Легальное определение договора аренды таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
Действующим гражданским законодательством определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг.
Прокат - это сдача имущества в аренду во временное владение и пользование.
Аренда транспортных средств - это наем на определенное время транспортного средства с экипажем или без него за плату во временное владение и пользование.
Аренда зданий и сооружений - это временное владение и пользование зданием или сооружением.
Аренда предприятий - это предоставление за плату во временное владение и пользование предприятия в целом. В комплекс входят: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, а также определенные договором запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, здания, сооружения и оборудование, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, права требования, а также долги предприятия.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
По проведенному исследованию разносторонних договоров аренды можно сделать следующие выводы:
Отдельные разновидности договоров аренды требуют его государственной регистрации (аренда объектов недвижимости предприятий). Другие договора требуют квалифицированных участников (например, только предпринимателей, или арендатором может быть только физическое лицо).
Каждый из рассмотренных договоров обладает своей спецификой, что необходимо учитывать при использовании его на практике.
В настоящее время можно говорить о уже сложившемся законодательстве о договорах аренды, однако совершенствование обозначенного законодательства продолжается и сейчас. И если законодательство о такой разновидности договора аренды как прокат, относительно статично, то, например, нормативные акты, регулирующие договор лизинга стремительно менялись за последние несколько лет.
Что касается направлений развития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.
Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.
Договор аренды нежилых помещений – один из самых популярных договоров, заключаемых предпринимателями, и в тоже время один из самых сложных, вызывающих споры и судебные тяжбы. При заключении договора аренды нежилых помещений следует учитывать множество условий во избежание возможных разногласий между сторонами сделки. Большинство проблем, возникающих при аренде нежилых помещений, связанно с незнанием предпринимателями нормативной базы и заключением договоров «на скорую руку».
Итак, согласно действующему законодательству (ст. 606 ГК РФ) под договором аренды (имущественного найма) понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Обязательному включению в текст договора аренды нежилых помещений (зданий и сооружений) подлежат следующие существенных условия:
1. Условия о предмете договора (п.1 ст.432 ГК). Следует отметить, что согласно ст. 625 и ст. 650 ГК РФ данной формой соглашений описываются обязанности арендодателя по передаче в аренду своего имущества, вследствие этого предметом договора аренды нежилого помещения является не столько передаваемое арендатору во временное владение и/или пользование здание или сооружение, а скорее обязательства сторон сделки: действия арендодателя по предоставлению арендатору имущества в аренду и обеспечение его надлежащего использования арендатором. Не лишним будет указать назначение имущества и цели его использования.
Позаботьтесь о том, чтобы к договору аренды нежилого помещения был приложен технический паспорт помещения (экспликация).
2. Условия о сроке аренды и об арендной плате (ст. 654 ГК РФ), а именно о возмездности договора аренды нежилого помещения. Несмотря на то, что большинство возможных форм внесения арендной платы оговорено законодательно, многие предприниматели неверно трактуют норму о форме арендной платы, полагая что уплата коммунальных платежей освобождает их от платежей арендодателю.
• периодические денежные платежи;
• определенный процент выручки, полученной от использования арендуемого здания (сооружения);
• передачу арендодателю имущества арендатора в собственность или аренду;
• выполнение арендатором капитального ремонта или возложение на него иных затрат, связанных с улучшением арендуемого им помещения;
• прочие условия, в том числе сочетание нескольких форм арендной платы.
В любом случае, какая бы то ни была особая форма арендной платы должна быть выражена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды нежилого помещения. Денежное выражение, получаемой арендодателем выгоды от предоставления имущества в аренду, должно найти свое отражение в договоре аренды нежилого помещения. Помните, что арендодатель вправе потребовать периодического пересмотра ставки арендной платы в связи с инфляцией, изменением курса валют и прочими экокомико-социальными изменениями.
Арендатору мы можем порекомендовать исправно и в срок вносить арендную плату, т.к. при возникновении разногласий в части получения арендодателем платежей за переданное в аренду имущество законодательство и судебная практика, как правило, всегда на стороне последнего.
3. Обязательные для одной из сторон условия. Подобного рода требования, как правило, касаются качества внутренней отделки помещения, комплекса коммунальных и телекоммуникационных услуг, современных средств охраны помещения и размеров неустойки за неисполнение сторонами своих обязательств. Не забудьте заранее оговорить сроки проведения капитального ремонта и возможность продления аренды.
Предпринимателю стоит проявить бдительность и осторожность особенно при долгосрочной аренде больших помещений для производства. Обезопасьте себя условием об обязанности арендодателя сообщить о всех третьих лицах, имеющих права на сдаваемое им в аренду имущество. Например, таковым может быть банк, в котором данный объект прав числится в качестве залога. Помните, что обязанность арендодателя предупредить арендатора о наличии всех вещных прав на объект договора аренды нежилого помещения вытекает из закона.
Законом также предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет арендодателя, а текущий – за счет арендатора.
В случае несоблюдения арендодателем своих обязательств арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ):
• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора аренды нежилого помещения и возмещения убытков.
Так или иначе, капитальный ремонт – лишняя головная боль для арендатора, поэтому старайтесь выбирать помещения, для которых проведение таких работ потребуется нескоро, в противном случае, будьте готовы к временному прекращению деятельности или оговорите обязанность арендодателя предоставить на время ремонта аналогичное нежилое помещение.
Более того, арендатор обязан не только поддерживать арендованное помещение в исправном состоянии, но и производить текущий ремонт за свой счет, т.е. устранять недостатки нежилого помещения, не связанные с заменой главных (основных) составных частей (конструкций, узлов, деталей).
Крайне важно, чтобы п. 2 ст. 615 ГК РФ о пользовании арендованных имуществом нашел свое отражение в тексте соглашения.
Как правило, договором аренды нежилого помещения запрещено:
• сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
По истечении срока аренды договора нежилого помещения в интересах арендатора оформить факт возврата помещения передаточным (возвратным) документом, дабы избежать требований арендодателей об уплате арендных платежей и неустойки за просрочку возврата.
Однако договор найма нежилого помещения может быть расторгнуть и досрочно (ст. 619 и ст. 620 ГК РФ), например, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, есть судебные прецеденты досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя даже в случае однократного невнесения арендатором платы в установленный соглашением срок. Очевидно, что законом оговариваются далеко не все случаи, поэтому опишите возможные варианты развития событий в договоре аренды нежилого помещения.
Представленные ниже стандартные типовые договора, шаблоны, Вы можете использовать при заключении сделок аренды и найма квартир, комнат, домов, дач, коттеджей. Форматы договоров подразумевают заключение сделок аренды недвижимости, напрямую, без посредников, т.е. между арендатором и арендодателем. Если Вы оформляете сделку с помощью агентства недвижимости, то в договорах необходимо вписать дополнительные пункты, либо использовать стандартные, типовые формы договоров предоставляемые Вашей фирмой-посредником.
Обязательно включите в договор найма, цену аренды квартиры, пропишите возможные штрафные санкции.
Будет не лишним составить отдельно «акт передачи имущества» находящегося на арендуемой площади и передаваемого в пользование арендатору. Договор и акт передачи имущества составляются в двух экземплярах и хранятся у каждой стороны. Если в сделке найма участвует посредник, то не лишним будет включить его в договор, для предупреждения возможных осложнений в будущем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Договор аренды земельного участка – это разновидность гражданско-правового договора, по которому одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование за оговоренную в договоре плату. Важно, что все доходы, полученные арендатором вследствие аренды участка, в т.ч. плоды и любая другая продукция, являются исключительной собственностью арендатора, будь то сельхозпродукция или же абонементная плата за автостоянку.
Договорные отношения, касающиеся аренды земельных участков, помимо ГК РФ, регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Учтите, что форма договора аренды муниципальных земель утверждена Министерством имущественных отношений РФ и изменению не подлежит. Крайне важно при заключении договора аренды земельного участка указать данные кадастрового учета и границы земельного участка, в противном случае договор может быть признан недействительным. Имейте в виду, что законодательством РФ разрешено сдавать/арендовать и земельные доли, находящиеся в собственности.
В договоре аренды земельного участка, как нигде подробно, должен быть описан предмет договора.
К характеристикам, позволяющим идентифицировать данный участок, относятся:
Письменному оформлению договора аренды земельного участка подлежат все отношения, вне зависимости, кто является сторонами сделки: юридическое или физическое лицо, так же как и срок заключения договора. При выборе срока лучше обратиться к законодательству и уточнить, для какого вида земель, какие сроки допустимы. Несмотря на то, что количество арендуемых одним субъектом участков неограниченно, срок аренды участка сельскохозяйственного назначения не может превышать 49 лет.
Арендодателю стоит прописать в договоре аренды земельного участка возможность/невозможность передачи участка в аренду, т.к. в случае отсутствия такого условия, арендатор вправе сдавать землю в субаренду, на срок, не превышающий срока аренды земли у собственника.
Наиболее часто арендуемые участки – это земли сельскохозяйственного назначения, в состав которых входят наиболее плодородные почвы, особо охраняемые государством. Перед арендой такого участка, внимательно ознакомьтесь с возможными ограничениями его эксплуатации.
Арендовать можно только участок, прошедший государственный кадастровый регистр, а если участок принадлежит дольщику, то договор аренды заключается, либо со всеми собственниками участка, либо с одним представителем по доверенности. Как правило, стоимость аренды такого участка не превышает 10% от стоимости урожая. Стоимость аренды муниципальных земель устанавливается Земельным Кодексом РФ, а также методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом.
Для определения рыночной стоимость аренды земельного участка рекомендованы следующие методы:
• Метод сравнения продаж.
• Метод выделения.
• Метод распределения.
• Метод капитализации дохода.
• Метод остатка.
• Метод предполагаемого использования.
Важно знать, что земельные участки, заложенные по договору ипотеки, могут быть сданы в аренду, т.к. факт их залога не означает их ограничение в обороте. Если срок договора аренды земельного участка длительный, а стоимость арендной платы предполагается высокая, то лучше не скупиться и обратиться к независимому оценщику для определения ее рыночной стоимости аренды.
Арендодатель вправе на свое усмотрение прописать в договоре дополнительные обязанности арендатора:
• по окончании срока аренды привести земельный участок в состояние на момент подписания договора, если его состояние будет хуже;
• возместить возможные убытки, нанесенные земельному участку от деятельности арендатора;
• провести рекультивацию земельного участка.
В свою очередь арендатор имеет преимущественное право повторной аренды.
Окончание действия договора происходит по истечении оговоренных в нем сроков, но она может быть прекращена арендодателем, если использование земли не соответствует ее целевому назначению или использование арендатором участка ведет к ухудшению качества (плодородия) земель, а также наносит вред экологии. Однако прекращение договора аренды земельного участка недопустимо в период полевых работ (сбора или посадки урожая).
Расторжение договора аренды
Договор аренды – один из наиболее востребованных в малом и среднем бизнесе. На начальном этапе многие предприниматели не могут позволить себе покупку в собственность зданий или нежилых помещений. Именно аренда дает возможность вести хоздеятельность, не имея огромного стартового капитала. А для арендодателей сдача имущества является важным источником дохода. Как правильно заключить договор аренды, чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств? Таким вопросом задаются многие юристы компаний. Об этом пойдет речь в статье.
Традиционно выделяются следующие причины заключения договора арендодателем. Это возможность получать доходы от временно не используемого имущества и перераспределять бремя расходов на его содержание. Зачастую условиями договора аренды предусматривается проведение капитального ремонта арендатором за свой счет или улучшение арендованного имущества. В итоге увеличивается его стоимость и появляется дополнительная выгода у собственника. Таким образом, целесообразность заключения договора аренды имеется для обеих сторон.
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок). Основное различие между такими договорами заключается в порядке их расторжения.
Особенности расторжения срочного договора аренды
Не представляет сложности расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Достаточно известить об этом вторую сторону за один месяц – для движимого имущества и за три месяца – для недвижимого (ст. 610 ГК РФ). При этом причины расторжения договора не имеют правового значения.
А вот для расторжения срочного договора нужна веская причина, причем соответствующая требованиям закона.
Исчерпывающий перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст. 619 и 620 ГК РФ. Вместе с тем предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике во много раз чаще, чем аналогичные иски арендатора. Видимо, это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе последних происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. В связи с этим более актуальным представляется рассмотрение спорных ситуаций именно при расторжении договора по инициативе арендодателя.
Необходимость расторжения договора до истечения срока его действия может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества либо желает использовать имущество самостоятельно. Наконец, он может найти на него покупателя, не желающего приобретать имущество, обремененное правами арендатора.
Во всех этих и множестве подобных случаев стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Предварительный ответ будет отрицательным: ни одна из вышеприведенных ситуаций не является достаточным основанием для расторжения срочного договора аренды. Об этом прямо заявляют суды (постановление ФАС ДВО № Ф03-А24/07-1/5797).
Досрочное расторжение договора аренды можно рассматривать как санкцию, которая применяется в случае нарушения его условий одной из сторон. Такой вывод вытекает из тезиса, содержащегося в постановлении по одному из дел: «Утверждение истца о том, что ранее ответчик имел субарендаторов и это, хотя и исправлено, но является нарушением договора, верно, но не будет основанием для столь серьезной ответственности в виде расторжения договора» (постановление ФАС МО № КГ-А40/4289-06).
Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. В обоих случаях речь идет о критерии существенности, который предполагает наступление для одной из сторон значительного ущерба. Такое основание расторжения может применяться самостоятельно, независимо от специальных или дополнительных оснований.
Однако анализ множества исковых требований о досрочном расторжении арендного соглашения показывает, что истцы практически никогда этого не делают. Как правило, в обоснование своих требований они ссылаются одновременно на ст. 450 и 619 ГК РФ.
Вместе с тем возможно расторжение договора при существенном нарушении условий договора, если оно не было связано с порядком пользования имуществом, но в его результате сторона в значительной степени лишилась того, на что могла бы рассчитывать.
Например, предприниматель взял в аренду несколько транспортных средств для обслуживания полетов. В течение срока действия договора у арендатора был аннулирован соответствующий сертификат на осуществление аэропортовой деятельности. В результате арендодатель в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды.
Арбитражный суд удовлетворил его требование и счел аннулирование сертификата существенным изменением обстоятельств (постановление ФАС ПО № А06-4719/07-22).
Основания расторжения договора и перспективы предъявления иска
Первое основание для расторжения по воле арендодателя закреплено в п. 1 ст. 619 ГК РФ. Речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора. Это основание воспринимается участниками гражданского оборота как некое универсальное, которым можно воспользоваться во всех случаях нарушения условий договора арендатором. Однако такое представление не совсем верно.
Так, арендодатель обратился с иском о расторжении договора и освобождении нежилого помещения со ссылкой на существенное нарушение условий договора. По его мнению, арендатор нарушил целевое назначение имущества, указанное в договоре (торговля продовольственными и сопутствующими товарами), сдав часть помещения в субаренду сторонним организациям, использовавшим его для реализации непродовольственных товаров. Отказывая в иске, суд исходил из того, что использование помещения для реализации непродовольственных товаров не предусмотрено в договоре. Однако это не противоречит положениям нормативно-правовых актов и напрямую не нарушает условий договора или назначения имущества. Более того, суд счел совместную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами обычаем делового оборота и, следовательно, признал такое использование помещения правомерным (постановление ФАС МО № КГ-А40/1506-08).
Анализ арбитражной практики показывает, что по рассматриваемому основанию чаще всего удовлетворяются иски при нарушении принятых на себя арендатором обязанностей по реконструкции или улучшению имущества либо, напротив, при нарушении запрета на их проведение (постановления ФАС МО № КГ-А40/1093-08, № КГ-А40/106-08, № КГ-А40/2951-07, № КГ-А40/11000-07). Но последнее основание не всегда приводит к расторжению. Так, в договор аренды было включено условие – запрет арендатору проводить переустройство и перепланировку помещения. Но арендатор получил предписание органов Госпожарнадзора о необходимости сделать дополнительный выход из арендуемого им помещения. Такая перепланировка, проведенная с нарушением условия договора, была признана судом правомерной, и арендодателю было отказано в иске (постановление ФАС МО № КГ-А40/106-08).
Распространенными являются иски о расторжении договора аренды со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ. Здесь идет речь о невнесении более двух раз подряд арендной платы по истечении оговоренного сторонами срока. Однако суды часто в таких исках отказывают, так как расторжение договора по инициативе арендодателя сопровождается рядом процедурных моментов. Одним из них является обязательный претензионный порядок (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При несоблюдении этого порядка закономерно остаются без рассмотрения иски арендодателей (постановление ФАС ВВО № А29-4079/2007).
