Перепланировка - это изменение конфигурации помещения при сохранении
функционального назначения объекта, требующее соответствующего
согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта
недвижимости.
По определению, перепланировка жилого помещения представляет собой
перенос или замену электрического или другого оборудования, изменение
формы помещения (демонтаж и возведение стен), с дальнейшим занесением
этих изменений в технический паспорт помещения. Перепланировкой
считается любое изменение, начиная от замены душевой кабины, установка
конструкций из гипсокартона.
Для того чтобы вашу перепланировку не приняли за самовольную необходимо
получить разрешение от Мосжилинспекции. Если вы получили такое
разрешение, то после выполнения строительных работ, вы получите Акт о
том, что все было выполнено в соответствии с проектом или эскизом.
Дальше необходимо внести изменения в БТИ и получить новое Свидетельство о
собственности (если вы являетесь собственником объекта, а не
нанимателем).
Если же вы произвели ремонт без всех вышеперечисленных действий, то ваши
изменения считается самовольными. И в этом случае вам придется вернуть
жилое помещение в прежнее состояние в срок, установленный комиссией из
Мосжилинспекции. Ваша перепланировка может быть сохранена только в том
случае, если вы не нарушили прав и интересов граждан (ваших соседей), и
не создали угрозу их жизни или здоровью.
Законная перепланировка составляет намного меньше проблем и сложностей. Не создавайте их себе и окружающим вас людям.
Перепланировка квартир
Перепланировкой является любое несоответствие между фактической
планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. Распоряжение
государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекция) является
разрешением на перепланировку помещения. Получение разрешения является
обязательным!
Без разрешения и предоставления проекта в квартире можно делать:
• обычный косметический ремонт;
• установку или разборку встроенной мебели;
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• антресолей;
• шкафов;
• замену без переустановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому обустройству.
Перепланировка не допустима на действия:
• ведущие к нарушению прочности или разрушению;
• ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций
здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению
противопожарных устройств;
• ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
• в результате которых образуется комната площадью < 9 м2 или шириной < 2,25 м;
• перепланировка, ведущая к увеличению подсобной площади квартир за счет жилой;
• при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
• строений, предназначенных к сносу в ближайшие 3 года и включенных в
соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не
является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
• помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций без разрешения начальника штаба.
Наиболее распространенные случаи (из практики), которые не допустимы к перепланировке:
• перенос с/узла на место комнаты (если под или над Вами жилая квартира);
• перенос кухни на место комнаты (исключение: если под Вами технический этаж, то это возможно);
• уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях);
• очень большие проемы в несущих стенах.
1. Перепланировка квартир / дома без оформления согласования.
При отсутствии исходно-разрешительной документации:
• Квартира не будет считаться юридически 'чистой' и любые сделки вообще
станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в
исходном виде или получены разрешительные документы.
• Вы рискуете быть втянутыми в конфликты с соседями, представителями
жилищно-коммунального хозяйства, представителями различных
государственных органов. Результатами конфликтов может оказаться, в
лучшем случае, взимание штрафов, а в худшем — опечатывание помещений,
возбуждение против Вас судебных исков.
2. Оформление Согласования на перепланировку жилого помещения собственными силами.
• действующий поэтажный план БТИ;
• экспликация к поэтажному плану БТИ (форма №22);
• проект перепланировки квартиры: (раздел канализации и водоснабжения, конструктив, архитектурный);
• техническое заключение (МосжилНИИ);
• согласование – АПУ; МОСГАЗ (газоснабжение) ДЕЗ, ТСЖ (балансодержатель);
• согласование с автором проекта дома; с застройщиком (новостройка);
• акт – приёмки (ДЭЗ);
• акт - приёмки (проектный институт);
• обязательный выход инженера БТИ после получения Распоряжения (Согласования).
3. Оформление Согласования специалистами ДИПРИС.
Документы, необходимые для согласования в Мосжилинспекции, если Вы решили заключить с нами договор.
Оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия заверенная нотариусом).
Если на данный момент идет оформление на право собственности, то требуются документы:
• План БТИ - оригинал;
• Инвестиционный договор, заверенный нотариусом;
• Оригиналы документов,
• Акт приемки квартиры, заверенный нотариусом,
• Договор инвестирования,
• Акт реализации,
• Передаточный акт,
• Согласие застройщика на получение БТИ.
Если муниципальное (не приватизированное) жильё, то нужен «Договор Найма» в ДЕЗе.
Перепланировкой является любое несоответствие между фактической
планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. Распоряжение
государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекция) является
разрешением на перепланировку помещения. Получение разрешения является
обязательным!
Перепланировка хрущевки
В середине прошлого века в Советском Союзе остро стояла проблема
нехватки капитального жилья. Страна постепенно восстанавливалась от
разрушительных последствий Великой Отечественной войны, и для
строительства не хватало ресурсов и рабочих рук. Многие граждане
вынуждены были жить в бараках и домах, не пригодных для проживания. Но
главным препятствием для оперативного решения проблемы дефицита жилья
было отсутствие технологии массового строительства жилых зданий. Дома в
то время строились, в основном, из кирпича и по индивидуальным проектам.
Иногда использовались так называемые проекты повторного применения, но
встретить два одинаковых здания было сложно. Это подразумевало серьезные
финансовые и временные затраты на проектирование и постройку каждого
отдельно взятого здания. Нужно было срочно менять принципы
строительства, чтобы в разумные сроки обеспечить нуждающихся граждан
хоть каким-то жильем.
Для этого к началу шестидесятых была разработана технология панельного
домостроения. По ней дома быстро, по плану, как конструктор,
«собирались» из типовых элементов-плит, массово производимых созданными
для этого домостроительными комбинатами. С этого в нашей стране началась
эра типового домостроения. Первыми ее примерами стали пятиэтажные дома с
малогабаритными квартирами – с высотой потолков два с половиной метра, с
миниатюрными кухней и объединенным санузлом, маленькими комнатами и
узкими коридорами. Все эти, с точки зрения современного человека,
недостатки были связаны с сокращением издержек на строительство и
стремлением обеспечить отдельным жильем как можно большое количество
граждан.
Несмотря на все изъяны, это все таки были отдельные квартиры в
капитальных домах, с газовыми плитами, водоснабжением и канализацией,
что в те годы являлось для большинства граждан пределом мечтаний.
Поскольку инициатором панельного домостроения являлся тогдашний
председатель Политбюро Н.С. Хрущев, эти панельные дома и квартиры в них в
народе окрестили «хрущевками». Название быстро прижилось в быту и стало
нарицательным. Многие сейчас уже не задумываются об источнике его
происхождения. Между тем за прошедшие с тех пор почти полвека многое
изменилось. Типовые дома стали выше, а квартиры в них – больше. А
требования, предъявляемые к жилью, изменились еще сильнее. Но панельные и
кирпичные хрущевки по-прежнему составляют внушительную часть жилого
фонда. И полностью заменить их современным жильем удастся еще не скоро.
Поэтому пока их, в лучшем случае, капитально ремонтируют или
реконструируют, (фото таких обновленных хрущевок, вы можете найти в
соответствующем разделе нашего сайта). Как же быть обитателям хрущевок,
не имеющим возможности приобрести современную квартиру, но желающим
улучшить свои жилищные условия? Единственным выходом является
перепланировка.
Перепланировка хрущевки – достаточно распространенное явление. Поскольку
в таких квартирах обычно лишь внешние и межквартирные стены являются
несущими, (кроме некоторых панельных серий) у владельцев есть широкий
выбор вариантов изменения плана внутренних стен. Самый распространенный
вариант - перепланировка хрущевки заключается в сносе части внутренних
стен, переносе дверных проемов, устройстве проема между кухней и смежной
комнатой и объединении санузла и расширении его за счет коридора. Также
практикуется «студийная» планировка – объединение кухни, комнаты и
коридора в единое пространство. Перепланировку хрущевки, как правило,
легко согласовать.
Но необходимо учитывать ряд особенностей. Например, упомянутую «студию» в
большинстве случаев сделать и согласовать не получится, если квартира
однокомнатная, поскольку по закону, в квартире должна быть хотя бы одна
жилая комната. Она должна быть изолированной, иметь естественное
освещение и площадь в плане не менее девяти квадратных метров. А при
объединении кухни и единственной комнаты получается общее помещение
кухня-гостиная, являющееся нежилым. В таком случае квартира теряет
статус жилого помещения, а это запрещено законом. Таким образом, полное
объединение кухни со смежной комнатой и коридором возможно, как минимум,
в двухкомнатной квартире. Но при этом вход в санузел не должен напрямую
граничить с остальным пространством квартиры – его необходимо отделить
хотя бы раздвижной перегородкой.
Многое зависит от округа, в котором расположена квартира, например в
ряде округов "в принципе" запрещают объединять газифицированную кухню и
близрасположенную комнату. Также при перепланировке хрущевки запрещается
переносить кухню на жилую площадь (исключением является не
газифицированная квартира на первом этаже). В случае если санузел
расширяется на площадь коридора, то согласование перепланировки хрущевки
производится по проекту, в остальных случаях – по эскизу.
Перепланировка хрущевки является, пожалуй, самым экономичным вариантом
капитального ремонта, и разрешение на нее выдают в большинстве случаев.
Для того чтобы согласовать перепланировку хрущевки, необходимо подать
заявление в жилищную инспекцию вместе с комплектом документов, а после
получения разрешения и ремонта – внести изменения в документы БТИ.
Примеры перепланировок хрущевок приводимые здесь по большей части
условны, такая как каждая квартира индивидуальна и вопрос необходимо
смотреть комплексно.
Порядок перепланировки хрущевки по эскизу
Первый шаг для согласования перепланировки по эскизу это заказ
технического паспорта БТИ. Этот документ является исходным, в нем
показывается существующая планировка квартиры и также по нему мы сможем
узнать, не проводились какие либо перепланировки в данной квартире
ранее.
В целом, согласование перепланировки хрущевки по эскизу носит упрощенный характер.
