Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки. В приватизации участвуют минимум две стороны, и обязательно одна из сторон — организация — даже такая, как государство.
Приватизация — это результат (или один из видов) конкурентной борьбы в условиях капиталистического способа хозяйствования — для частного сектора хозяйствования государство это «неубиенный конкурент».
Разгосударствление и приватизация — не однозначные, хотя и тесно связанные между собой понятия:
• Под разгосударствлением следует понимать процесс упразднения государственного монополизма, формирование многоукладной смешанной экономике, её децентрализации, освобождения государства от функций прямого хозяйственного управления.
Таким образом, разгосударствление означает, с одной стороны, переход от командно-административных к экономическим методам руководства, а с другой — форм и содержание отношений собственности. В свою очередь, разгосударствление непосредственных отношений собственности можно свести к трем основным взаимосвязанным аспектам; во-первых, к созданию многообразных типов хозяйств; во-вторых, к преобразованию хозяйств, остающихся в государственном ведении, освобождение их от административно-командного диктата; в-третьих, к приватизации, то есть передача в распоряжение коллективов и отдельных граждан части государственной в государственной собственности. Следовательно, приватизацию следует рассматривать как одну из форм разгосударствления. Однако разгосударствление возможно и без приватизации. В этом случае происходит не смена собственника, а процесс децентрализации в пределах государственного управления собственностью.
Разгосударствление может принимать принципиально различные формы, которые можно классифицировать по ряду признаков: допуску к приобретению только сотрудников или всех желающих; осуществлению механизма перераспределения собственности в виде денег или специальных чеков; техники продаж; видоизменения организационных структур предприятий и степени участия тех или иных участников фондового рынка и институциональных инвесторов в приватизации и другим признакам. В реальности большинство этих вариантов применяются, как правило, в совокупности.
• Под приватизацией обычно понимается передача контролируемой теми или иными государственными органами общественной собственности в частный сектор.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Федеральный закон N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Обратный процесс называется национализацией, или муниципализацией.
Приватизация квартиры
Первичная сделка на рынке, в результате которой жилье переходит в собственность частного лица, называется приватизацией. Она является самой главной процедурой, без которой невозможно осуществление каких-либо операций над недвижимостью. В нашей стране активная приватизация жилья началась в 1991 году, когда был принят закон «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Вопрос о сроках приватизации жилья на законодательном уровне поднимался не один раз. Периодические заявления о том, что бесплатная приватизация скоро закончится, начинали волновать людей. Они были вынуждены торопиться и принимать скорые решения о приватизации квартиры. Это превращалось в бесконечные очереди, в огромное количество заявлений в соответствующие инстанции, в судебные иски о побуждении собственников заключить договор на приватизацию. Все это свидетельствовало о повышенном интересе к получению прав на жилье путем приватизации.
Государство лояльно подходит к тому, что большинство граждан не воспользовались правом бесплатной приватизации и постоянно продлевает сроки приватизации. Поэтому те, кто желает приватизировать квартиру бесплатно, по-прежнему могут воспользоваться этой прерогативой. Срок бесплатной приватизации продлен до 1 марта 2015 года. Последний день подачи заявлений на приватизацию 28 февраля 2015 года. Исключение сделают для ветеранов войны и очередников-военнослужащих, которые получат заслуженные метры жилья после 1 марта, жителей хрущёвок, ждущих расселения, и детей-сирот. То есть самых незащищенных категорий россиян.
Согласно закону о приватизации, решение вопроса о передаче квартиры в собственность принимается в течение двух месяцев с момента подачи заявления. Если вами были представлены все требуемые документы, то по истечении двух месяцев вам предложат на подпись договор о приватизации. Только собственником жилья вы становитесь не после подписания договора, а после государственной регистрации, которая занимает около 15 дней. В общей сложности приватизация длится около 2,5 месяцев.
Чтобы вникнуть во все тонкости процесса приватизации, нужно владеть соответствующей информацией. Если вы далеки от юриспруденции, но хотите знать о приватизации жилой недвижимости все, эта статья станет для вас хорошим информатором. В ней раскрываются главные этапы приватизации квартиры, и предоставляется перечень основных документов для ее проведения.
Этапы приватизации.
Если вы намерены приватизировать квартиру, то необходимо заверить у нотариуса согласие родственников или их отказ от участия в приватизации. Нотариус выдаст вам соответствующий документ в виде доверенности. Имея на руках доверенность, все последующие инстанции должен посещать только один из членов семьи, который будет представлять интересы всех. Несовершеннолетний ребенок может стать единственным владельцем квартиры, для этого требуется лишь согласие других членов семьи.
Расскажем о том, как правильно приватизировать квартиру поэтапно. Для начала необходимо собрать необходимый пакет документов – паспорт, свидетельство о рождении, о браке или разводе всех проживающих в квартире граждан. Также вам понадобятся: договор социального найма жилья, ордер на квартиру, паспорт помещения, дубликаты квитанций об уплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца. Еще потребуется выписка из домовой книги и справка, подтверждающая, что ранее ваша квартира не приватизировалась.
Поэтапный план и экспликацию вам предоставит бюро технической инвентаризации. Если в вашей квартире была произведена перепланировка, она должна иметь законное основание. Для приватизации могут потребоваться дополнительные справки: о перемене фамилии, имени, отчества, о перемене места жительства после 1991 года, о замене паспорта. Эти документы могут понадобиться в процессе подачи другой документации, а поскольку доверенность и выписки имеют определенный срок действия, то возникают никому ненужные проблемы.
Вы можете избежать этих проблем и обратиться за помощью к специалистам. Как только был введен закон о приватизации жилья, юристы стали активно практиковаться в решении этого вопроса. Они наработали огромный опыт в процессе приватизации, владеют необходимой информацией и могут дать грамотную консультацию по любому жилищному вопросу. Также существуют специальные агентства, которые могут провести обычную и ускоренную приватизацию вашего жилья. Конечно, на эти услуги придется выложить энную сумму денег. Зато вы будете чувствовать себя совершенно спокойно, вам не придется обивать пороги различный инстанций и тратить на это свое драгоценное время.
Изначально понять все прелести, которые обещает статус собственника, не так уж легко. Жильцы, которые занимают квартиру по договору социального найма, вносят за нее чисто символическую плату, получая субсидии из госбюджета на оплату жилищно-коммунальных платежей. Кроме того, они могут не беспокоиться о налоге на недвижимость, который должен быть введен в 2013 году. Несмотря на это, свидетельство о праве собственности имеет явные преимущества перед договором социального найма.
Во-первых, Москва в ближайшем будущем перейдет на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг. Следовательно, одно преимущество договора социального найма отпадает.
Во-вторых, являясь собственником, вы получаете полную свободу действий относительно своего имущества. Чтобы сдавать квартиру, вам не понадобится разрешение муниципалитета. Вы сможете продать квартиру или завещать. Будете самостоятельно принимать участие в собраниях членов товарищества собственников жилья, а не возлагать надежды на представителей ГУИСа. Право собственности остается незыблемым, так или иначе. А вот проживание в квартире, принадлежащей городским властям, не надежно.
Право приватизации квартиры возможно только раз в жизни. Человек может реприватизировать квартиру, и вернуть ее обратно государству, подписав договор социального найма снова. Если ставки налога на недвижимость к тому времени станут известны, вы сможете подсчитать, сколько придется выплачивать. Вы сможете снова стать нанимателем, если ставки будут для вас очень высоки.
Бракоразводные процессы в наше время вполне нормальное явление. Государственная квартира при разводе признается собственностью обоих супругов. В случае приватизации квартиры одним из супругов до вступления в брак, она остается в его собственности при разводе. Продажа приватизированной квартиры осуществляется гораздо легче, чем государственной. По стоимости приватизированные квартиры также оцениваются дороже. Минусы приватизации проявляются в ситуациях, связанных с неуплатой кредитов и иными денежными долгами. В этих случаях собственнику придется попрощаться с квартирой в счет выплаты долгов. А наниматель государственного жилья от потери квартиры застрахован.
Кто обладает правом приватизации квартиры.
Правом на приватизацию квартиры обладают граждане, которые занимают ее по договору социального найма. Те квартиры, которые предоставлены по договору безвозмездного пользования, приватизировать нельзя. Только наниматель и члены его семьи, которые прописаны в помещении, имеют право на его приватизацию. На нее не могут рассчитывать временно проживающие в квартире родственники, друзья или знакомые. Но если по каким-то форс-мажорным обстоятельствам в семье возникла такая необходимость, можно заранее прописать в квартиру родственника для его дальнейшего участия в приватизации этой квартиры. Для этого должно быть письменное согласие все проживающих и зарегистрированных в квартире граждан. На указанных граждан и приватизируется жилое помещение в равных долях.