В то же время закон определил претензию как формальную процедуру, не увязывая исход дела (решение вопроса о расторжении договора) с результатом рассмотрения претензии и фактическим устранением допущенного нарушения. Но на практике расторжение договора возможно только при существовании длящегося нарушения на момент рассмотрения спора в суде. Особенно показательным в этом отношении является применение судами п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Рассмотрим один из примеров. Арендодатель обратился с иском о расторжении договора и выселении из нежилого помещения арендатора в связи с невнесением им арендной платы в течение длительного периода (с ноября по апрель). К моменту рассмотрения спора судом ответчик оплатил свою задолженность в полном объеме. Именно это обстоятельство послужило основанием к отказу в иске (постановления ФАС МО № КГ-А40/13800-07, № КГ-А40/10577-07).
Во всех случаях удовлетворения исков по этому основанию суды указывают не только на факт нарушения договора, но и на отсутствие добровольного устранения этого нарушения арендатором. Здесь важен момент исправления такого нарушения – до обращения в суд, а в некоторых случаях – после предъявления иска, но до принятия судом решения по существу.
Еще одно основание расторжения арендного договора – непроведение арендатором капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это было включено в его обязанности по договору (п. 4 ст. 619 ГК).
В арбитражной практике данное основание встречается крайне редко. Так, арендатору было передано здание в целях оказания высококачественных гостиничных услуг. По условиям заключенного договора он должен был произвести капитальный ремонт арендуемого здания в установленные и согласованные с арендодателем сроки. Арендатор произвел лишь один вид работ – ремонт кровли здания. Тогда арендодатель обратился с иском о расторжении договора. Но суд занял сторону арендатора, сославшись на то, что конечный срок проведения всех работ, установленный в рабочей программе к договору, не был еще пропущен (постановление ФАС ДВО № Ф03-А59/07-1/5590).
Общая оценка перспективы иска арендодателя о расторжении договора в настоящее время неутешительна: его ожидает отказ. В связи с этим возникает желание сконструировать договор аренды неким особым образом, чтобы избежать возможных проблем с досрочным расторжением его в будущем.
Что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
Наиболее часто приходится сталкиваться с такими условиями договора аренды, которые предполагают возможность одностороннего отказа арендодателя от срочного договора. Встречаются договоры, где детально регламентирована процедура такого одностороннего отказа. Например, указывается срок предварительного уведомления об одностороннем отказе или устанавливается исчерпывающий перечень причин такого отказа.
В абз. первом ст. 619 ГК РФ сформулирована императивная норма, и ее нельзя изменить по соглашению сторон договора. Расторжение договора аренды до установленного в нем срока возможно исключительно в судебном порядке.
Поскольку ст. 619 ГК РФ содержит специальную по отношению к ст. 450 ГК РФ норму, коллизия между ними решается в пользу именно специальной нормы. Данный теоретический вывод не всегда находит подтверждение в судебной практике.
Так, стороны заключили договор аренды, одним из условий которого была возможность расторжения договора во внесудебном порядке. Имелась в виду ситуация, когда арендодатель будет нуждаться в использовании помещения в иных, в том числе личных, целях. На этом основании арендодатель направил арендатору извещение о расторжении договора, но последний отказался освободить помещение. Арендодатель обратился с иском о признании договора расторгнутым, и суд его удовлетворил (постановление ФАС ВСО № А33-19604/06-Ф02-5381/07).
В договоре аренды можно детализировать перечень оснований его расторжения в судебном порядке по инициативе одной стороны (ст. 619 ГК РФ). Несмотря на сомнительную возможность изменить способ расторжения договора, стороны при его заключении могут предусмотреть особую процедуру. Она облегчит им доказывание нарушения условий договора, так как закрепит конкретные действия, которые могут стать основанием для его расторжения.
В практике подобные случаи встречаются. В частности, договором аренды предусматривались такие основания его расторжения, как принятие административного акта, изъятие имущества, продажа его третьим лицам и иные случаи. К ним не всегда однозначно относятся судьи. Однако вероятность удовлетворения подобного иска высока.
В целом, заключая срочный договор аренды имущества, арендодатель должен помнить, что условие о сроке в договоре становится его дополнительным обременением. В случае необходимости заключения именно срочного договора аренды нужно тщательно согласовывать условия его расторжения. Предусмотрите подробно все основания и сам порядок. Можно включить в договор также условие о возможности одностороннего отказа по определенным причинам. Но судебные перспективы в таком случае неоднозначны.
Договор аренды транспортного средства без экипажа – одна из самых распространенных форм гражданско-правового договора, по условиям которого арендодатель передает арендатору транспортное средство за плату во временное владение или пользование. Несмотря на кажущуюся простоту условий договора, существует ряд тонкостей при его заключении, которые предприниматели должны учитывать. Также не стоит пренебрегать договорными отношениями и передавать свое транспортное средство, чаще всего это автомобиль, «по доверенности», повсеместное распространение этой практики чревато отсутствием обязательств по уплате арендных платежей со стороны арендатора.
Во-первых, это касается условий технической и коммерческой эксплуатации. Согласно такому договору, как текущий, так и капитальный ремонт осуществляется арендатором самостоятельно. Также управление автомобилем осуществляется сотрудниками предпринимателя. Бремя прочих расходов также ложится на его плечи: это и страхование транспортного средства, и страхование ответственности лица, находящегося за управлением, а также прочие расходы, связанные с его эксплуатацией.
Договор этот может быть признан заключенным, если только он составлен в письменной форме, причем по истечении срока действия договора его необходимо перезаключать, норма касательно возобновления условий договора по истечении срока его действия на аналогичный период здесь не действует.
Арендодателю следует обратить особое внимание на условие сдачи транспортного средства в субаренду. Если договором не предусмотрено иное, то арендатор может сдать его в субаренду на условиях аренды, как с экипажем, так и без него. Важно, что ответственность за возможный вред, причиненный предмету договора, а также третьим лицам будет отвечать действующий (конечный) арендатор.
Предметом договора аренды транспортного средства без экипажа является такое транспортное средство, которое:
1. способно перемещать в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;
2. обладает свойствами источника повышенной опасности;
3. регламентируется транспортными уставами и кодексами.
Чем больше уточняющим моментов, описывающих предмет договора будет, тем лучше, только все характеристики должны быть однозначными и лаконичными, например:
• марка автомобиля;
• год выпуска;
• идентификационный номер (VIN);
• государственный регистрационный знак;
• паспорт транспортного средства;
• свидетельство о регистрации (техпаспорт) транспортного средства;
• двигатель N;
• шасси (рама) N;
• кузов (коляска) N;
• прицеп N;
• и т.д.
К счастью для бизнесменов, законодательством РФ не предусмотрен статус сторон такого договора, поэтому ими могу являться, как юридические, так и физические лица.
А вот арендная плата должна быть весьма конкретно прописана: должен быть указан ее размер, порядок и очередность внесения. Это можно сделать в тексте самого договора или вынести отдельным приложением к нему.
Обязанности арендодателя по такому договору аренды сводятся к передаче транспортного средства в точно оговоренный срок и в исправном состоянии. В то время как арендатор, помимо соблюдения графика платежей, обязан поддерживать арендуемое им транспортное средство в надлежащем состоянии, нести расходы, как по эксплуатации, так и по прочим, предусмотренным в договоре моментам, а также сдать транспорт с учетом нормального износа.
Арендатор обязан знать о правилах содержания арендуемого им транспортного средства, а также о разрешенных видах его эксплуатации. Арендодателю следует прописать в договоре свое право разорвать договор в одностороннем порядке, если вышеуказанные требования не будут исполняться.
В договоре обязательно стоит указать согласованную сторонами стоимость транспортного средства, которая будет взята за базу расчета в случае утраты, полного или частичного повреждения ТС, а также сроки, по которым арендатор обязан погасить свою задолженность перед арендодателем и третьими лицами.
Во избежание возможных претензий сторон, особенно по факту степени износа транспортного средства, его следует предавать арендодателю по акту приемки-передачи ТС. Если у сторон возникают спорные моменты, то их всегда лучше отразить в протоколе разногласий, а затем уже в протоколе согласования разногласий.
Регистрация аренды договора аренды
По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должен быть четко указан объект аренды. При отсутствии данных положений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В государственной регистрации такого договора может быть отказано.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Процедура государственной регистрации договоров аренды регулируется главой IV Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Регистрация договора аренды или субаренды является одним из основных направлений деятельности нашей компании.
Не подлежат государственной регистрации договора аренды (субаренды) заключенные на срок менее 1 года.
В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В г. Москве, документы на регистрацию договора аренды, подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Регистрационной Службы (ФРС).
Особого внимания заслуживает тот факт, что налоговый орган признает суммы, перечисленные за аренду помещения, только после государственной регистрации договора аренды. В исключительных случаях необходимо предоставить оригинал расписки о приеме документов Федеральной регистрационной службой, на регистрацию договора аренды.
Регистрация договоров
Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса говорит, что договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с того момента, как он был зарегистрирован. Если, конечно, иное не оговорено законом. Этот порядок вступления договоров в силу, так же, как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, которое предусмотрено пунктом 1 433 статьи Гражданского кодекса. Он гласит, что договор признается заключенным с того момента, как лицо, направившее оферт – предложение заключить договор, получает акцепт – согласие с предложением от партнера.
Договора необходимо регистрировать на государственном уровне. Эта необходимость обусловлена экономической важностью предметов заключения договоров – земли и иного недвижимого имущества. Государственная регистрация обеспечивает соблюдение прав тех, кто приобретает имущество, интересов третьих лиц и стабилизирует весь гражданский оборот. Договора регистрируются органами юстиции, и сведения о них могут быть доступны любому лицу.
В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и связанную с ними недвижимость осуществляет Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, а также его территориальные органы. Указ Президента Российской Федерации №1270 устанавливает правила представления информации о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 164 Гражданского кодекса предусматривает принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И закон этот должен определить случаи и порядок осуществления госрегистрации. Но пока этот закон не принят, применяется действующий с момента вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации порядок регистрации.
Государственная регистрация является обязательным условием при заключении договоров в следующих случаях:
- при подписании договора об ипотеке (согласно пункту 3 статьи 339 ГК РФ);
- при подписании договора об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 ст. 391 ГК);
- при подписании договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ);
- при подписании договора продажи предприятия (согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ);
- при подписании договора ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (согласно статье 584 ГК РФ);
- при подписании договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ);
- при подписании договора аренды зданий и сооружений на срок более одного года (согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ);
- при подписании договора аренды предприятий (согласно пункту 2 статьи 658 ГК РФ).
Однако следует понимать, что государственная регистрация договора не есть тоже самое, что государственная регистрация права на недвижимое имущество. Некоторые договора, например, договор о продаже недвижимости (статья 549 Гражданского кодекса), за исключением вышеуказанных случаев, не требуют государственной регистрации. В приведенном в пример случае государственной регистрации требует переход права собственности на недвижимость. Такое положение также распространяется на договор доверительного управления имуществом (согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ). Такие договора вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Госрегистрация права является основанием для изменений отношений между покупателем и продавцом и третьими лицами, когда стороны выполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.
Следует заметить, что требование о государственной регистрации устанавливается не только в отношении договоров о недвижимости. Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок с движимым имуществом определенного вида (согласно пункту 2 статьи 164 Гражданского кодекса), которое представляет собой общественно-политическую ценность и нуждается в особом правовом режиме. К примеру, согласно Федеральному закону «О музейном фонде РФ и музеях в РФ» государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи музейных экспонатов и музейных коллекций. Причина государственной регистрации в этом случае обусловлена высокой национальной значимостью предмета договора. Обязательную государственную регистрацию проходят также договора о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для электронно-вычислительных машин или на базу данных. В этом случае регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (согласно пункту 5 статьи 12 Закона Российской Федерации «О правовой охране программ для электронно-вычислительных машин и баз данных»). Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (согласно статье 52 Гражданского кодекса).
Если договор не зарегистрирован на государственном уровне, он признается незаключенным. Но имеются и исключения. Например, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии (согласно статье 1028 ГК РФ). Эта норма устанавливает изъятие из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как государственная регистрация договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Для третьих же лиц он приобретает силу лишь с момента госрегистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в области патентов и патентных знаков.
Еще одно исключение определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Здесь требование о государственной регистрации носит больше рекомендативный характер. Но также стороны или одна из сторон может решить зарегистрировать договор на государственном уровне.
Следует помнить, что если стороны подписали договор, они выразили друг другу желание установить взаимоотношения, то есть связали себя достигнутым соглашением. Если одна из сторон, которую можно именовать добросовестной, получает дополнительные гарантии защиты своих прав: в случае, если противоположная сторона, которую можно именовать недобросовестной, отказывается от государственной регистрации, то добросовестная сторона имеет право обратиться в суд с требованием принудительной регистрации сделки и возмещения убытков.
Документы для регистрации договоров
Договор аренды нужно регистрировать только в том случае, если он заключается на срок более одного года. Инициировать регистрацию договора может как арендодатель, так и арендатор.
Обязательной государственной регистрации договоров подлежат все изменения, которые вносятся в договор аренды. Если изменения не зарегистрировать, то договор будет действовать в том виде, в котором он находился до принятия изменений.
Для успешной регистрации договора требуется поэтажный план здания, в котором находится арендуемое помещение, с указанием его площади. Нужно также подробное описание объекта, сдаваемого в аренду.
Чтобы зарегистрировать договор аренду, арендодатель должен предоставить следующие документы:
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- заявление на регистрацию прав;
- копия свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимости. Если у собственника произошли изменения, например, изменились личные данные, место жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридический адрес и пр., эти изменения следует зарегистрировать в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора;
- оригинал договора в трех экземплярах.
Арендатор, в свою очередь, предоставляет следующие документы:
- копию свидетельства или иного документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом. Если речь идет о физическом лице, то оно предоставляет копию паспорта. Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью, оно предоставляет копию документа о государственной регистрации его как индивидуального предпринимателя. Все копии заверяются нотариусом или органов государственной регистрации, который выдал оригинал;
- копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), также заверенные нотариально или органом государственной регистрации;
- копия информационного письма органов статистики.
Помимо этих, также предоставляются следующие документы:
- из БТИ: кадастровый паспорт помещений передаваемых в аренду;
- копия решения общего собрания акционеров или участников о выборе директора (генерального директора) организации, заверенная печатью организации (предоставляется всеми сторонами договора);
- копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, если регистрируется договор субаренды;
- приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (заверенная организацией копия);
- документ о присвоении ИНН (копия, заверенная у нотариуса);
- выписка из ЕГРЮЛ (подлинник или нотариальная копия). Выписка действительна в течение месяца.
При регистрации договора аренды требуется также регистрировать ранее возникшие права.
Тонкости регистрации договора аренды
Частному предпринимателю по роду деятельности постоянно приходится сталкиваться с множеством документов. Один из них – договор аренды. Если нет возможности приобрести помещение для ведения бизнеса в собственность, приходится прибегать к аренде.
Договор аренды – не сложный документ, в котором оговаривается только стоимость аренды и план арендуемого помещения. Аренда помещения является частью расходов предпринимателя, и как всякие расходы требует оформления в налоговой инспекции. Следовательно, нужно зарегистрировать договор аренды, но при этом нужно постараться не наткнуться на подводные камни этой операции. Какими они бывают?
Во-первых, требуется тщательно прописанная сумма оплаты помещения, где указываются не только сумма оплаты владельцу, но и коммунальные услуги. Иногда же коммунальные услуги оплачивает арендодатель, и вот тут возникает трудность с подсчетом стоимости этих услуг.
Во-вторых, при регистрации договора аренды учитывается не только размер помещения, но и планировка. Следует учитывать размеры каждой отдельной части помещения, например, размеры складского помещения и торгового или выставочного зала. От этих размеров зависит налогообложение.
В-третьих, договор должен включать в себя вопросы, связанные с организацией внутреннего пространства помещения. Только тот договор, где учитываются эти вопросы, можно назвать качественно составленным.
В-четвертых, в договоре обязательно должны быть указаны реквизиты арендатора и арендодателя. Если указанные реквизиты не устроят государственные органы, помещение будет опечатано до проверки всех формальностей.
В-пятых, обязательно следует уточнять сроки. Это делается для того, чтобы максимально точно рассчитать налогообложение обеих сторон. Не следует также забывать о том, что при продлении договора аренды обязательно потребуется его перерегистрация, так как при этом сильно меняется налогообложение.
Суммируя все нижесказанное, можно сказать, что при правильном оформлении всех документов регистрация договоров аренды пройдет гладко.
Важно знать, что регистрация договора аренды важна, так как эта статья расходов для частного предпринимателя весьма важна при заполнении декларации о доходах. Кроме того, при регистрации договора аренды нельзя применять практику неполной оплаты аренды помещений. Арендодатель, конечно, в этом случае получает дополнительную прибыль, ведь часть его денежных средств просто поступает ему в карман, минуя налоговые органы. Но арендатор теряет собственные деньги, ведь он не может показать часть собственных расходов. Отрадно, что подобные предложения со стороны арендодателей в последнее время встречаются все реже.
Заключение договора аренды
Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка.
