязанность;
• информация о сторонах, их подписи.
Чтобы составить документ без лишних сложностей, требуется детальное изучение тех аспектов, которые входят в него:
1. Вообще часто эту процедуру сравнивают с процедурой предоставления поднаем комнаты, так как они схожи;
2. Что касается приватизированной комнаты, которая находится в коммунальной квартире, то нужно учесть тот факт, что ее можно с особой легкостью сдать по договору найма.
Если планируется осуществить сдачу комнаты в аренду, то потребуется отдельным пунктом прописать все необходимые условия, которые касаются пользования помещениями.
Учтите, что в момент, когда собственно и будет составляться договор, всегда нужно руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, ведь это важнейший момент. Специалисты советуют вовсе обратиться за помощью к соседям, тогда получится разрешить вопрос, связанный с нанимателем.
Ведь существенно снижается вероятность конфликта, при этом юридически они и вовсе не принимают никакого участия в сделке. Учтите, что часто на практике стороны подобной сделки, сталкиваются с некоторыми сложностями, все это происходит в результате того, что не соблюдаются важные пункты договора.
Вот почему следует отнести к этому моменту серьезно, соблюдая те условия, которые будут включены в договор. Ведь только тогда можно будет заключить договор аренды комнаты между физическими лицами правильным образом, так как того требует соглашение.
Как правило, что касается такой жилой площади, то в основном здесь размещаются те граждане, которые несут службу или же, проходят обучение. Что касается предоставления жилья, то здесь следует понимать, все это осуществляется исключительно посредством договора найма.
Собственник комнаты – это и есть государство, муниципалитет, это может быть и юридическое лицо, а именно – работодатель, ведомство и т.д. Важно добавить, что сюда необходимо относить и приватизированные комнаты, помните об этом.
Ничего сложного в структуре договора аренды комнаты нет, и если внимательно изучить ее, то можно понять, что она такая же, как и структура договора аренды квартиры. В документ следует включить такие важные пункты, как предмет, арендную плату, срок, условия изменения и т.д.
В обязательном порядке, следует указать, что сдается исключительно одна комната, но не квартира в целом, указываются и ее реквизиты. Сюда принято относить местоположение, номер, иные важные данные.
Все что остается сделать сторонам, желающим оформить подобный договор, так это детально ознакомиться с его пунктами. Если возникают сомнения, то желательно обратиться за помощью к юристам, они проконсультируют и помогут не совершить распространенных ошибок, с которыми собственно так часто сталкиваются на практике.
Договор аренды дома 2019 года
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст.16 ЖК РФ). Жилой дом может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений.
Договор аренды жилого дома является договором имущественного найма. Отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Прежде чем заключать сделку по аренде жилого помещения, необходимо определиться, на какой срок будет арендовано жилье, так как от этого зависит, будет ли регистрироваться договорное соглашение в Росреестре, или нет. Так, соглашение, заключенное на срок до 1 года, не подлежит обязательной регистрации, в отличие от сделки, которая заключается на период от 1 года до 5 лет (это соглашение не пролонгируется, а перезаключается на новый срок).
Аренда – это своего рода сделка, заключаемая между арендодателем и арендатором по пользованию жилым помещением последним за соответствующую плату. Аренда может быть как краткосрочной, так и долгосрочной.
Договорное соглашение об аренде дома может быть заключено как в письменной, так и в устной форме, если его сторонами являются физические лица. Если хотя бы один из участников сделки юридическое лицо, договор обязательно должен быть письменным (статья 609 Гражданского кодекса).
В большинстве случаев участники сделки предпочитают не заключать никаких письменных соглашений, так как арендодателю при заключении письменной сделки придется его регистрировать и после этого платить налоги. Но, как показывает практика, такие отношения чреваты тяжелыми последствиями для арендодателя: арендатор может не оплатить проживание или еще хуже – вынести мебель или бытовую технику и после этого скрыться. Исходя из этого, разумней будет заключить соглашение сроком до одного года.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации, если срок его действия более одного года.
Главным отличием найма дома от аренды любого иного жилья не в правовых нюансах, а в характере самого найма. В большинстве случаев дома сдаются на короткий срок, например, сезонная аренда жилого дома, такого как загородный, дачный домик или сдача посуточно для проведения какого-нибудь праздничного мероприятия. Дома сдаются как с мебелью, так и без нее.
Согласно пункту 2 статьи 683 Гражданского кодекса соглашение о найме, заключенное на срок до одного года, считается краткосрочным. Договор краткосрочной аренды имеет ряд отличий от обычной.
К такому соглашению не применимы нормы, которые расширяют права арендодателя, а именно аренда, заключенная на короткий срок не позволит нанимателю осуществлять следующие действия:
• вселять жильцов, которые не указаны в соглашении об аренде;
• заключать самостоятельно сделки по субаренде, это допускается только с разрешения арендодателя;
• заменять арендатора в соглашении;
• подать в суд об отсрочке расторжения соглашения и т. п.
Стоит также отметить, что арендатор не сможет, в отличие от арендодателя, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Его расторжение для нанимателя доступно лишь через суд. Арендодатель же со своей стороны вправе расторгнуть договор в любой момент, направив арендатору письменное уведомление.
Что же касается остального, то других отличий от обычного договора нет. Такое соглашение обязательной регистрации не подлежит, равно, как и не требуется нотариального заверения.
В договоре, заключаемом на длительный срок, необходимо указывать более подробные данные, а также отметить, сдается ли земля под домом вместе с этим домом, или нет.
Если наймодателем является физическое лицо, то ему для заключения сделки необходимо предоставить следующий пакет документов:
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий право владение данным домом и землей (свидетельство или выписку из единого государственного реестра недвижимости);
• если жилье сдается на длительный срок, то необходимо согласие других собственников (при наличии);
• документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (чтобы арендодатель не мог переложить свои долги на арендатора);
• если наймодателем выступает посредник, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от собственника жилья, где должно быть указано, что он разрешает ему осуществлять такие действия с недвижимостью.
В случае, когда арендодателем является юридическое лицо, помимо документа, удостоверяющего его личность, и правовых документов на дом и землю, потребуются учредительные документы и доверенность на эти действия, если арендодатель не является прямым собственником помещения. А также выписка из ЕГРЮЛ.
Нанимателю следует все документы тщательно проверить, чтобы не попасть на мошенников, которые получать деньги и исчезнут.
Сдача в найм жилого дома подразумевает под собой получение некоего дохода, а соответственно и уплату налогов. Для этого необходимо зарегистрировать договор в государственном регистрирующем органе. Это можно сделать, подав документы в Росреестр, или через МФЦ.