В пользу кого-то отказываться от приватизации нельзя. Отказ должен быть заверен в нотариальной конторе. Участвовать в приватизации повторно могут те лица, права которых при проведении предыдущей сделки были нарушены, и этот факт подтвержден решением суда. Лица, временно отсутствующие, права приватизации не могут быть лишены. Они имеют право забронировать квартиру за собой. Бронирование – это процедура, которая закрепляет права на жилое помещение за жильцами, которые временно отсутствуют. Сроки временного отсутствия граждан могут быть любыми. Они не являются аргументом для лишения прав пользования жильем временно отсутствующего лица, проживающего в государственных и муниципальных домах. Чтобы забронировать помещение, необходимо заполнить соответствующее заявление и получить бронь – охранное свидетельство по месту нахождения бронируемого жилого помещения.
Как узнать приватизирована ли квартира?
Этот вопрос волнует многих, но получить на него исчерпывающий ответ можно только в Управлении Федеральной регистрационной службы на платной основе. В принципе, на любой квитанции об оплате указано, приватизирована квартира или нет. Если вы знаете инициалы прописанных в квартире граждан, то можно немного схитрить. Придумать какую-нибудь историю о продаже интересуемой квартиры, позвонить в единый расчетный счет и все узнать.
Плюсы приватизации.
Во-первых, квартира поступает в полное распоряжение собственника. Он имеет право ее продать, подарить, обменять, сдать в аренду. Во-вторых, приватизированная квартира может передаваться по наследству согласно закону Российской Федерации. В-третьих, ни у кого нет прав выселить собственника из квартиры, не предоставив ему аналогичную квартиру и не выплатив ее полную стоимость. В-четвертых, собственник имеет право вписать или выписать из приватизированной квартиры любого человека (о том, как выписать человека из неприватизированной квартиры, читайте на нашем сайте). В-пятых, статус собственника позволяет сделать любую перепланировку квартиры на свое усмотрение. В-шестых, приватизированная квартира может быть использована в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Минусы приватизации.
Во-первых, приватизация обязывает собственника ежегодно платить налог на недвижимость. Во-вторых, в случае отсутствия завещания, на приватизированную квартиру имеют право претендовать все законные наследники. В-третьих, собственник должен принимать денежное участие в содержании и регулярном ремонте конструкций дома, в котором он проживает. Из этого вытекает большая квартплата. В-четвертых, нежелательно приватизировать жилье при аварийном состоянии здания или большом количестве членов семьи. Дело в том, что при расселении дома собственник получит квартиру такой же площади, а арендаторы – по 18 метров на каждого из прописанных человек, согласно санитарным нормам.
Какое жилье не подлежит приватизации.
Российским законодательством обозначены четыре группы помещений, которые не подлежат приватизации: помещения в домах закрытого типа, помещения в общежитиях, помещения в аварийном состоянии и служебные помещения (практически все). Буквально воспринимать этот список нельзя. Например, помещение в аварийном состоянии не может сравниваться с помещением, которое требует капитального ремонта. Жилье, подлежащее капитальному ремонту, приватизируется в обычном порядке. Капитальный ремонт должен производить наймодатель. Обратите также внимание на то, что помещение, подлежащее сносу, модернизации или реконструкции вполне может быть приватизировано.
Способы приватизации.
Существует два способа приватизации квартиры. Первый способ – это обращение к специалистам, которые владеют всеми вопросами приватизации и хорошо знают свою работу. Он подойдет для тех, кто не имеет свободного времени для сбора необходимых документов и готов выплатить определенную сумму за услуги специалистов. Второй способ –самостоятельная приватизация, не требует дополнительных капиталовложений, но занимает много времени. Перед тем, как приватизировать квартиру самостоятельно, необходимо обратиться с заявлением в БТИ, где предоставят перечень необходимых документов. Вы можете приступать к сбору пакета документов только после получения согласия на приватизацию от всех лиц, которые зарегистрированы в этой квартире. Вам понадобится справка о прописке из архива другого города, если вы до 1991 года проживали в другой квартире и в другом городе.
Прописка в приватизированной квартире.
Перечень документов, которые необходимы для приватизации.
Чтобы прописать в приватизированную квартиру, необходимо направиться к паспортисту в ЖЭУ, ТСЖ или управляющую компанию с необходимыми документами. В пакет документов входят: удостоверяющий личность документ, заявление о регистрации, договор о приватизации квартиры, военный билет, адресный листок убытия. Процесс регистрации занимает 3 дня с момента подачи документов. После этого орган регистрационного учета прописывает по месту жительства и делает в паспорте отметку о регистрации. Если при подаче документов, вы использовали не паспорт, а другой удостоверяющий личность документ, выдается свидетельство о регистрации.
Перечень документов, которые необходимы для приватизации.
Каждый из нижеперечисленных пунктов относится к гражданам, прописанным и зарегистрированным в квартире, которая будет приватизироваться.
1. Копии паспортов всех граждан.
2. Копии свидетельства о рождении лиц, не достигших совершеннолетия.
3. Копии свидетельства о смерти граждан, которые ранее были прописаны в квартире.
4. Копии документов, подтверждающие смену фамилия, имени или отчества.
5. Копии заверенных у нотариуса документов, которые подтверждают участие в приватизации.
6. Справка о неучастии в приватизации.
7. Документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства. Только для тех, кто переехал из другой страны.
8. Документы на квартиру – ордер, обменный ордер, договор социального найма, паспорт жилого помещения, выписка из распоряжения.
9. Отказ несовершеннолетнего члена семьи от приватизации, заверенный у нотариуса.
10. Свидетельство, подтверждающее перепланировку.
Как разменять приватизированную квартиру.
При размене приватизированной квартиры категоричных ограничений нет. В этом случае все возникающие препятствия для размена носят так называемый ситуационный характер. Давайте сосредоточимся на ограничениях правого характера, и не будем вдаваться в коммерческую сторону вопроса, основная суть которого определяется достаточностью рыночной стоимости размениваемого объекта. Цена или возможность доплаты должны устраивать разъезжающихся для последующего приобретения других квартир.
Соблюдение интересов несовершеннолетних собственников размениваемой квартиры – один из главных моментов. Органы опеки, которые подчинены органам местной власти, стоят на страже интересов несовершеннолетних. Критическим условием для сделки является получение согласия органов опеки для ее проведения. Если согласия органами не будет дано, договор о размене приватизированной квартиры не пройдет государственную регистрацию. Для получения согласия необходимо подтверждение того, что предстоящая сделка никоим образом не затронет жилищное и имущественное положение несовершеннолетнего ребенка.
Чтобы получить согласие органов опеки, нужно представить правоустанавливающие документы по всем квартирам, которые участвуют в сделке. К ним должны быть приложены копии финансовых лицевых счетов, выписки из домовых книг и документы из БТИ. В пакет документов БТИ входят: экспликация, кадастровый паспорт, а также справка об оценочной стоимости квартиры. Без этой справки органы опеки не выдадут разрешение на отчуждение.
Кроме вышеперечисленных бумаг, должны быть представлены документы, которые подтверждают родство между ребенком и родителями, выступающими в качестве заявителей. Инспектором органов опеки может быть затребован конкретный пакет документов, все зависит от рассматриваемой ситуации и творческой фантазии инспектора. Чтобы не попасть впросак, предварительно посетите инспектора, объясните сложившуюся ситуацию и уточните перечень документов, которые потребуются для получения согласия. Такой шаг избавит от неприятных сюрпризов, возникающих в процессе заключения сделки.
Что же касается вопроса, как разменять приватизированную квартиру, то здесь работают две технологии. Первая – «альтернативная» традиционная модель, когда в качестве инструмента используются денежные средства. Схема первой технологии выглядит следующим образом. Сначала квартира, которая предлагается к обмену, выставляется на продажу. После того, как на нее находится покупатель, для продавца подбирается одна из квартир, продаваемых на открытом рынке.
В том случае, если выбранная квартира тоже выступает как «альтернатива», подбор производят по схеме-аналогу. Вторая технология стара как мир, она известна со времен Советского Союза. Имеется в виду «прямой» обмен. Его схема выстраивается с учетом одновременного подбора квартир, владельцы которых переезжают в квартиры других участников размена. Такая схема гораздо сложнее «альтернативной» технологии, поэтому в наше время ее применение крайне ограничено. Сложности «прямого» обмена заложены вне правовой плоскости. По сути, оформление «прямого» обмена не сильно отличается от «альтернативной» модели. Обмен оформляется договорами купли-продажи или мены. Необходимый для государственной регистрации пакет документов такой же, как и при обычных сделках с недвижимостью. Регистрация переходов права собственности на обмениваемые квартиры осуществляется в Управлении Рос реестра.
Отказ от доли в приватизированной квартире.