Основные правила заключении договора аренды следующие:
1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.
2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК).
До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета.
Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:
• Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать, кто участвует в заключении договора аренды
• Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества". Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
• Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей".
• Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
• Обязательства сторон.
• Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
• Гарантии по договору аренды.
• Ответственность сторон по договору аренды.
• Условия и порядок расторжения договора аренды.
Срок договора аренды
Договоры аренды являются одними из самых распространённых в гражданском обороте. Аренде недвижимости при этом законодатель уделяет особое внимание, устанавливая для недопущения нарушения интересов в этой сфере государственную регистрацию договоров, без которых они не считаются заключёнными. Однако многие стремятся избежать такой регистрации, поскольку она отнимает значительное количество времени, а иной раз и нервов. В Гражданском кодексе РФ государственная регистрация аренды недвижимости (как будет проанализировано далее, не всей недвижимости) поставлена в зависимость от срока договора аренды (п. 2 ст. 651), что повлекло за собой тенденцию определять срок аренды участниками договоров таким образом, чтобы, по возможности, не их не регистрировать. Естественно, что по вопросам сроков и регистрации договоров аренды возникали споры, по которым сложилась определённая судебная практика, которую некоторые специалисты называют либеральной. В данной статье мы не будем касаться причин того, что в России некоторым решениям суда придаётся сила, чуть ли не источников права, а проанализируем те положения, которые содержатся в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ, частично посвящённом срокам договора аренды, которые представляются несоответствующими законодательству. Также рассмотрим ряд положений законодательства, нуждающегося, по нашему мнению, в изменении.
1.) Пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – «Обзор»), содержит вывод о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. То есть суд указал, что продление договора, по сути, означает заключение нового договора на тех же условиях. Для оценки данного вывода необходимо рассмотреть действие договора во времени. Договор есть соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Как и любые правоотношения, договорные права и обязанности действуют в течение какого-то срока. От срока их действия следует отличать срок действия самого договора, который может не совпадать со сроками действия установленных им или вытекающих из него прав и обязанностей (ст. 425 ГК РФ).
Итак, любой договор содержит четыре основных временных точки, имеющих правовое значение:
1. момент начала действия договора,
2. момент начала действия установленных в договоре прав и обязанностей,
3. момент прекращения действия договора,
4. момент прекращения действия установленных в договоре прав и обязанностей.
Сроки действия договора и прав (обязанностей), содержащихся в нём, могут не совпадать и пересекаться достаточно причудливым образом. Например, в силу пункта 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Это условие, с одной стороны, не увеличивает срок действия договора и не изменяет момент его заключения, с другой стороны, оно распространяет силу действия договора на отношения сторон, находящиеся в прошлом (хотя одновременно сила действия договора будет распространяться и на отношения сторон в будущем). Договорные сроки объединяет то, что момент их возникновения и продолжительность течения определяется волей сторон, за исключением тех случаев, когда они диспозитивно установлены законодателем. Если договором установлено, что он действует в течение определённого срока, это означает, что в течение этого срока возникают, продолжаются и прекращаются договорные права и обязанности (за исключением тех, которые на момент прекращения действия договора ещё не исполнены) с учётом условий, установленных договором. В течение срока действия договора его содержание можно изменять, например, соглашением сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Изменение договора, как правило, касается отдельных его положений и не изменяет первоначальной сути договора, допустим, так, чтобы вместо договора купли-продажи вдруг получился договор перевозки, хотя технически это возможно. Теперь рассмотрим странное утверждение: сорок договоров аренды, заключённых на один год, но подряд, в действительности являются одним договором аренды, заключённым на сорок лет. Ведь если стороны определят срок действия договора в один год, то через год их договорные отношения прекращаются. После этого они должны сделать новое волеизъявление (пусть уже и на следующий день), которое установит их новые, отличающиеся от прежних, права и обязанности, даже если они будут сформулированы совершенно теми же словами. Иное дело, если во время действия договора стороны изменяют положение о сроке действия договора, продляя или сокращая его. Этим стороны продляют или сокращают период, в течение которого между ними действуют договорные отношения, но эти договорные отношения – прежние, установленные волеизъявлением сторон, имевшим место всего один раз, при заключении договора. Срок подписания дополнительного соглашения сторон не становится началом срока действия нового договора, это срок, с которого отношения сторон изменяются, но при этом всё же сохраняются (п. 1 ст. 453 ГК РФ).
Поэтому должно казаться странным и обратное утверждение, что один договор аренды, заключённый на сорок лет, на самом деле является сорока договорами аренды, заключёнными на срок один год, но подряд. А именно такое утверждение делает суд, говоря, что продление договора означает новый договор аренды, начинающий действовать по окончании первоначального срока действия договора. В судебном деле, приведённом в Обзоре, продление договора было даже ещё более привязано к первоначальному волеизъявлению сторон – оно осуществлялось не по их дополнительному соглашению, а автоматически, если ни одна из сторон заранее от такого продления не откажется. Буквальное применение утверждения суда о периодическом возникновении нового договора должно означать для сторон договора следующее. Каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество, ведь его обязанность сделать это возникла заново. Более того, стороны могут в течение неопределённого времени рассчитываться по договору наличными деньгами, несмотря на установленный Банком РФ предельный размер наличных расчётов между юридическими лицами по одной сделке шестьюдесятью тысячами рублей, ведь всё время возникают новые и новые сделки! А если предположить, что расчёты по договору, заключённому на год с автоматическим продлением, осуществляются один раз в три месяца, то арендатор может безбоязненно пропускать платежи до четырёх раз подряд (два раза в конце года и два раза в начале следующего), ведь к нему не будет применим п. 3 ст. 619 ГК РФ о досрочном расторжении договора в случае невнесения платежей более двух раз подряд, поскольку с началом действия нового договора обязанность по внесению платежей возникает заново. Изложенное подтверждает, что после того, как суммарный срок продления договора аренды достигает одного года, он подлежит государственной регистрации.
2.) Пункт 11 Обзора содержит вывод о том, что договор аренды, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. по закону регистрируется договор, заключённый на срок не менее одного года. Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределённый срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Для дальнейшего анализа необходимо определить, что означает употреблённое в кодексе словосочетание «неопределённый срок». Очевидно, что «неопределённость» срока относится к временной точке его окончания. Как правило, в нормативных актах неопределённые сроки означают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно. Однако, короткие сроки тоже входят в понятие неопределённого срока, момент окончания которого пока неизвестен вообще и может наступить уже через три дня. Отметим, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключённого на неопределённый срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую заблаговременно (обычно не менее месяца). То есть какой-то минимум неопределённого срока законодателем всё же определён. Таким образом, в неопределённый срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года. Получается, что стороны, заключив договор на неопределённый срок, должны после его действия во времени более одного года зарегистрировать договор, ведь после преодоления годового рубежа уже явно понятно, что договор заключён на срок не менее года. Любопытно при этом, что согласно всё тому же п. 2 ст. 651 ГК РФ договор вступит в силу лишь после регистрации, несмотря на то, что вроде бы как он действовал уже год. Между тем, буквально толкуя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, действительно можно согласиться с судом, т.к. при заключении договора на неопределённый срок стороны не предусмотрели, что он заключается на срок не менее года, как того требует указанный пункт. Представляется, что обнаруженное нами несоответствие срока действия договора и правил его регистрации кроется в неудачной формулировке Гражданского кодекса. Анализируя требование кодекса к регистрации договора аренды, мы встречаем в нём упоминание о временной точке – момент заключения договора. Законодатель связывает момент вступления договора в силу с моментом его заключения. Вместе с тем, соглашением сторон при заключении договора может быть предусмотрено, что он вступает в силу, например, через полгода после его заключения. Данное условие означает, что права и обязанности сторон по договору возникнут у них через полгода после заключения договора, т.е. спустя шесть месяцев договор начнёт «воздействовать» на стороны, а сам договор эти полгода, несомненно, уже имеет юридическую силу. Кодекс диспозитивно привязывает регистрацию договора аренды к году, который прошёл с момента заключения договора. Между тем, срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды, могут не совпадать началом отсчёта со сроком заключения договора. Например, стороны 01 февраля 2006 года заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу с 02 ноября 2006 года, а сама аренда продлится до 02 марта 2007 года. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил один год, один месяц и один день. Должен ли он регистрироваться? Буквальное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ говорит нам, что должен, «дух закона» подсказывает, что нет. Если мы будем основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключённый на неопределённый срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать. Исходя из изложенного, предлагаем изложить пункт 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок аренды не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». А также добавить в эту статью пункт 3: «3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок либо возобновленный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации после одного года аренды здания или сооружения, без которой считается прекратившим свое действие». В данных предложениях мы не стали делать акцент на моменте прекращения договора и договорных отношений сторон, поскольку полагаем, что в аренде они совпадают, и заключить договор сроком на пятьдесят лет, срок аренды в котором будет, например, два года через перерыв в два года (некая «поставка» аренды), неправомерно.
3.) Теперь хотелось бы коснуться сферы применения п. 2 ст. 651 ГК РФ. На практике он безоговорочно применяется к аренде любого недвижимого имущества, будь то отдельно стоящий огромный цех либо комната площадью 5 кв. м. на десятом этаже двадцатиэтажного здания. Проанализировав положения Гражданского кодекса, мы придём к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом.
В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:
- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
- каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Далее глава 34 кодекса специально выделяет отдельный параграф, посвящённый аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объём понятия «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключённого на срок не менее одного года.
Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иного (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26 закона). А к аренде помещений указанный закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 закона). Таким образом, можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом её сроке, даже минимально коротком. Однако, по этому поводу также имеется Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения. Из этого был сделан вывод, что, поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключённого на срок не менее одного года. Представляется, что констатация факта, что помещение это неотъемлемая часть здания, не означает того «иного» общей нормы об аренде, отменяющего обязанность её регистрации. Ведь закон о регистрации не отсылает нас к п. 2 ст. 651 ГК РФ прямо говоря, что аренда помещения должна регистрироваться по правилам аренды здания. Из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательности применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом.
Несмотря на фактическую общность, юридическая судьба здания и помещений в нём может не совпадать, т.к. с точки зрения права это могут быть разные вещи с различным режимом правового регулирования. Например, имеются нормы об архитектурном освещении какого-либо здания. Однако они не означают, что каждое помещение в этом здании тоже должно архитектурно освещаться, на том лишь основании, что оно является его неотъемлемой частью.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений. Для того, чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести соответствующие положения.
По договору аренды имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При сдаче имущества в аренду не допускаются:
• сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката;
• передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу;
• предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;
• залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса в установленный капитал других юридических лиц.
При сдаче имущества в прокат арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену данного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. В договоре проката может быть установлен более короткий срок для устранения неисправности прокатного имущества.
Форма договора аренды
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли — продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли — продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.
В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством — законами о земле и других природных ресурсах.
Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.
Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно — сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное Постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос, скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим недвижимого имущества.
Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «Государственная регистрация ПРАВА АРЕНДЫ недвижимого имущества» (выделено нами. — В.В.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».
Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Индивидуальным предпринимателям, особенно в начале пути, часто приходится брать оборудование в аренду, не только из-за нехватки финансов. Договор аренды оборудования, заключенный на пару лет позволяет начать дело без значительных капитальных вливаний, и понять, насколько оно рентабельно, выгодно и интересно интерпренеру, в случае форс-мажора у предпринимателя не будет болеть голова о том, кому ставший ненужным станок.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
К аренде движимого имущества (оборудования) часто прибегают не только представители малого бизнеса, потому что это выгодно обеим сторонам, но лишь в том случае, когда договор заключен правильно. Основная особенность договоров на оборудование состоит в том, что сделка описывает не процедуру смены собственника, а права на временное пользование и/или владение оборудованием.
Для соглашений, предполагающих дальнейший переход прав собственности на оборудование ГК РФ предусмотрен специальный договор аренды оборудования с последующим выкупом.
Итак, существенными условиями договора аренды движимого имущества (оборудования) являются наименование имущества и точная характеристика его качества. Важно, что аренда имущества признается состоявшейся, только в случае полной передачи технической документации (техпаспорта), сертификатов качества и запасных и сменных частей, необходимых для нормального функционирования оборудования. При заключении договоров аренды оборудования обращайте внимание на комплектность поставки.
Если вы арендуете сложное, дорогостоящее оборудование, то не пожалейте денег и обратитесь к независимым экспертам для получения заключения о техническом состоянии имущества, а также для получения рекомендаций по эксплуатации в связи с выявленными недостатками или особенностями. Обязательно приложите заключение к договору, там же перечислите необходимые мероприятия при профилактике оборудования.
Более того, если в процессе эксплуатации оборудования были выявлены недостатки, препятствующие использованию оборудования по своему назначению, то арендодатель обязан заменить оборудование либо устранить недостатки в определенный в договоре срок.
Обязателен пункт договора аренды оборудования о текущем ремонте оборудования, как правило, он возлагается на арендатора, т.е. он обязан возвратить арендованную технику Арендодателю в состоянии, необходимом для ее использования в соответствии с назначением, с учетом нормального износа. К описанию технического состояния имущества важно подойти особенно тщательно, необходимо оговорить, что капитальный ремонт – обязанность арендодателя, и что на этот период тот обязан предоставить аналогичный образец, либо уведомить арендатора о необходимости капитального ремонта по истечении определенного периода аренды и прописать сроки в момент заключения договора. Однако не исключена ситуация, когда самому предпринимателю будет выгоднее произвести капитальный ремонт арендуемого имущества собственными силами, уменьшив тем самым стоимость арендных платежей. Как правило, арендная плата состоит из амортизационных отчислений и от части прибыли арендатора, именно на размер амортизационных (как минимум) предприниматель может уменьшить свои платежи.
Что касается внесения арендных платежей, то тут стороны вправе выбирать подходящий им способ взаиморасчетов, будь то фиксированные платежи или процент от выработки, едино для всех одно: периодичность, размер и сроки внесения платежей должны бить прописаны в договоре аренды оборудования. Важно, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в течение года, однако если платежи привязаны к валютному курсу (в случае аренды оборудования, купленного зарубежном или у иностранной компании), то их размер может меняется в соответствии с изменениями курса. В этом случае предпринимателям стоит застраховать себя от роста цен на валютных рынках, дополнительно оговорив способы расчета арендной платы.
Преимущественным для предпринимателя является соглашение, по которому арендодатель обязуется застраховать арендуемое имущество от порчи, серьезной поломки и выхода из строя, однако брать на себя полностью бремя выплаты страховых премий для арендодателя зачастую невыгодно, поэтому можно указать в договоре аренды оборудования определенный процент выплат и со стороны арендатора в составе арендных платежей.
Соблюдение вышеуказанных рекомендаций и норм действующего законодательства, коими обеспечено детальное регулирование договора аренды (Главе 34 ГК РФ), позволит арендовать движимое имущество с максимальной пользой для вашего бизнеса.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Условия договора аренды
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.
При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Дополнительные условия договора аренды
Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.
Дополнительными условиями договора аренды являются:
• Цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей". Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
• Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
• Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
• В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
• Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
• Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
• В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).
Случайные условия договора аренды
Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.
Договор аренды с правом выкупа имущества сопровождается возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Поэтому договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи. Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).
Договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку Денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.
Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости).
При возникновении обстоятельств, которые идут вразрез с условиями договора аренды, но при этом по взаимному согласию сторон не влекут за собой расторжение договора, может быть заключено дополнительное соглашение к договору аренды. В ряде случаев нарушения условий основного договора не зависят от арендатора и владельца арендуемого имущества, тогда в документ вносятся эти внешние причины, как достаточное основание для заключения дополнительного корректирующего соглашения. Для его составления используется бланк, который может быть разработан отдельно для каждого конкретного случая. В документ вносятся личные и контактные данные сторон, номер основного договора аренды, а также подробно описывается суть поправок, которые принимаются к основному договору. Таковыми поправками может служить согласие арендодателя снизить арендную плату ввиду финансовых проблем, соглашение о реструктуризации возникшей задолженности или продлении срока аренды, а также изменения взаимных обязательств сторон. Формулировки должны исключать двойственное или неверное толкование документа.
Договор безвозмездной аренды заключается в том случае, когда ссудодатель передает ссудополучателю во временное пользование некоторое имущество на безвозмездной основе. В документе должно содержаться подробное описание имущества, передаваемого в аренду с указанием его характеристик и оценкой текущего состояния.
Договор безвозмездной аренды должен быть дополнен документами, свидетельствующими о праве собственности ссудодателя на имущество, передаваемое в аренду.
Закон запрещает передавать на безвозмездной основе имущество коммерческой организации некоторым категориям лиц, а именно:
— руководителям и учредителям предприятия;
— лицам, представляющим контролирующие органы.
Договор безвозмездной аренды не предполагает передачу прав собственности на арендуемое имущество. Если владельцами арендуемого имущества являются третьи лица, ссудополучатель должен быть извещен об этом ссудодателем.
Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора по договору аренды могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в качестве сторон договора аренды должны выступать специальные субъекты, обладающие определенной ответственностью по договору аренды. Особенно много дополнительных требований установлено при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества, то есть в случаях, когда в качестве стороны договора аренды, в качестве арендодателя выступает государство, в данном случае стороны приобертают дополнительную ответственность по договору аренды.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества по договору аренды или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Из данного определения следует, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего данной стороне договора аренды права собственности на имущество. Любое лицо не являющееся собственником должно иметь распорядительные полномочия на сдачу имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Арендатор - лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование по договору аренды. По общему правилу, законы РФ никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при заключении договора аренды отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов, данная сторона договора аренды должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, предусмотренные законодательством.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора аренды.
За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.
Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды.
В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.
Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.
Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.
Особое внимание при регламентации арендных отношений законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.
Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.
В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.
Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.
Традиционно для российского гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности на произведенные арендатором улучшения арендованного имущества. Так, отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.
Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.
Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.
В заключение данного параграф отметим, что досрочное прекращение пользованием арендуемым имуществом (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Приведем пример из практики:
«Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что требуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск».
Еще одно положение, которое нужно учитывать – это, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Соответственно договор может содержать новые существенные условия, отличные от раннее действующего договора (например, размер платы). Приведем пример из практики:
Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.
При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор.
Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.
Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче».
При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора:
«Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным».
Право на заключение договора аренды
Арендатором может быть всякий дееспособный гражданин. Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России либо предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане. Гражданский кодекс РФ не содержит какие-либо специальные правила, ограничивающие права субъектов на получение в аренду имущества. Однако Земельный кодекс РФ предусматривает: иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц национальный режим не ограничен.
ГК РФ предусматривает, что по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Таким образом, данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору. Тот арендатор, который нарушал в течение срока действия договора права арендодателя, не может претендовать на преимущественное право заключения договора на новый срок. В свою очередь, указанное правило по своему характеру является диспозитивным и действует постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Преимущественное право арендатора опосредовано тем, что арендодатель не связан условиями ранее действовавшего договора. То есть если арендодатель при заключении договора на новый срок намерен изменить условия аренды (например, увеличить размер арендной платы), а арендатор не согласен с такими изменениями, то заключение договора на новых условиях, не устраивающих прежнего арендатора, с другим лицом не будет являться нарушением со стороны арендодателя. Данное следствие вытекает из нормы ГК РФ о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях. В то же время в случае если арендодатель указал одни условия предоставления имущества в аренду, которые не устроили прежнего арендатора, а заключил договор аренды с другим лицом на других условиях, то это является основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав.
В качестве способа защиты преимущественного права добросовестного арендатора используется характерное для всех преимущественных прав право требовать переводы на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом. Данный специальный способ защиты гражданского права может быть соединен с применением такого общего способа защиты, как возмещение убытков. Возмещение убытков может выступать и как самостоятельный способ защиты по выбору арендатора.
Таким образом, для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие следующих факторов: истечение срока договора аренды; намерение арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду; надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; согласие арендатора на условия предоставления имущества в аренду; письменное уведомление арендодателя со стороны арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок. Важно отметить, что закон прямо не указывает на запрет уступки преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, однако, как представляется, это следует из самого содержания преимущественного права. Не обладают преимущественным правом и лица, которые фактически пользовались арендованным имуществом, но состоявшие в договорных отношениях с арендодателем.
Продление договора аренды
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона №135-ФЗ "О защите конкуренции" разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно.
Заявителями, претендующими на заключение договоров аренды муниципального имущества без проведения торгов на новый срок, могут быть арендаторы муниципального имущества, заключившие договоры аренды и являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством, представившие следующие документы:
1. заявление на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок с указанием реквизитов такого договора;
2. светокопия паспорта заявителя (физического лица или индивидуального предпринимателя) либо его представителя;
3. документы, подтверждающие принадлежность арендатора к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; документы, подтверждающие полномочия представителя;
4. документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность на право действовать от имени юридического лица;
5. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра юридических лиц, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки;
6. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки;
7. копии учредительных документов юридического лица и все изменения и дополнения к ним, если таковые имелись;
8. решение уполномоченного органа юридического лица (выписку из решения) о совершении (одобрении) сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя);
9. копия лицензии на право осуществления видов деятельности (в случаях, когда деятельность, для осуществления которой запрашивается имущество, подлежит лицензированию);
10. сведения об отсутствии задолженности по налогам и сборам бюджетов различных уровней;
11. копии действующих договоров на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (нежилого здания), домовладения и придомовой территории, поставку коммунальных услуг (электрической энергии, воды, тепловой энергии в горячей воде, прием сточных вод) и иных договоров, связанных с содержанием арендуемого объекта и прилегающей территории (в случае, если заключение таких договоров предусмотрено договором аренды, либо иным договором между арендатором и арендодателем);
12. сведения об отсутствии задолженности перед поставщиками коммунальных услуг (акты сверки взаимных расчетов, справки об отсутствии задолженности, выданные поставщиками коммунальных услуг, актуальные на дату обращения за предоставлением муниципальной услуги).
При наличии в федеральном законодательстве, законодательстве Нижегородской области требований о необходимости для передачи муниципального имущества в аренду предоставления иных документов, не установленных Административным регламентом, заявителем также предоставляются документы, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством Нижегородской области.
Заявителями, претендующими на заключение договоров аренды или безвозмездного пользования муниципальным имуществом, в том числе закрепленным на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, без проведения торгов на новый срок, могут быть арендаторы муниципального имущества, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на заключение таких договоров без проведения торгов и не являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных действующим законодательством и представившие следующие документы:
1. заявление о предоставлении объекта муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, в аренду или безвозмездное пользование на новый срок с указанием реквизитов договора аренды;
2. светокопия паспорта заявителя (физического лица или руководителя юридического лица) либо его представителя;
3. документы, подтверждающие полномочия представителя;
4. документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность на право действовать от имени юридического лица;
5. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра юридических лиц, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки;
6. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки;
7. копии учредительных документов юридического лица и все изменения и дополнения к ним, если таковые имелись;
8. копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
9. копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;
10. копию свидетельства о постановке на налоговый учет;
11. справку о балансовой стоимости активов (имущества) юридического лица по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления;
12. решение уполномоченного органа юридического лица (выписку из решения) о совершении (одобрении) сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя);
13. выписку из торгового реестра страны происхождения или другие документы, определяющие юридический статус нерезидента в соответствии с законодательством страны местонахождения;
14. документ о платежеспособности иностранного лица, выданный обслуживающим его банком;
15. сведения об отсутствии задолженности по налогам и сборам в бюджеты различных уровней;
16. копии действующих договоров на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (нежилого здания), домовладения и придомовой территории, поставку коммунальных услуг (электрической энергии, воды, тепловой энергии в горячей воде, прием сточных вод) и иных договоров, связанных с содержанием арендуемого объекта и прилегающей территории (в случае, если заключение таких договоров предусмотрено договором аренды, либо иным договором между арендатором и арендодателем);
17. сведения об отсутствии задолженности перед поставщиками коммунальных услуг (акты сверки взаимных расчетов, справки об отсутствии задолженности, выданные поставщиками коммунальных услуг, актуальные на дату обращения за предоставлением муниципальной услуги);
18. юридическое лицо, не являющееся хозяйствующим субъектом, дополнительно представляет копии баланса, отчета о прибылях и убытках (формы 1, 2 баланса) на последнюю отчетную дату.
При наличии в федеральном законодательстве, законодательстве Нижегородской области требований о необходимости для передачи муниципального имущества в аренду или безвозмездное пользование без проведения торгов предоставления дополнительных документов, заявителем также предоставляются документы, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством Нижегородской области.
При поступлении заявления лица, претендующего на предоставление муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, в аренду или безвозмездное пользование на новый срок, без проведения торгов в случаях, предусмотренных законодательством, и предоставлении необходимых документов, Комитет направляет запрос в муниципальное учреждение с целью получения согласия, а при необходимости также экспертной оценки последствий заключения договора аренды в отношении имущества, закрепленного за объектами социальной инфраструктуры для детей города Нижнего Новгорода – запрос в профильный департамент.
Если арендатор в установленный договором аренды срок не обратился с заявлением о продлении договора аренды, но продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то на основании пункта 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае, в соответствии с п.2. ст. 610 ГК РФ стороны в любое время вправе отказаться от договора, направив другой стороне соответствующее уведомление».
Лизинг представляет собой трехсторонний комплекс отношений, в
которых лизинговая компания (арендодатель) по указанию пользователя
(арендатора) приобретает у изготовителя оборудование (суда, самолеты,
платформы для бурения, ЭВМ и т.д.), которое затем сдает пользователю в
аренду.
Таким образом, сделка финансового лизинга оформляется следующими
документами:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и
изготовителем) на приобретение оборудования, где лизинговая компания)
покупатель, а изготовитель - продавец;
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем), в
силу которого происходит передача во временное пользование (аренду)
оборудования, купленного у изготовителя специально для этой цели;
3) протокол приемки, свидетельствующий о фактической поставке
оборудования - предмета договора лизинга, его монтаже и вводе в
эксплуатацию без претензий поставщику. Он подписывается всеми
участвующими в лизинговой операции сторонами.
Такая трактовка комплекса лизинговых услуг соответствует Конвенции
о международном финансовом лизинге.
Следует учитывать, что обычно в преамбулах лизинговых соглашений
содержится указание на финансовый характер лизинга как особого вида
долгосрочной аренды. Привлекательность финансового лизинга по сравнению
с обычным лизингом состоит в том, что арендатор имеет опцион
(преимущественное право) на покупку в конце аренды оборудования (машин),
по номинальной заранее установленной цене. Обычно это символическая
сумма, либо близкая к ней. Срок финансового лизинга соответствует
примерно сроку амортизации оборудования - 10-15 лет, иногда более. Кроме
того, при лизинге в первые годы платежи арендной платы меньше, чем
суммы, уплачиваемые в погашение банковского кредита. Финансовый лизинг
привлекателен и тем, что финансируется 100% арендуемого имущества, что
очень выгодно арендатору, если речь идет о большой сумме.
Техника осуществления финансируемых арендных операций состоит в
следующем. Будущий арендатор сам определяет тип необходимого
оборудования, его качественную характеристику, описание условий и
режимов работы оборудования и информирует изготовителя данного
оборудования о своем намерении заказать оборудование через
посредничество лизинговой компании. Затем фирма-арендатор обращается с
запросом к лизинговой фирме, приложив к нему документы, характеризующие
свое финансовое состояние и счет-проформу на требуемое оборудование.
Если лизинговая фирма принимает положительное решение, то она
доводит его до сведения фирмы-арендатора письмом, к которому прилагаются
общие условия лизингового договора, а изготовитель (поставщик)
оборудования информируется о намерении лизинговой фирмы оплатить
заказываемое оборудование. Фирма-арендатор, ознакомившись с общими.
условиями договора лизинга (аренды), адресует лизинговой фирме письмо с
подтверждением-обязательством и одним подписанным экземпляром общих
условий лизингового договора, приложив к нему бланк заказа на
оборудование. Этот бланк составляется фирмой-поставщиком и визируется
фирмой-арендатором. При получении этих документов лизинговая фирма
подписывает бланк заказа и посылает его поставщику оборудования. Фирма,
изготовившая оборудование, отгружает его в адрес фирмы-арендатора,
которая несет обязанность по приемке оборудования.
После отгрузки фирма-поставщик и фирма-арендатор подписывают
протокол приемки, который высылается лизинговой компании. На основании
этого документа лизинговая фирма оплачивает стоимость оборудования
фирме-изготовителю. При долгосрочной аренде лизинговая фирма практически
только финансирует сделку по предоставлению в распоряжение арендатора
необходимого ему оборудования.
Таким образом, фирма-арендатор никаких договорных отношений с
поставщиком не имеет. При этом, так как приемка оборудования и другие
формальности осуществляется арендатором, лизинговая фирма не несет
ответственности за бесперебойность работы оборудования и не
предоставляет никаких гарантий.
Арендатор обязан использовать арендуемое оборудование строго в
оговоренных целях, оно устанавливается в точно определенном лизинговым
соглашением месте, откуда его нельзя перемещать без разрешения
лизингодателя. Техническое обслуживание и ремонт оборудования арендатор
осуществляет за свой счет.
Следует оговорить особо, что в лизинговом соглашении должно также
содержаться наименование фирмы-поставщика предмета лизингового
соглашения.
На практике лизинговая сделка может быть осуществлена как двумя,
так и одним договором, связывающим всех ее участников.
Соглашение о лизинге должно содержать указание на тип необходимого
оборудования, его качественные характеристики, описание условий и
режимов работы оборудования. Вместо соглашения возможна ссылка на оферту
(предложение), которая смогла быть составлена в форме письменного
запроса, содержащего те же положения, а также формализованное
предложение Пользователя о своем намерении заказать оборудование.
П.3.2.6 необходим для данного вида договора, т.к. отражает
финансовый характер сделки.
Платежи могут вноситься с авансом (депозитом), единовременно.
Возможно указание в договоре на внесение минимальной лизинговой платы и
сумм сверх нее, отражающих намерение Пользователя приобрести оборудование по истечении срока договора.
Можно предусмотреть иной порядок внесения платежей. Данное
положение зависит от финансового положения Пользователя.
В сумме платежа помимо амортизационных отчислений следует учитывать
процент за пользование оборудованием, т.е. Лизингодатель вправе
претендовать не только на возмещение стоимости износа оборудования, но и
на часть прибыли, которая могла быть получена в процессе его
хозяйственного использования. Минимальный процент за пользования
устанавливается, как правило, не ниже банковского.
Физические и юридические лица могут арендовать муниципальную землю, в основном, только платно. Безвозмездное пользование муниципальной землей (срочное или бессрочное) не исключается и регулируется нормативными актами Земельного законодательства. Права аренды под комплексную застройку жильем передаются посредством аукционов и торгов.
Это всегда долгосрочная аренда. Чтобы арендовать муниципальную землю следует обратиться в соответствующий орган исполнения местного самоуправления. При условии аренды муниципальной земли без её застройки, подается заявление, с указанием выбранного участка, в соответствующий орган. После того как схема расположения участка будет утверждена, вам надо самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Только после выполнения данной процедуры начнется решение вопроса о предоставлении данного участка земли в аренду, с последующим заключением договора между арендодателем и вами.
Оплата аренды за такую землю, при расчете, ориентируется на ставки земельного налога. Есть ещё и стартовые платежи за землю, которые имеют место при продаже прав на заключение сделок по договорам аренды. Оформляя муниципальную землю, внимательно отнеситесь к договору аренды. Если есть неясные моменты, воспользуйтесь услугами юристов. Для упрощения процедуры аренды земли составьте план действий или обратитесь в агентство недвижимости.
Изменение договора аренды
Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом».
В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.
Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.
Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).
Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.
Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную двух или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации.
Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок». Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?
ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.
Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп - приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.
Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.
Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.
Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.
Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.
Следующий способ изменения договора аренды - судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать:
а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также;
б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.
Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:
1. В случае содержания в договоре аренды пункта, закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указания подобного характера, но из существа данного договора следует, что риск изменения обстоятельств несет один из контрагентов.
2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы арендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на иных условиях.
3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.
4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.
5. Исполнение договора аренды без изменения его условий влечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
6. Из обычаев делового оборота или существа арендного обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий, что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договора аренды.
По мнению Б. Завидова, при существенном нарушении обязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, а нарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понес убытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данных существенных нарушений неисполнением обязательства. Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить - обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случае возвращения вещи на день позже.
В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что - договоры должны исполняться на первоначальных условиях.
В указанных случаях договор будет считаться измененным с момента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно на то, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основной вывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение, договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанного решения». А. Шичанин и О. Гривков опровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение не основано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что только вступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости и обязательно к исполнению».
Для изменения договора аренды с участием судебного органа требуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядка урегулирования соответствующего арендного спора.
Договор аренды также может быть изменен при одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых, арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражает против подобных действий арендатора.
Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре. И это вполне логично, представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех же условиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор в том же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, а стороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредством совершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованным имуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временном владении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.
От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшем планирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежним арендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практики рассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ № С-13/ОП-276. Однако требования арендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в том случае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительные способы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора. Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателя возобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.
Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивный характер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора на новый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендных отношений на новый срок.
Основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды может быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положение зачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестного исполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, как правило, проявляется на стадии исполнения договора.
Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон». Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает их обособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)».
При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполнения арендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжении договора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способов расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляется без обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируется стороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти две ситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым. При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнения договора таковым является момент получения стороной уведомления о намерении контрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательство не определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежание спорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменную форму.