Необходимо собрать комплект документов:
- в едином информационно-расчетном центре копию финансово-лицевого счета,
- в паспортном столе - выписку из домовой книги,
- по требованию жилищной инспекции разработать эскиз, либо эскизный проект перепланировки,
- по требованию жилищной инспекции согласовать перепланировку с ЦГСН и УГПС и Мосгаз.
На отрисованном плане из технического паспорта БТИ (эскизе
перепланировки) отражаем все планируемые изменения, прикладываем
заключения согласующих организаций и подаем комплект документов в службу
«одного окна» жилищной инспекции.
Порядок перепланировки хрущевки по проекту
Вначале, также как и при перепланировке по эскизу, необходимо заказать технический паспорт БТИ.
Далее наступает этап разработки проектной документации.
Она представляет собой:
- проект перепланировки квартиры,
- техническое заключение о возможности перепланировки.
В данной документации обозначается «в принципе» возможность реализации переустройства квартиры.
После разработки проектной документации, наступает этап согласований.
Надлежащим образом скомплектованный пакет проектной документации в обязательном порядке подается на согласование в:
- ЦГСН (центр санитарно-эпидемиологического надзора),
- УГПС (управление государственного пожарного надзора),
- Мосгаз (газовая служба г. Москвы) (примеры справок ГУП "Мосгаз"),
- АПУ (архитектурно-планировочное управление),
- др. организации по требованию жилищной инспекции.
После получения положительных заключений от данных организаций можно
приступать к сбору дополнительной документации. Она представляет собой
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.
Скомплектованный пакет документов подается в службу «одного окна» жилищной инспекции.
Отдельным пунктом стоит согласование перепланировки хрущевки по проекту в несущими конструкциями
После заказа технического паспорта БТИ, необходимо также разрабатывать
проектную документацию Отличие состоит в том, что проектную документацию
по перепланировкам в хрущевках, имеет право разрабатывать только автор
проекта дома, либо Мосжилниипроект (организация, разрабатывающая
проекты, по которым автор - проекта дома неизвестен, либо отсутствует).
Далее наступает этап согласований.
Проектная документация подается на рассмотрение в:
- ЦГСН (центр санитарно-эпидемиологического надзора).
- УГПС (управление государственного пожарного надзора).
- Мосгаз (газовая служба г. Москвы).
- АПУ (архитектурно-планировочное управление).
- др. организации по требованию жилищной инспекции.
Необходимо отметить что, в следствии того, что хрущевки относятся к
домам старого фонда и конструктивная надежность зданий ограничена,
проектная документация рассматривается более тщательно.
После получения положительных заключений, в паспортном столе и едином
информационно-расчетном центре заказываются выписка из домовой книги и
копия финансово-лицевого счета.
Далее все документы подаются в службу «одного окна» жилищной инспекции.
Срок рассмотрения поданных материалов жилищной инспекцией во всех случаях 20 рабочих дней.
Варианты перепланировки хрущевки
Перепланировка ванной в хрущевке
Во времена, когда строили дома данных типов, наименьшее внимание уделяли
комфорту проживания граждан. Поэтому в лучшем случае в квартире был
предусмотрены раздельные мокрые зоны совсем небольших размеров. А в
большинстве, они были совмещенными общей площадью не больше 4 метров.
Так что же делать владельцам хрущевок, которые хотят сделать данное
пространство более комфортным. Выход здесь может быть только одним –
провести перепланировку.
У владельцев хрущевок, где санузел совмещенный, вариантов всего два.
Первый это – более рациональная расстановка сантехнических приборов, а
второй это увеличение в плане квартиры площади мокрых зон за счет
коридора.
Хозяева же раздельных ванной и санузла имеют больше вариантов.
Примером одного из вариантов перепланировки ванн в хрущевки является
объединение ванной и санузла, это позволит нам немного увеличить площадь
за счет демонтажа разделяющей стены, а также более рационально
разместить сантехнические приборы. И во многих случаях, после
перепланировки, туда можно дополнительно установить стиральную машину.
Самым же рациональным способом перепланировки ванной в хрущевке является
увеличение объединение ванной и туалета, с увеличением площади
получившегося помещения за счет коридора. При такой перепланировке, даже
самый взыскательный хозяин, может получить весьма достойное помещение.
Перепланировка в кухни в хрущевке
Кухни в хрущевках, как правило, имеют площадь порядка пяти-шести
квадратных метров. Для удобного размещения кухонной мебели, бытовой
техники и столовой группы этого крайне мало. Поэтому зачастую
перепланировка хрущевки производится именно с целью решения проблемы
тесной кухни. Самый распространенный вариант перепланировки кухни в
хрущевке – устройство проема в ненесущей стене между кухней и смежной с
ней комнатой с образованием единого пространства, при условии отделения
этих помещений раздвижной перегородкой (по закону, кухни с газовыми
плитами должны быть разграничены с остальными помещениями квартиры). При
этом закладывается дверной проем между кухней и коридором, за счет
которого расширяется санузел, а на площади комнаты совмещаются функции
столовой и гостиной.
Вся площадь кухни используется под размещение мебели и оборудования. Но
объединением с комнатой перепланировка кухни в хрущевке не
заканчивается. Также обычно осуществляется перемещение газовой плиты и
мойки. Но необходимо учитывать, что мойку можно переносить только в
пределах площади кухни. Иногда увеличение полезной площади кухни за счет
выноса столовой группы в комнату и заложения входа из коридора
позволяет даже установить в кухне стиральную машину, для которой в
хрущевке обычно не находится места.
Перепланировка дома
Вот уже долгое время проведение перепланировки остается очень модным
мероприятием. На самых разных каналах центрального телевидения в
выходные дни мы видим передачи по дизайну интерьера, перепланировкам,
обустройству квартир. На множестве сайтов, посвященных дизайну квартир,
можно увидеть перепланировку дома: фото и видео. Не говоря уже о
популярных журналах. А типовой проект перепланировки можно посмотреть
даже на нашем сайте.
Но только сейчас заговорили обо всех сложностях, связанных с
узакониванием перепланировки, о документах, которые с ней связаны.
Оформление перепланировки дома или квартиры в многоквартирном доме
только сейчас стало активно обсуждаться в прессе и на телевидении.
Меняются законы, чиновники, но суть остается все та же. Перепланировку
нужно согласовывать, чтобы на законных основаниях внести изменения в
документы на квартиру (техпаспорт БТИ и свидетельство о собственности).
Конечно, если это перепланировка старого дома (дореволюционной
постройки), то здесь будет гораздо больше сложностей, чем в новостройке.
Потребуется дополнительные экспертные заключения и т.д. Сложности
возникают также, если при перепланировке жилого дома многоквартирного
затрагиваются несущие конструкции (стены, перекрытия), если переносятся и
устраиваются новые санузлы. Придется привлекать проектную организацию,
даже если просто меняется конструкция пола.
Перепланировка в разных домах
Перепланировка в новом доме также имеет свои особенности. Ведь сейчас
большинство квартир в новостройках сдаются не только без внутренней
отделки, но и без внутренних стен, дверей, коммуникаций, сантехприборов,
подводок труб горячего и холодного водоснабжения, канализационных труб.
Внутри квартиры собственникам приходится делать это все самостоятельно.
А эксплуатирующие компании в свою очередь (несмотря на то, что в
большинстве своем являются, по сути, уполномоченным компаниями
застройщиков) требуют с новоиспеченных собственников проекты
водоснабжения, канализации, электрики, переустройства, проект устройства
полов и т.д. и без этого не разрешают приступить к ремонту.
Человек порой даже не представляет, с чем ему придется столкнуться,
прежде чем начать жить в своей квартире. Сейчас власти Москвы пытаются
идти навстречу москвичам в области согласования перепланировок. Но, к
сожалению, проекты, безусловно, нужны. Ведь выполнением работ в своей
квартире вы не должны ухудшить условия жизни своих соседей. Инженер
проектной организации берет на себя ответственность за соответствие
своих проектных решений действующим СНиПам и другим нормам. Поэтому
эксплуатирующие компании и власти настаивают на разработке проектов на
сложные технические работы.
Интересным вариантом в случае новых домов (новостроек) может также быть
осуществление перепланировки до сдачи дома в эксплуатацию. В этом
случае компания-застройщик предлагает будущим владельцам квартир заранее
продумать перепланировку своей квартиры (особенно актуально в квартирах
со свободной планировкой), согласовать этот эскиз с застройщиком и
внести изменение в проектную документацию на дом еще до сдачи его в
эксплуатацию, и, соответственно до первичных обмеров БТИ. Таким
вариантом также не следует пренебрегать, если все это будет, проводится
на законных основаниях.
Особенности перепланировки дома
Особенностью перепланировки частного дома является то, что интересы
соседей эта перепланировка затронуть не может. Но при этом все равно
должны соблюдаться действующие строительные, санитарные, противопожарные
нормы, только теперь уже для индивидуального строительства. Частный
дом с перепланировкой – это такой же объект собственности, как и
квартира с перепланировкой. Переустройство необходимо узаконить и внести
соответствующие изменения в документы БТИ и правоустанавливающие
документы.
Многие задумываются сейчас, как сделать перепланировку дома у себя и при
этом не нарушить закон. Сейчас власти пытаются несколько упростить
процедуру согласования перепланировки. Например, если перепланировка уже
выполнена, не нужно делать проект, не нужно вызывать комиссию для ее
освидетельствования. Достаточно пригласить представителей автора проекта
дома (если это перепланировка старого дома и автора, возможно, уже не
существует, то представителей проектной организации уполномоченной
Правительством Москвы), заказать техническое заключение о состоянии
конструкций квартиры после выполненной перепланировки и, в случае
положительного заключения, получить в Мосжилинспекции Акт о завершенном
переустройстве. На основании этого Акта вызвать техника БТИ для внесения
изменений в план БТИ и другие документы на квартиру.