Если приватизация оформляется не на всех членов семьи нанимателя, ее обязательным условием является согласие, заверенное в нотариальной конторе – отказ от участия в приватизации всех граждан, которые совместно проживают с нанимателем квартиры.
Наниматель или любой совершеннолетний член его семьи вправе отказаться от приватизированной квартиры в пользу других членов семьи. По законодательству «отказнику» гарантируется право пользования квартирой на бессрочной основе. Говоря простым языком, он имеет право пользования помещением, даже в случае его продажи, размена, дарения или при прекращении семейных отношений между собственником квартиры и «отказником». Это может привести к неприятным правовым последствиям совершаемых сделок. Поэтому собственникам таких квартир необходимо знать об этом при отчуждении. Потенциальным покупателям этих помещений нужно быть очень внимательными при совершении сделки и предварительно узнавать всю «историю» квартиры. В противном случае их может ожидать совместное проживание на одной жилплощади с посторонними людьми. Иными словами, «зарегистрированное» в продаваемой квартире лицо, которое было заселено в нее до приватизации, участвовало в приватизации и отказалось от своей доли в пользу третьего лица, не может быть выселено из этой квартиры.
Раздел квартиры.
В состав совместного имущества супругов входят: квартира в многоквартирном доме и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна общей площади квартиры. В общей совместной собственности находится не только сама квартира, но и доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Раздел приватизированной квартиры между супругами определяется прекращением права общей совместной собственности с образованием общей долевой собственности. Также раздел выражается в определении порядка пользования квартирными комнатами путем их закрепления за бывшими супругами. В этом вопросе учитывается сложившийся порядок пользования, возникшие обстоятельства и состав семьи. В общей долевой собственности участников остаются помещения общего пользования.
Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилье допускается, если технически возможна передача истцу изолированной части жилых, подсобных помещений – коридора, кухни, санузла и оборудования отдельного входа (Постановление Верховного Суда России). Если такая возможность отсутствует, суд имеет право по просьбе истца обозначить порядок пользования квартирой.
С того момента, как вышеназванное разъяснение было определено законодательством, произошли существенные изменения в вопросе, как разделить приватизированную квартиру. Комната теперь носит статус объекта приватизации и самостоятельного правового объекта. Иными словами, ничего не препятствует для признания двух- или трехкомнатной квартиры объектом, который реально подлежит разделу. Если в собственность каждому из супругов передана комната, в соответствии с их долей в праве на имущество, нажитое совместно, допускается производить раздел квартиры. Он осуществляется путем образования индивидуальной собственности на комнаты. Такой раздел позволяет оставлять в общей собственности помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты.
Если квартира – однокомнатная или комнат, соответствующих по размеру, в ней нет, раздел общего имущества супругов остается в общей долевой собственности. Получается, что доля на общее имущество в многоквартирном доме собственника квартиры, пропорциональна общей площади этой квартиры.
Теперь рассмотрим отношения, которые складываются между супругами относительно жилого помещения, которое считается индивидуальной собственностью одного из них. Если лицо проживает в квартире, которая принадлежит на правах собственности его супругу или супруге, он имеет на эту квартиру право постоянного пользования. На условиях, которые предусмотрены жилищным законодательством, супруг собственника, проживающий в принадлежащем последнему жилом помещении, имеет полное право пользования этим помещением. Если не было заключено брачного контракта, супруг собственника, вселенный в жилое помещение, обретает право постоянного пользования наравне с собственником. Если брак с собственником квартиры расторгнут, право пользования ею за бывшим супругом собственника не сохраняется.
Возможность сохранения допускается в определенных случаях по решению суда. Суд вправе обязать собственника квартиры обеспечить другим жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи при условии, что собственник выплачивает названным лицам алименты.
Вопросы, связанные с разделом квартиры, решаются двумя способами: определением долей в квартире с определением порядка использования комнат и выделением отдельных комнат с целью перевода квартиры в коммуналку.
Что такое расприватизация?
Любые сделки с жильем могут быть обратимы при желании сторон. Аренду жилья можно прервать, приобретенную квартиру можно продать, подарок можно не принять, квартиру можно как приватизировать, так и отказаться от приватизации. Что же такое расприватизация и кому она выгодна?
Расприватизация выгодна семьям, проживающим в домах, которые идут под снос. Если приватизированная квартира идет под снос, то новое жилье предоставляется в соответствии с размерами занимаемой ранее площади. Если произведена расприватизация квартиры, то государство выделяет на каждого из членов семьи по 18 м?. Рассмотрим другую ситуацию: если один человек является собственником большой квартиры, то расприватизация ему абсолютно не нужна. Потому что, если он ее произведет, то станет обладателем однокомнатной квартиры площадью 18 м?.
Если произошла расприватизация квартиры, проведение ремонта осуществляется за счет государства. В случае пожара или землетрясения, государство обязано предоставить нанимателю другое жилье. А собственнику квартиры придется выкладывать за ремонт, восстановление и покупку новой квартиры свои собственные средства.
К расприватизации должен быть применен тонкий юридический подход. В расприватизации особенно нуждаются одинокие пожилые люди. Они таким способом избавляются от выплат по содержанию дома и налога на имущество, которые согласно законодательству возлагаются на собственника жилого помещения. С этих позиций также рассчитывается защита от различных аферистов.
Для проведения расприватизации квартиры, ее владелец должен заполнить заявление, подписанное всеми собственниками и предоставить его в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. К заявлению должны быть приложены следующие документы: ксерокопия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность; выписка из домовой книги; документ, подтверждающий отсутствие ограничений или обременений; техпаспорт; копия лицевого счета; квитанция об оплате регистрационного сбора; правоустанавливающие документы.
Приватизация служебных квартир.
Приватизировать служебное помещение или коммунальную квартиру можно только в случае изменения формы собственности или ликвидации предприятия и учреждения до вступления в силу ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Это объясняется тем, что законодательство, действующее до этого момента, хоть и регулировало условия и порядок изменения формы собственности муниципальных и государственных предприятий, не решало вопросов приватизации жилищного фонда, который находился в его подчинении.
Решение о приватизации служебных помещений принимается собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом. Кроме этого, решение может приниматься предприятием, за которым закрепляется жилищный фонд на правах полного хозяйственного ведения или учреждением, в управление которого передан жилищный фонд. Исходя из этого, предприятия и учреждения, проводящие оперативное управление жилыми домами или их полное хозяйственное ведение вправе разрешить приватизацию служебных помещений и коммунальных квартир.
Особенности приватизации.
Уплата налога за приватизированное жилье является главной особенностью самой приватизации. Но если отталкиваться от денежной суммы, между государственной квартирой и приватизированным жильем существенной разницы не наблюдается. В какой-то степени это является преимуществом для собственников. Государственные власти ведут работы относительно создания единого реестра объектов недвижимости, привязывая его к аналогичному реестру собственников.
Стать участниками общей собственности полное право имеют граждане, не достигшие совершеннолетия. При этом они должны являться членами семьи нанимателя или проживать совместно с ним. Также законодательством предусмотрен отказ несовершеннолетних граждан от приватизации. Оформление отказа осуществляется родителями, опекунами, попечителями, усыновителями при наличии на руках согласия органов опеки и попечительства. Граждане могут не участвовать в приватизации, но при этом должны быть согласны на приобретение жилплощади в собственность. Это значит, что они не будут фигурировать в качестве собственников в свидетельстве о праве собственности. Но за ними будет оставлено право на приватизацию любой другой квартиры, полученной впоследствии.
Поводом для отказа от приватизации зачастую становится страх перед неизбежностью выплат за обслуживание и ремонт жилого помещения. Многие заблуждаются, думая, что суммы выплат очень высоки и им придется платить в разы больше, нежели нанимателям государственного жилья. На самом деле все расходы на обслуживание и ремонтные работы собственники и наниматели распределяют между собой поровну.
Еще одна особенность приватизации – это наследование. В государственной квартире после смерти ответственного квартиросъемщика право проживания имеют все члены его семьи. Если квартира была приватизирована, а собственник умер, она распределяется между родственниками в порядке очередности или через завещание.
Приватизация участка
Приватизация земельного участка (передача в частную собственность) - трудоемкий длительный процесс, поэтому те, кто желает сэкономить время, а может быть, и нервы, обращаются в посреднические структуры, которые за определенную плату вместо них занимаются подготовкой документов, необходимых для приватизации земельного участка.
Термин "приватизация" по отношению к земельным участкам (садовым и дачным) употребляется нечасто, поскольку передача земель в собственность граждан происходит в соответствии с нормами статьи 28 Федерального закона № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Поэтому, как правило, говорят о так называемом "переоформлении прав граждан на земельные участки, или "передаче земельных участков в собственность граждан". Мы все же будем употреблять термин "приватизация" в связи с проведением дачной амнистии".