Для этого необходимо собрать соответствующий пакет документов, как со стороны арендодателя, так и со стороны нанимателя, а именно:
• документы, удостоверяющие личность;
• документ, подтверждающий право владения домом (от арендодателя);
• само договорное соглашение (в 3-х экземплярах);
• технические документы на дом и на землю (если ЗУ также арендуется);
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (2000 руб. для физ. лиц и 22000 руб. для юр. лиц);
• заявление (составляется сотрудником регистрирующего органа на основании предоставленных документов);
• при предоставлении документов представителем необходимо приложить доверенность.
Если арендодателем является юридическое лицо, то необходимо приложить все учредительные документы. Срок регистрации соглашения от 7 до 10 дней, после чего можно будет забрать готовый документ. Как уже говорилось выше, регистрации подлежат договоры, срок действия которых превышает один год.
Как показывает судебная практика, большинство споров по договору найма относятся к части расторжения со стороны арендатора. Так как арендатор не вправе самостоятельно в одностороннем порядке расторгать такое соглашение, ему приходится решать данный вопрос через судебную инстанцию. Если не был нанесен вред имуществу арендодателя, в большинстве случаев судебный орган идет навстречу арендатору и выносит решение в его пользу.
Уведомление о расторжении договора аренды в 2019 году
Ситуации, когда может возникнуть необходимость расторгнуть договор аренды помещения до окончания сроков его действия по той или иной причине, нередки. Но, независимо от того, каков характер этих причин, расторгнуть заключенное соглашение непросто. Для этого сторонам необходимо соблюсти установленную процедуру, начало которой будет положено в тот момент, когда сторона, заинтересованная в прекращении гражданско-правовых отношений отправит другой стороне уведомление о досрочном расторжении договора в установленном порядке.
Договоры об аренде помещений относятся к группе гражданско-правовых. Действие таких договоров, процедура их заключения и расторжения, регламентируются нормами Гражданского законодательства, в частности, главой 34 ГК РФ.
Расторжение договора с установленным периодом аренды по истечении срока его действия проходит по стандартной процедуре, и регламентируется п.1 ст.610 ГК РФ. Законодатель не требует от сторон договора совершения дополнительных действий по уведомлению о расторжении договора, поскольку это установлено непосредственно его условиями.
Технически более сложной является процедура досрочного прекращения арендного договора, в т.ч. прекращения действия бессрочных (заключенных на неопределенный срок) договоров, и договоров, по которым арендный период был автоматически пролонгирован, включая случаи, когда находящееся в арендном пользовании движимое или недвижимое имущество находится в субаренде. Рассмотрим эту процедуру более детально.
Условия досрочного расторжения договора установлены нормами ст.619 (по требованию арендодателя) и ст.620 (по требованию арендатора), а также п.2 ст.450 ГК РФ.
Положения данных статей оставляют за сторонами право досрочного расторжения при нарушения договорных условий одной из сторон:
• в согласительном порядке (при достижении договоренностей между сторонами без участия третьей стороны);
• в судебном порядке, при возникновении имущественных или иных претензий у одной из сторон договора.
Арендодатель (арендатор) может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору (арендодателю) в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества.
Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды. Так:
• для срочных арендных договоров (заключенных на определенный срок) – уведомление должно быть отправлено в соответствии со сроками, указанными в условиях договора;
• для договоров, срок которых не установлен их условиями, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 610 ГК РФ), должно быть отправлено:
- при аренде имущества – за один месяц до даты расторжения;
- если арендована недвижимость – за три месяца до даты расторжения.
Конкретизируя требования по срокам, законодатель не устанавливает для уведомления о расторжении договора образец типового формата.
Это оставляет право разрабатывать бланк уведомления о расторжении договора в произвольной форме, но при этом указывать требуемые процедурой сведения:
• о сторонах и сроках действия договора;
• причинах досрочного расторжения;
• дате прекращения договора;
• в случае передачи помещения субарендатору – рекомендации уведомить последнего о прекращении аренды.
Составляя уведомление о расторжении договора, следует помнить – его цель максимально точно обозначить и требования стороны, и сроки расторжения, и те обстоятельства, которые стали причиной досрочного разрыва.
Форма уведомления имеет общую для делового документооборота структуру.
Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды помещения может быть отправлено арендатору:
• курьерской доставкой – в этом случае представитель арендатора на обратной стороне экземпляра арендодателя ставит число и время его получения, подпись лица, принявшего уведомление;
• через почтового оператора заказным письмом с уведомлением – при почтовой доставке подтверждением получения служит отметка получателя в бланке уведомления;
• через систему электронного документооборота (если стороны являются ее зарегистрированными пользователями).
Если арендуемое помещение было сдано в субаренду, по мнению юристов, уведомление о расторжении договора аренды помещения целесообразно также направлять субарендатору. В случае отказа арендатора от выполнения законных требований арендодателя, отправленное субарендатору письмо о расторжении договора позволит избежать обоснования действий заинтересованностью и неготовностью третьего лица.
Не следует пренебрегать отправкой уведомления. Если арендодатель не сможет в согласительном порядке разрешить все спорные вопросы, и вынужден будет обратиться в судебную инстанцию для разрешения гражданского спора, отсутствие такого уведомления или нарушение сроков его отправки повлечет за собой не только отказ в исковых требованиях. Арендодателю будет необходимо заново провести установленную законом процедуру оповещения арендатора, а это отодвинет сроки высвобождения помещения и приведет к потере возможных доходов.
Зачастую в судебных инстанциях рассматриваются споры о нарушении прав сторон при досрочном расторжении ГПХ-договоров, а также трудовых соглашений. Как показывает статистика, наибольшее число исков выиграны истцами по одной простой причине – сторона, инициировавшая досрочное расторжение, нарушила сроки уведомления второй стороны договора.
Избежать подобных ошибок вам поможет справочная информация о сроках уведомления (приводим наиболее распространенные виды договоров):
• Уведомление о расторжении договора оказания услуг возмездного характера направляется другой стороне с указанием срока, в который следует ответить на него. Если ответом стал отказ, или он вовсе не был получен, инициатор расторжения может обратиться в суд в течение одного месяца (ст. 452 ГК РФ). В случае достижения паритета и возмещения убытков стороной-инициатором, уведомление можно не отправлять, достаточно подписать двустороннее соглашение, указав согласованную дату.
• Уведомление о расторжении договора связи, инициированного стороной, предоставляющей услуги, должно быть отослано потребителю услуг в сроки, устанавливаемые условиями оферты оператора.
• Уведомлять персонал о расторжении трудовых договоров работодателю нужно при завершении срочного договора.