Еще одно новшество в оформлении перепланировки дома любого года
постройки – это отсутствие в приемочной комиссии (которая выходит на
квартиру после завершения ремонтных работ) – представителей Управы
района. Раньше это было обязательным и сильно усложняло приемку квартиры
после переустройства.
Если делать перепланировку дома своими руками, то есть проводить работы,
не требующие специальных умений и навыков (разборка ненесущих
перегородок, устройство в перегородках проемов, заложение проемов,
замена сантехники и т.д.), то теперь это вообще не требует получения
разрешения Мосжилинспекции. Достаточно предъявить в «одно окно» эскиз
выполненной своими руками перепланировки и получить Акт о завершенном
переустройстве. При увеличении количества комнат, изменении назначении
помещений, скорее всего приемочной комиссии все-таки придется выйти к
вам на квартиру, чтобы зафиксировать выполнение работ в соответствии с
эскизом и нормами.
Сколько стоит перепланировка дома?
Сколько стоит дизайн-проект, инженерный проект, согласование перепланировки, ремонтные работы и так далее?
Самые первые затраты относятся к выбору перепланировки и дизайна дома.
Многие нанимают профессиональных дизайнеров. Хороший дизайнер
действительно сделает ваш дом более удобным, уютным, эргономичным. Если
это профессионал, то он обязательно учитывает строительные нормы при
разработке своих проектов. Но вот с перепланировкой нужно быть
внимательным, так как есть ограничения, с которыми дизайнер может быть
не знаком. Они регламентируются внутренними подзаконными актами служб и
инстанций города. Поэтому при разработке новой планировки лучше
проконсультироваться со специалистами по согласованию перепланировки,
чтобы деньги за дизайн-проект не были выброшенными на ветер.
По остальным затратам лучше довериться советам друзей и рекомендациям
специалистов. На рынке очень много предложений как проектных, так и
строительных организаций. Многие работы можно проводить своими силами.
Если вы это умеете – это очень интересно и увлекательно. А главное,
никто для тебя не сделает лучше, чем ты сам.
Перепланировку узаконить
Конечно, пока вы живете в квартире и никто о перепланировке не знает, то
и проблем не возникнет. Но если вы захотите продать квартиру, подарить
её, приватизировать или совершить любую другую юридическую сделку вам
обязательно потребуется узаконить перепланировку.
Начнем с того, что провести оформление перепланировки нужно до начала
всех работ. Т.е. согласно существующему законодательству любая
перепланировка, проводимая без соответствующего согласования, считается
незаконной. Ответственность в этом случае предусматривается в виде
штрафов и предписаний о возвращении квартиры в первоначальное состояние.
Как узаконить перепланировку?
С согласованием перепланировки до начала работ всё понятно, а вот что
делать, если перепланировка была проведена ранее, а теперь понадобилась
её согласовать?
Подобная процедура, совершаемая «задним числом», происходит следующим
образом. Сначала необходимо заказать технический паспорт квартиры, в
котором будет отражена существующая планировка и поэтажный план здания с
первоначальной планировкой. Исходя из этих двух документов, делается
вывод о том, какая перепланировка была сделана и что нужно предпринять,
чтобы узаконить перепланировку.
Далее производится оценка сложности проведенной перепланировки. В
зависимости от сложности выделяют три типа перепланировок: «по эскизу»,
«по проекту», «по проекту с несущими конструкциями».
Оформить перепланировку по эскизу проще всего. Так как этот случай не
предусматривает разработку дополнительной проектной документации.
Перепланировка по проекту и по проекту с несущими конструкциями
согласовывается гораздо сложнее. Дело в том, что для этого необходимо
получить техническое заключение подтверждающее возможность проведения
работ, разработать проект, а самое главное, перепланировка должна быть
согласована в соответствующих организациях, таких как СЭС и УГПС.
Обращаясь к нам, вы избегаете всех возможных проблем, которые могут
возникнуть, если заниматься подобными согласованиями самостоятельно.
Имея большой опыт подобной работы, мы гарантируем положительное решение
любых ваших проблем.
Перепланировка двухкомнатной
Как много было построено именно двухкомнатных квартир, ведь, согласно
статистике, двушки – это самый распространённый тип жилья. Чаще всего
именно их могут позволить себе молодые семьи, конечно, с помощью
родителей и программ кредитования. Однако – это отличная возможность
жить отдельно пусть даже на весьма скромной площади. Все проблемы,
связанные с нерациональным использованием пространства, способна решить
перепланировка двухкомнатной квартиры, которая заметно улучшит жилищные
условия, вдохнув в тесные комнаты свободу и ветер перемен.
Итак, перепланировка может быть очень простой или сложной, все зависит
от того объёма работ, которые вы запланировали сделать. Чтобы выбрать
лучший вариант, достаточно просто изучить уже готовые варианты двушек.
Важно знать, что жилые комнаты должны обладать естественным освещением,
то есть в каждой должно быть свое окно. Из кухни можно сделать комнату,
если ваша квартира располагается на последнем этаже, в данном случае
предусмотрена только электроплита, ведь газовую разводку запрещено
проводить через жилые помещения. При переустройстве запрещается
размещать кухню и жилые комнаты под санузлами квартиры, расположенной
сверху.
Простая перепланировка двухкомнатной квартиры может заключаться в
объединении санузла. Она требует более простого согласования по эскизу,
которое не очень дорого стоит. Но если вы планируете, расширение санузла
за счёт коридора или устройство проёма в капитальной стене между
комнатой и кухней, то такая считается сложной, и для её согласования
следует разработать проектную документацию, а затем узаконить ее в
соответствующих службах города.
Стоит отметить, что она практически всегда устраивается в целях
увеличения количества помещений или функциональных зон. Причём в
некоторых случаях приводит к созданию настоящего пятикомнатного
коттеджа, в котором найдется место и торжественному столу, и друзьям, и
детям и прочим радостям жизни. Надежды людей понятны, ведь
перепланировка двушки хотя бы в трехкомнатную квартиру создает более
комфортные условия для жизни всех членов семьи.
Она может преследовать различные цели. Это и создание разных комнат для
детей, и выделение спальни, совмещение санузла и выделение площади под
гардеробные и кладовые. Словом, проектов и идей, разработанных для того,
чтобы переустройство привело к простору и комфорту, разработано много,
и, просматривая их, вам может повстречаться жизнеспособная и
качественная перепланировка квартиры, которой, скорее всего, вы и
воспользуетесь. Но какую можно назвать удачной? Наверное, ту, что учла
потребности всех членов семьи, предоставив им свободное пространство для
их жизнедеятельности. Ведь она делается, прежде всего, чтобы повысить
качество жизни людей за счет увеличения жизненного полезного
пространства. Наиболее эффективной считается, которая заключается в
снижении общей площади коридоров, количества проходных помещений и
непрактичных закутков. Как показала практика, наиболее удачной
перепланировкой будет та, при которой предусмотрено минимальное число
перегородок, а также найден грамотный подход к созданию обстановки.
Перепланировка однокомнатной
Изменение планировки квартиры является непростым делом, которое требует
массу согласований и детально разработанного проекта, особенно если дело
касается однокомнатных квартир. Однако именно перепланировка позволяет
сделать проживание в небольшой по площади квартире более достойным и
комфортным. На стадии проектировочных работ важно продумать, как
помещение будет разделено на функциональные зоны, за счет чего вы будете
увеличивать площадь санузла и кухни. Так как перепланировка
однокомнатной квартиры требует не только хорошего проекта, но и его
грамотного согласования, советуем обратиться в фирму, которая оказывает
услуги, связанные с проектированием и согласованием. Тем более что
согласование однокомнатной квартиры сегодня осуществляется по вполне
демократическим ценам, ведь её площадь не столь огромна.
Распределение пространства на зоны, особенно важно, если в однушке будет
проживать семья с детьми. Вероятно, будет нужно предусмотреть места для
игр, учебы и занятий спортом, что согласитесь уже непросто реализовать в
однокомнатной квартире. Вместе с этим, и взрослые в результате
перепланировки должны получить приемлемые условия для проживания. Для
того чтобы перепланировка однокомнатной квартиры устроила все
заинтересованные стороны лучше обратиться за помощью к профессиональным
архитекторам, дизайнерам и другим специалистам. Они предложат наиболее
приемлемый вариант перепланировки, который можно будет согласовать, что,
конечно же, очень важно.
Все однокомнатные квартиры отличаются нехваткой места для проживания.
Одним и наиболее популярных способов планировки квартиры заключается в
сносе различных перегородок. Однако даже при сносе перегородки также
нужно проконсультироваться с профессиональными строителями, ведь вы
можете нарушить стеновые капитальные конструкции. Итак, очень часто
убирается перегородка, разграничивающая кухню и комнату. При этом у вас
появится дополнительное пространство, а вместе с ним и ряд проблем,
также требующих решения.
Объединение гостиной и кухни как минимум требует установку вытяжек в
местах готовки пищи. Однако перепланировка однокомнатной квартиры может
заметно упроститься, если в ней жить в одиночестве. Если же в квартире
живет больше одного человека, то не следует останавливаться только на
сносе одних перегородок. Кухню лучше визуально отделить барной стойкой
от остального помещения, что является на сегодня очень модным. Детские
зоны лучше расположить подальше от мест приготовления пищи и прочего
шума. Их отделяют от общего пространства при помощи стеллажей с книгами и
игрушками.
Хотя в некоторых случаях могут быть использованы раздвижные системы и
шкафы-купе. В маленькой однокомнатной квартире будет полезно
использовать спальные кровати с возможностью трансформации. Для детей
следует установить двухъярусные кровати, данное решение отлично экономит
пространство. Все предметы мебели расставляются вдоль стен, что делает
центр свободным. Данный момент не только визуально позволяет расширить
пространство, но и дает возможность устанавливать на случай торжеств
обеденный стол в центре комнаты.