Применительно к понятию «односторонний отказ от исполнения условий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такой отказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основания изменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласно норме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Использование указанного основания возможно только в случаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, если иное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природе последнего.
Если договор аренды все же содержит условие, согласно которому допускается изменение условий договора одной из сторон по своему усмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такое условие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельство может расцениваться как злоупотребление правом.
Хотя законодатель не указал на ничтожность включения в договор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевидна и не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, которая закрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеих сторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной.
При изменении договора аренды вследствие одностороннего отказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договора аренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считается исполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д. связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны, отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентом указанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).
Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании».
Выше обозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.
Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту.
Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д.
Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку:
- во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора;
- во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий — это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора;
- в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.
Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.
Продажа договора аренды
Предположим, вы хотите арендовать помещение у Департамента имущества города Москвы, чтобы платить низкую арендную плату. У вас есть два выхода. Вы можете участвовать в открытом аукционе, где неизбежно будете конкурировать с массой других желающих. А можете купить существующую компанию, у которой уже имеется договор аренды с городом. Разумеется, собственник такой компании прекрасно понимает, насколько выгодным будет для вас это приобретение, поэтому, помимо непосредственной стоимости бизнеса, попросит дополнительное вознаграждение именно за возможность пользоваться льготными условиями аренды. Эта сделка и будет называться переуступкой (или продажей) прав аренды.
В чем принципиальное отличие переуступки прав аренды от продажи прав аренды? Откуда эти права изначально берутся? Требуется ли участие собственника помещения при заключении договора по продаже/ переуступке права аренды?
Предположим, вы хотите арендовать помещение у Департамента имущества города Москвы, чтобы платить низкую арендную плату. У вас есть два выхода. Вы можете участвовать в открытом аукционе, где неизбежно будете конкурировать с массой других желающих. А можете купить существующую компанию, у которой уже имеется договор аренды с городом. Разумеется, собственник такой компании прекрасно понимает, насколько выгодным будет для вас это приобретение, поэтому, помимо непосредственной стоимости бизнеса, попросит дополнительное вознаграждение именно за возможность пользоваться льготными условиями аренды. Эта сделка и будет называться переуступкой (или продажей) прав аренды. Таким образом, никакого различия между переуступкой и продажей прав аренды нет, потому как за переуступку всегда приходится платить. Разумеется, о таких сделках Департамент имущества города Москвы не извещают.
Какие преимущества такие виды договоров дают арендатору (по сравнению с обычной арендой)? Есть ли какие-то недостатки? На что арендатору нужно обратить внимание при заключении такого договора?
Преимущество договора ППА (переуступки прав аренды) очевидно: даже выплатив солидное вознаграждение бывшему владельцу прав аренды, вы все равно останетесь в выигрыше. Однако существует одно «но»: если на месте вашего здания решат построить объект городского или федерального значения, вас попросят освободить помещение (разумеется, возместив ущерб или предложив какой-либо другой вариант).
На какой срок обычно переуступаются/продаются права аренды? Какова цена таких видов договоров (по сравнению, например, с обычными арендными ставками)?
В данном случае вы приобретаете права аренды, приобретая уже существующую компанию. Соответственно, вы становитесь арендатором на тот срок, который прописан в договоре между этой компанией и городом (государством).
По сравнению с обычными арендными ставками, аренда муниципальных помещений обходится как минимум в 3 раза дешевле. А в случае с НИИ, промышленными и оборонными предприятиями (эти категории имеют право арендовать государственные площади на льготных условиях) разница может доходить до 7-8 раз.
Насколько часто механизмы продажи/ переуступки прав аренды встречаются при операциях с торговой недвижимостью? Какова их доля в разных сегментах торговой недвижимости (среди всего объема аренды) – и почему?
Большинство договоров ППА заключается именно в сфере торговой недвижимости. Среди всего объема аренды в сфере торговой недвижимости договоры ППА составляют около 25%.
Характерны ли такого рода операции для помещений, расположенных в торговых центрах? В каких торговых центрах такие сделки случаются чаще всего – и почему? Какова динамика таких операций за последние годы и прогнозы на будущее? На любые ли помещения в торговых центрах можно таким образом приобрести права?
Для помещений, расположенных в торговых центрах, договоры ППА не характерны. Собственниками ТЦ, как правило, являются представители коммерческих структур и арендные ставки они устанавливают по рыночным ценам. Все это делает переуступку прав аренды бессмысленной: если компания больше не хочет арендовать помещение в данном ТЦ, она просто уходит.
В последнее время количество договоров ППА снижается, и в дальнейшем эта тенденция продолжится. Тому есть несколько причин. Во-первых, городские власти перестали заключать долгосрочные договоры аренды (раньше помещения могли сдавать на несколько десятков лет). Во-вторых, в последние годы осуществляется переход на рыночные ставки аренды городских помещений (городская собственность выставляется на открытых аукционах).
Существуют ли компании, специализирующиеся исключительно (преимущественно) на продаже/переуступке прав аренды? Если «да» (примеры) - чем их может привлекать такой вид деятельности и насколько она прибыльна.
Компаний, специализирующихся на ППА, нет. Вообще же, продажа прав аренды – очень выгодный бизнес, ведь, по сути, организация продает право, за которое сама не платила.
Во время финансового кризиса многие компании снижают издержки путем подбора более дешёвых площадей для аренды. При этом возникают неминуемые конфликты арендодателя с арендатором при досрочном расторжении договоров уже существующего аренды. Сложность расторжения таких соглашений зависит от вида договора аренды (долгосрочный он был или краткосрочный), а также от его условий. Как поступить, если вы – арендатор, и хотите расторгнуть договор досрочно? Рассмотрим наиболее распространенные варианты развития ситуации.
Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, то при желании ею воспользоваться вы должны уведомить партнера о своих намерениях и подписать следующие документы:
• соглашение о расторжении договора аренды;
• акт приема-передачи помещения.
Если же собственник не идет арендатору на встречу, то придется заблаговременно направить письмо контрагенту с предупреждением о том, что вы намерены расторгнуть договор аренды. Письмо, как правило, отправляется за то количество дней, которое прописано в договоре. Обычно это месячный срок, но если срок не указан, то чем раньше, тем лучше. Всю переписку с арендодателем необходимо оформлять следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):
• Вручить письмо генеральному директору собственника и попросить его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О., должность, дата, подпись. В крайнем случае, письмо можно вручить секретарю, но делать это можно только в том случае, если вы уверены, что секретарь находится в штате того юридического лица, с которым у вас заключен договор аренды.
• Если вручить письмо под подпись не получается, нужно направить его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо нужно направить на почтовый и на юридический адрес.
Почтовый адрес обычно указывается в договоре аренды. Чтобы удостовериться, что у вас актуальный юридический адрес, необходимо заказать выписку из ЕГРЮЛ. Если у вас есть информация о других местах нахождения арендодателя, лучше послать такие письма на все известные вам адреса. Возможно, вам покажется такая мнительность излишней, однако, как правило, все проблемы в спорах между юридическими лицами возникают из-за неправильно обеспеченной доказательственной базы. Лучше переплатить лишние 150 рублей за ценное письмо с описью вложения и уведомлением, чем платить аренду по высокой ставке и на невыгодных условиях еще один год.
После окончания срока аренды нужно освободить занимаемое помещение, а факт освобождения помещения также документально зафиксировать. Если собственник не возражает, нужно подписать Акт возврата помещения. Если же арендодатель от подписания уклоняется, то Акт нужно вручить тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку: «Акт считается полученными в день получения, указанный в уведомлении о вручении, при условии, что он был получен в течение пятнадцати календарных дней со дня поступления в почтовое отделение получателя. В случае если Акт не был получен в течение пятнадцати календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя (в т.ч. если Акт не был получен вообще, либо дату получения определить невозможно), датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение получателя. В случае если Арендодатель в течение пятнадцати дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».
Расторжение договора аренды может производиться по инициативе арендатора с удержанием страхового депозита
«Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. В этом случае он обязан известить Арендодателя о своем желании расторгнуть Договор за месяц до даты предполагаемого расторжения, при этом Обеспечительный взнос будет удержан Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки».
Именно так будет звучать формулировка, определяющая подобное условие.
Ваши действия в данном случае такие же, как и в ситуации, когда возможность одностороннего расторжения предусмотрена, однако страховой депозит останется у собственника. Вернуть депозит реально лишь в том случае, если договор расторгается в связи с нарушениями со стороны арендодателя (препятствия в пользовании помещением, недостатки помещения и т.п.). В этом случае лучше проконсультироваться с юристом, достаточны ли нарушения для расторжения договора в одностороннем порядке, можно ли сделать это без суда, как правильно зафиксировать такие нарушения.
Договором может быть предусмотрена автоматическая пролонгация на новый срок.
Формулировки могут содержаться в таком изложении:
«Если по окончании срока аренды Арендатор продолжает пользоваться Помещением, Договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом возможных изменений законодательства РФ и Договора, оформленных в виде дополнительных соглашений к нему».
«Если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока аренды не заявит о своем намерении прекратить договорные отношения по окончании срока действия Договора, то Договор считается вновь заключенным на тот же срок».
Если срок аренды подходит к концу, и вы не планируете расторгать договор до окончания срока, но и продлевать его тоже не собираетесь, нужно внимательно отнестись к соблюдению процедуры уведомления арендодателя о расторжении договора. Отправив уведомление позже положенного срока, вы можете лишить себя возможность расторгнуть договор по окончании срока. Чтобы не составлять лишних документов, вы можете предложить собственнику подписать соглашение о расторжении и акт о возврате помещения. Однако, обратите внимание: у вас на руках должен быть ваш экземпляр подписанного арендодателем соглашения о расторжении договора с приложением печати арендодателя до того, как истечет срок для направления уведомления о расторжении. Если собственник на словах не возражает, а на деле соглашение так и не подписывается, то нужно обязательно направить сообщение о досрочном расторжении. В противном случае вы можете стать жертвой недобросовестного поведения собственника, и договор будет автоматически пролонгирован.
Бывают случаи, когда договор аренды подписывается на условиях отсутствия у арендатора права на одностороннее расторжение договора без особых причин:
«Арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных законом».
«Арендатор не вправе досрочно расторгнуть Договор, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ».
Если в вашем договоре есть подобного рода пункты, вы относитесь к числу именно таких арендаторов.
Если собственник действительно допускает действия, которые являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, то нужно все правильно зафиксировать и следовать порядку, предусмотренному договором.
Однако, чаще встречается ситуация, когда нет ни права на одностороннее расторжение ни нарушений арендодателя. В этом случае по закону вы обязаны арендовать имущество до конца срока. Даже если вы фактически освободите помещение, это не повлияет на начисление арендной платы и вашу обязанность ее платить. Мы предлагаем попробовать договориться с арендодателем, предложив, например, расторгнуть договор по взаимному согласию через продолжительный срок (но в любом случае раньше окончания срока аренды).
Если же собственник решил в момент кризиса пополнить свой бюджет за ваш счет, а сумма аренды значительная (более 500 000 рублей в месяц), и по договору аренда должна продолжаться еще не менее полугода, то можно попробовать расторгнуть договор в суде по основанию «форс-мажор» или «существенное изменение обстоятельств», сославшись на кризис, изменение курса валют, снижение оборотов компании и т.п. Судебная практика в таких случаях непоследовательна, поэтому ваши шансы можно оценить, как 50% на 50%. Если выиграете дело – расторгнете договор. Если проиграете – оплатите издержки юристов арендодателя в размерах, определенных судом (обычно не более 30 000 рублей за инстанцию). В любом случае, перед подачей иска лучше направить к собственнику юриста, который попытается убедить, что дело имеет вполне реальные перспективы и нужно договариваться во внесудебном порядке.
Как составить договор аренды
Договор аренды (или найма) – это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя.
ОСНОВНЫЕ ПУНКТЫ ДОГОВОРА
– предмет договора;
– адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
– реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
– ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь;
– сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
– размер и порядок внесения арендной платы;
– ответственность сторон;
– срок сдачи жилья и порядок продления договора найма; дата подписания документа.
Некоторые собственники, сдающие жилье без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ о найме можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами. В действительности соглашение об аренде, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, составленный при посредничестве риэлтерских фирм. Договор аренды между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но при желании можно это сделать.
Если жилое помещение сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы. У нанимателя не будет возможности зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, равно как и доказательств законности его пребывания в квартире, да и владелец может "забыть", что сдал в аренду жилье именно этому человеку, и выселить его. В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться в накладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество, затопит соседей, пригласит жить многочисленных "бедных родственников", сдаст жилье в субаренду и т. д. Так что составление договора аренды необходимо как для наймодателя, так и для нанимателя.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды являются акт сдачи-приемки жилья, а также опись находящегося в помещении имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец страхует себя от необоснованных претензий.
В документе арендную ставку лучше всего указывать в валюте (доллары, евро), с добавлением фразы "по курсу Центрального банка России на день оплаты". В противном случае сумма оплаты будет "плавать" в зависимости от котировок валют. Еще один немаловажный момент – кто будет получать деньги. Обычно это владелец жилья. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать плату.
Известны случаи, когда по истечении срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в подобной ситуации сложно.
Поэтому необходимо заранее взять с квартиросъемщика залог за пользование телефоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет.
Особого внимания заслуживает пункт "Ответственность сторон", где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Арендатор должен гарантировать сохранность жилплощади, своевременное внесение арендной платы (необходимо указать размер пени за каждый день просрочки платежа), а по истечении срока аренды обязан освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина квартирант не вправе сдавать жилье в поднаем и производить перепланировку. Со своей стороны владелец недвижимости должен в срок предоставить жилище арендатору в состоянии, пригодном для проживания. А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы.
Народная мудрость гласит: хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. Действительно, жизнь весьма непредсказуема, и описать все возможные ситуации в договоре аренды нереально. А потому, если вдруг кого-то перестали устраивать условия найма, по обоюдному согласию сторон в документ можно внести поправки. Для этого нужно составить дополнительное соглашение и указать в нем пункты договора, которые хозяин с квартирантом решили изменить.
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА НАЙМА
Закон стоит на страже интересов сторон (с подробностями можете ознакомиться в ГК РФ, ч. 2, гл. 34 и др.). Можно составить и удостоверить договор аренды у нотариуса (пошлина составляет 1,5–2,5% от суммы оплаты за весь срок договора), затем зарегистрировать его в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, на квартиру тогда будет наложено обременение. Регистрация договора – обязательное требование при его заключении сроком на год и более. По такому документу и владелец не сможет выгнать арендатора, выполняющего условия договора (заметьте, даже в случае продажи квартиры), и арендатор не сможет уклониться от своевременной оплаты, будет нести всю ответственность за сохранность жилья и имущества. Но мало кто прибегает к подобной практике.
Конечно, договор, заключенный в простой письменной форме, без регистрации, на срок 364 дня, тоже имеет юридическую силу и доказательность – при условии, что он составлен грамотно, с учетом всех нюансов и подписан надлежащими лицами.
Долгосрочный договор аренды
Долгосрочный договор аренды нежилого помещения определяет права и обязанности сторон, с одной стороны арендатора, с другой стороны арендодателя. На основании этого договора одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование.
При подписании долгосрочного договора аренды нежилого помещения следует обратить внимание на основные положения: описание передаваемого в аренду помещения, срок, на который сдается данное помещение, и размер арендной платы за пользование данным помещением.
Долгосрочный договор аренды нежилого помещения должен содержать следующую информацию: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое по договору аренды помещение, местоположение сдаваемого в аренду помещения в здании (с указание корпуса, этажности, номера комнаты).
В соответствии с данными в кадастровом паспорте необходимо указать площадь сдаваемого помещения. Указать также назначение сдаваемого помещения (пример — офисно-складское помещение).
К долгосрочному договору аренды нежилого помещения прилагается кадастровый паспорт помещения или экспликация.
Необходимо помнить, если в договоре отсутствует описание местонахождения помещения, сдаваемого в аренду, то данный договор считается недействительным.
Размер арендной платы в течении срока действия договора может быть неоднократно изменен по соглашению сторон. По требованию только одной стороны арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Если стороны не приходят к единому мнению, вопрос разрешается в судебном порядке.
Если срок действия договора аренды превышает один год, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. На практике стороны, чтобы избежать указанной процедуры, часто заключают соглашение сроком на 360 дней, закрепляя в тексте положения о преимущественном праве его продления на тех же условиях. Арендная плата по этому договору взимается обычно либо за месяц, либо за квартал.
Передача нежилого помещения между сторонами осуществляется по передаточному акту и подписывается сторонами.
Действие договора аренды
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны обязаны исполнить возникшее из договора обязательство и устранить нарушение обязательства. Истечение срока действия договора не освобождает от ответственности за его нарушение.
Ст. 433 ГК, определяет момент, с которого договор признается заключенным.