• Уведомление о расторжении договора с иностранным работником подается в двух вариантах: первое уведомление – трудовому мигранту, если иное не установлено условиями заключенного договора, подается (как и для работников-россиян) в сроки, предусмотренной общей для трудового законодательства практикой, второе уведомление – в органы МВД – не позднее чем через три дня с момента увольнения работника.
Регистрация договора аренды госпошлина в 2019 году
Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу. Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2019, рассмотрим размер госпошлины.
В 2019 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ. На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система. Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.
Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить.
Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:
• дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
• если соглашение составляется с правом последующего выкупа объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
• если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
• либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
• лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом.
Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:
• краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
• долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
• бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).
На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.
Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.
Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель.
Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:
• заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
• два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
• кадастровый паспорт арендуемого объекта;
• удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
• согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
• если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
• если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая-то его часть, нужно предоставить техплан этой части.
В настоящее время для того, чтобы сдать в аренду какую-то часть объекта недвижимости, а также для последующей ее регистрации в Госреестре, нужно не только выделить ее на плане БТИ, но и поставить эту часть на кадастровый учет. На кадастровый учет часть недвижимости можно поставить одновременно с регистрацией арендного соглашения, при обращении в Госреестр.
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса.
То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации:
• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
• арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Размер госпошлины в 2019 году составляет:
• 2000 рублей для физического лица;
• 22000 рублей для юрлица.
Если объектом аренды выступают земли сельскохозяйственного назначения, то в этом случае госпошлина составит 350 рублей, все остальные земли, не являющиеся объектом сельхозназначения, облагаются пошлиной в общем порядке.
В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.
Оплачивается пошлина в Росреестр, при этом на официальной сайте Росрееста можно узнать реквизиты для оплаты, а также скачать заполненное платежное поручение.
Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор. Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.
Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»
Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.
Договор посуточной аренды квартиры 2019 года
Стоимость посуточной аренды квартиры на порядок выше среднерыночной, если сдавать жилье в найм помесячно и пересчитывать сумму ежемесячного платежа за каждый день. Как правило, она выше в 2-3 раза.
Окончательная цена зависит от многого:
• Субъекта России, где расположена квартира. В Москве она значительно выше, чем в провинциальном районном центре.
• Месторасположения квартиры. В фешенебельном районе квартиры стоят дороже.
• От наличия мебели и ремонта. От количества суток, на которые арендуется квартира. Обычно владельцы помещений предоставляют скидки, если съемщик с самого начала пожелает вселится на несколько дней, например, на неделю.
Сдача квартиры в аренду на сутки – в этом случае жилое помещение, которое сдаётся в аренду в отличие от квартиры для длительной аренды, должно предоставлять арендатору максимально комфортные условия. Его задача — заменить постояльцу гостиничный номер.
Поэтому в ней должен быть:
• полной комплект мебели,
• посуда,
• полотенца и постельное белье для постояльцев,
• средства гигиены,
• гладильная доска и утюг,
• бытовая и кухонная техника.
Помимо детального описания квартиры (адрес, этаж, площадь, число комнат), следует указать то количество суток, на которые жилье передается в аренду. Также в договоре должно быть прописано и время (с привязкой к часам) вселения и выселения из помещения. Договор аренды комнаты несколько будет отличаться.
Очень важно в договоре найма квартиры краткосрочном зафиксировать момент, с которого начинается отсчет суток пребывания в квартире. Как правило, в гостиницах каждые сутки пользования номером наступают с 12 часов дня.
Большинство хозяев сдаваемого жилья по аналогии поступают точно также. Поэтому, вселение в помещение раньше времени или освобождение его с опозданием будет чревато для нанимателя увеличением арендной платы.
К помещениям, сдаваемым в пользование посуточно, предъявляются отдельные требования в части наличия всей необходимой мебели, бытовой техники, кухонной утвари и т.д. Ведь выбирая таким способом альтернативу гостинице, человек рассчитывает и на определенный объем сервиса.
Поэтому, в качестве приложения к договору следует составить перечень мебели и техники, находящейся в квартире. Он может понадобиться и для того, чтобы обезопасить арендатора от обвинений (а этого, к сожалению, исключить нельзя) в краже того имущества, которого на самом деле не было.
В посуточном договоре найма квартиры арендная плата определяется как за сутки, так и за все время пользования жильем. В большинстве случаев она взимается целиком при вселении в квартиру. Не исключено, что при освобождении помещения с опозданием, арендатору придется внести доплату.
Также договором должен быть предусмотрен порядок компенсации коммунальных услуг, потребленных за время проживания в квартире. Как правило, она включается в состав арендной платы. Однако встречаются и случаи, когда арендодатель настаивает на оплате таких расходов отдельно.
При данной ситуации в договоре следует указать тарифы на те или иные виды услуг. Сами же показания счетчиков должны быть зафиксированы в Актах приема-передачи, которые составляются сторонами договора при передаче или возврате жилого помещения.
При посуточной аренде жилья у сторон договора могут возникать дополнительные обязанности. Так, по аналогии с гостиничным сервисом, арендодатель может взять на себя обязательства по ежедневной уборке квартиры и смене постельного белья.
Как правило, на арендодателя возлагается обязанность устранять все поломки и аварии в коммуникациях, проложенных внутри помещений. В этом случае наниматель должен незамедлительно уведомить арендодателя о возникновении подобных обстоятельств. Также арендатор обязан поставить в известность хозяина и о других чрезвычайных обстоятельствах.
Если квартиру на короткий срок снимает человек, приехавший в командировку, то для него важно получить документ, подтверждающий понесенные расходы на проживание. Дело в том, что в соответствии с налоговым законодательством РФ документально подтвержденные расходы по найму жилья в период командировки не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Если же такие расходы подтвердить не удастся, то от налогообложения освобождаются такие суммы затрат на проживание в день:
• 700 рублей для командировок в пределах РФ;
• 2500 рублей в случае командировки за границу.
С этой точки зрения предпочтительнее посуточно нанимать квартиру у юридических лиц или индивидуальных предпринимателей. Тогда они смогут выдать на сумму арендной платы чек или квитанцию. Эти документы понадобятся для бухгалтерии предприятия, направившего работника в командировку.
Бывает так, что предприятие посылает в командировку сразу нескольких своих сотрудников. Все они совместно могут пользоваться одной квартирой. В этом случае они также должны быть вписаны в отдельный пункт договора аренды.
При передаче жилья в аренду и его возврате составляются Акты приема-передачи. В них фиксируется техническое состояние квартиры на соответствующий момент. Если коммунальные услуги подлежат отдельной компенсации, то в Актах должны быть указаны показания всех счетчиков как на момент вселения, так и выселения лица из квартиры.