Перепланировка нежилых
Перепланировка нежилых помещений может включать в себя такие работы как:
изменение метража, расположения; ликвидация комнат; устройство оконных и
дверных проемов в стенах либо, наоборот, их заделка; устройство
антресольного этажа. Основная цель перепланировки нежилых помещений -
улучшение качества эксплуатации без изменения функционального
назначения. Кроме того, перепланировка нежилых помещений предусматривает
сохранение схем различных коммуникаций.
Нормативно-правовые основания для согласования перепланировки нежилого помещения:
Закон г. Москвы № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы" (с учетом изменений и дополнений),
Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП. К вопросам переоборудования и
перепланировки нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях
применяется Закон города Москвы № 38
Прежде всего, необходимо разграничить понятия перепланировки и переоборудования:
- перепланировка нежилого помещения может предусматривать изменение
расположения, метража, ликвидацию комнат относительно технической
документации (поэтажных планов, экспликаций), например, по данным БТИ
(экспликации) комната № 5 учитывается как кабинет, соседняя комната № 6
учитывается как торговый зал. Пользователь (собственник) нежилого
помещения намеревается расширить площадь торгового зала за счет
поглощения площади кабинета;
- устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующего дверного (оконного) проема;
- устройство антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.
Примечание:
- главным признаком перепланировки является улучшение эксплуатационных
качеств нежилого помещения при сохранении его функционального назначения
и сохранения существующих схем, инженерных и других коммуникаций
(помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только
при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа - только в
торговых целях);
- переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение его
функционального назначения, например, в случае изменения вида
деятельности организации (торговая деятельность заменяется деятельностью
по оказанию бытовых услуг, например, создается салон красоты,
парикмахерская, и т.д.).
В данном случае термин "перепланировка" помещения выполняет
техническую, а не юридическую функцию, так как устройство салона красоты
или парикмахерской не столько сопряжено с изменением существующей
планировки комнат, сколько с переносом сантехнических, нагревательных
приборов, оснащением рабочих мест дополнительным сантехническим
оборудованием, прокладку подводящих и отводящих трубопроводов,
электрических сетей, устройством вновь и переоборудованием существующих
туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Законом г. Москвы внесено существенное изменение в пункт 3 статьи 1
Закона г. Москвы г. № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых
домах на территории города Москвы". В случае переустройства помещения
должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах
габаритов объекта переустройства. "
Для уяснения этих ограничений необходимо использовать содержащиеся в нормативных актах определения и толкования данных понятий:
- технико-экономические показатели (применительно к жилому зданию)
представляют собой: этажность, надземную часть, подземную часть,
строительный объем, общая площадь квартир, площадь жилого здания,
количество квартир, число комнат, стоимость введенных в действие
основных фондов (Приказ Госстроя РФ № 17-71);
- габариты, в контексте Закона г. Москвы, по всей видимости, представляют собой границы здания по наружным несущим стенам.
Важной составляющей стадией согласований и разрешений является
оформление ввода помещения после перепланировки в эксплуатацию.
Оформляется специальным Актом с участием Владельца помещения
(арендатора, субарендатора, собственника или иного уполномоченного
лица), балансодержателя здания (если встроенное, встроено-пристроенное
нежилое помещение в жилом доме - например, Дирекция единого заказчика,
ТСЖ, управляющая компания), предприятия, отвечающего за техническое
состояние и эксплуатацию здания (например, ГРЭП, РЭП и т.д.), проектной
организации, строительной организации, выполнившей работы по
перепланировке, в лице ее уполномоченного представителя, соответствующей
службы пожарного надзора, при необходимости (в случае согласования
разрешительной и проектной документации) соответствующей службы
санитарного надзора.
Примечание: в настоящее время в число обязательных документов для
государственной регистрации изменений объекта права (нежилого помещения)
Акт ввода в эксплуатацию не указан, однако его оформление желательно,
так как этот документ юридически подтверждает техническую возможность
его использования в целях деятельности Заказчика и безопасность с точки
зрения соответствия выполненных работ проектной документации. В Акте
ввода в эксплуатацию необходимо указать, кроме общих сведений (площадь
помещения после перепланировки, основания для проведения перепланировки и
другие сведения), также организацию-проектировщика,
организацию-подрядчика.
Основные этапы получения согласований и разрешений на перепланировку нежилых помещений.
На основании Доверенности от Заказчика необходимо письменно обратиться в уполномоченный орган (Префектуру, МВК округа).
К заявлению Заказчика обязательно прилагаются следующие документы или их копии:
- нотариально заверенные копии учредительных документов;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих и право
удостоверяющих документов, подтверждающих те или иные права Заказчика на
занимаемое помещение (объект перепланировки, переоборудования);
- документы БТИ со сроком действия не более 1 года со дня их выдачи
(копия технического паспорта, выписка из технического паспорта,
экспликации, поэтажные планы). На поэтажных планах могут быть графически
показаны предполагаемые изменения, кроме изменений, затрагивающих
несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и архитектурный
облик здания;
- письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной
организации, управляющего зданием) на проведение в помещении
перепланировки (переоборудования).
При этом управляющий зданием обязан ознакомить с намечаемой
перепланировкой собственников или нанимателей смежных помещений и
оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных
помещений.
Акты прилагаются к заявлению Заказчика, в котором он обязан
гарантировать свободный доступ в помещение уполномоченных должностных
лиц (например, на основании договора о техническом надзоре, заключенного
с ГРЭП, ДЕЗ и т.д.) для проверки хода и результатов перепланировки
(переоборудования) помещения:
- в случае если перепланировка (переоборудование) затрагивает несущие
конструкции, общедомовые инженерные системы (коммуникации) или
архитектурный облик здания необходимо представить на МВК проектную
документацию, согласованную с ее разработчиками, а также договор об
авторском надзоре за реализацией проекта на перепланировку
(переоборудование);
- если изменяется функциональное назначение помещения к заявлению
прилагаются соответствующие разрешительные документы (например,
помещение торгового типа предполагается использовать для оказания
медицинских услуг), подтверждающие, в соответствии со строительными,
санитарными нормами и правилами, возможность использования данного
помещения в других целях;
- договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами
за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе
работ по перепланировке (переоборудования), заключенный Заказчиком
услуг, либо письменные согласия на проведение перепланировки
(переоборудования) от всех собственников помещений, как жилых, так и
нежилых.
Срок рассмотрения заявления на перепланировку (переоборудование) не
может превышать 1 месяца, включая время на экспертизу проектной
документации.
Уполномоченный орган (МВК, префект) выдает разрешение на перепланировку
нежилого помещения (переоборудование) при условии их предварительного
согласования с надзорными органами.
Разрешение на перепланировку нежилых помещений выдается без
предварительного согласования с надзорными органами только в случае,
если предполагаемая перепланировка, в том числе сопряженная с
перестановкой оборудования внутри этого помещения или их заменой на
аналогичное по параметрам и техническому устройству оборудование, не
затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и
архитектурный облик здания.
Перепланировка жилого помещения
Как известно, дом является душой хозяина. Подобно людям, в домах
отпечатывается индивидуальность. Переезжая жить на новое место, кого-то
полностью устраивает конструкция жилья, а кто-то решит, что необходима
перепланировка жилого помещения согласно своим собственным
предпочтениям.
Итак, перепланировка жилого помещения представляет собой помимо
улучшения жилищных условий еще и долгосрочную бумажную волокиту, которая
возникает из-за получения разрешительной документации. Она может быть
выполнена, но данная процедура имеет одно условие – предварительно нужно
оформить все необходимые разрешения и согласования, которые подтвердят
факт не нарушения строительных нормативов (СНиП), покажут, что дом
находится в нормальном состоянии и права соседей остались ненарушенными.
В соответствии с законом, проведение работ внутри здания, которые
направлены на то, чтобы изменить месторасположение либо размеры
помещений, сделать их функционально другими. К тому же изменяется
инженерное оборудование. Также нужно понимать, что изменение фасада –
это уже не перепланировка жилого помещения, а проведение
реконструктивных работ.
Итак, под переустройством жилого помещения необходимо понимать перенос,
замену либо установку инженерных сетей, а также электрического,
санитарно-технического оборудования, которое требует вносить коррективы в
паспорт жилого помещения. Если будет изменяться конфигурация жилого
помещения, и при этом в технический паспорт жилого помещения будут
вноситься изменения, то это будет уже не переустройством.
Всем владельцам квартир при выполнении этих операций придется столкнуться с множеством вопросом:
1. Как не допустить повреждение несущей конструкции здания при выполнении данных операций?
2. Что необходимо делать, чтобы после завершения всех работ уютный дом
внезапно не стал запутанным лабиринтом, не пригодным для жизни?
3. Как должны быть согласованы работы в службах ЖКХ?
4. Станет ли удобной квартира после проведения данной процедуры?
5. Каким изменениям можно, а каким нельзя подвергать свое жилье?
Нельзя проводить такого рода операции в том случае, если:
1. будут ликвидированы, уменьшены сечения каналов естественной вентиляции;
2. разрушатся несущие конструкции здания или нарушится их устойчивость и прочность;
3. подсобная площадь помещений будет увеличена благодаря использованию
площади жилых комнат (при этом статус – функциональное назначение, не
изменяется);
4. переделанное помещение может стать непригодным для проживания;
5. эксплуатация дома нарушается, ухудшаются условия жизни граждан;
6. нарушается доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям.
Но на самом деле все не так уж плохо, как может показаться на первый
взгляд. Так как на рынке строительных услуг имеются компании,
специализирующиеся не только на изменении конструкций зданий - также они
берут на себя всю ответственность по согласованию всех необходимых
действий для проведения данной операции. Поэтому рекомендуется найти
хорошее агентство для этих целей. Итак, многие компании согласовывают
изменения в квартире по эскизу; согласовывают изменения по проекту;
также ими согласовывается объединение квартиры; реконструктивные работы
по фасаду; для новостроек (проект электроснабжения); вводятся в
эксплуатацию квартиры и вносятся изменения в ТБТИ, когда произведется
операция. В основном, если помещение является нежилым согласованию,
подлежит его эскиз; проект; устройства отдельного входа и многое другое.