Этот момент определен различно для консенсуального и реального договора. Для признания реального договора заключенным требуется передача вещи, денежных сумм, другого имущества, то такой договор вступает в силу с момента передачи.
К реальным договорам относятся: розничная купля-продажа, прокат и др.
Консенсуальный договор отличается от реального тем, что он считается заключенным с момента его подписания сторонами. К консенсуальным договорам относится большинство договоров (аренда, кредит, подряд и др.).
Для договора, подлежащего государственной регистрации, момент заключения и вступления его в силу связан с актом регистрации. Например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК, считается заключенным с момента государственной регистрации.
Из правила о вступлении договора в силу с момента его заключения допускается исключение. Стороны могут распространить действие условий договора на отношения, возникшие до момента вступления договора в силу. Обычно такое соглашение сторон связано с реальными отношениями по передаче товара, аренде и др., возникшими до момента, с которого договор считается заключенным.
Срок действия договора устанавливается соглашением сторон, если иное не определено ГК, другим законом. Этот срок может быть установлен истечением времени, конкретной датой. По договорам с длящимся исполнением, при отсутствии соглашения сторон, договор считается заключенным на неопределенный срок. Стороны могут в договоре предусмотреть, что он заключен на неопределенный срок.
Для отдельных видов договоров законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки действия договора. Договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Например, договор проката в силу п. 1 ст. 627 ГК заключается на срок до одного года. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в таком договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
П. 2 ст. 1016 ГК устанавливает, что договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, если для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, не установлены иные предельные сроки.
В случаях, предусмотренных ГК, срок действия договора может быть отнесен к существенным условиям договора и его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным. Например, срок действия признается существенным условием договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК).
ГК предусматривает для ряда договоров порядок возобновления или продления срока их действия. В соответствии с п. 2 ст. 540 ГК договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо не потребует заключения нового договора. В последнем случае до заключения нового договора отношения сторон регулируются ранее заключенным, т.е. действие предыдущего договора прекращается только после заключения нового.
Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор после истечения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендатора (п. 2 ст. 621 ГК).
По истечении срока действия договора найма жилого помещения возможно заключение договора на новый срок с нанимателем, имеющим на это преимущественное право. Однако если наймодатель не предложил за три месяца до истечения срока договора заключить договор на тех же условиях либо не предупредил об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора доверительного управления имуществом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на условиях, предусмотренных ранее договором.
В случае отсутствия в законодательстве или договоре порядка автоматической пролонгации (продолжения действия) договора стороны могут продлить договор дополнительным соглашением к нему.
Законодательством установлено правило, согласно которому стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обязательств, возникших из договора и по истечении срока его действия. Требование о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, предъявляются независимо от прекращения срока действия договора в течение срока исковой давности. То же самое следует сказать об обязанности устранить недостатки товара или заменить товар с существенными недостатками (ст. 475 ГК), а также о возможности предъявить требования, возникшие в связи с нарушением (неисполнением) других договорных обязательств.
Виды договора аренды
Гражданским кодексом РФ (далее по тексту – ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:
- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
- договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
- договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
- договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).
Следует отметить, договору лизинга я уже посвятил одну из своих прежних статей, поэтому повторение в данной статье считаю излишним. В данной статье я остановлюсь на некоторых характерных особенностях вышеуказанных договоров аренды.
Договор проката
Рассмотрим наиболее характерные для данного договора особенности:
1. В соответствии с п.1 ст. 626 ГК РФ “По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование”. Это законодательно закрепленное определение договора проката.
2. Договор проката должен заключаться в письменной форме.
3. Договор проката является публичным.
4. Арендодатель вправе в любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней.
5. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме и вносимых периодически платежей.
6. Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.
7. В договоре проката не допускается:
1. Предоставление прав и обязанностей по договору проката другим лицам.
2. Предоставление имущества в безвозмездное пользование.
3. Сдача имущества в субаренду.
4. Залог арендных прав.
5. Внесение арендных прав в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества или общества или паевого взноса в производственные кооперативы.
8. К договору проката не применяются характерные для договора аренды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.
9. Договор проката заключается сроком на один год.
Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Остановимся на основных положениях, характеризующих данный договор:
1. В соответствии с частью 1 ст.632 ГК РФ “По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации”. Это законодательное определение договора.
2. Следует отметить, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор не распространяются.
3. Данный договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия.
4. Следует отметить, что многие вопросы, касающиеся данного договора, стороны могут устанавливать самостоятельно в договоре.
5. Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.
Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Во избежание повторений с характеристикой прошлого вида договора аренды укажем лишь отличительные моменты данного договора:
1. Обязанность по поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, в т.ч. проведение текущего и капитального ремонта, возложена на арендатора.
2. Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами.
По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему виду договора.
Договор аренды здания или сооружения
Рассмотрим основные отличительные черты, характеризующие данный договор:
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или пользование арендатору здание или сооружение.
2. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.
3. Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Следует учитывать, что обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако, сторонами в договоре данное правило может быть изменено.
4. Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, в договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. В соответствии с п.3 ст. 654 ГК РФ, при установлении размера арендной платы на единицу площади здания или сооружения или иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
5. Следует отметить несколько правил об отношении прав на земельный участок, находящегося под арендуемым зданием или сооружением (ст. ст. 652-653 ГК РФ):
а) При передаче в аренду здания или сооружения передается та часть земельного участка, на которой находится соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимостью.
Б) В случае, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности). Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендатору земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или сооружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимостью.
В) Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником данного земельного участка.
Г) Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается другому лицу, то за арендатором этого сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Договор аренды предприятия
Рассмотрим основные моменты, характеризующие данный договор:
1. В соответствии с п.1 ст. 656 ГК РФ, “По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами”. Это легальное определение данного договора, регламентированное законом.
2. Особые требования установлены к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.
3. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
4. При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.
Понятие договора аренды
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля — продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).
Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли — продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно — правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».
О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.
Однако и сегодня договор аренды несет на себе некоторые «родимые пятна» «разгосударствления» в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации (см., напр., ст. 624 ГК).
Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля — продажа, мена, заем.
Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, — ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно — правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском законодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).
Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, — а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле — продаже.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синаллагматическим характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).
Договор аренды ГК
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
Документы для регистрации договора аренды
Необходимый перечень документов для государственной регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности арендодателя:
• Заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке).
• Доверенность.
• Оригинал(ы) договора. (Проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре).
• Документ об оплате регистрации.
• Копия Свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества (регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав, договора субаренды – и при наличии регистрации договора аренды; в случае, когда у собственника произошли изменения, к которым, в частности, относятся перемена ФИО, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п., собственник должен зарегистрировать эти изменения в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора аренды (субаренды).
Документы арендатора:
1. Копия Свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом, заверенная нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал. Физическое лицо предоставляет копию паспорта. Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, представляет копию документа о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, заверенного нотариально или органом государственной регистрации, выдавшим оригинал.
2. Копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или органом государственной регистрации юридического лица.
• Выписка из паспорта БТИ (форма 1а), поэтажный план и экспликация (со сроком давности не более одного года), оригинал БТИ.
• Копия решения общего собрания акционеров, участников о выборе директора (генерального директора) организации, нотариально заверенная копия; от всех сторон договора.
• Копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, при регистрации договора субаренды.
• Выписка из ЕГРЮЛ
.
Внимание! В связи с изменением перечней для приема документов, регистрационные палаты могут дополнительно затребовать:
• приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (нотариально заверенная копия);
• документ о присвоении ИНН (копия);
• выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах (подлинник, действительна в течение 1 месяца);
• при регистрации аренды регистрационные палаты также требуют осуществить регистрацию ранее возникших прав (в случае, если у собственника есть только свидетельство о внесении в реестр собственности).
Перечень документов предоставляемых для регистрации изменений договоров аренды:
Для юридических лиц:
1. Заявление.
2. Оригинал платежного документа (государственная пошлина).
3. Описание субъекта права:
1. Доверенность на право представлять юридическое лицо.
2. Карта реестра организации.
3. Копия документа о государственной регистрации.
4. Копия свидетельства о регистрации изменений в учредительных документах - при наличии (заверенное нотариально).
5. Копия Устава с изменениями и дополнениями (заверенная нотариально; наличие с учетом организационно-правовой формы).
6. Копия Учредительного договора (заверенная нотариально; наличие с учетом организационно-правовой формы).
7. Удостоверенная организацией копия протокола организации о назначении руководителя (директора \ генерального директора).
8. Удостоверенная организацией копия решения полномочных органов организаций - участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с Уставом организации или действующем законодательством.
4. Копия выписки из паспорта БТИ (форма 1а) со сроком давности не более 1 года (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
5. Копия экспликации (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
6. Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора.
7. Нотариально удостоверенная копия договора аренды со штампом, подтверждающим государственную регистрацию.
8. Изменения договора аренды - три подлинника, либо два подлинника и одна заверенная копия.
1. Доверенность на право представлять физическое лицо (заверенная нотариально).
2. Карта реестра физического лица.
3. Копия документа удостоверяющего его личность.
• Копия выписки из паспорта БТИ (форма 1а) со сроком давности не более 1 года (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
• Копия экспликации (заверенная нотариально, БТИ или подлинник).
• Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора.
• Нотариально удостоверенная копия договора аренды со штампом, подтверждающим государственную регистрацию.
• Изменения договора аренды - три подлинника, либо два подлинника и одна заверенная копия. Государственная регистрация расторжения договоров аренды (субаренды).
Оформление договора аренды
Существует путаница между терминами найм и аренда. Слово найм, в соответствии с действующим законодательством, используется в том случае, если помещение снимается для собственного пользования. Поэтому, если договор заключается между физическими лицами, то составляется договор найма. В то время как, если одна их сторон договора является юридическим лицом, то составляется договор аренды.
Стандартный текст договора занимает не больше нескольких страниц, но условия, предлагаемые различными компаниями, могут значительно отличаться друг от друга, поэтому перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться с договором и убедиться, что он защищает Ваши интересы.
Документы, предоставляемые арендодателем
В отличие от продажи квартиры, при аренде обычно не требуется сбора большого пакета документов и справок. Собственник квартиры или дома должен предоставить документы, подтверждающие его право собственности, такие как Свидетельство о Государственной Регистрации Права Собственности, и договор, на основании которого Свидетельство было выдано. (Например, договор Передачи, в случае приватизации, договор Купли-продажи, или договор мены, Дарения, Пожизненного Содержания и т. д.)
В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам необходимо присутствие при подписании договора или нотариальное согласие на аренду от всех собственников. Такое согласие также требуется от всех людей, прописанных (зарегистрированных) в квартире, так как они имеют право пользования помещением. Список всех зарегистрированных в квартире можно проверить, получив выписку из лицевого счета в ЖЭКе.
Документы, предоставляемые арендатором
Пока в России нет единого способа проверить кредитную историю и кредитоспособность потенциального арендатора. Конечно, хозяин квартиры потребует копию паспорта будущего жильца, но этого недостаточно, чтобы убедиться в его платежеспособности. В качестве такого доказательства в основном используется информация о месте работы арендатора, включая название и телефон компании, а также имя контактного лица в офисе.
Срок договора
Договор аренды в Москве обычно оформляется на срок от одного года и более. Большинство арендаторов стремятся найти квартиру на весь срок своего пребывания в Москве, особенно если они переезжают в наш город работать по контракту в международную компанию или дипломатическую миссию. Средний срок таких контрактов два-три года, и немногие готовы переезжать несколько раз за это время. В случае если Арендатор все-таки по каким-либо обстоятельствам вынужден прервать действие договора, он обязан предупредить хозяина квартиры о своих планах заранее. Сроки такого предупреждения (месяц, иногда и более) обычно оговариваются при подписании договора.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, хозяин квартиры, напротив, не может прервать действие договора, за исключением случаев, когда арендатор существенно нарушает его условия, например, в случае задолженности арендных платежей.
Оплата и гарантийный депозит
Аренная плата в Москве, как правило, устанавливается в долларовом эквиваленте и выплачивается вперед, помесячно или поквартально. Иногда, арендатор может предложить и большую предоплату, например, шесть месяцев или даже год, рассчитывая при этом на значительное понижение месячной стоимости квартиры. Платежи до сих пор нередко осуществляются наличными, хотя большинство больших компаний настаивают на перечислениях банковским переводом в рублях или в валюте.
Одним из стандартных условий договора аренды является гарантийный (или страховой) депозит, который оставляется арендатором в качестве страховки для хозяина квартиры на случай возможной задолженности платежей или ущерба. В случае отсутствия ущерба, депозит часто используется в качестве оплаты за последний месяц аренды.
Дополнительные расходы
Часто квартира может преобразовываться или ремонтироваться по требованию нового клиента. Например, арендатор может попросить вывезти мебель, или, наоборот, обставить квартиру, установить новое оборудование, технику или провести Интернет. В договоре обычно оговаривается условия, на которых производятся все улучшения, за чей счет они производятся, а также, остаются ли они в квартире по окончании срока аренды.
Важным пунктом обсуждения являются коммунальные платежи. Стандартная практика в Москве, что арендная плата включает в себя все коммунальные платежи, за исключением стоимости междугородних и международных телефонных переговоров. Арендатор обычно оплачивает ежемесячную абонентскую плату за кабельное телевидение и плату за использование Интернета. Иногда, стороны договариваются о том, что арендатор также оплачивает электричество.
Поддержка компании Эванс
Обсуждение всех этих важных деталей происходит совместно сторонами в комплексе со всеми условиями контракта. Лучшие переговоры – это не те, где стороны остались довольны друг другом, а те, где стороны тщательно обсудили все, даже самые мелкие, нюансы договора. Лучший договор – это тот, который не только защищает Ваши интересы, но и предусматривает любые сложные и спорные ситуации и ясно описывает действия сторон в таких случаях. Опытные консультанты компании Эванс помогут Вам эффективно провести переговоры и составить грамотный договор с учетом Ваших индивидуальных требований и пожеланий.
Предмет договора аренды
Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.
Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл.34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК РФ.
Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.
В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:
• Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
• Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Недействительный договор аренды
В последнее время в коммерческом строительстве стало правилом еще до завершения отделки здания, предназначенного для размещения множества фирм - торговых и развлекательных центров, мультиплексов и т.п., привлекать к работе будущих арендаторов. Это выгодно обеим сторонам. Так, если "жильцы" найдены заранее, то после сдачи помещений в эксплуатацию их собственник сможет избежать потери доходов вследствие простоя площадей. Арендаторам тоже нужно время, чтобы не просто разместиться на арендованной территории, но и приспособить объект аренды для своих нужд. Если здание находится на стадии отделочных работ, то отпадает необходимость в перепланировках, переустройстве коммуникаций и инфраструктуры, изначально предусмотренных застройщиком (собственником), - будущий арендатор может сразу все устроить с учетом собственных потребностей.
Договор о будущей аренде - это, естественно, предварительный договор. В период его действия арендатор производит нужные ему работы, а соответствующие расходы, вполне естественно, защищаются предварительным договором.
Казалось бы, налицо хорошо понятная и эффективная юридическая модель. Но на практике в ее освоении возникли совершенно неожиданные осложнения.
Застройщик, выступая заказчиком в строительстве объекта недвижимости, до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права собственности заключил соглашение с торговой фирмой об использовании коммерческой недвижимости. Соглашение представляло собой договор, регулирующий заключение в будущем договора аренды помещений и связанные с этим отношения сторон.
По условиям соглашения с момента государственной регистрации права застройщика на объект недвижимости помещения передавались торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а с момента государственной регистрации договора аренды помещений - на условиях долгосрочной аренды.
При этом одновременно с заключением предварительного договора аренды стороны подписали договор аренды, который являлся приложением к соглашению. В договоре аренды указывалось, что на застройщике лежит обязанность провести строительные работы на объекте недвижимости и минимальные отделочные работы. Торговая фирма обязалась осуществить собственными силами и средствами в помещениях, которые предполагалось передать ей в аренду, оставшиеся отделочные работы - за исключением тех, которые взял на себя застройщик.
Указанные работы были закончены фирмой до момента вступления в силу договора аренды. Положения договора аренды предусматривали, что при прекращении аренды (досрочном расторжении договора аренды) все неотделимые улучшения помещений, возникшие в результате ремонтных работ, остаются у застройщика (арендодателя) без какой-либо компенсации арендатору. При этом учитывалось, что арендодатель не имеет ни правового, ни экономического, ни какого-либо иного интереса в результатах отделочных работ: каждый новый арендатор обычно перестраивает помещения по-своему, все сделанное предыдущим арендатором при этом ликвидируется.
Право собственности застройщика на объект недвижимости было зарегистрировано, помещения были переданы торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а после регистрации договора аренды - на условиях долгосрочной аренды.
Вскоре после регистрации договора аренды арендатор - торговая фирма - существенно нарушил условия аренды, в результате чего договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (что допускалось договором аренды). Стороны подписали акт приема-передачи, по которому помещения с рядом неотделимых улучшений были возвращены арендодателю.
Арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений как неосновательного обогащения арендодателя. При этом предварительный договор рассматривался как недействительный, поскольку застройщик на момент заключения соглашения не являлся собственником недвижимого имущества и его нельзя было понудить к заключению основного договора аренды через суд.
Кроме того, истец указывал, что встречным предоставлением за обязательство торговой фирмы произвести подготовительные работы на объекте являлось обязательство застройщика передать помещения в аренду сроком на 10 лет. Поскольку соглашение в части предварительного договора об аренде является недействительным, обязательство арендатора осталось без надлежащего встречного удовлетворения. Значит, имело место неосновательное обогащение арендодателя.
Суд согласился с этими доводами и удовлетворил иск, взыскав с арендодателя неосновательное обогащение в размере полной стоимости расходов арендатора на отделочные работы и проценты на эту сумму.
Решение суда представляется крайне сомнительным. Чтобы убедиться в этом, рассмотрим последовательно ряд вопросов.
Зачем заключается предварительный договор?
Прежде всего, вспомним, что предварительный договор порождает два взаимных обязательства: каждая из сторон обязана заключить договор и каждая из сторон вправе требовать от другой заключения договора. Сами по себе эти обязательства, одинаковые для обеих сторон, можно описать как обязательства совершить определенное действие (в отличие от имущественного обязательства, состоящего в передаче денег или вещей, выполнении работ, оказании услуг и т.п.). Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, каждая из сторон может сделать предложение о заключении договора и тем самым потребовать его заключения. Следовательно, в буквальном смысле обязательство состоит в обязанности принять предложение другой стороны, которая тем самым проявляет себя как кредитор, в смысле ст. 307 ГК РФ и оферент, в смысле ст. 432 ГК РФ, при том, впрочем, что акцепт здесь обязателен, а в случае уклонения от акцепта договор заключается в судебном порядке (ст. 446 ГК РФ).
Мотивом заключения предварительного договора является прежде всего необходимость защитить расходы, которые необходимо произвести в ожидании заключения основного договора (затраты на наладку оборудования, запуск нового производства и т.п.).
Повышенный риск того, что такие расходы могут оказаться напрасными, как раз и связан с тем, что у лица еще нет права на объект. Если бы средства были потрачены на аналогичные цели, но в отношении объекта, который находится у лица на определенном имущественном праве, степень риска была бы значительно меньше.
Можно также говорить о таком мотиве заключения предварительного договора, как получение гарантии заключения основного договора. Однако, учитывая, что понуждение к заключению основного договора далеко не всегда фактически возможно (и тогда кредитор имеет право лишь на возмещение убытков), следует все же признать основным мотивом предварительного договора именно защиту расходов, понесенных в процессе подготовки к подписанию основного соглашения.
Как сказано в наиболее авторитетном современном исследовании договорного права (и эту позицию можно считать общепринятой), предварительный договор - неизбежная и необходимая форма отношений в тех ситуациях, когда участник основного договора еще не "приобрел на составляющую его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное". Именно в ожидании получения и оформления права и заключается предварительный договор. Для этих ситуаций он, прежде всего и предназначен, потому что в других случаях форма предварительного договора малопригодна, сама нужда в этом договоре не очевидна и ее обоснование "связано со значительными трудностями", так как всегда может быть заключен основной договор с указанием срока исполнения.
При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным.
Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.
Учет договоров аренды
Учет договора аренды у арендодателя при передаче арендованного имущества арендатору происходит следующим образом - арендодатель переводит его в состав основных средств переданных в аренду для этого к счету 01 «Основные средства», открывается субсчет, на котором хранятся данные о сданном в аренду имуществе, при этом делаются следующие записи:
Дебет 01 с/сч «Имущество переданное в аренду» Кредит 01 – Имущество передано арендатору.
Учет договора аренды зависит от того, является ли аренда предметом деятельности арендодателя. В этом случае будет использоваться счет 90 «Продажи», если же аренда не является обычным видом деятельности и доходы, полученные по этому договору, не оказывают существенного влияния на общий финансовый результат арендодателя, то используется счет 91 «Прочие доходы и расходы».
а) Учет договора аренды в случае, когда аренда является предметом деятельности предприятия
Дебет 62 Кредит 90 – Отражена задолженность арендатора по арендной плате;
Дебет 20 Кредит 02 (70, 69, 71, 76) – Отражены расходы арендодателя по имуществу, переданному в аренду;
Дебет 90 Кредит 20 (26, 44) – Списаны расходы арендодателя;
Дебет 90 Кредит 68 – Начислен НДС по арендной плате;
Дебет 51 Кредит 62 – Поступила на расчетный счет арендная плата от арендатора.
б) Учет договора аренды в случае, когда аренда является отдельной хозяйственной операцией
Дебет 76 Кредит 91 – Отражена задолженность арендатора по арендной плате;
Дебет 91 Кредит 02 (70, 69, 71, 76) – Списаны расходы арендодателя по имуществу, переданному в аренду;
Дебет 91 Кредит 68 – Начислен НДС по арендной плате;
Дебет 51 Кредит 76 – Поступила на расчетный счет арендная плата от арендатора.
Бухгалтерский учет у арендатора
Учет договор аренды у арендатора происходит следующим образом - арендованные основные средства учитываются за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства». При поступлении основных средств делается запись:
Дебет 001 – Получены основные средства от арендодателя.
После окончания сроков договора или при досрочном его расторжении при передаче арендованного имущества арендодателю при учете договора аренды делается обратная запись:
Кредит 001 – Арендованные основные средства возвращены арендодателю.
Арендованное имущество может использоваться как для производственных, так и для непроизводственных целей, в зависимости от этого в учете договора аренды расходы по арендной плате включаются в состав себестоимости либо отражаются как прочие расходы. Но необходимо помнить, что арендованное имущество для вспомогательного производства и на общепроизводственные цели отраженные на счетах 23 "Вспомогательное производство" и 25 "Общепроизводственные расходы" и в конце месяца будут закрываться на счет 20 "Основное производство".
а) Учет договора аренды в случае, когда арендованное имущество используется в производственных целях
Дебет 60 (76) Кредит 51 – Перечислена арендная плата арендатору;
Дебет 20 (23, 25, 26, 44) Кредит 60 (76) – Начислена арендная плата за текущий месяц (без НДС);
Дебет 19 Кредит 60 (76) – Начислен НДС по арендной плате;
Дебет 68 Кредит 19 – Принят к вычету НДС по арендной плате;
Дебет 90 Кредит 20 (26, 44) – Расходы по арендной плате включены в состав себестоимости.
б) Учет договора аренды в случае, когда арендованное имущество используется в непроизводственных целях.
Дебет 60 (76) Кредит 51 – Перечислена арендная плата арендатору;
Дебет 91 Кредит 60 (76) – Начислена арендная плата за текущий месяц (без НДС);
Дебет 19 Кредит 60 (76) – Начислен НДС по арендной плате;
Дебет 91 Кредит 19 –Возмещен НДС по арендной плате за счет собственных средств.
Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более года, право на аренду регистрируется.
В бухгалтерском учете сбор за регистрацию договора аренды учитывается в составе расходов будущих периодов на счете 97 и списывается в течение всего срока действия договора аренды. Для целей исчисления налога на прибыль расходы признаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (п.1 ст. 272 НК РФ).
Дебет 60 Кредит 51 – Оплачен регистрационный сбор;
Дебет 97 Кредит 60 – Отражена сумма регистрационного сбора в составе расходов будущих периодов;
Дебет 44 Кредит 97 – Ежемесячно в течение срока действия договора аренды списываются расходы по регистрационному сбору.
При аренде транспортного средства у физического лица необходимо помнить, что арендатор является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому в учете договора аренды с суммы арендного платежа удерживается НДФЛ. Если транспортное средство арендуется с экипажем, то на плату за управление и обслуживание начисляется ЕСН (кроме взносов в ФСС) и взносы в ПФР.
В бухгалтерском учете сумма НДФЛ будет отражаться следующей записью:
Если транспортное средство арендуется с экипажем, то в учете договора аренды на плату за управление и обслуживание нужно начислить ЕСН (в том числе взносы в ПФ), кроме взносов в ФСС.
В бухгалтерском учете сумма начисленного ЕСН будет отражаться следующей записью:
Дебет 20 (26, 44) Кредит 69 - начислен ЕСН.
Плата по договору аренды
Важнейшим источником поступления денег в бюджет столицы являются доходы от сдачи в аренду городского имущества. Так было в 90-х годах, так обстоит дело и сейчас. Причем это относится как к имеющейся, старой, собственности города, так и к строящейся, новой, недвижимости. Именно доходы от сдачи городского имущества в аренду и от торгов на право заключения договоров аренды этого имущества являются первопричиной того, что власть не заинтересована в передаче столичной земли в собственность владельцев зданий, расположенных на этой земле, т.е. в приватизации земель столицы.
Однако в этой статье речь пойдет не о приватизации недвижимости, а о найденном властью способе увеличить и без того немалые доходы, получаемые от сдачи в аренду объектов нежилого фонда города, и об уловке, с помощью которой власть старается увеличить арендную плату даже тем арендаторам, кто с этим не согласен.
Как известно, власти Москвы поставили перед собой цель перейти к рыночным ставкам арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Данный переход к рыночным ставкам (по договорам аренды, заключенным на общих основаниях) должен быть завершен (см. п. 1 Основных направлений политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда).
Теперь, согласно п. 2 приложения 5 к Постановлению Правительства Москвы N 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы» (далее — Постановление N 520-ПП), расчет «арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона», должен производиться «исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, установленных Правительством Москвы».
Что касается арендаторов, с которыми договоры аренды были заключены до принятия Постановления N 520-ПП, то таким арендаторам Департамент имущества города Москвы (далее — Департамент) направляет «произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы» расчет новой ставки арендной платы (дополнительное соглашение об изменении арендной платы). Если арендатор не подписывает указанный расчет ставки арендной платы в двухнедельный срок, то Департамент обращается к независимому оценщику, который определяет рыночную величину годовой арендной платы за переданное данному арендатору помещение, а затем устанавливает арендатору эту (определенную оценщиком) рыночную ставку арендной платы. Установление арендатору рыночной ставки арендной платы (указанной оценщиком) Департамент производит в судебном или во внесудебном порядке.
Описанный порядок действий по расчету арендной платы для арендаторов, не подписавших предложенный Департаментом расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, в соответствии с п. 2.2 приложения 5 к Постановлению N 520-ПП следует применять:
«с 1 января 2007 г. — к арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, в 2006 году;
с 1 января 2008 г. — к арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, в 2007 году».
Вот таким интересным способом Правительство Москвы решило вопрос с арендаторами, которые до принятия Постановления N 520-ПП заключили договоры аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, и которые отказались (или могут отказаться) от подписания предложенного Департаментом расчета (дополнительного соглашения) об изменении ставки арендной платы (далее — арендаторы-отказники).
Ввиду того, что далеко не все арендаторы согласны подписывать предлагаемые Департаментом расчеты (дополнительные соглашения), поскольку в этом случае арендная плата зачастую возрастает сразу на порядок, а при рассмотрении соответствующих споров Департамента с арендаторами-отказниками суды различного уровня допускают довольно много ошибок, проанализируем, насколько решение столичных властей (с помощью которого власти увеличивают арендную плату арендаторам-отказникам) соответствует закону. А так как выяснение отношений между Департаментом и арендаторами-отказниками почти всегда происходит в судебном порядке, то и в нашем анализе судебная практика не будет оставлена без внимания.
Юридический анализ
1. Решение вопроса о правомерности удовлетворения судом иска Департамента, в котором Департамент просит суд изменить условия договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы (далее — «договор аренды»), зависит от текста заключенного договора аренды. В частности, если арендатор-отказник заключил договор аренды, то текст договора аренды будет соответствовать тексту договора «на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы», приведенного в приложении 7 к Постановлению Правительства Москвы N 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования» (далее — Постановление N 689).
Если же арендатор-отказник заключил договор аренды по настоящее время, то текст договора аренды будет соответствовать тексту договора аренды, изложенного в приложении к Постановлению Правительства Москвы N 251-ПП «Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы» (далее — Постановление N 251-ПП).
Каковы же особенности регулирования отношений арендатора-отказника и Департамента, заключивших договор аренды в соответствии с Постановлением N 689?
Прежде чем ответить на этот вопрос, ознакомимся с примером из судебной практики.
Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к государственному учреждению Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ (далее — ГУ РФЦСЭ) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1200000 руб. 62 коп.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по своевременному перечислению арендной платы по договору N 06-00488/2001.
Решением Арбитражного суда города Москвы в иске отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, с ГУ РФЦСЭ в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 1200000 руб. 62 коп.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из установленного п. 8.11 договора права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в размере и порядке, предусмотренном нормативными актами Правительства Москвы.
На принятое Постановление ГУ РФЦСЭ подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемого Постановления, суд кассационной инстанции установил следующее. Как видно из материалов дела и установлено судом, между Департаментом и ответчиком заключен договор N 06-00488/2001 на аренду нежилого помещения.
Пунктом 5.1 договора установлена обязанность арендатора ежеквартально вносить в бюджет города арендную плату в размере, установленном в расчете годовой арендной платы.
В соответствии с п. 5.4 договора арендная плата подлежит ежегодному перерасчету по Постановлению Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.
При этом согласно п. 8.11 изменение годовой (квартальной) суммы арендной платы производится на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора. Департамент вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренном нормативными актами Правительства Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.
Пунктом 4.2.10 договора установлено, что перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения базовой ставки 1 кв. м строительства и изменения методики расчета, устанавливаемых Постановлением Правительства Москвы.
Судом установлено, что Постановлением Правительства Москвы N 838-ПП изменена методика расчета арендной платы.
В соответствии с названным Постановлением размер арендной платы при сдаче в аренду федеральным учреждениям и организациям городских нежилых помещений подлежит установлению в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта аренды.
Уведомлением N 06-00488/01/05/и истец сообщил арендатору об установлении арендной платы в соответствии с названным Постановлением Правительства Москвы и направил расчет арендной платы, которым установлена годовая арендная плата в размере 1665218,88 руб., квартальная — в размере 416304 руб. 72 коп.
Установив, что в нарушение условий договора и требований закона ответчик не исполнил обязанность по перечислению арендной платы в установленном размере, что привело к образованию задолженности в размере 1200000 руб. 62 коп., апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Довод заявителя об отсутствии у арендодателя права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы подлежит отклонению как не соответствующий условиям договора аренды N 06-00488/2001.
Суд кассационной инстанции постановил: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N КГ-А40/6495-06).
Теперь перейдем к вопросу регулирования отношений арендатора-отказника и Департамента, заключивших договор аренды, соответствующий Постановлению N 689.
Во-первых, в п. 5.4 договора аренды сказано: «Арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета».
В соответствии со ст. 65 АПК «каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений». Поэтому при рассмотрении спора в суде Департамент должен доказать суду наличие хотя бы одного из указанных в п. 5.4 договора обстоятельств, т.е. доказать, что изменилась базовая стоимость 1 кв. м строительства, изменился размер минимальной ставки арендной платы или изменилась методика расчета.
Как правило, Департамент не доказывает указанные обстоятельства, за исключением изменения методики расчета арендной платы.
Дело в том, что Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (далее — Методика расчета), была утверждена Постановлением Правительства Москвы N 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» (далее — Постановление N 861-ПП), которая введена в действие:
— для вновь заключаемых договоров аренды;
— для перерасчета арендной платы по действующим договорам аренды.
Как видно, в зависимости от даты заключения договора аренды Департамента с арендатором-отказником можно судить о том, изменилась ли Методика расчета по данному договору или нет.
Следует отметить, что в текст Методики расчета изменения вносились только один раз — Постановлением Правительства Москвы N 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году» (далее — Постановление N 838-ПП). К тому же эти изменения носили незначительный характер, поскольку из Методики расчета был исключен «коэффициент вида деятельности арендатора (Квд)».
Вместе с тем Правительство Москвы приняло ряд актов, которые фактически повлияли на расчет арендной платы, проводимый согласно Методике расчета. Так, пунктом 18.1 Постановления N 520-ПП был введен повышающий коэффициент: «Производить расчет ставки арендной платы… по Методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы N 861-ПП… с применением повышающего коэффициента (пункт 3 приложения 5)».
На практике Департаменту не составляет труда доказать суду факт изменения Методики расчета. Он просто указывает суду на акт Правительства Москвы, которым, по мнению Департамента, была изменена Методика расчета. Что же касается судей, то они, к сожалению, нередко ошибаются при оценке подобных доказательств, что в свою очередь влияет на выносимые судебные акты.