Перед заключением договора арендатор должен проверить состояние всех коммуникаций (вода, газ, свет, канализация, сантехника), а также исправность находящейся в квартире техники. В случае обнаружения неисправностей, он должен незамедлительно поставить об этом в известность арендодателя.
Ни один из договоров не обходится без условий, касаемых ответственности сторон. Договор посуточного найма жилья в этом отношении не является исключением. Здесь нужно прописать условие относительно того, что арендатор несет ответственность за ухудшение состояния квартиры или находящегося в ней имущества только при наличии у него вины.
Часто возникает необходимость в продлении времени найма помещения. В этом случае должно быть составлено дополнительное соглашение об увеличении периода аренды. При этом арендодатель вправе потребовать внесения дополнительной платы за новый срок проживания в квартире. А по некоторым причинам и расторгнуть договор.
Договор найма (аренды) квартиры, заключаемый на определенное количество суток, имеет свои особенности, которые заключаются в следующем:
1. Такой договор подлежит заключению на строго оговоренный сторонами срок. Так, если долгосрочная аренда предполагает возможность автоматической пролонгации срока действия договора, то в случае заключения договора аренды квартиры посуточно, договор подлежит прекращению. И для того, чтобы стороны могли дальше продолжать правоотношения, следует заключать новый договор на новый срок, или же к имеющемуся соглашению на посуточную аренду подписывать дополнительное соглашение с указанием нового срока действия;
2. Срок действия указывается со ссылкой не только на число, месяц и год, но даже и на время, когда наступает прекращение срока действия договора;
3. Помимо арендных платежей, арендодателю передается страховая сумма, на случай повреждения или пропажи имущества, причинения имущественного вреда соседям, в следствие затопления;
4. Оговаривается условие, при наступлении которого арендодатель возвращает страховую сумму съемщику жилья. Например, после проверки наличия и целостности имущества, которое находилось в квартире, отсутствия жалоб со стороны соседей и тому подобное;
5. Запрет на подселение в квартиру третьих лиц, сдачи ее в субаренду;
6. Применение штрафных санкций, если условия договора будут нарушены.
Договор аренды с ИП в 2019 году
Поводов брать в аренду имущество очень много. Во-первых, это нехватка денежных средств на покупку.
Возможно, арендуемое имущество необходимо на время, тогда его приобретение становится бессмысленным (нецелесообразным). В этом случае, обращаются к тем, у кого данное имущество находится в собственности.
Суть аренды заключается во временном использовании имущества за соответствующую плату. Это означает, что данная сделка возмездная.
Объектом аренды может выступать все, что угодно. Им может являться и оборудование, и помещение, и транспортные средства, и так далее. В любом случае необходимо будет оформлять договор аренды.
Сторонами по нему является арендатор и арендодатель. Отсюда видно, что сторон-участников две. Стало быть, количество экземпляров документа – не менее двух.
Участниками такой сделки могут являться юридические лица (компании), индивидуальные предприниматели (ИП), и частные гражданские лица.
Данный документ имеет простую письменную форму. Законодательство не устанавливает никаких унифицированных бланков. Это означает, что текст может быть свободным.
В тоже время, при оформлении данного соглашения, необходимо придерживаться норм, оговоренных Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Итак, документ печатается на бумаге, формат листов – А4. Существует набор обязательных атрибутов. Ими является дата составления, город события, название, порядковый номер, подписи сторон-участников с расшифровкой и печатями (печать – при необходимости).
Текст соглашения разбивается на разделы, а те, в свою очередь, на пункты. При необходимости можно ввести и подпункты. Важнейшими разделами договора является предмет и стоимость.
Если их в тексте не будет, соглашение признается недействительным. Такое же происходит при отсутствии необходимых атрибутов, о которых говорилось ранее.
Предметом арендного соглашения является передача во временное пользование объекта сделки за установленную оплату. Размер арендной платы оговаривается в соответствующем разделе.
В этом же разделе нужно определить порядок ее внесения. То есть необходимо будет четко прописать, является ли она наличной или безналичной. Кроме того указывается, на каком этапе она вносится, будет ли она являться оплатой наперед или по истечению установленного срока.
Не менее важным разделом является тот, в котором устанавливается срок аренды. По его завершению имущество должно быть возвращено владельцу. Для того, чтобы продлить аренду, необходимо либо подписать новое соглашение, либо оформить допсоглашение к уже имеющемуся договору.
Для этой категории объектов коммерческой деятельности существует отличие в процессе подписания арендных соглашений.
Если для юридических лиц необходимо заверение подписи полномочного представления компании печатью, то для ИП печать не нужна, а достаточно только подписи.
Срок регистрации договора аренды в 2019 году
В ст. 610 Кодекса определяется, что стороны могут самостоятельно определить время, в течение которого будет действовать соглашение. Если такой срок вовсе не указан, считается, что аренда действует бессрочно.
Нужно ли регистрировать бессрочный договор, а также соглашение со сроком действия более 1 года? Далее рассмотрим эти и многие другие нюансы.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.
В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.
Таким образом, к долгосрочным договорам аренды так или иначе можно отнести:
• контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
• контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.
В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.
Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.
Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.
Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН:
- 1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.
Госрегистрация осуществляется:
• при личном визите заявителя в Росреестр;
• через МФЦ;
• или через портал Госуслуги.
Согласно Закона, подать документы можно:
• в бумажном виде;
• в электронной форме.
Здесь же сказано о действующих способах передачи:
• по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
• при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
• в МФЦ (также лично или через представителя);
• через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).
- 2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора. Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев. Если срок не будет указан, считается, что аренда бессрочная, что повлечет за собой отказ в госрегистрации сделки (договоры аренды на неопределенный срок не подлежат госрегистрации). Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса. При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.
- 3-й этап. Подача заявления и сопутствующего пакета документации. Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 51 указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.
- 4-й этап. Оплата государственной пошлины. За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.
- 5-й этап. Получение результата оказания госуслуги. По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.
По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.
Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:
• совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
• документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
• документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
• иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:
• правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
• общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).
Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:
• подпись заявителя на заявлении;
• сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
• доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).
Сроки осуществления госрегистрации содержатся в ст. 16 Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:
- Росреестр – 7 рабочих дней;
- МФЦ - 9 рабочих дней.
Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.
Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.
Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.
В связи с объединением Государственного Кадастра недвижимости (ГКН) и ЕГРП, кадастровый паспорт для процедуры госрегистрации больше предоставлять не требуется. Теперь будет достаточно, чтобы информация об обременяемом объекте содержалась в ЕГРН.