Перепланировка трехкомнатной
В панельном доме, где почти все стены квартиры являются несущими,
перепланировка квартиры достаточно затруднительна, и имеет ряд
особенностей.
Единственная не несущая стена, которую можно без особых опасений убрать -
стена между туалетом и ванной, что конечно не особо облегчает
проведение задуманной перепланировки. Но собственникам таких помещений
не стоит отчаиваться и опускать руки, ведь сделать квартиру более
удобной и просторной можно не только снеся межкомнатные стены, а
наоборот добиться желаемого можно с минимальным вмешательством в
конструкцию самой квартиры.
В зависимости от того какие цели вы перед собой поставили, можно искать
различные дизайнерские решения, а не прибегать к тотальному сносу стен.
Незначительная перепланировка трехкомнатной панельной квартиры подойдет
для маленькой семьи, в которой не надо задумываться об отдельных
комнатах для каждого из своих детей. Для того чтобы добиться свободы
помещения, можно использовать следующие дизайнерские хитрости: все
имеющиеся массивные двери заменить раздвижными мобильными перегородками,
или отказаться от дверей в пользу высокой арки. Такие незначительные
изменения можно дополнить, для пущего эффекта, и визуальными решениями,
которые добавят больше свободного пространства: повесить на стены
большие зеркала, использовать в интерьере прозрачные стеклянные
поверхности, отдать предпочтение отделке из светлых материалов.
Дизайнерами часто предлагается перепланировка трехкомнатной квартиры
панельного дома, при которой происходит демонтаж оконного проема и
происходит объединение жилой комнаты с достаточно большой лоджией.
Решение интересное, но у него есть ряд своих минусов: полный демонтаж
такой стены запрещен строительными нормами, да и при проведении
демонтажа стены неизбежно придется решать вопрос с отопительной системой
всего дома. Если же вас устраивает такой вариант, то прежде чем
проводить такие работы необходимо произвести соответствующие расчеты на
основе заранее подготовленного проекта перепланировки трехкомнатной
квартиры панельного дома.
Как бы странно это ни звучало, порой возведение новой дополнительной
стены, а не демонтаж старой, поможет увеличить жизненное пространство в
вашей квартире.
Так же одним из неожиданных решений при перепланировке квартиры является
решение отдать комнату или ее часть под гардеробную. Такое неординарное
решение позволит убрать с глаз долой массивные шкафы и ненужные
антресоли, в которых долго хранятся вещи далеко не первой необходимости.
Еще ни один основательный ремонт, подразумевающий под собой
перепланировку в трехкомнатной квартире панельного дома, не обошелся без
объединения санузла с ванной, либо расширения уже объединенной ванны за
счет части прилегающих коридора или кухни, (в данном случае нужно
помнить об усилении гидроизоляции, так как ванна помещение с очень
высокой влажностью). Самый простой способ увеличить площадь в ванной -
заменить старую сантехнику на более новую и компактную (например,
заменить массивную ванну душевой кабиной), либо изменить ее
местоположение.
Незаконная перепланировка
Изменение первоначальной конфигурации помещений квартиры зачастую
оказывается единственным способом улучшить свои жилищные условия, решить
проблему тесноты и многие другие неудобства, присущие типовому жилью.
Но продумывая новую планировку квартиры важно позаботиться и о законной,
правовой стороне ваших действий.
Перепланировка, проведенная самостоятельно, без разработки проекта и
согласования проекта перепланировки, считается незаконной
перепланировкой. К сожалению, те, кто решается на самовольные изменения
планировки квартиры считают, что об этих изменениях никто и никогда не
узнает. Но рано или поздно незаконная перепланировка квартиры все равно
обнаруживает себя, и чаще всего это случается благодаря заявлению о
незаконной перепланировке в вашей квартире со стороны соседей. Впрочем,
их можно понять, ведь неполадки в работе инженерных систем, трещины на
стенах и другие аварийные ситуации чаще всего являются именно
последствиями незаконной перепланировки.
Незаконную перепланировку могут обнаружить и работники коммунальных
служб во время плановых проверок, докладывать обо всех подобных случаях
входит в их обязанности. Часто незаконная перепланировка квартиры
обнаруживается при сделках с недвижимостью, то есть там, где требуется
поэтажный план БТИ. Любые несоответствия между планировкой вашей
квартиры и поэтажным планом отмечаются "красными линиями". Такую
квартиру нельзя ни продать, ни приватизировать, то есть вы, фактически
лишаетесь права распоряжаться своим жильем.
В случае обнаружения незаконной перепланировки квартиры, владельца
такого жилья обяжут выплатить штраф за незаконную перепланировку. Затем
владелец такой квартиры должен будет либо вернуть жилье в первоначальное
состояние, до перепланировки, либо узаконить уже сделанную
перепланировку "задним числом".
Если работы по перепланировки были выполнены без нарушений, то
коммунальные службы обычно идут навстречу и соглашаются на оформление
уже сделанной перепланировки. Для этого вам необходимо уплатить штраф за
незаконную перепланировку квартиры и обратиться в Жилищную инспекцию
для согласования сделанных работ. Размер штрафа за незаконную
перепланировку квартиры может быть от 10 до 20 МРОТ, а согласование
незаконной перепланировки занимает обычно больше времени, чем
согласование перепланировки до начала работ.
Впрочем, некоторые виды работ по перепланировке помещений нельзя
согласовать ни до, ни после их проведения. К таким работам относятся,
например, перепланировка, заведомо ухудшающая условия проживания в вашей
квартире или в квартире соседей, перепланировка, нарушающая целостность
и устойчивость несущих конструкций здания, вмешательство в систему
вентиляции, перепланировка, затрудняющая доступ к инженерным
коммуникациям и отключающим устройствам.
Конечно же, для многих велик соблазн перенести кухню на место жилой
комнаты или оборудовать дополнительный санузел над жилым помещением
соседей снизу. Такая новая "планировка" отличит вашу квартиру от
аналогичных типовых проектов, но в дальнейшем может стать не только
поводом для гордости, но и источником различных неприятностей с соседями
и коммунальными службами. Последствия таких перепланировок могут
привести дом в аварийное состояние.
Квартира с незаконной перепланировкой может стать настоящей головной
болью для своего владельца. Поэтому приобретая квартиру на вторичном
рынке жилья, стоит обратить внимание на наличие "красных линий" на
поэтажном плане, обозначающих сделанную, но ещё не согласованную
перепланировку. Становясь владельцем такой квартиры уже вы, а не ее
прежний хозяин должны будете согласовать незаконную перепланировку.
Чтобы избежать этих неприятных последствий при проведении перепланировки
в квартире, следует согласовать перепланировку в Жилищной инспекции.
Для получения разрешения вам нужно собрать все необходимые документы и
передать их в службу Единого окна. В перечень обязательных документов
входят: поэтажный план и экспликация из БТИ, копия лицевого счета,
выписка из домовой книги, проект перепланировки, техническое заключение о
возможности проведения перепланировки в вашей квартире. Проект
перепланировки должен разрабатываться только в лицензированной проектной
организации, что гарантирует соблюдение всех действующих строительных и
санитарных норм.
Перепланировка и переустройство
1. Переустройство и перепланировка жилых помещений (квартир)
В соответствии с п.2 Приложения 1 к постановлению Правительства
Москвы №508ППк переустройству жилых помещений теперь относятся следующие
мероприятия:
- установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
-установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
К перепланировке жилых помещений (квартир) теперь относятся:
- устройство (перенос) уборных и ванных комнат (а, следовательно, и их расширение);
- демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;
- устройство несущих стен.
- устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
- устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке
ремонта (замены) существующих (за исключением многоквартирных домов
типовых серий).
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
- заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
-строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению
конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых).
-объединение лоджий с внутренними помещениями; (следовательно, теперь лоджию можно присоединять к комнате и кухне).
-разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих
дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);
-устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на
перекрытия (кирпич, паз гребневые блоки, керамзитобетонные блоки,
пенобетонные блоки, газосиликатные блоки - толщиной более 10см., либо
иные материалы, создающие нагрузки более 150кг/м2) в многоквартирных
домах с железобетонными перекрытиями;
- устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во
внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится и
демонтаж подоконных блоков);
- устройство лоджий и террас на первых этажах.
Если один из видов данных работ уже выполнен, то его можно узаконить при
наличии технического заключения от автора проекта дома и получить акт о
произведенной перепланировке. Остальные, не указанные в этом перечне
работы по переустройству и перепланировке жилых помещений не требуют
согласования, но требуют получения акта о произведенной перепланировке
для внесения изменений в планы БТИ без предоставления технического
заключения от автора проекта дома. Однако есть ещё и список запрещенных
к выполнению мероприятий. Чтобы ознакомиться с ним мы рекомендуем Вам к
прочтению статью о незаконной перепланировке. Если Вы выполнили что-то
из большого списка запрещенных мероприятий, то узаконить такую
перепланировку уже не получится, а придется возвращать все назад и снова
проводить дорогостоящий ремонт. Более того для многих разрешенных работ
(таких как устройство проёма в несущей и наружной стене, расширение и
др.) узаконивание перепланировки по факту часто невозможно, потому что
их параметры (ширина, место расположения, высота и т.д.) определяются
теплотехническими, конструктивными и иными расчетами автора проекта
дома. Поэтому всегда лучше сразу согласовать перепланировку и
переустройство, чтобы быть уверенным, что она законна и с ней не
возникнет проблем.
2. Переустройство и перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах.
Помимо перечисленных выше работ к переустройству и перепланировке
нежилых помещений в многоквартирных домах в соответствии с Приложением 1
к Постановлению Правительства Москвы №508 относятся следующие
мероприятия:
- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного,
технологического) с увеличением энергии -, водопотребления и (или) с
заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей
(сюда относятся дополнительная установка ванной, раковины, душа,
унитаза, радиатора и т.д.).
- создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец
(лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее
присоединение (занятие) дополнительного земельного участка.
- создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо
цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов
земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и
навесов за границей наружных стен здания.
- создание (не предусматривающее организацию помещения) навесов в
пределах габаритов существующих элементов здания (дебаркадеры, стилобаты
и т.п.), а также крылец и лестниц.
- создание витрин в пределах (с выносом не более 1 метра) габаритов
существующих элементов здания, без операния на землю, не
предусматривающее организацию помещений.
- создание холодных тамбуров в пределах площадок - крылец, пандусов, лестниц за границей наружных стен здания.
Перепланировка кухни
Перепланировка кухни зачастую является необходимой мерой, так как во
многих городских квартирах с типовой планировкой первоначальные размеры
кухни не только не позволяют в полной мере воплотить в жизнь интересные
дизайнерские решения, но и просто ухудшают качество комфортной
эксплуатации данного пространства, особенно это ощутимо, если в семье
проживают три и более человек.
Воплощение в жизнь перепланировки данного помещения, представляет собой
достаточно сложный процесс, так как имеется множество ограничений,
связанных с наличием инженерных сетей. Все эти нюансы необходимо учесть
при создании проекта перепланировки, в противном случае проект
перепланировки кухни вернется на доработку, а для вас это - потерянные
время и деньги.
Многие строительные нормы, санитарные требования, конечно, ограничивают
возможности к применению дизайнерских решений и это необходимо учитывать
ещё на стадии разработки дизайн-проекта перепланировки кухни. Но с
другой стороны, соблюдение прав ваших соседей - является одним из
условий проведения любой перепланировки, и даже если вы являетесь
полноправным собственником своей квартиры, выполнять перепланировку
кухни, как и любую другую перепланировку, можно только после получения
соответствующей разрешений в коммунальных службах и Жилищной инспекции.
Получить разрешение можно как самостоятельно, так и доверить эту
процедуру посредническим организациям, специализирующимся на
согласовании перепланировок. Для согласования перепланировки кухни вам
потребуется собрать следующие документы: поэтажный план с экспликацией
из БТИ, копию лицевого счета, выписку из домовой книги.
Также полный пакет документов для согласования перепланировки кухни
также будет включать в себя либо проект перепланировки (который следует
заказать в проектной организации), либо эскиз перепланировки - копия
поэтажного плана с отмеченными на ней изменениями планировки помещения. В
случае если вы не будете самостоятельно проводить подготовку к
перепланировке, а обратитесь к услугам посредников, вам потребуется
оформить доверенность на сотрудника выбранной вами организации и
предоставить заверенную у нотариуса копию правоустанавливающих
документов на квартиру. И в этом случае согласование перепланировки
кухни пройдет без каких-либо усилий с вашей стороны, к тому же, в
гораздо более сжатые сроки, хотя такой вариант согласования
перепланировки кухни несколько увеличивает бюджет проведения
перепланировки в вашей квартире.
В целом, для типовых квартир существуют уже определенные, реализованные
на практике, варианты перепланировок и выбор варианта зависит в большей
степени от конструктивных особенностей именно вашей квартиры. Увеличить
полезную площадь кухни, можно несколькими способами, например, убрав
перегородку между кухней и коридором.
Второй вариант перепланировки кухни - демонтаж перегородки между кухней и близ расположенной комнатой.
В первом случае мы, как правило, существенно не увеличиваем полезную
площадь помещения, однако это может помочь нам более рационально
расставить предметы мебели. Вдобавок, можно дополнительно передвинуть
сантехнические приборы, что также может сделать вашу кухню более
просторной. И, пожалуй, самое большое преимущество данной перепланировки
кухни - то, что она реализуема практически в любой квартире.
Второй вариант перепланировки кухни, конечно же, более интересен с точки
зрения зонирования помещения и последующего оформления интерьера
помещения. Здесь на месте комнаты и кухне образуется одно единое большое
пространство, так называемая кухня - гостиная. Однако такой вариант
перепланировки кухни реализуем далеко не в каждой квартире.
Во многих типовых домах, стена, разделяющая кухню и комнату, является
несущей и ее демонтаж приведет к аварийной ситуации, максимум, что можно
сделать в такой ситуации - это вырубить проем в несущей стене с
последующим укреплением проема с помощью металлоконструкций.
Перепланировка кухни с объединением кухни и комнаты будет невозможна,
если вы проживаете в однокомнатной квартире, ведь согласно действующим
нормам, в квартире должна быть как минимум одна жилая комната. Ещё одно
ограничение на перепланировку кухни и комнаты накладывается, если на
вашей кухне установлена газовая, а не электрическая плита. В этом случае
полное объединение помещений противоречит пожарным требованиям и вам
придется предусмотреть, например, установку раздвижных перегородок.
Рассмотрим ограничения, существующие при перепланировке кухни.
Готовясь к проведению перепланировки, заранее учтите, что запрещено:
- демонтировать или усекать существующие каналы вентиляции,
- переносить газовое оборудование без согласования газовой службы,
- замуровывать инженерные сети в стены,
- увеличивать площадь кухни за счет ванной и санузла,
- менять местами комнаты и кухни.
Отдельно стоит отметить частные случаи возможности расширения кухни.
Например, если ваша квартира расположена на первом либо последнем этаже,
либо на втором уровне двухуровневой квартиры, то производить
перепланировку кухни можно практически без ограничений. Например,
возможно выполнить перепланировку с переносом кухни в комнату или
выполнить перенос кухни на место коридора. Но самостоятельно заниматься
подготовкой и выполнением подобных перепланировок кухни не стоит.
Согласование перепланировки кухни со сменой функционального назначения
помещений может затянуться на довольно продолжительный срок из-за
сложности в подготовке проектной документации и количества организаций, в
которых предстоит получить разрешение. Потому опыт тех, кто проводит
перепланировку кухни, показывает, что сложные виды согласований лучше
всего согласовывать с помощью посредников, что позволяет значительно
сэкономить время на получении перепланировки.
Согласование перепланировки квартиры
Действуя на основании законодательства, переустройство или
перепланировку помещения следует выполнять только на основании решения,
выданного органом местного самоуправления, под которым понимается глава
администрации по месту жительства проживания (это может быть глава
округа, района и т.п.).
Для получения данного разрешения собственник жилья или его законный
представитель должен представить следующие документы (согласно ч.2 ст.
26 ЖК РФ):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пере
планируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) пере планируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих
переустраиваемое и (или) пере планируемое жилое помещение на основании
договора социального найма (в случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно
находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Требования представить любые дополнительные документы являются
незаконными, а перечисленный выше пакет документов в обязательном
порядке принимается под расписку в получении, в которой должен быть
указан полный перечень принятых документов, дата получения, за подписью
принявшего лица.
Решение содержит согласование или отказ в согласовании на выполнение
заявленных работ. Данное решение выдается собственнику не позднее чем
через полтора месяца (45 дней) со дня подачи заявления и пакета
документов. Оно выдается лично в руки заявителю или отправляется по
почте в течение 3 рабочих дней с момента его принятия. Как только у вас
на руках будет этот документ, с положительным ответом, вы можете
приступать к выполнению работ по переустройству помещения. Срок, в который можно
выполнить перепланировку помещения после получения данного решения,
законом не оговаривается. Поэтому даже если вы не сможете по каким-либо
причинам выполнить запланированные изменения сразу, то вполне сможете
это сделать в любой удобный для вас момент в будущем.
Законом также четко предусмотрены основания для отказа в согласовании.
О них говорится в Жилищном кодексе РФ:
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей
статьи.
Таким образом, неправомерный отказ можно обжаловать в судебном порядке и добиться разрешения на переустройство жилья.
Завершение перепланировки
По завершении переустройства помещения, нужно обратиться в администрацию
по месту жительства и пригласить приемочную комиссию для утверждения
выполненных работ. Приемочная комиссия составляет акт приема помещения и
направляет его в орган учета объектов недвижимого имущества (БТИ).
Далее вам необходимо будет получить новый техпаспорт на помещение в
службе БТИ (ЦТИ). Для этого нужно будет обратиться с соответствующим
заявлением, вызвать на дом замерщика и предоставить полученный ранее
проект, а также само решение с согласованием переустройства. После
оплаты госпошлины и посещения замерщика, техпаспорт изготавливается в
течение 14-21 дней для квартиры. Но при желании вы можете оплатить за
срочность и получить документ уже через 3 дня.
После получения техпаспорта на переустроенное помещение, можно считать
процесс перепланировки завершенным и наслаждаться обновившимся
интерьером вашего гнездышка.
Если перепланировка сделана без разрешения
Выполнение работ после согласования – это идеальный вариант, но практика
показывает, что многие меняют жилье на свое усмотрение без разрешения, а
потом сталкиваются с проблемой получения нового техпаспорта и
совершения сделок со своей недвижимостью. Как быть в такой ситуации?
Варианта два: выполнять требование о возврате помещения в прежний вид
или узаконить выполненные изменения. В первом случае вам придется
потратить определенную сумму денег, в зависимости от глобальности
переделок и либо нанять работников, либо выполнить работы своими силами.
А вот второй вариант решается только при обращении в суд.
Вам потребуется обратиться в суд с иском о сохранении самовольной перепланировки.
Для этого придется собрать ряд документов:
1. Заказать проект на уже выполненные работы от лицензированной компании.
2. Общий план помещения.
3. Заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы о том, что переустройство не может причинить вреда жителям этого дома.
4. Заявление от соседей, что сделанные вами изменения не навредили им и
не мешают жить в своих квартирах. Заявление должно быть подписано
соседями и мастером ЖКХ.
5. Заключение о возможности перепланировки (такое заключение должно отражать, что не задеты несущие конструкции здания).
6. Другие документы, в зависимости от вашей ситуации (требуется личное согласование с юристом).
В случае если при изменениях задеты несущие конструкции, процесс
согласования самовольной перепланировки несколько усложняется. Хотя
правильнее будет сказать, что при изменении несущих конструкций здания
выполнены не перепланировка или переустройство помещения, а
реконструкция. Ко всему вышеперечисленному нужно будет приложить
заключение от лицензированной компании о том, что проведенное
техническое обследование здания показало, что внесенные изменения в
конструкцию не угрожают его целостности, то есть не могут привести к
разрушению.