Например, в решении Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-69076/06-64-456 указано: «Постановлением Правительства Москвы N 520-ПП утверждена и введена в действие новая методика расчета арендной платы». Не понятно, о какой новой методике расчета говорит суд, поскольку Постановлением N 520-ПП никакой «новой методики» не утверждено. Так как в данном споре Департамент требовал от суда изменить условия договора аренды с арендатором-ответчиком и установить арендную плату в размере, определенном независимым оценщиком, то становится очевидным: под новой методикой расчета арендной платы суд подразумевал п. 2 приложения 5 к Постановлению N 520-ПП (в ред. Постановления Правительства Москвы N 964-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы N 520-ПП» <11>), в котором сказано: «Устанавливать ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, — на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, указанной при определении рыночной стоимости объекта».
Суд неверно истолковал содержание пункта 2 приложения 5 к Постановлению N 520-ПП, расценив его как новую методику расчета арендной платы, а в действительности этот пункт лишь установил негативные последствия для арендаторов-отказников, заключающиеся в том, что с этих арендаторов будут требовать уплату арендной платы по рыночным ставкам.
При этом судья почему-то не учел того, что, издав Постановление N 964-ПП (в части изменения пункта 2 приложения 5 к Постановлению N 520-ПП), столичные власти вышли за пределы своих полномочий. Ведь в части требования с арендаторов-отказников уплаты арендной платы по рыночным ставкам (что не предусмотрено ни договором аренды между Департаментом и арендатором-отказником, ни федеральным законом) указанное Постановление направлено на регулирование гражданских правоотношений сторон договора аренды, а принятие норм гражданского права находится вне компетенции московских властей. Согласно ст. 71 Конституции РФ в ведении Российской Федерации находятся:
«о) судоустройство… гражданское, гражданско-процессуальное и арбитражно-процессуальное законодательство».
Возвращаясь к тому, что Департамент должен доказывать суду обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований (в частности, доказывать факт изменения Методики расчета), добавим следующее.
Поскольку повышение арендной платы (по договорам аренды объектов нежилого фонда города Москвы) превратилось для арендаторов в настоящее бедствие (ведь оно осуществляет истинный «отсев» тех, кто не может платить высокую арендную плату), то не только сами арендаторы, но даже юридические лица, оказывающие юридические услуги, ищут пути решения данной проблемы. К примеру, на рынке юридических услуг появились организации, предлагающие арендаторам помощь в понижении расходов на арендную плату (с помощью тщательной проверки предлагаемых арендаторам расчетов, в которых Департамент нередко допускает ошибки).
Стремясь доказать, что «уловка» столичных властей не соответствует закону, предлагаем вам не концентрировать ваше внимание на методике расчета, так как даже изменение методики расчета арендной платы не является основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды. Почему? Да потому, что, во-вторых, порядок изменения арендной платы установлен п. 8.11 договора: «Изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.
Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор».
Этот пункт договора суды почему-то расценивают как дающий Департаменту право в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы. Но подобное толкование условий договора не соответствует его смыслу. Пункт 8.11 должен толковаться следующим образом: изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы не могут оформляться иначе, как на основании расчетов, которые будут являться неотъемлемой частью договора после подписания арендодателем и арендатором. Что касается других изменений в договоре аренды, то они оформляются не расчетами, а дополнительными соглашениями сторон, которые вступают в силу с момента их подписания сторонами договора аренды.
Внимательное прочтение п. 5.4 и 8.11 показывает: они противоречат друг другу. Ведь в п. 5.4 говорится о ежегодном пересмотре и перерасчете арендной платы без специального согласия арендатора, а абзац первый п. 8.11, наоборот, говорит об изменении суммы арендной платы подписываемыми арендодателем и арендатором расчетами. Ввиду указанного противоречия при разрешении споров Департамента с арендаторами-отказниками следует руководствоваться нормами права, в частности, п. 1 ст. 450 ГК РФ: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».
Кроме того, поскольку нигде в договоре прямо не установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату (как не установлена договором и обязанность арендатора подписывать «расчеты»), становится очевидно: пока арендатор не подписал соответствующий документ («расчет» или дополнительное соглашение), арендная плата по договору не должна изменяться.
В судебной практике, однако, суды не всегда правильно толкуют условия договора аренды.
«Судом установлено, что между истцом-арендодателем и ответчиком-арендатором… заключен договор аренды N 06-00441/99 на аренду нежилого помещения.
В частности, в п. 8.11, предусмотрев, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами г. Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора» (Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/8366-01) .
Теперь перейдем к особенностям регулирования отношений арендатора-отказника и Департамента, заключивших договор аренды, соответствующий Постановлению N 251-ПП.
Рассмотрим два варианта договора аренды:
- текст договора аренды в редакции Постановления N 251-ПП;
- текст договора аренды в редакции Постановления Правительства Москвы N 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» (далее — Постановление N 648-ПП).
В отношении первого варианта текста договора аренды (в редакции Постановления N 251-ПП) неясностей нет. На основании п. 5.1.4 договора аренды (и в соответствии со ст. 65 АПК РФ) в ходе судебного спора Департамент должен доказать суду, что произошло изменение:
- официально установленного уровня инфляции;
- рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды;
- методики расчета арендной платы;
- базовой стоимости 1 кв. м строительства;
- коэффициента доходности;
- коэффициента реновации;
- инвентаризационной стоимости объекта аренды;
- стороны в договоре («при переуступке прав и обязанностей по договору аренды»).
Помимо этого (так же, как и в тексте договора аренды, соответствующем Постановлению N 689), нигде в договоре прямо не установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату и не установлена обязанность арендатора подписывать «расчеты». Ведь пункт 6.6 текста договора аренды (в ред. Постановления N 251-ПП) гласит: «В случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью».
Здесь уместно вспомнить ст. 425 ГК РФ, согласно которой договор (в данном случае дополнительное соглашение) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. с момента подписания арендатором).
Если же арендатор-отказник заключил с Департаментом второй вариант текста договора аренды (в редакции Постановления N 648-ПП), то здесь арендатору-отказнику следует обратить внимание, что в п. 5.1.3 указано право Департамента корректировать арендную плату («Арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы»), а в п. 5.4.2 установлена обязанность арендатора платить аренду в соответствии с уведомлениями арендодателя («Арендатор обязан вносить арендную плату за Объект аренды в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором. При получении уведомления о корректировке арендной платы Арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении»).
Однако все эти «плюсы» для Департамента перечеркивает п. 6.6 договора: «В случае изменения условий оплаты аренды Объекта к настоящему Договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью».
Фактически в п. 5.1.3 и 5.4.2, с одной стороны, и в п. 6.6, с другой стороны, изначально заложено противоречие. Первые (п. 5.1.3 и п. 5.4.2) говорят о праве Департамента проводить корректировку размера арендной платы, а второй (п. 6.6) определяет, что изменение условий оплаты (включая размер арендной платы) обязательно должно оформляться дополнительным соглашением сторон договора аренды. А так как эти пункты противоречат друг другу, то (как и в случае вышеуказанного противоречия п. 5.4 и 8.11 текста договора аренды, соответствующего Постановлению N 689) нужно руководствоваться нормами федерального закона.
2. Удовлетворение судом требования Департамента об изменении условий договора аренды нежилого фонда зависит также от того, какими доказательствами он подтверждает размер арендной платы.
Если обратиться к судебной практике, то мы увидим, что в качестве доказательства размера арендной платы судьи принимают от Департамента два вида документов, составленных оценщиком:
- заключение об оценке;
- отчет об оценке объекта.
«В этой связи истцом на основании заключения об оценке ООО Консалтинговая группа „Эксперт“ был произведен расчет арендной платы занимаемых ответчиком нежилых помещений…“ (Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/5335-06).
„При принятии обжалованного Постановления суд рассмотрел спор повторно и установил, что предложенное истцом изменение договора соответствует нормативным актам Правительства Москвы и составлено с учетом заключения компетентных оценщиков“ (Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/2140-06 <16>).
Соответствует ли действующему закону такой подход судей?
Статья 68 АПК установила правило, в соответствии с которым „обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами“. Следовательно, размер арендной платы, определенный оценщиком, должен подтверждаться документом, составленным оценщиком. А какой документ обязан выдать оценщик по результатам оценки объекта оценки?
Оценщик в своей деятельности должен руководствоваться законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее — Закон N 135-ФЗ). Статьей 11 данного Закона определено, что в результате проведения оценки оценщик составляет „отчет“.
Составление оценщиком других документов в результате оценки объекта оценки (например, заключения об оценке) Законом N 135-ФЗ не предусмотрено.
Таким образом, размер арендной платы, определенный оценщиком, должен подтверждаться только отчетом оценщика и никакими другими документами. В пользу сказанного можно привести информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 92 „О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“, в п. 2 которого сказано: „…судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федераци)“.
Обращаем внимание еще на одно важное обстоятельство: отчет оценщика должен быть отчетом не только по названию, но и по содержанию.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ определено, что в результате проведения оценки оценщик составляет отчет, в котором должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки“.
Если же представленный Департаментом документ оценщика не содержит данных, предусмотренных ст. 11 Закона N 135-ФЗ (например, в нем не указан порядковый номер отчета или в нем нет перечня „использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения“), то такой документ (независимо от его названия) не является надлежащим доказательством по делу.
Кроме того, ст. 11 Закона N 135-ФЗ определила: «Отчет… не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке… приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете». В нарушение данной нормы права в отчетах оценщиков, представляемых в суд Департаментом, на разных страницах отчета может быть указана разная цена (стоимость).
Подводя итоги сказанному о доказывании Департаментом размера арендной платы, можно утверждать: если представленный Департаментом документ оценщика не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ (не содержит данных, предусмотренных ст. 11 Закона, допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение), то такой документ (независимо от его названия) не может быть доказательством по делу. Соответственно, такой документ не должен быть положен в основу решения суда, которое в силу ч. 3 ст. 15 АПК РФ должно быть не только законным, но и обоснованным.
Примером законного и обоснованного судебного акта может служить Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа N А10-1147/04-19-Ф02-4066/04-С2.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Барлуков М.А., который производил оценку действует как профессиональный оценщик на основании лицензии на право оценочной деятельности N 4113 от 15 апреля 2002 г. и должен руководствоваться в своей деятельности законодательством Российской Федерации, в частности, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»…
Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в отчете должны быть указаны… точное описание объекта оценки… стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки… перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения…
Судом апелляционной инстанции установлено, что представленный в материалы дела отчет об оценке не содержит сведений об использованных стандартах оценки, результаты проведения оценки… об основании для проведения оценщиком оценки, точное описание объектов оценки, стандарты оценки для определения стоимости списанного товара, перечень использованных данных с указанием источников их получения.
Таким образом, суд установил, что отчет об оценке не может быть принят во внимание как доказательство, потому что он не соответствует требованиям… Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Правомерность удовлетворения судом иска Департамента (об изменении условий договора аренды нежилого фонда) зависит от определения размера арендной платы.
Выше было упомянуто об установлении арендатору рыночной ставки арендной платы, определенной оценщиком. Правомерно ли проведение оценки размера арендной платы оценщиком?
Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено следующее:
«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду».
Данная норма Закона говорит об обязательности проведения оценки объектов оценки, но не дает ответа на два вопроса: какая стоимость подлежит оценке оценщиком при передаче в аренду имущества, принадлежащего субъекту Российской Федерации (в нашем случае — Москве), и что конкретно является в этом случае объектом оценки?
Ответ на первый вопрос содержится в ч. 1 ст. 7 Закона N 135-ФЗ: «В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости установлению подлежит рыночная стоимость». Следовательно, при передаче в аренду имущества, принадлежащего Москве, оценщик должен определять рыночную стоимость объекта.
Ответить на второй вопрос (т.е. рыночную стоимость чего именно, какого объекта должен оценить оценщик) можно только с помощью ст. 5 и ч. 2 ст. 3 Закона N 135-ФЗ:
«К объектам оценки относятся: …отдельные материальные объекты (вещи)… права требования, обязательства (долги)… объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте» (ст. 5);
«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден…» (ч. 2 ст. 3).
Из сказанного можно сделать вывод: поскольку размер арендной платы не является объектом гражданских прав, для размера арендной платы не установлена возможность ее участия в гражданском обороте и размер арендной платы не может быть отчужден, то размер арендной платы не может быть объектом оценки оценщика. Другими словами, при передаче в аренду имущества города Москве объектом оценки может быть передаваемое в аренду имущество и/или обязательства (долги) арендатора, но никак не размер арендной платы.
Иногда при разрешении в суде спора рассматриваемой категории Департамент доказывает возможность проведения оценщиком оценки размера арендной платы, ссылаясь на информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ N С5-7/У3-693 «О Федеральном законе „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. Ссылаясь на п. 1 названного письма, где сказано, что в Законе об оценочной деятельности приводится „неисчерпывающий перечень объектов оценки (ст. 5)“, Департамент утверждает: размер арендной платы также может быть объектом оценки оценщика.
В статье 5 Закона N 135-ФЗ действительно дается „неисчерпывающий“ перечень объектов оценки, но мы говорим о невозможности оценки оценщиком рыночного размера арендной платы исключительно потому, что определенные ст. 5 и ч. 2 ст. 3 Закона N 135-ФЗ критерии не позволяют отнести размер арендной платы к объектам оценки оценщика. Именно в этом состоит ошибочность приведенного утверждения Департамента.
Косвенным подтверждением сказанного является тот факт, что оценщики, видимо осознавая неправомерность или необоснованность оценки размера арендной платы, в своих отчетах об оценке (которые, как правило, достаточно объемны) отводят оценке размера арендной платы не более 1 — 2 страниц.
Что касается судебной практики, то мы вынуждены констатировать: судьи не вникают в вопрос правомерности проведения оценки размера арендной платы оценщиком.
Например: „В соответствии с п. 4.1 Постановления Правительства Москвы N 838-ПП Департаменту было постановлено обеспечить соблюдение единства подходов в установлении ставок арендной платы.
руководствуясь рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.
В связи с этим Департаментом на основании заключения об оценке ООО „Экспертиза и оценка собственности“ был произведен расчет арендной платы.
При таких обстоятельствах удовлетворение иска об изменении условий договора аренды не противоречит закону и договору“ (Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/4117-06) .
Госпошлина за договор аренды
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 26 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно п.3 данной статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом на основании п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно п.6 ст.12 Закона № 122-ФЗ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.
Таким образом, госпошлина уплачивается за государственную регистрацию самого договора аренды недвижимого имущества независимо от количества арендуемых объектов, указанных в договоре, в размере, установленном пп.20 п.1 ст.333.33 НК РФ.
Особенности договора аренды
В связи с кризисом многие компании в настоящее время вынуждены пересматривать условия заключенных ранее договоров аренды, иногда дело доходит даже до их досрочного расторжения. Все это приводит к конфликтам. Расторгнуть или изменить арендное соглашение без ошибок поможет Обзор Одиннадцатого ААС практики рассмотрения споров по договору аренды (утвержден Президиумом суда 07.10.2008).
Учитывая, что договор аренды земельного участка не был заключен, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора возобновленным на неопределенный срок.
Арендатор обратился в суд с иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.
Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Белинского - ул. Челюскина, под установку торгового киоска.
Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как "перекресток улиц" имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в деле технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). Статьей 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлениями Одиннадцатого ААС и ФАС ПО (дело N А65-21822/2007).
Ссылка на незаключенность договора аренды в связи с тем, что предмет договора не был определен, является необоснованной, поскольку фактически договор длительное время исполнялся сторонами, арендная плата осуществлялась без каких-либо возражений, в том числе соглашениями о зачете встречных требований, предмет договора ни при заключении договора, ни при его исполнении у сторон сомнений не вызывал.
Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключенным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого ААС от 24.02.2008 решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений ст. 607 ГК РФ: в договоре и передаточном акте были указаны лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.
Постановлением ФАС ПО постановление Одиннадцатого ААС отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон можно сделать вывод, что у них фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки (дело N А55-12210/2007).
Неисполнение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, если это вызвано неотложной необходимостью, за счет собственных средств. Стоимость произведенного ремонта арендатор может взыскать с арендодателя.
Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенного истцом как арендатором капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.
Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) помещений. В договоре отражено целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был выселен из арендованных помещений.
Согласно договорам и приложениям к договорам арендованные помещения относились к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственности.
Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого ААС решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходя из ст. 616 ГК РФ и акта приемки-передачи сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (капитального ремонта требовали потолки, внутренние стены, перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).
Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А55-9745/2007).
Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора аренды и выселения.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора - неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыскании суммы долга и пеней.
Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пеней, в удовлетворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме арендатору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселения.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого ААС и постановлением ФАС ПО. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрирован 31.07.2007 и, следовательно, считается заключенным с данного момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.
Таким образом, на момент направления ответчику письма о расторжении договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ (дело N А55-13945/2007).
Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении договора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.
Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды государственного имущества. В договоре установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.
Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.
Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого ААС решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь ст. 623 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А65-25262/2007).
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