Если в найм передается часть здания или постройки, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания или постройки осуществляется одновременно с госрегистрацией арендного контракта на такую часть, без необходимости писать отдельное заявление.
То есть, если право собственности зарегистрировано, и объект передается в аренду целиком, то сведения вносятся в реестр без дополнительного заявления.
Если же объект передается не целиком, то для регистрации договора нужно выделить часть помещения или здания, которое будет передаваться в аренду.
Итак, при решении вопроса о необходимости госрегистрации долгосрочного арендного контракта нужно определить его срок.
Если менее 12 месяцев, регистрировать не нужно, как и договор с неопределенным сроком действия. Если отношения будут длиться более 1 года, сделку нужно регистрировать.
Договор аренды лесного участка 2019 года
Вместо ранее действовавшего договорно-разрешительного порядка использования лесов на основе договора и лесорубочного билета, ордера или лесного билета для снятия административных барьеров в ЛК РФ предусмотрен договорный порядок использования лесов путем заключения договора аренды.
Большинство видов использования лесов осуществляются на основе договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поэтому значение договора аренды лесного участка резко возрастает.
По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 ЛК РФ (ч. 1 ст. 72 ЛК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 71 ЛК РФ к договору аренды применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено ЛК РФ. Тем самым ЛК РФ устанавливает приоритет норм ЛК РФ в регулировании арендных отношений.
Правовое регулирование данного договора также осуществляется приказом Рослесхоза № 319 "Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка".
В качестве общего правила в ЛК РФ установлено, что договор аренды лесного участка заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (ч. 1 ст. 74).
Основанием возникновения арендных правоотношений является протокол об аукционе и заключенный в соответствии с протоколом договор аренды. Договор аренды лесного участка подлежит государственной регистрации.
Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:
а) использования лесов для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
б) использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых;
в) использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
г) использования лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;
д) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
е) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛКРФ.
Существенной особенностью рассматриваемого договора является его целевой характер. Виды использования лесов обязательно указываются в заключенном договоре.
Арендодателем выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Ограничений по субъектному составу лиц, которые выступают арендаторами, ЛК РФ не устанавливает.
В соответствии с ч. 2 ст. 72 ЛК РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ.
Подлежащий передаче в аренду лесной участок должен быть индивидуализирован. Индивидуализация лесного участка осуществляется путем описания в договоре сведений о лесном участке, в том числе площади, его местоположения и границ, кадастрового номера. Кроме того, к договору прилагается кадастровая карта (план), которая является неотъемлемой частью договора.
Особенностью договора аренды лесного участка является его срочный характер. В отличие от ГК РФ, который допускает заключение договора без определенного срока (ч. 2 ст. 610), договор аренды лесного участка заключается на определенный срок, который определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом (ч. 4 ст. 72 ЛК РФ).
Действующий ЛК РФ устанавливает минимальный и максимальный срок заключения договора аренды по использованию лесов в предпринимательских целях - по общему правилу от 10 до 49 лет. Однако ЛК РФ установил исключения из данного правила в ч. 3 ст. 72. Договор аренды лесного участка заключается от одного года до 49 лет при строительстве и эксплуатации водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, при предоставлении лесных участков для переработки древесины и иных лесных ресурсов. Данный договор заключается на срок до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛК РФ.
Гражданский кодекс РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке (п. 2 ст. 610) и арендной платы (п. 1 ст. 614), поэтому по существу единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Однако круг существенных условий договора аренды лесного участка существенно шире, хотя они в отличие от ранее действовавшего ЛК РФ предусмотрены не ЛК РФ, а Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка.
К ним отнесены:
1) подробные сведения о лесном участке;
2) срок договора;
3) виды использования лесов;
4) размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;
5) объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов.
В отличие от других видов арендованного имущества, арендная плата по договору аренды лесного участка устанавливается только в денежной форме. Статья 73 ЛК РФ предусматривает различный порядок определения размера арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов и без их изъятия. В обоих случаях в основу определения арендной платы положен ее минимальный размер. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке. При использовании же лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.
Ставки платы, с учетом которых определяется арендная плата, устанавливаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от формы собственности на лесные участки. Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены постановлением Правительства РФ №310.
Важным является вопрос о возможности передачи арендованных лесных участков в субаренду. Лесной кодекс РФ запрещал субаренду участков лесного фонда. Действующий ЛК РФ не регулирует данный вопрос, поэтому на отношения по субаренде распространяют свое действие правила ГК РФ, в соответствии с которыми передача арендованного имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.
В литературе отмечается, что подобные распорядительные полномочия арендатора, с одной стороны, соответствуют поставленной законодателем задаче либерализации лесопользования, а с другой - их реализация может способствовать массовой скупке высокоплатежеспособными хозяйствующими субъектами прав аренды и передаче их другим структурам по своему усмотрению, что может вызвать негативные последствия как социального, так и экологического свойства.
Передача лесного участка в субаренду существенно затрагивает интересы арендодателя, может ухудшить условия использования лесных участков, поэтому с целью обеспечения интересов арендодателя в законодательном порядке необходимо предусмотреть правила о том, что при передаче лесного участка в субаренду запрещается изменять предусмотренный в договоре аренды вид использования лесов и объемы изъятия лесных ресурсов.
Следует отметить, что в соответствии с действующим ЛК РФ круг обязанностей арендаторов лесных участков увеличился. Арендаторы обязаны в установленном порядке разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной или муниципальной экспертизы (ст. 88, 89 ЛК РФ), ежегодно представлять в установленном порядке лесную декларацию, т.е. заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (ст. 26 ЛК РФ).
Действующий ЛК РФ возлагает обязанность по противопожарному обустройству лесов (в том числе строительство, реконструкцию и содержание дорог противопожарного назначения и др., создание систем, средств предупреждения и тушения лесных пожаров, содержание этих средств, а также формирование запасов горюче-смазочных материалов на период высокой пожарной опасности) на арендатора (ст. 53 ЛК РФ).
Кроме того, арендаторы обязаны осуществлять санитарно-оздоровительные мероприятия (вырубка погибших и поврежденных лесных насаждений, очистка лесов от захламления, загрязнения и иного негативного воздействия) (п. 4 ч. 1 ст. 55 ЛК РФ).
Арендаторы, осуществляющие предпринимательскую деятельность по заготовке древесины, осуществляют также лесовосстановительные мероприятия. Лесной кодекс РФ данные обязанности и бремя затрат возлагает на арендаторов, осуществляющих один из основных видов предпринимательской деятельности по использованию лесов - заготовку древесины. Арендаторы, осуществляющие другие виды деятельности, такой обязанности не несут.