Стать собственником участка, пожалуй, стоит: отсутствие оформленных прав на земельный участок будет препятствием для его продажи или залога, а оформление прав на земельный участок станет необходимым не только при его продаже, но и после получения участка в наследство. После регистрации права собственник участка может заключать любые сделки по продаже, дарению и иным видам перехода прав на данный земельный участок.
Часто можно услышать, что, став собственником земельного участка, вы станете и плательщиком земельного налога. Но сегодня, имея участок на праве бессрочного пользования, вы оплачиваете и этот налог, причем в том же размере.
Приватизация земельных участков может осуществляться бесплатно (либо за установленную законом плату) в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом приватизировать участок можно только один раз.
Приватизация проводится по решению органа местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина, в котором должно быть указано, на каком праве гражданин хочет переоформить земельный участок: в индивидуальную собственность, в общую совместную или общую долевую собственность (собственность супругов). В последних двух случаях распорядиться участком можно будет лишь с согласия всех собственников.
По своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое. Если земельный участок находится в пользовании нескольких граждан, то речь идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант: стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение.
Оба варианта не противоречат положениям пункта 3 ст.36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц, т.е. это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из собственников строения на участке, то же в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка.
Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация местного самоуправления вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц. Таким образом, если вы совместно с другими собственниками долей в жилом доме не определите порядок пользования земельным участком, то проблему придется решать в судебном порядке.
В зависимости от года возникновения права на земли садоводческого товарищества и юридического состояния дел товарищества можно выделить следующие случаи:
1) если садоводческое товарищество возникло до апреля 2013 года (До апреля 2013 года государство передавало землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, гражданам преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования) и не было приватизировано на основе решения местного органа власти, то земли могли быть переданы на основании акта о праве бессрочного пользования землей на товарищество или предприятие. До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" земли таких СНТ приватизации не подлежали, так как в прошлом была нарушена предусмотренная процедура, и эта нарушение на время лишило садоводов возможности законного переоформления прав на землю;
2) если товарищество возникло после апреля 2013 года, индивидуальные участки, принадлежащие садоводам, могли быть оформлены на праве пожизненного наследуемого владения, которое подлежит переоформлению в собственность на основании статьи 21 ЗК РФ и может быть осуществлено в любое время в соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав гражданин на отдельные объекты недвижимого имущества", либо находится в собственности садоводов.
В этом случае должен быть оформлен акт о праве бессрочного пользования садоводческого товарищества на земли общего пользования, так как в апреле 2013 года вместе с принятым предписанием государственных органов приватизировать землю (согласно Закону РСФСР № 374-1 "О земельной реформе" действовала норма Земельного кодекса 2013 г. о передаче земель общего пользования садоводам в коллективную собственность, т. е, земли общего пользования также подлежали приватизации.
Таким образом, все земли садоводов, находящиеся в пользовании на 25 апреля 2013 года, должны были быть переданы в собственность граждан вне зависимости от того, по чьему желанию это происходило: самих садоводов или предприятий, за которыми были закреплены их земли. Эти процедуры "насильственной" приватизации отличались от норм, установленных современным земельным законодательством, закреплено, что приватизация садоводческих участков - дело добровольное.
После 1998 года в связи с принятием Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земли вначале выделялись садоводческим товариществам в срочное пользование, и только потом мог быть оформлен последующий переход индивидуальных участков в собственность членов садоводческих товариществ. Право собственности граждан на земли общего пользования в таком случае может быть признано только после выкупа предоставляемых земель (т.е. на возмездной основе). В остальных случаях земли общего пользования передаются СНТ безвозмездно на основании статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
На практике встречаются следующие правоустанавливающие документы на землю:
1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с различными видами права собственности (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования выданный товариществу. В таком товариществе граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);
2) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный предприятию;
3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию. В таком случае граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные земельные участки;
4) акт о праве бессрочного пользования на земельный участок целиком, выданный садоводческому товариществу;
5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому товариществу. В данном случае граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);
6) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный садоводческому некоммерческому товариществу;
7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому некоммерческому товариществу. Граждане в таком СНТ имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).
Если у членов садоводческого товарищества нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Садоводы-индивидуалы, граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, могут существовать лишь на территории садоводческих некоммерческих товариществ (и только при условии, что все его земли еще не приватизированы). Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве собственности на подъездные дороги. В любом случае следует поднять документацию и поинтересоваться, на каком праве СНТ пользуется землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями.
Для оформления права собственности на земельный участок в товариществе в соответствии с нормами законодательства потребуются:
- кадастровый план участка;
- документ (акт), подтверждающий право на участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и др.;
- документы, подтверждающие членство в садоводческом товариществе;
- генеральный план организации и застройки садоводческого товарищества. Последние два документа будут необходимы, если акт выдан не индивидуально гражданину, а на весь землеотвод садоводческому товариществу (или на земли общего пользования).
Документ (акт), подтверждающий право на участок должен быть у землепользователя на руках. А для получения кадастрового плана (в Кадастровой палате) необходимо пройти всю предусмотренную законами процедуру.
Сама процедура переоформления прав на земельный участок включает несколько стадий:
1) подачу заявления о приватизации земельного участка;
2) принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст. 29 3К РФ) о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданина;
3) подготовку документов для государственной регистрации прав, включая изготовление кадастрового плана;
4) государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельная приватизация
Одной из форм приобретения права на использование земельного участка по закону может быть его приватизация. Для приватизации земельного участка необходимо собрать довольно много различной документации, более подробно с этим перечнем можно ознакомиться ниже.
В процессе приватизации земли могут возникнуть немалые сложности и появиться достаточное количество вопросов, решение этих проблем может затянуть время окончательного подписания и выдачи приватизационных документов, но квалифицированная помощь специалистов по земельной недвижимости практически всегда способна помочь в их разрешении. В подавляющем большинстве случаев приватизация земельного участка проводится в случае, когда на нем находится строение – частная собственность соискателя. Земельный участок в этом случае должен находиться в пользовании владельца строений на каких-либо договорных условиях выделения земли для обслуживания основного строения и вспомогательных построек. Застройщик, который желает провести приватизацию земли под домом, должен вначале подать заявление на приватизацию участка в местную администрацию. В форме данного заявления указываются данные заявителя, его налоговый идентификатор, в краткой форме излагаются цели использования земельного участка, приводится предполагаемый размер земельного участка, указываются цели по дальнейшему использованию земли (жилищное или дачное строительство, садоводство, коммерческое использование и т.д.).
К заявлению на приватизацию земельного участка прилагаются следующие документы, список которых регламентирован действующим законодательством. Заявитель обязан представить те документы на право пользования землей, которые ему выдавались ранее: различные свидетельства на пользование, государственные акты, договор аренды земли, документы иного названия и характера.
В обязательном порядке нужно иметь документ, который подтверждает право собственности заявителя на строения, находящиеся на данном земельном участке (свидетельство регистрации прав собственности или права наследования, договор купли-продажи, дарения, мены). Для земельных участков, которые должны состоять на кадастровом учете к заявлению прилагается еще и кадастровый план земельного участка вместе с утверждённым проектом границ земельного участка. Также для правильной приватизации земли нужно предоставить технический паспорт на строение и вспомогательные постройки на земельном участке, выписку из регистрационной палаты о регистрации прав на земельный участок, копию личных документов.
После рассмотрения всей документации на приватизацию участка местные органы власти принимают решение об удовлетворении заявления на приватизацию земельного участка или отказе в данной просьбе. Рассмотрение заявления и принятие вышеупомянутого решения производится в течение 14 дней с момента подачи заявления в органы местной власти. Срок может быть пролонгирован, если у заявителя нет кадастрового плана и утверждённого проекта границ земельного участка, тогда работники комитета по управлению муниципальным имуществом должны сами направить в отдел кадастра при данном органе местного самоуправления запрос на изготовление проекта границ земельного участка.
Время, которое дается на такое изготовление и утверждение регламентируется максимальным сроком в один месяц. Если выносится решение о приватизации земли под домом и предоставлении земельного участка заявителю, то оно выдается заявителю на руки с приложением проекта границ земельного участка. После того, как решение принято, для тех земельных участков, которым это необходимо, изготавливается новый кадастровый план с отмежеванием по границам соседних участков.
Решением местного органа власти на основании федерального закона о приватизации земельных участков различного назначения и для различных собственников такая приватизация земли производится либо бесплатно, либо после выкупа земельного участка. Всё вышесказанное является общими принципами приватизации участков земли, но существуют и местные особенности в этом процессе.