За выполнение самовольной перепланировки на собственника может быть
наложен штраф в размере 2000-2500 рублей. Данный штраф налагается
административной комиссией и подлежит к уплате, даже в том случае, если
помещение будет приведено в первоначальное состояние.
Перепланировка суд
Перепланировка в квартире – это не только реализация мечты об идеальном
жилье. При проведении работ по перепланировке не менее важно избежать
многих проблем во время проведения строительных работ и после их
завершения. Многие собственники жилья проводят работы по перепланировке
без согласования в Мосжилинспекции. При обнаружении такой перепланировки
в квартире, владельцу грозит административный штраф и требование
вернуть квартиру в первоначальное состояние, либо узаконить
перепланировку через суд.
В ситуации с незаконной перепланировкой суд может разрешить сохранить
помещения в измененном состоянии, но только в том случае, если при
проведении работ по перепланировке не были затронуты интересы соседей, а
сама перепланировка не нарушает действующие СНиПы и санитарные нормы.
То есть, если вы перенесли дверной проем в ненесущей стене или снесли
межкомнатную перегородку - такую перепланировку суд разрешит вам
согласовать "задним числом".
Если же вы провели перепланировку с изменением функционального
назначения помещений, либо перепланировку, затрагивающую несущие
конструкции, либо в результате работ были повреждены инженерные системы,
то наиболее вероятно, что такую перепланировку суд согласовать не
разрешит, а вам придется отказаться от уже выполненных изменений. К
примеру, снос межкомнатной перегородки между кухней и жилой комнатой,
если при этом на кухне установлена газовая плита, перенос кухни и
«мокрых» зон, если в результате они окажутся над жилыми помещениями
соседей - такие виды перепланировок суд посчитает незаконными и квартиру
придется вернуть в прежний вид.
Узаконить перепланировку через суд нельзя и в том случае, если ваши
работы привели к возникновению аварийной ситуации. Например, если вы
самовольно расширили ванную или санузел за счет смежного коридора, при
этом не была уложена гидроизоляция, и в результате зальет соседей снизу,
то такой вариант перепланировки суд признает незаконным, а вас обяжут
не только выплатить административный штраф, но и устранять последствия
аварии за свой счет. Строительными и санитарными нормами запрещено
увеличение площади нежилых, вспомогательных помещений за счет жилых.
Например, если вы самовольно расширили ванную за счет жилой комнаты, при
узаконивании такой перепланировки суд, скорее всего, откажет вам в
согласовании и вам придется вернуть квартире прежний вид.
Большинство типовых проектов построено без учета индивидуальных
требований тех, кто будет проживать в подобных квартирах, что в свою
очередь толкает жильцов на совершенно неожиданные перепланировки.
Нередко бывает так, что собственник квартиры хочет полностью переделать
планировку своего жилья, к примеру, обустроить дополнительный санузел
или ванную комнату в спальне, перенести кухню на место коридора, но,
обратившись в проектную организацию, получает правомерный отказ в
подготовке проекта, заведомо нарушающего строительные нормы.
В этом случае некоторые владельцы квартир решаются на выполнение
перепланировки самовольно, без разработки проекта, проведения
соответствующих расчетов и получения разрешительной документации.
Конечно же, впоследствии такая перепланировка обязательно будет
обнаружена и при согласовании подобной самовольной перепланировки суд
может пойти вам навстречу только в том случае, если ваша квартира
расположена на первом этаже жилого дома.
Менее радужные перспективы у тех, кто самовольно вмешался в систему
вентиляции, выполнив перепланировку, суд в дальнейшем откажет в
согласовании таких работ, а владельца квартиры обяжут выплатить штраф и
вернуть все в первоначальное состояние. Такие работы строго запрещены
строительными нормами и санитарными требованиями, ведь только лишь на
первый взгляд вмешательство в систему вентиляции - безобидный вариант
перепланировки. На деле такие работы могут нанести вред здоровью не
только вашей семье, но и вашим соседям, поэтому от мысли об узаконивании
перепланировки через суд лучше сразу отказаться.
Решение суда о перепланировке может быть и в вашу пользу, если вы, к
примеру, выполнили перепланировку или переустройство, которое не
нарушает действующие строительные нормы и которая в принципе могла бы
быть согласована в обычном порядке. Например, можно узаконить
перепланировку через суд, если вы организовали в квартире гардеробную
комнату, либо объединили комнаты в одно помещение.
То же самое относится к ситуации, когда вы приобрели жилье с незаконной
перепланировкой. Ответственность за действия, произведенные в квартире
ее прежними владельцами, будет полностью лежать на нынешнем собственнике
жилья. И, в случае, если незаконная перепланировка будет обнаружена в
вашей квартире уже после ее приобретения, даже если вы не имеете к ней
никакого отношения, то вам также придется либо вернуть квартире прежний
вид, либо добиваться разрешения на согласование перепланировки через
суд.
Узаконивание перепланировки через суд - крайняя мера, и в этом случае
стоимость работ по согласованию перепланировки значительно возрастает,
что связано с неизбежными судебными издержками. Именно поэтому подавать
заявление в суд о перепланировке, выполненной самовольно, желательно
только в том случае, если вы заранее уверены в том, что ваши работы по
изменению планировки квартиры не нарушают принятые нормы Жилищного
законодательства.
Переустройство и перепланировка жилого помещения
Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения - это
установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в
технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации,
требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР содержит целую
главу по регулированию вопроса перепланировки и (или) переустройства,
тогда как в старом ЖК РСФСР этот вопрос регулировала только одна статья
84, определявшая самые общие правила совершения указанных действий.
Как правило, типичная перепланировка помещений не всегда устраивает
владельцев помещений. Но, чтобы произвести перепланировку и (или)
переустройство, необходимо получить разрешение в установленном
законодательством порядке.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с органами
местного самоуправления на основании принятого ими решения.
Органы местного самоуправления должны определить орган, осуществляющий
согласование перепланировки и (или) переустройства. Как правило, им
становится отдел архитектуры и градостроительства.
Нередки случаи, когда путают понятия "перепланировка", "переустройство" с
понятием "реконструкция". Последнее содержится в Градостроительном
кодексе.
Для получения разрешения на перепланировку и (или) переустройство
помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в
орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения
переустраиваемого и (или) пере планируемого жилого помещения обязан
представить следующие документы:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пере
планируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) пере планируемого
жилого помещения; понятие "технический паспорт жилого помещения"
определено в статье 19 Кодекса. Это документ, содержащий техническую и
иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия
такого помещения установленным требованиям;
5) согласование в письменной форме со всеми членами семьи нанимателя (в
том числе с временно отсутствующими членами семьи нанимателя),
занимающими переустраиваемое и (или) пере планируемое жилое помещение на
основании договора социального найма (в случае если заявителем является
уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно
находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления
других документов кроме тех, которые указаны в части 2 статьи 26 ЖК РФ.
Пример. Собственник представил в орган, осуществляющий согласование,
перечень документов, перечисленных в пункте 2 статьи 26 ЖК РФ. В свою
очередь, орган, осуществляющий согласование перепланировки и
переустройства, потребовал от собственника нотариально
засвидетельствованную копию согласия дочери на эти действия. На это
собственник ответил отказом представить дополнительные документы, так
как это не предусмотрено пунктом 2 статьи 26 ЖК. Для защиты нарушенных
прав собственник может обратиться в прокуратуру по месту нахождения
жилого помещения, так как требования органа, осуществляющего
согласование перепланировки и (или) переустройства, незаконны.
После приема документов орган, осуществляющий согласование, обязан
выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и
даты их получения.
Указание даты получения документов важно для контроля сроков их
рассмотрения этим органом. Решение о согласовании или об отказе в
согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения не позднее
чем через сорок пять дней со дня представления указанных выше документов
в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня
со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю
по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие
такого решения. Форма и содержание указанного документа определены
Постановлением Правительства Российской Федерации N 266 в редакции "Об
утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Выдача документа, подтверждающего разрешение на проведение
перепланировки и (или) переустройства, является основанием проведения
этих действий.
Орган, осуществляющий согласование, имеет право отказать в
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по
основаниям, предусмотренным в статье 27 Жилищного кодекса Российской
Федерации:
- непредставление определенных документов;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Пример. Собственник или уполномоченное им лицо представили проект по
переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким
образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над
жилой комнатой квартиры, расположенной этажом ниже. Совершение такого
вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира
может быть признана непригодной для проживания. Пункт 3 приложения 1
Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений
государственного и общественного жилищного фонда для постоянного
проживания, утвержденного Приказом Минкоммунхоза РСФСР N 529,
предусматривает перечень дефектов, дающих основание признать площадь
непригодной для проживания: над комнатой расположены канализационные
трубопроводы и приборы санитарного узла.
Орган, осуществляющий согласование, при принятии решения об отказе в
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
должен указать в решении основания отказа с обязательной ссылкой на
нарушения.
Перепланировка квартиры 2014
В конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпустило
новое постановление, которое фактически стало законом о перепланировке
квартир и нежилых помещений на 2013 год. Это постановление (№ 840) не
отменило предыдущее постановление № 508 о порядке узаконивания
перепланировок, а лишь внесло в него корректировки. Таким образом,
предыдущее постановление Правительства Москвы № 508, которое было
принято при назначении Собянина и существенно изменило сферу
согласования перепланировок, по-прежнему продолжает действовать, просто в
редакции вышедшего постановления №840. Об изменениях, которое принесло
предыдущее постановление, мы подробно рассказали в статье Новые правила
перепланировки. Текущее постановление повлекло гораздо меньшее
количество изменений, лишь внесло несколько нюансов, однако мы решили
рассмотреть и их.