Указанные обязанности имеют публично-правовой характер, однако конкретизация порядка и срока исполнения данных обязанностей осуществляется посредством внесения соответствующих условий в заключаемые договоры.
Таким образом, рассмотренные условия договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, свидетельствуют о существенных особенностях данного договора, сочетающего в себе частноправовые и публично-правовые элементы, что позволяет рассматривать его в качестве отдельного вида договора аренды.
Возросшее значение этого договора обусловливает необходимость сформулировать определение данного договора в ЛК РФ, в котором отразить его специальные признаки: "По договору аренды лесного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, арендодатель обязуется предоставить арендатору лесной участок за плату во временное владение и пользование для осуществления одного или нескольких видов использования лесов, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать лесной участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенными видами использования лесов и соблюдать установленные законодательством требования". Существенные условия договора аренды лесного участка следует предусмотреть в ЛК РФ, а не в подзаконном нормативном акте.
Договор аренды комнаты в общежитии 2019 года
Аренда жилого помещения или его части — довольно распространенное объявление. Внаем сдают как отдельные комнаты, так и жилье в общежитии. Последнее отличается не только спецификой своей жизни, но и условиями заключение договора по найму (съему) помещения.
Сейчас активно развивается так называемая «белая аренда», а с ней и требования правильно оформлять договора между арендодателем и квартирантами. Это поможет обезопасить себя от лишнего риски и приобрести доступное жилье. Снятие квартиры или комнаты довольно простое дело, если совершать все действия в рамках законодательства, рассматривать все нюансы и особенности с юридической стороны.
Общие положения об аренде жилья рассмотрены в Гражданском Кодексе в статье 606. В нем говорится о том, что сдать жилье в аренду на законном уровне имеет право его собственник, в дальнейшем арендодатель или наймодатель.
По отношению к общежитию — в него заселяют тех, кто первоначально является сотрудниками общежития — это вахтеры, охрана, уборщицы. Затем имеют право на поселение студенты. В остальных случаях без аренды жить там никто не имеет право.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В ситуации, когда общежитие не принадлежит госучреждениям его собственник распродает квартиры — тогда есть возможность заключить договор аренды как с самим владельцем, так и с местными владельцами, у которых есть документы на право собственности.
В случае найма перед владельцем квартирант обязан исполнять: сроки оплаты, правильно и бережно пользоваться техникой и мебелью, не нарушать порядок общественной жизни.
В свою очередь, хозяин комнаты обязывается со своей стороны:
1. Сдавать комнату в надлежащем состоянии и пригодном для жильцов, если не было обговорено повышение квартплаты, то не делать этого.
2. Капитальный ремонт делать за свой счет, а не наживаться на мелких просьбах от квартирантов.
3. Без разрешения первого жильца не подселять к нему новых.
Согласовать сдачу комнаты в общежитии необходимо до подачи объявления об аренде и заключения договора. В последнем оговаривается срок на получение всех разрешений и условий сдачи.
Когда вы лично не являетесь собственником комнаты, то сдача жилья попадает под статью 67 ЖК РФ. Согласно ее пункту 1 подпункту второму не собственник может сдать жилую часть помещения в поднаем.
Обязательно нужно разрешение от наймодателя (рассматривается статьей 685 ГК пунктом первым).
При этом, наймодатели у неприватизированной комнаты могут быть следующие:
• префектура;
• муниципалитет;
• ИП и другие.
При оформлении первоначальному арендодателю передается письменное обращение, чтобы получить разрешение заключить поднайм. Если требуется соглашение еще проживающих людей, то получаем и его. Важно, что согласно статье 76 ЖК пункта второго — следует получить соглашение от всех нанимателей и соседей комнаты по общежитию. Ответ также получаем в письменной форме и, если он положительный, то смело сдаем помещение.
Когда комната в общежитии находится в статусе приватизации, то сдать ее в аренду можно предприняв следующие действия:
1. Оговорить срок аренды, условия сдачи, стоимость и график платежей.
2. Проверить документы обеих сторон.
3. После уточнения и решения всех вопросов можно составить договор об аренде, подписать его.
4. Зарегистрировать договор, если срок сдачи свыше одиннадцати месяцев.
Комнаты в общежитии можно сдавать внаем следующим категориям:
Оформить договор можно как в свободной форме, так и воспользовавшись образцом из интернета или оформить с юристом.
Любой договор должен отражать следующее:
1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора (комната в общежитии).
3. Кадастровая, техническая информация о съемной комнате.
4. Адрес и нахождение комнаты.
5. Срок сдачи или без него (бессрочно).
6. Возможность изменения условий документа.
7. Порядок оплаты. Указать ежемесячную ставку, дату крайнего срока оплаты, стоимость дополнительных услуг (коммунальных, сборы на дом), возможность повышения квартплаты, способы оплаты.
8. Способ расторжения найма и условия его прекращения.
Дополнением в договорах идет пункт о содержании домашних животных, посетителях, выполнении обязанностей по дому и ремонту. Также можно сделать опись имущества (мебели и техники), ее рабочее состояние, стоимость и возмещение при поломке.
Документ подлежит регистрации при найме комнаты на срок свыше одиннадцати месяцев или когда является бессрочным. Действие документа начинается с момента его подписи. Документ после регистрации приобретает юридическую силу и вносится регистратором в Госреестр.
Если квартира неприватизированная и ее владельцем является государство, то муниципалитетом выдается заключение на сделку найма/аренды с использованием залога, при этом поднаниматель не может самостоятельно распоряжаться помещением.
Договора в этом случае рассматриваются с учетом факторов:
1. Наниматель остается ответственным за сроки оплаты и указание всех проживающих (например, коллег, родственников, знакомых).
2. Приватизированная квартира может быть сдана самостоятельно без получения особого на это разрешения (только с согласия совладельцев или жильцов комнаты).
3. Алгоритм сделки стандартный и не отличается от найма комнаты в общежитии.
4. Для комнаты в общежитии документы на сдачу комнаты в аренду заключаются автоматически со всеми лицами, которые проходят обучение или работают на предприятии/в организации. Срок в таком случае ограничивается сроком обучения или периодом работы.
Соглашение о найме может быть расторгнуто согласно статье 450 ГК по причинам:
• обоюдное решение;
• решение суда со стороны арендодателя или квартиросъемщика;
• отказ от выполнения какого-либо из пунктов.