Проведение приватизации земельных участков может быть осложнено различиями в региональном подходе к этой проблеме, причем, если где-то можно и не спешить с такой процедурой, то в регионах, где к земле наблюдается повышенный интерес и большой спрос. Несомненно, с первую очередь, это касается приватизации земли в Московской области и Подмосковье. Тут иногда вопрос стоит так, что тот, кто не спешит с приватизацией участка, может остаться и без него. Проблем можно избежать в случае обращения к профессионалам своего дела, специалистам агентств недвижимости. Они помогут правильно оформить бумаги, документы на приватизацию земельного участка, причем, со знанием норм и особенностей по приватизации земли в Подмосковье.
Есть несколько причин отказа местных органов власти в приватизации участка, но основная из них это отсутствие земельного участка в наличии, то есть юридически он никак не закреплен за заявителем. Однако если заявитель пользуется землей свыше 15 лет, то, скорее всего вопрос и в этом случае будет решен положительно. Вообще, всегда лучше, если участок долгое время находится в пользовании, тогда вероятность вынесения положительного решения значительно возрастает. Также причиной отказа в приватизации земельного участка может быть назван факт отсутствия свободных территорий. Но заявитель, который уверен в наличии таких территорий и знает, что они никем не приватизированы, имеет право оспаривать отказ местных властей через суд.
Но, даже получив положительное решение местного совета, без оформления акта на землю обойтись нельзя. Эта работа проводится через землеустроительные фирмы, лучше, если она базируется в том же районе и имеет положительные отзывы и хорошую репутацию у людей, которые пользуются у заявителя авторитетом и вызывают особое доверие. Такие агентства имеют в своем составе профессионалов хорошего уровня с, безусловно, четким и грамотным выполнением своих задач. После замеров участка и согласования его границ с владельцами соседних земельных участков выписывается акт и составляется новый кадастровый план.
Длительность процесса приватизации земельного участка для Московской области составляет около 6-7 месяцев и требует довольно значительных финансовых затрат. После составления государственного акта приватизации, соискатель официально является собственником земельного участка. Сама же цена выкупа земельного участка в Подмосковье не зависит от количества жителей в населенном пункте, а больше от соотношения спроса и предложения, от качества земли, местоположения и целевого назначения земельного участка. По сравнению с другими регионами России цена эта на порядок выше.
Но и такие условия по приватизации земли не устраивают Правительство Москвы и администрацию Московской области. Там считают, что установлены необоснованно заниженные цены выкупа земельных участков при приватизации, эти земли находятся в государственной и муниципальной собственности, тем самым, по мнению руководства Москвы и Московской области, ущемляется их конституционное право, как субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, свободно распоряжаться своими земельными ресурсами. Здесь же указывается на ограничение для них свободы экономической деятельности, на нарушение конституционного принципа признания и защиты равным образом всех форм собственности. Московские городские и областные власти требуют наделения субъектов Российской Федерации и муниципальных образований правом определения стоимости выкупа земельных участков при их приватизации без всяких ограничений.
Этот вопрос даже был подан на рассмотрение Конституционного Суда РФ, и, хотя принятии запроса Правительству Москвы было отказано, но Конституционный Суд РФ, тем не менее, при мотивировке отказа указал, что оспариваемые положения по определению стоимости земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже или приватизации участка владельцами зданий и сооружений, расположенных на них, не могут рассматриваться, как нарушающие конституционные права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Таким образом, пока для Московской области и Подмосковья действуют цены приватизации земли под домом, исходя из минимальных ставок земельного налога. Более детально все аспекты такой приватизации будут рассмотрены далее в общероссийском масштабе, поскольку, положения о приватизации земельных участков имеют по регионам очень много сходных моментов.
Приватизация имущества
Понятие и цели приватизации. Приватизация является новым правовым институтом для отечественного правопорядка, посредством которого создаются условия для перехода от государственной системы экономики к системе свободного рынка. Под ней понимают передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК).
Таким образом, приватизация является специальным основанием прекращения права публичной собственности и возникновения права частной собственности в результате передачи соответствующего имущества частным лицам в порядке и способами, предусмотренными законами о приватизации.
Приватизация требует принятия специального законодательства и может осуществляться как возмездно, так и безвозмездно, в зависимости от преследуемых целей и порядка, установленных специальным законодательством.
В Российской Федерации процесс приватизации осуществляется по трем основным направлениям:
а) приватизация государственных предприятий, иных объектов недвижимости и акций, принадлежащих публично-правовым образованиям;
б) приватизация жилья;
в) приватизация земельных участков.
По каждому из этих направлений государство преследует определенные цели. Так, для приватизации госпредприятий изначально формулировались следующие цели: формирование "слоя" частных собственников; повышение эффективности деятельности предприятий; социальная защита населения, развитие объектов социальной инфраструктуры; стабилизация финансового положения Российской Федерации за счет средств, поступивших от приватизации; создание конкурентной среды и привлечение иностранных инвестиций (п. 1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной постановлением Верховного Совета РФ N 2980-1).
Приватизация при этом в основном была возмездной, и лишь в некоторых случаях на первоначальном этапе допускалось безвозмездное отчуждение государственной собственности (посредством наделения всех граждан приватизационными ваучерами, дающими право на приобретение акций приватизируемых предприятий, посредством бесплатного распределения части акций среди работников предприятия и т.п.).
К сожалению, большинство целей приватизации, фактически не достигнуты (за исключением создания узкого "слоя" частных собственников). В настоящее время цели основных направлений приватизации федерального имущества - "максимизация вклада приватизации федерального имущества в увеличение темпов роста и повышение конкурентоспособности экономики Российской Федерации" (раздел I Прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2004 год и основных направлений приватизации федерального имущества до 2006 года, утвержденного распоряжением Правительства РФ N 1165-р).
При этом задачами приватизации являются:
- обеспечение приватизации федерального имущества, которое не используется для обеспечения функций и задач государства;
- обеспечение поэтапного сокращения числа федеральных государственных унитарных предприятий;
- проведение структурных преобразований в соответствующих отраслях экономики;
формирование доходов федерального бюджета.
В области приватизации жилищного фонда и земельных участков гражданами цели приватизации:
а) создание условий для развития жилищного и земельного рынков;
б) освобождение государства от бремени расходов, связанных с содержанием жилищного фонда и земельных угодий, и переложение этого бремени на частных собственников;
в) освоение новых земельных участков и стимулирование продуктивного использования земли за счет собственников;
г) социальная поддержка граждан, занимающихся сельским хозяйством.
Исходя из этих целей, приватизация жилья и земли гражданами носила в основном бесплатный характер. По мере достижения указанных целей принцип бесплатности заменяется принципом платности приватизации указанных объектов.
Закон о приватизации
Законодательство о приватизации. Положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются только в случае, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).
Основным документом, регулирующим процедуры приватизации государственного и муниципального имущества, является в настоящее время Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон устанавливает исключительно возмездный характер приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизации подлежит любое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятого из оборота, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 3 Закона).
Этот Закон, однако, не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:
- земли (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы);
- природных ресурсов;
- государственного и муниципального жилищного фонда;
- государственного резерва;
- государственного и муниципального имущества, находящегося за рубежом;
- имущества, закрепленного за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также некоторых иных видов имущества, перечисленных в ст. 3 Закона.
На основании и в соответствии с указанным Законом отношения по приватизации могут регулироваться иными федеральными законами и нормативными актами, а также законодательством субъектов РФ и актами органов местного самоуправления, которые не могут противоречить Закону о приватизации государственного и муниципального имущества.
Важным звеном в законодательстве о приватизации являются также ежегодно утверждаемые Правительством РФ прогнозные планы (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год.
- В указанных документах определяются основные направления приватизации на соответствующий период и содержатся перечни объектов, подлежащих приватизации. Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
В отношении приватизации государственного и муниципального жилищного фонда применяется Закон о приватизации жилищного фонда, установивший принцип бесплатности передачи в собственность граждан государственных и муниципальных жилых помещений, занимаемых ими по договорам жилищного найма. Однако в настоящее время этот Закон имеет ограниченную сферу применения: приватизации не подлежат жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма (ст. 4 Закона).
Приватизация земли осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и принятыми в его исполнение актами земельного законодательства. В п. 2 ст. 28 Земельного кодекса установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. В то же время предусмотрена возможность предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, иными федеральными законами, а также законами субъектов РФ. В частности, в Земельном кодексе предусмотрено безусловное право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков гражданами, обладающими этими участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
Приватизация государственная
Обстоятельное изучение приватизации государственного и муниципального имущества, ее значения в развитии предпринимательства невозможно в отрыве от уяснения приватизации в целом. Приватизация как теоретическая и практическая проблема связана с наличием в обществе особой политической организации – государства, с устранением негативных последствий его функционирования. Приватизация, является одним из основных видов разгосударствления, представляет собой процесс, направленный на удовлетворение потребностей и интересов участников общественных отношений во все большей мере частными институтами общества путем передачи им функций, ранее выполнявшихся государством, его органами и должностными лицами.
Что касается самого понятие приватизации, то в соответствии со ст.1
Закона «О приватизации…» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федерального имущества), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Тем самым государственная или муниципальная собственность преобразовывается в частную.
Принципы приватизации отражены в ст. 2 Закона:
- Приватизация основывается на признании равенства покупателей и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;
- Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе;
- Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном законом.
Первый специальный закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» появился в июне 2013 года, и через год в него были внесены ряд изменений и дополнений.
Второй Федеральный Закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ» конкретизировал приватизацию различных форм собственности.
В настоящее время приватизация определяется Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так же официально не отменены: Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ (утверждена Указом Президента РФ) и Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ (утверждены Указом Президента РФ). Помимо Федерального Закона и Программы, правовое регулирование приватизации осуществляется многочисленными подзаконными актами.
Как мы видим, нормы права о процессе приватизации за прошедшие годы не оставались неизменны. Нормы права о процессе приватизации целесообразно свести в две группы. В первую, общую часть входят нормы, отражающие статистику процесса приватизации, и во вторую, особенную часть – отражающие его динамику.
Общая часть включает четыре блока норм права, служащих необходимой предпосылкой перевода процесса приватизации в деятельную плоскость. Первый блок охватывает основные принципы приватизации государственного и муниципального имущества. Второй блок определяет правовой статус субъектов, которым от имени государства и муниципальных образований доверено осуществлять приватизацию соответственно государственной и муниципальной собственности. Третий блок приватизационных норм определяет лиц – покупателей государственного и муниципального имущества. Четвёртый блок норм относится к классификации объектов имущества по возможности их приватизации.
Особенная часть включает правовые нормы о динамике процесса приватизации, выраженной в его стадиях, которые будут рассмотрены отдельно.
Правительство Российской Федерации впервые утвердило Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества в соответствии с процедурой и требованиями нового Закона о приватизации, а также Концепции управления федеральным имуществом.
Таким образом, с формально-правовой точки зрения к настоящему моменту в Российской Федерации сложилась достаточно разработанная нормативная база, регулирующая сферу приватизации государственного имущества.
Договор приватизации
Договор приватизации - таким договором сопровождается передача квартир в собственность граждан при приватизации. Договор о передаче квартиры в собственность нотариального удостоверения не требует, но право собственности на приватизируемое жилье необходимо зарегистрировать, поскольку осуществлять сделки с ним возможно только после предусмотренной законом регистрации.
О государственной регистрации права собственности на жилой объект свидетельствует наличие на договоре штампа уполномоченного регистрационного органа, а также свидетельство о государственной регистрации прав (на каждого из сособственников оформляется отдельное свидетельство).
Сторонами договора о передаче жилья в собственность выступают граждане и органы местного самоуправления, уполномоченные проводить приватизацию жилья (МУФЗ района, либо предприятие, в хозяйственном ведении которого находятся жилые дома).
В договоре указывается передаваемый в собственность гражданину объект (адрес, общая площадь, количество комнат и другие параметры, позволяющие однозначно его идентифицировать), указываются стороны договора (от кого и кому передается жилое помещение). В обязательном порядке договор должен быть подписан обеими сторонами (подпись представителя органа местного самоуправления или организации-владельца жилого дома заверяется соответствующей печатью).
В договоре должен быть указан документ на основании, которого действует представитель органов местного самоуправления или организации-владельца жилого дома (ссылка на учредительные документы или соответствующую доверенность).
Если жилье оформляется в долевую собственность двух и более граждан, в договоре о приватизации должны быть указаны размеры долей каждого из его участников (исключение составляют случаи, когда жилье поступает в совместную собственность супругов).
Суть приватизации
Приватизация - переход от командно-административной системы к рыночной, т.е. изменение государственной собственности на частную с помощью процесса приватизации.
Термины «Приватизация и разгосударствление» в начале 90-х превратился в ключевую экономическую категорию при решении про вывода из кризиса экономики пост тоталитарных стран. Одним из главных путей создания рыночной экономики является и приватизация госсобственности.
Разгосударствление означает переход от преимущественно государственно - дерективного регулирования производства к его регулированию. Т.е. представляет собой выведение из сферы гос. адм. - ком, управления не только основной массы на основе приватизации, а также о государственных, находящихся в сфере этого управления колхозов и потребитель кооперации.
Приватизация — это составная часть разгосударствления собственности, предполагает передачу в собственность частным или акционерным компаниям (частным собственникам или трудовым коллективам) госпредприятий и др. имущества. В постсоциал. странах госсектору принадлежало около 90% экономики. Рядом с приватизацией идет создание новых коммерческих предприятий, структур, в том числе с участием иностранного капитала. Приватизация приводит к господству в экономике ин-дивидуальны и коллективных форм частной собственности. В результате разгосударствления и приватизации возникают новые субъекты собственности на средства пр-ва, экономически само стоят, товаропроизводители.
Приватизацию осуществляет фонд государственного имущества России, субъектов федерации и органы приватизации адм. - тер. единиц.
Основными способами приватизации является:
1. Продажа акций, предварительно преобразованных в открытые.
2. Продажа предприятий на аукционе или по коммерческому конкурсу.
3. Продажа предприятий не по коммерческим конкурсу, т.е. по лучшему из предложенных условий дальнейшей эксплуатации предприятия.
4. Выкуп госпредприятия арендатором.
5. Выкуп малых, средних предприятия обществами покупателей, создаваемых работниками предприятия.
Основные источники средств для приватизации:
1. Личные сбережения граждан.
2. Приватизационные имущественные сер.
3. Собственные средства негосударственных юридических лиц.
4. Заемные средства.
5. Иностранные инвестиции.
Независимо от метода приватизация:
- закрепляет производственно-хозяйственные ресурсы за конкретными собственниками, которые являются субъектами хозяйства.
- экономически соединяют работников со средствами производства с целью производительного функционирования.
- возбуждает экономический интерес субъектов собственности, их заинтересованности в высоких результатах производственное - хозяйственной деятельности.
- обеспечивает права и свободы каждой личности, экономическую самостоятельность всех хозяйствующих субъектов.
По существу в России не зависимо от выбранной модели приватизации по форме проводилась номенклатурная, демократическая и малая приватизация. При номенклатурной приватизации в руках гос-ва концентрировалась большая часть акций, а за конкретными госструктурами (фондами госимущества) закреплялась возможность почти бесконтрольного использования этих акций для создания холдингов или продажи их третьи лицом. Все это создавало благоприятные условия для сращивания номенклатуры на уровне предприятий (а она зачастую получала существенные привилегии в приобретении акций) с государственной и финансовой номенк. Малая приватизация, где основная часть предприятий должна была продаваться по конкурсу или на аукционе, образуя в основном товарищества с ограниченной ответственностью или АО закрытого типа. Здесь капитал госпредприятий не продается, а распределяется искусственным образом по условным, крайне заниженным ценам. Заниженная цена действительно облегчает, уча в процессе приватизации для тех, кто в состоянии скупить акции и паи предприятий.
Демократическая приватизация (народная). На практике она была осуществлена в незначительных масштабах и лишь фрагментально она предполагала приобретение каждым гражданином определенной доли госсобственности при помощи ваучера, которые создавал равные стартовые возможности в раз, приобретении госсобственности для всех членов общества. Эта модель также предполагала более широкие воз для приобретения предприятий на аукционах, поддержку частного бизнеса.
Однако в процессе в России присвоение бывших госсредств производства осуществлялось в основном теми, у кого на руках были ликвидные ресурсы (иное теневые капиталы, новые коммерческие структуры, бывшие госструктуры). Итак, перераспределение прав собственности при к постепенному сосредоточению производства в руках частного капитала, в значительной степени, представленного не независимым частными предпринимателями, а банками и другими финансовыми институтами.
Порядок приватизации
Согласно первоначальной редакции ст. 7 Закона о приватизации жилья договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местной администрации.
Федеральным законом № 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье не допускается. Строго говоря, участвующие в приватизации супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности — личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК, ст. 34, 35 СК), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК).
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное , определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.
Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающий документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом № 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. Граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в орган по регистрации прав независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации.
В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244 ГК). Государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.
Например, если квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух сособственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1 /3 доли, а целая вещь — квартира — передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены в п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК.
Невозможно также осуществить государственную регистрацию перехода права, если хотя бы один из участников приватизации собственников скончался до момента государственной регистрации. Ввиду утраты правоспособности одного участника в регистрации права долевой собственности будет отказано и всем остальным. Поскольку приватизация (переход в частную собственность) в этом случае не состоится, граждане вправе заключить новый договор приватизации с новым составом участников.
Сроки приватизации
В соответствии с законом, срок приватизации жилья (квартиры) составляет до двух месяцев и начинает исчисляться со дня подачи всех необходимых документов.