Особенности сдачи в аренду части комнаты общежитии регламентируется тем же законом и дополняются следующими факторами:
• когда в комнате проживает несколько человек или один, и кто-то из них является владельцем помещения, то в обязательном порядке потребуется письменное согласие;
• квадратура сдаваемого помещения должна быть не меньше 6х2 кв. метров.
Порядок оформления документа тот же.
Оформление на аренду части комнаты в квартире идентичный описанным, особенность состоит в пунктах:
• когда арендодатель не представляет собой единоличного владельца, то при оформлении договора найма потребуется разрешение всех владельцев квартиры;
• квадратура сдаваемой части помещения должна составлять не менее шести кв. метров.
Документ на сдачу в аренду составляется в стандартном порядке.
Редко встречаются случаи в сфере аренды квартир, когда сдают часть комнаты в коммунальной квартире. Квадратура сдаваемого помещения такая же, как и в обычной, должна быть не менее шести квадратных метров.
Единственное, стоит обратиться к следующим нюансам:
• приватизированное состояние квартиры позволяет сдать ее без разрешения от соседей;
• неприватизированная, тогда потребуется собрать письменное согласие со всех жильцов, находящихся на данной территории.
Договор найма комнаты в общежитии не представляет собой трудной задачи. Все оформляется в рамках закона и позволяет, как заработать, так и найти доступное жилье. Правильно заполненные документы оградят арендодателя и квартиранта от разногласий и споров, а также не доведут до судебного разбирательства.
Особое внимание стоит уделять всем пунктам при оформлении договоров, рассматривать все возможные условия, вплоть до содержания у квартиранта животного и посещения родственниками или друзьями, некоторым хозяевам или соседям по квартире могут не понравиться долгие/частые посиделки. По отношению к жильцам и соседям — тоже следует уделить внимание и получить их согласие.
Договор аренды здания 2019 года
Согласно арендным договорам по зданиям либо сооружениям, арендодатели обязуются произвести передачу арендаторам, для временного владения и пользования, данные интересующие их здания либо сооружения (что прописано в статье 650-й в Гражданском Кодексе).
В качестве предметов договоров выступают процедуры по аренде зданий либо сооружений. Что касается объектов подобных договоров, речь идет непосредственно о самих зданиях либо сооружениях.
Среди наиболее существенных договорных условий отметим такие показатели, как предметы договоров, а также размерность платы по аренде (она устанавливается в денежной форме, при этом в расчет берется один квадратный метр арендуемых площадей).
Арендные выплаты по зданиям содержат в себе суммы, взимаемые за использование земельных участков (когда подобные вопросы не оговариваются договорами). Внесение оплаты производится либо в ежемесячном режиме, либо ежеквартально, многие прибегают к предварительной форме по оплате.
Что касается формы арендных договоров по зданиям либо сооружениям, их заключение производится в письменном виде, при составлении единых документов, подписанных с каждой стороны (согласно 2-му пункту статьи 434-й в Гражданском Кодексе).
Договоры, заключенные на сроки, превышающие один год, подлежат государственному регистрированию (процедура по передаче арендных предметов становится возможной исключительно при прохождении регистрационной деятельности).
Процедура по передаче зданий либо сооружений производится при помощи передаточных актов (согласно статье 655-й в Гражданском Кодексе). Передача производится как с недвижимыми объектами, так и с земельными участками, которые заняты данными недвижимыми объектами.
Во время продажи земельных участков, на которых располагаются арендуемые объекты, арендаторы сохраняют за собой права по пользованию этими участками (согласно статьям 653-й и 657-й в Гражданском Кодексе).
Исходя из официальных данных, не запрещается произведение конкурсов по заключению арендных договоров по помещениям до того, как истекают сроки по заключенным ранее договорам (тем не менее, заключение новых договоров становится возможным исключительно по факту наступления сроков действительности первоначальных договоров). Однако арендаторы обладают преимущественными правами по заключению новых договоров.
Договор аренды оборудования 2019 года
Такой вид договора заключается между частным лицом, у которого данное оборудование находится в собственности, и юридическим (организацией или предпринимателем).
Договор содержит основные разделы, все они наполнены подпунктами с необходимой информацией, которая дополняется индивидуальными договоренностями при подписании. Отдельно обратить внимание нужно на заполнение вступительной части и раздела о санкциях.
При заполнении преамбулы (она же - «шапка» договора), в нее вносится информация относительно обеих сторон:
• об Арендодателе – фамилия, имя, отчество и паспортные данные, включая прописку;
• об Арендаторе – фамилия, имя, отчество лица, представляющего предприятие, включая информацию о документе-основании для данных действий.
Данным договором предусматриваются санкции в отношении стороны, нарушившей договорные обязательства. Все они внесены в бланк договора, стороны договариваются лишь о количественном выражении процентов и записывают в предусмотренной строке напротив нарушения.
Применение санкций, как говорит договор, возможно, если:
• Арендатор не оплатил в установленный соглашением срок плату за аренду;
• Арендодатель не предоставил своевременно оборудование, которое указанно в договоре;
• Арендатор не возвратил оборудование в тот срок, который прописан при составлении данного соглашения;
• возможен штраф и в случае, когда Арендатор без согласия Арендодателя передал это оборудование в пользование другим лицам (в том числе и по договору субаренды).
Многие владельцы бизнеса сталкиваются с необходимостью оформления договора аренды оборудования.
Данная сделка является одной из наиболее распространенных и может заключаться как между физическим лицом и организацией, так и между двумя юридическими лицами.
Предметом сделки является оборудование. В эту категорию входят как промышленные агрегаты (станки), предназначенные для производственных операций, так и различная аппаратура, снаряжение и ручной инструмент.
При заключении договора аренды оборудования необходимо обсудить несколько важных пунктов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в документе.
В первую очередь - это касается непосредственно технических характеристик и количества устройств, которые сдаются в аренду. В договоре должны быть указаны названия моделей, серия и год выпуска. Также нужно указать техническое состояние, в котором находятся агрегаты. Это особенно актуально для устройств б/у, которые находятся в хорошем либо удовлетворительном состоянии. Как правило, все эти данные отражаются в специальном перечне, который считается неотъемлемой частью договора. Также необходимо указать оценочную стоимость устройств.
Второй важнейший пункт документа - цель использования арендованного оборудования, период эксплуатации и срок возврата имущества. Что касается размера арендной платы, то она устанавливается участниками сделки путем проведения переговоров и может быть изменена, если это отражено в договоре аренды оборудования. Порядок взимания платы за аренду также устанавливается по соглашению сторон.
Стоит отметить, если речь идет не только о промышленных агрегатах и инструментах, но и о производственных площадях, где расположено оборудование, то понадобится заключать отдельный договор на аренду помещения.