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.
То есть организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим двухмесячным сроком приватизации жилья. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение данного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.
На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 11; N 10) разъяснил: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
В любом случае, срок приватизации жилья или квартиры не может превышать двух месяцев.
Приватизация несовершеннолетними
Основные положения, определяющие понятие «несовершеннолетний»
по закону, и по традиции совершеннолетие наступает с 18 лет. Все, кто младше – несовершеннолетние. Более того, закон разбивает это понятие на возраст от 0 до 6 лет и от 6 до 14 лет – это малолетние, а от 14 до 16 лет и от 16 до 18 лет – несовершеннолетние. Какова причина такой разбивки? Дееспособность, т.е. способность человека своими действиями приобретать, реализовать и исполнять права и обязанности.
В каждом отдельном возрастном периоде объем дееспособности различен. За малолетних, например, действуют родители, а если их нет, то усыновители или опекуны. Дети старше 14 лет самостоятельно совершают целый ряд сделок, а в основном с согласия родителей либо усыновителей или попечителей. Общим для всех является непременное согласие органов опеки и попечительства на проведение сделок с недвижимостью. Этот орган — гарант защиты прав и интересов каждого ребенка независимо от того, является ли ребенок сиротой, лишены ли его мать или отец родительских прав, живет ли он в благополучной семье, или его усыновили.
Особенности приватизации жилья несовершеннолетними.
Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор приватизации (другими словами — договор передачи жилого помещения в собственность), если они имеют право пользования этим жилым помещением независимо от того, проживают они там или в другом месте. Несовершеннолетний ребенок может отказаться от приватизации только с согласия органов опеки и попечительства. Данное правило было включено в закон о приватизации, так как в законе редакции 2013 года ничего подобного не было, что грубо ущемляло права детей. Сейчас для приватизации жилья требуется согласие ребенка в возрасте от 14 до 18 лет, и, кроме того, он становится либо единоличным собственником, либо на него выделяется доля.
Существует два основных случая приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние:
1. При наличии у детей родителей, усыновителей или опекунов.
Здесь детям до 14 лет жилые помещения передаются в собственность по заявлению родителей, усыновителей либо опекунов с предварительного разрешения органа опеки и попечительства или же прямо по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет сами пишут заявление, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей и органа опеки.
2. При утрате попечения родителей по каким-либо причинам.
Здесь детям до 14 лет договор приватизации оформляется по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения органа опеки либо только по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет самостоятельно оформляют договор приватизации, но с согласия их законных представителей и органа опеки. Срок оформления при этом не должен превышать 3 месяца.
Льготы при приватизации жилья несовершеннолетними.
К сожалению, список льгот состоит всего из двух пунктов, но лучше мало, чем ничего:
- оформление договора приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов;
- несовершеннолетние могут во второй раз бесплатно приватизировать другую квартиру (комнату) по достижении 18 и более лет.
Сделки с приватизированным жильем несовершеннолетних.
Если вы намерены купить или обменять свою квартиру на приватизированное с участием несовершеннолетних жилье, вам следует быть предельно внимательными. Лучше потратиться на тщательную проверку с помощью агентства недвижимости, чем потом ходить по судам. Вы спросите почему? Потому что сделки с такими квартирами (комнатами) переполнены подводными камнями.
Во-первых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где несовершеннолетние проживают и имеют право пользования независимо от того, являются ли они:
- единственными собственниками;
- сособственниками, т.е. им принадлежит доля в праве и они не единственные собственники;
- членами семьи собственников, в том числе бывшими.
Во-вторых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где дети не проживают, но на момент приватизации имели равные с собственниками права! А ведь этот факт при желании продавцу легко скрыть от покупателя.
И наконец, в-третьих, все средства от сделок с жильем, где проживали исключительно несовершеннолетние, должны быть зачислены на счет по вкладу на имя этого ребенка в местном отделении сбербанка.
Приватизация право собственности
Понятие и признаки права общей собственности. В зависимости от количества субъектов, которым определенное имущество принадлежит на праве собственности, выделяю два вида собственности: одно субъектную - право собственности на имущество принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое лицо, государство или муниципальное образование; много субъектную (общую) – имущество находится в собственности двух или более лиц (сособственников), которые сообща осуществляют правомочия собственника.
Отличительными признаками права общей собственности являются:
1) общее имущество;
2) множественность субъектов права собственности на это имущество.
Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Не возникает общей собственности на имущество, если оно состоит из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника.
Основные виды права общей собственности. Различают общую долевую и общую совместную собственность. При этом общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием государственных и муниципальных образований – только долевой.
Долевая собственность – это нахождение имущества в общей собственности с определением долей. При этом доли участников считаются равными, если не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением между участниками. Долевая собственность может возникать по закону, договору, в порядке наследования и в силу приобретательной давности. Например, согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Участники долевой собственности распоряжаются ею по общему соглашению. Каждый участник вправе распорядиться своей долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог). При продаже доли постороннему лицу остальные собственники, письменно извещенные о продаже, имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (это право не применяется при продаже доли с публичных торгов). В случае нарушения данного права любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Участник общей долевой собственности вправе выделить в натуре свою долю или получить компенсацию за нее по соглашению с другими собственниками или по суду
Закон определяет судьбу улучшений общего имущества, произведенных одним из собственников. Если эти улучшения отделимы без существенного ущерба для общей собственности, то на них не распространяются правила об общей собственности: они являются собственностью того, кто их произвел. Неотделимые улучшения дают право участнику требовать соответствующего увеличения своей доли в общей собственности (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса).
Совместная собственность (без определения долей). Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.
Различают следующие основные виды совместной собственности:
• общая собственность супругов (ст. 256 Гражданского кодекса). Это имущество, нажитое супругами во время брака. Общим имуществом супруги владеют, пользуются и распоряжаются по обоюдному согласию. Сделка одного из супругов по распоряжению их общим имуществом презюмируется сделанной с согласия другого супруга;
• собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 Гражданского кодекса). В такой собственности находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, а также имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
Раздел совместной собственности (и супружеской, и фермерской) происходит после предварительного определения доли каждого собственника. Иначе говоря, разделу совместной собственности предшествует ее перевод в долевую. Реальный выдел доли в натуре зависит от делимости объекта совместной собственности. С согласия собственника остальными собственниками ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре. При выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства, принадлежащие хозяйству, разделу не подлежат. Выходящий из хозяйства имеет право на получение соразмерной денежной компенсации.
Приватизация общежития
Сегодня значительное количество соотечественников все еще проживает в общежитиях в надежде приобрести занимаемые квадратные метры в законную собственность, приватизировав их. Однако Законом РФ «О приватизации жилищного фонда» в ст.4 установлен прямой запрет на это. Тем не менее, суды общей юрисдикции ежегодно рассматривают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитии, значительная часть которых удовлетворяется. Всему причиной – противоречие законов, утверждает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова").
Нет безвыходных ситуаций.
Несмотря на положения Закона «О приватизации», шанс заполучить комнату в общежитии есть. Исходя из ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее Вводный закон), проживающим в них гражданам предоставлено право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, и соответственно, права на приватизацию.
Вывод: люди, которые занимают комнаты в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь, как ни странно, ст. 2 Закона РФ «О приватизации». Однако, несмотря на данное положение, в судебной практике возникают серьезные противоречия при разрешении конкретных споров по искам, что требует индивидуального подхода к каждому делу.
Условие первое.
Если буквально толковать ст.7 Закона, то применяться должны нормы ЖК РФ именно о социальном найме, в которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим изначально судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий.
В последующем Верховный Суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике, указав, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным, муниципальным предприятиям или учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным.
Условие второе.
«Часто возникают вопросы, как быть, если гражданин занимает только часть жилого помещения - койко-место? – Анализирует ситуацию адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"). Исходя из практики судов общей юрисдикции, ввиду утраты домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма (применяется ст.7 Вводного закона)».
Условие третье – усмотрение суда.
Статья 94 ЖК РФ устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период их работы, службы или учебы, укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков общежития в ЖК не называется.
Таким образом, судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию. При этом учитывается как формальный фактор - отнесение в соответствующей документации определенного объекта к категории специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья. В частности исследуется наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда.
Вместе с тем Верховный Суд РФ признает неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей по-прежнему отказывают гражданам в приватизации. Впрочем, у последних есть шанс побороться.
Приватизация гаража
Граждане России приватизируют гаражи гораздо реже, чем квартиры или землю, и этому факту сложно найти объяснение. Большинство владельцев гаражей кроме членской книжки гаражного кооператива, иными документами не располагают. Законодательно установлено, что гражданин, состоящий в гаражном кооперативе и внесший в полном объеме взнос за гараж, является собственником этого имущества, потому неспециалисту может показаться, что смысла в приватизации гаража нет. Но это мнение ошибочное - статус члена гаражного кооператива и владельца гаража дает гражданину только право владения и использование гаража, но никак не право распоряжаться им. Потому только приватизация гаражей позволит их продать или обменять.
НО! При продаже гаража право членства в гаражном кооперативе переходит от продавца недвижимости к покупателю.
Как провести приватизацию гаража?
В первую очередь, нужно обратиться к председателю ГСК за справкой, которая подтверждает решение о регистрации данного гаражного кооператива в органе самоуправления по месту.
Второй шаг - обратиться в БТИ с полученной справкой для того, чтобы получить документы об обмере, которые и станут основанием для технического описания.
После того, как эти необходимые документы будут собраны, самое время обратиться в Регистрационную палату для получения свидетельства о праве собственности на гараж. Существует еще такой нюанс, как приватизация того земельного участка, на котором гараж построен.
Большинство гаражных кооперативов получали землю под застройку в бессрочное пользование, а значит, что собственником этой земли является государство в лице органов самоуправления. Потому, чтобы приватизировать землю под гаражом, ее необходимо практически выкупить из государственной или же муниципальной собственности, и таким образом, автоматически получить право собственности на земельный участок. Согласно ныне действующему Земельному кодексу Российской Федерации, собственник гаража наделяется исключительным правом приватизации земельного участка, на котором находится его недвижимое имущество. Стоимость приватизации земли зависит от регионального законодательства и месторасположения участка, но эта стоимость не может быть выше кадастровой стоимости самого участка.
Внимание! Приватизация гаражей в полном смысле этого слова возможна только в том случае, если гараж - это отдельное сооружение с отдельным фундаментом и въездом.
Если Ваш гараж находится в боксе, то он - часть единого имущественного комплекса, земля под которым не подлежит разделу, и у Вас есть право только приобрести долю в общей собственности на всю землю, которая находится под гаражами.
Исходя из вышеизложенной информации, довольно сложно сориентироваться в таком количестве нюансов и сделать все правильно.
Документы, которые будут необходимы в процессе приватизации гаража.
К таковым относят:
1. Заявление;
2. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 100 рублей. Понадобится и подлинник и копия;
3. Паспорт заявителя, если он обращается лично, или доверенность, заверенную нотариально, если обращается представитель.
4. Декларация на объект недвижимого имущества предоставляется в двух экземплярах.
5. Документ, подтверждающий право на земельный участок, на котором объект расположен, подается в двух экземплярах. Если же право собственности на этот земельный участок было зарегистрировано, то такой документ предоставлять не нужно.
6. Кадастровый план конкретного земельного участка также подается в двух экземплярах. Данный план можно получить в территориальных органах по месту нахождения участка, которые занимаются ведением земельного кадастра (Кадастровая палата). В предоставлении такого документа нет необходимости в том случае, если право собственности на земельный участок уже зарегистрировано.
В таком порядке приватизируются также любые постройки на земельных участках, в том числе и жилые дома. Но для некоторых категорий жилых домов существует иной порядок приватизации и список необходимых документов также отличатся. О таких нюансах приватизации лучше всего узнать у юриста, имеющего опыт в приватизации земельных участков, чтобы самостоятельно не разбираться во всех нормативно-правовых актах, которые касаются вопросов подобного характера.
Этапы приватизации
Приватизация делится на три этапа.
1 этап - это так называемая техническая приватизация, успех которой полностью предопределен балансом интересов в обществе. При этом начинается спонтанный процесс приватизации, причем как в легальных, так и в нелегальных формах. Поэтому первичная приватизация просто узаконивает бывшие при командной экономики нелегальными права собственности. Импульсом к началу этой приватизации является политическая воля государственной власти.
Самым важным для этого этапа становится очень быстрое количественное увеличение частных предприятий и структур регулирования прав частной собственности. Признаком завершения первого этапа является уменьшение интенсивности роста количества предприятий, и появления качественных сдвигах в сформировавшихся институтах частной собственности.
Второй этап состоит из двух параллельных процессов: интенсивное перераспределение прав частной собственности после первичной приватизации и упорядочивание хаотического вмешательства со стороны государства в этот процесс. Признаком завершения второго этапа является определенная стабилизация систем новых прав собственности и качественная и количественная стабилизация новой системы экономических механизмов.
На третьем этапе появляется устойчивая система прав собственности. Для этого необходим полностью завершенный комплекс других элементов. Третий этап является последним в программе приватизации, после которого происходит полный переход к рыночной экономике.
Объекты приватизации
Объекты приватизации - это то государственное или муниципальное имущество, которое может быть приватизировано в соответствии с Законом о приватизации.
Объекты приватизации классифицируются по различным критериям:
1. По своему содержанию объекты делятся на: государственные и муниципальные предприятия и их структурные подразделения; материальные и нематериальные активы; принадлежащие государственным и муниципальным образованиям акции акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.
2. В зависимости от формы собственности выделяют объекты государственной и муниципальной собственности. При этом объекты государственной собственности могут принадлежать РФ или субъектам РФ.
3. В зависимости от возможности и порядка осуществления приватизации можно выделить объекты:
• приватизируемые в общем порядке;
• приватизация которых осуществляется с особенностями, предусмотренными Законом о приватизации (объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущественные комплексы унитарных предприятий и др.).
• приватизируемые в особом порядке (стратегические предприятия);
• закрепляемые в государственной собственности до принятия решения о прекращении закрепления;
• приватизация, которых запрещена (например, в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О почтовой связи" имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, приватизации не подлежат).
Формы приватизации
Понятие «приватизация» не всегда употребляется в одинаковом значении. Порой преобразование предприятий или сфер деятельности из государственных в частные называется приватизацией даже в том случае, если пакеты акций данных компаний продолжают оставаться полностью во владении государства. В более узком понимании приватизация имеет место лишь тогда, когда государство перестает быть основным собственником, а покупателями или владельцами долей выступают частные лица или предприятия с преобладающим частным капиталом. Имеются различные пути передачи прав собственности из рук государства в руки частных лиц. Выбор того или иного пути зависит от политических, экономических и социальных реалий, а также от приоритетов в каждой конкретной стране.
Формальная приватизация. Данная форма приватизации предполагает перевод государственного предприятия в частноправовую форму. Это может происходить в порядке общего или частного правопреемства. Формальная приватизация ничего не меняет ни в отношениях собственности, ни в капитал вооружённости предприятия, ни в доступе к техническим знаниям или управленческим ресурсам. В процессе проведения формальной приватизации задачи государства не определяются заново. Для реализации этих задач государство использует инструменты частного права. Здесь также можно говорить об организационной приватизации, при которой не происходит никаких существенных изменений в распределении задач между государством и частными лицами. В таких случаях формальная приватизация рассматривается как необходимый подготовительный этап для проведения материальной приватизации.
Реальная приватизация. О реальной приватизации говорят в том случае, когда государственное предприятие продается частным стратегическим инвестором.
Подобная форма приватизации встречается, прежде всего, на муниципальном уровне и имеет четыре основные формы:
-продукция - услуги, производимые государственными предприятиями, заменяются продукцией - услугами других предприятий;
- при использовании так называемой «контрактной системы» частный продавец оказывает государственному органу определенные платные услуги, которые потребляются непосредственно населению;
- при использовании «концессионной модели» частное предприятие оказывает гражданам платные услуги;
- в случае использования «чековой системы» государство размещает финансируемые за счет налоговых поступлений чеки, которыми можно производить расчеты с любыми предприятиями - поставщиками.
Открытый и ограниченный тендер. С помощью этого в высшей степени открытого метода можно охватить широкий круг потенциальных инвесторов. При выборе инвестора цена не имеет первостепенного значения; важную роль могут играть и другие критерии. В отличие от массовой приватизации здесь может иметь место значительный приток капитала.
Аукцион. Целью этого метода является продажа предприятия по наивысшей цене. При этом не учитываются особенности или профиль инвесторов.
Прямая продажа. По стратегическим соображениям предпочтение отдается ведению переговоров непосредственно с отдельными инвесторами. Наиболее важную роль здесь играет правильное определение реальной стоимости предприятия.
Management-Buy-Out: данная форма приватизации имеет место в том случае, когда предприятие или часть предприятия переходит в собственность его руководящего состава.
Management-Buy-In: об этой форме приватизации говорят тогда, когда предприятие приобретается руководством стороннего предприятия. В этом случае новые собственники проводят полную или частичную смену прежнего руководства.
Приватизация сопровождается рядом сопутствующих мероприятий, таких как разукрупнение, реструктуризация, оценка предприятий, поиск инвесторов, изменение антимонопольного законодательства и реализация мероприятий в социальной сфере.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