Для совершения сделки арендодатель обязан предоставить документы, подтверждающие его право на владение и распоряжение оборудованием, а также техническую документацию (техпаспорта, инструкции по использованию, гарантийные талоны, сервисные карты, сертификаты качества и т.п.).
После подписания документа арендодатель обязан передать оборудование в распоряжение арендатора. При этом составляется акт приемки-передачи, который также прилагается к договору.
Несмотря на кажущуюся простоту, процедура составления договора по аренде промышленного оборудования имеет некоторые нюансы, из-за которых между арендодателем и арендатором могут возникать серьезные разногласия. В первую очередь это касается типа сделки: вы можете просто арендовать оборудование на определенный срок либо заключить договор аренды с правом выкупа. Этот вопрос лучше всего обсудить со специалистом заранее, чтобы не возникало лишних хлопот.
Еще одна возможная проблема - это размер и порядок взимания арендной платы. Часто случается, что через некоторое время после подписания договора из-за появившихся разногласий одному из участников сделки приходится обращаться в судебные органы, что, разумеется, не идет на пользу ни развитию бизнеса, ни нервам и финансам. Чтобы избежать подобных неприятностей, доверьте составление договора аренды оборудования опытному юристу! Это актуально как для владельцев имущества, так и для тех, кто собирается взять оборудование во временное пользование.
Продление договора аренды без торгов в 2019 году
Арендные отношения заключаются на определенный срок. После его окончания арендатор лишается права пользования земельным участком, а с прав собственности арендодателя снимается ограничение. Однако стороны соглашения могут изъявить желание продлить арендные отношения. Расскажем, как происходит продление договора аренды земельного участка без торгов в 2019 году.
Продление договора аренды земли после истечения срока его действия может произойти тремя способами:
1. Составление нового договора на другой срок.
2. Составление дополнительного соглашения к существующему договору.
3. Автоматическое продление срока действия.
При использовании первого варианта участники арендных отношений заключают новый договор. Стороны вправе скорректировать некоторые пункты документа, если это необходимо, или оставить содержание неизменным. Важно учитывать, что при составлении нового договора аренды для продления срока действия предыдущего не может быть изменен объект арендных отношений, а также стороны договора.
Во втором варианте сам договор остается прежним, но к нему составляется дополнительный документ – соглашение о продлении срока действия. Оно полностью опирается на положения договора и должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Отдельно от договора аренды соглашение о его пролонгации недействительно.
Автоматическое продление периода действия договора происходит, если стороны арендных отношений не предприняли никаких мер после завершения их оговоренного срока. Если стороны не имеют претензий и их устраивает текущее состояние дел, старый договор останется в силе и будет считаться продленным на тот же срок с теми же положениями.
В зависимости от выбранного варианта продления договора аренды будут меняться и условия, при которых такая процедура возможна. Однако, каким бы ни был способ пролонгации, есть главное условие – стороны договора должны остаться прежними.
При оформлении нового договора в нем можно изменить любые пункты, в том числе период действия, условия оплаты, размер платежа, указание на возможность передачи земли в субаренду, порядок расторжения и т.д.
Перезаключение договора предпочтительнее, если период действия арендных отношений от года и более. После оформления нового договора, старый полностью теряет юридическую силу.
В соглашение также можно внести некоторые корректировки положений договора. Продление договора аренды таким способом более удобно, так как не требует много времени и хлопот.
При автоматическом продлении договор не потеряет законной силы. Главное условие такого продления – отсутствие претензий у сторон. Следует учитывать, что при автоматическом продлении оспорить какие-либо положения документа будет сложно.
Рекомендуется все-таки перезаключить договор. К примеру, если арендатор захочет выкупить земельный участок, автоматическую пролонгацию могут посчитать неправомерной.
Также важно учесть, что если первичный договор был заверен у нотариуса, то и все последующие документы, связанные с ним, требуют нотариального заверения.
Как продлевать действие договора аренды земли – решают стороны. Если удалось достигнуть взаимного согласия, то, как правило, оформляется дополнительное соглашение. Это самый распространенный способ пролонгации договора аренды.
Чтобы продлить действие арендных отношений, физические лица обмениваются письменными уведомлениями. Арендодатель напоминает арендатору об окончании периода и предлагает продление. Если вторая сторона согласна – оформляется соглашение.
Письменное общение между сторонами предпочтительнее даже, если они находятся на соседних улицах. Если возникнет спорная ситуация, письма станут подтверждением обоюдного принятия решения о продлении договора аренды земельного участка.
Если арендодателем выступает юридическое лицо или местная администрация, то арендатору необходимо направить заявление. Оно составляется так:
1. На листе А4 в правом верхнем углу прописывается наименование организации-собственника и данные уполномоченного лица (ФИО, должность).
2. Указываются паспортные данные арендатора и контактный телефон.
3. Посередине листа пишется название документа и излагается суть вопроса (продление срока аренды земельного участка).
4. Прописывается список прилагаемых документов.
5. Проставляется текущая дата и подпись с расшифровкой.
В теле заявления необходимо указать основные условия договора и характеристику предмета арендных отношений. Данные земельного участка берутся из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
Составленное заявление передается уполномоченному лицу одним из нижеприведенных способов:
• лично;
• через доверенное лицо;
• почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении;
• по электронной почте (потребуется подписать заявление электронной цифровой подписью).
Пролонгация договора аренды земельного участка потерпела изменения. Согласно принятым нормативным актам, арендаторы земли больше не имеют преимущественного права владения наделом, который принадлежит администрации или другим учреждениям федерального значения. По этой причине продление арендных отношений без торгов в 2019 году носит неоднозначный характер.
Вероятнее участвовать в торгах придется. Однако, если право пользования участком земли перешло к физическому лицу без торгов, то продлить договор аренды можно по заявлению. Тем не менее, в продлении может быть отказано.
Если арендодатель является частным лицом, то при отказе без предъявления обоснованных претензий и передаче участка в аренду другому человеку, это можно оспорить. Основанием для оспаривания будет нарушение приоритетных прав арендатора.
Такое право сохраняется за арендатором в течение года после окончания срока действия договора. Для восстановления прав и привлечения арендодателя к ответственности необходимо обращаться в суд. По решению судебных органов может быть не только возвращено право на продление срока аренды, но и возмещение причиненного ущерба.
Когда отказ объясняется наличием претензий, их необходимо доказать. Согласно законодательству, арендодатель обязан предоставить арендатору срок для исполнения требований.
По-другому обстоят дела, если арендодатель – администрация или субъект РФ. Органы власти не обязаны учитывать приоритетное право.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