Распоряжение о согласовании перепланировки квартиры 2014
1. В раздел 11 приложения 1 к Постановлению добавились пункты 11.17 и
11.18, которые теперь официально запрещают объединение газифицированной
кухни с жилыми комнатами. Они обязательно должны быть разъединены плотно
закрывающейся перегородкой, или перегородкой с дверью.
2. Теперь убран пункт 2.2.9, который до этого разрешал присоединение
лоджий к внутренним помещениям. Хотя нигде и не добавили пункт о запрете
таких мероприятий, ликвидации разрешающего пункта стало достаточно для
того, чтобы на практике объединение балконов и лоджий с комнатами и
кухнями не согласовывалось.
3. В соответствии с п.19 Приложения 1 теперь любая перепланировка,
согласовывающаяся по эскизу, требует выхода комиссии для проверки.
Раньше Вы сдавали эскиз, нарисованный от руки на плане БТИ, и если
количество жилых комнат не увеличивалось, Вам выдавали акт о выполненной
перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект
только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат.
Теперь они будут выходить в любом случае. Это плохо тем, что скрыть
какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в
эскизе, не получится. Следует также отметить, что вышесказанное
относится к узакониванию перепланировки по эскизу. Для перепланировок,
требующих согласования по проекту, а таких большинство, всё осталось
по-прежнему – инспекторы всегда проверяют выполненный ремонт на
соответствие согласованному.
Согласованная перепланировка квартиры 2014
4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.11.2
приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в
новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации
права.
Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительный список документов:
? оригинал или нотариальная копия договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав;
? согласие застройщика на переустройство квартиры или нежилого помещения;
? оригинал или копия акта приемки-сдачи недвижимости;
? копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
? справка от застройщика о том, что участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору.
К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут на встречу
жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить
является непростой задачей.
5. В соответствии с пунктами 13 и 14 Приложения 4 проект перепланировки
нежилых помещений в жилых домах теперь необходимо в обязательном порядке
согласовывать с Роспотребнадзором и Управлением МЧС России по г.
Москве, что существенно увеличивает сроки и трудозатраты узаконивания и
получения соответствующих разрешений.
Вот, в принципе, и все нововведения, которые принес с собой новый закон о
согласовании перепланировки квартир и нежилых помещений 2013 года.
Остальное осталось по-прежнему.
Самовольная перепланировка
Проведение перепланировки в квартире, конечно же, дает возможность
по-новому распорядиться имеющейся жилой площадью, более удачно
спланировать помещения квартиры, сделать дом более уютным, комфортным.
Но прежде чем воспользоваться этой возможностью необходимо позаботиться о
соответствии ваших будущих изменений принятым строительным и санитарным
нормам. В последнее время процедура получения разрешений на
перепланировку была значительно упрощена и регламентирована.
Теперь никто не вправе требовать у вас лишних документов или
дополнительных согласований для проведения работ. Но, не смотря на это,
до сих пор многие перепланировки проводятся незаконно, и, к сожалению, с
серьезными нарушениями действующих СНИПов и требований безопасности. Не
стоит надеяться на то, что самовольная перепланировка в вашей квартире
впоследствии так и останется незамеченной. Если сами работы по
перепланировке прошли практически незаметно и без претензий со стороны
для ваших соседей, то о самовольной перепланировке квартиры рано или
поздно все равно узнают работники коммунальных служб во время плановой
проверки. Докладывать обо всех случаях самовольной перепланировки
квартир входит в их обязанности. Незаконная самовольная перепланировка
обнаруживает себя и при проведении любых сделок с недвижимостью:
покупка, продажа, приватизация квартиры обязательно сопровождаются
посещением техника БТИ, после чего все незаконные изменения в квартире
будут отмечены красными линиями на поэтажном плане.
В дальнейшем такую квартиру нельзя будет ни продать, ни купить, ни
оформить в собственность до тех пор, пока самовольная перепланировка не
будет узаконена, или квартира не будет восстановлена в первоначальное
состояние до проведения работ по перепланировке, но делать это придется
также полностью за свой счет. Помимо этого владелец квартиры с
самовольной перепланировкой должен будет заплатить штраф в размере от 10
до 25 МРОТ.
Не каждую самовольную перепланировку можно узаконить "задним числом",
многие виды работ противоречат принятым строительным нормам и угрожают
безопасности проживания остальных жильцов дома. К таким перепланировкам
относятся работы, нарушающие устойчивость конструкций здания,
увеличивающие нагрузку на несущие стены и перекрытия сверхдопустимого.
Если в результате ваших работ по перепланировке помещений затрудняется
доступ к действующим инженерным коммуникациям или отключающим
устройствам, то узаконить такую самовольную перепланировку квартиры вам
не удастся. Перенос кухни или санузла на место жилого помещения или их
организация над или под жилыми помещениями соседей противоречит
санитарным нормам и на проведение таких работ Жилищная инспекция также
ответит отказом.
Для объединения лоджии или балкона с жилым помещением в отдельных
случаях может потребоваться проведение технического обследования, а для
получения разрешения может потребоваться усиление несущей стены или
частичное возведение дополнительного ограждения.
А вот если при
этом вы перенесли батарею центрального отопления на лоджию или балкон,
то получить разрешение на такие работы вам точно не удастся, поскольку
такая перепланировка нарушает работу системы отопления.
Согласование уже сделанной самовольной перепланировки мало чем
отличается от согласования обычной перепланировки. Для этого вам
потребуется собрать все необходимые документы: поэтажный план и
экспликацию из БТИ, копию лицевого счета, выписку из домовой книги,
документы, подтверждающий право собственности на квартиру, проект
перепланировки. Полный пакет документов согласовывается во всех
необходимых инстанциях, после чего окончательное решение по вопросу
перепланировки принимает служба Единого окна Жилищной инспекции.
В случае согласования простой перепланировки, например, переноса
дверного проема в ненесущей стене, получить разрешение можно и
самостоятельно. Согласование таких перепланировок не требует не
разработки проекта, ни проведения инженерных расчетов или технической
экспертизы. Более сложные варианты перепланировок, особенно если ваша
перепланировка затрагивает несущие стены, согласовываются по проекту. В
случае самовольной перепланировки квартиры, для которой потребуется
разработка проектной документации, все работы по согласованию лучше
доверить профессионалам из посреднических организаций, что позволит вам
существенно сократить сроки оформления перепланировки.
Порядок перепланировки
Недавно была в управляющей компании и пока сидела в ожидании решения
своего вопроса подслушала следующую проблему – изменение общего
имущества в коммунальной квартире. Задумалась – разве такое возможно? А
почему бы и нет?
Ведь людям свойственно стараться улучшить свое жилье, сделать его более удобным и красивым.
Согласитесь, что планировки наших квартир не всегда отвечают этим
задачам. Итак. Имеем коммуналку и желание сделать в ней перепланировку.
Чтобы ознакомиться с порядком перепланировки, обращаемся к Жилищному
Кодексу: «Статья 41. Право собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире. Изменение размера общего
имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех
собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или)
перепланировки.»
Таким образом, если есть «технические возможности», то по решению всех
СОБСТВЕННИКОВ (не путать с проживающими в квартире), высказанному путем
письменного согласия, размер общего имущества может быть изменен, как в
сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Кроме того проект
переустройства потребуется согласовать по всем правилам. Начинаются эти
правила опять же с Жилищного кодекса – статьи 26-28, где указаны органы,
согласующие – местные органы самоуправления, а так же документы на
которые этот орган будет опираться при вынесении решения: «Статья 26.
Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения.
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с органом
местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на
основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо
(далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий
согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пере
планируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) пере планируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих
переустраиваемое и (или) пере планируемое жилое помещение на основании
договора социального найма (в случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) пере
планируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно
находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление
других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей
статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием
их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть
принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных
представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов
органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять
дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих
дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по
адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий
принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа
устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является
основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения.»
Обратите внимание на п.3 – проект(!) – не знаю как вас, а меня
перспектива его приобретения уже ввергает в ужас. Замечу так же, что
если при перепланировке собственной КВАРТИРЫ зачастую люди не оформляют
соответствующие согласования, если не собираются менять или продавать
квартиру. Конечно, это не по закону, но и мороки значительно меньше.
Если надумать продавать, то согласования можно сделать и позже. В случае
с коммуналкой лучше все сделать сразу на законных основаниях –
неизвестно как будут развиваться отношения с соседями и неизвестно, если
вы пожелаете продать свою жилплощадь, не придется ли потом только вам
«стаптывать сапоги», пытаясь раздобыть проекты-согласования. Отдельно
могу добавить, что законодательство предусматривает и санкции
относительно самовольной перепланировки, от оставления ее в том
состоянии, которое есть до возвращения в то состояние, которое было. Так
что, не торопитесь делать перепланировку или соблюдайте законодательно
определенный порядок перепланировки.
Перепланировка ванной
На сегодняшний день редкий дизайн-проект обходится без проведения
перепланировки, особенно это касается типовых квартир, где и кухня, и
ванна, и туалет - традиционно тесные помещения. Например, перепланировка
ванной с переносом перегородки в сторону коридора, то есть расширение
ванной комнаты за счет коридора, может дать вам необходимое количество
полезной площади. Другой, не менее популярный вариант перепланировки
ванной - объединение ванной и санузла в одно помещение. Такая
перепланировка ванны представляет больше простора для реализации
дизайнерских задумок: и в материалах отделки, и в цветовом оформлении, и
в расстановке световых акцентов. Есть множество визуальных секретов,
применив которые, можно сделать помещения ещё больше.
Например, расположив светильники в шахматном порядке, можно расширить
стены, или, если ванна установлена поперек стены, то вы можете по бокам
установить зеркальные поверхности, что также буквально расширит
помещение. Чтобы помещение ванной комнаты казалось ещё просторней -
откажитесь от темной плитки, какой бы неприхотливой в уходе она не была.
Использование светлых материалов или сочетания светлых цветов
(например, нежно-розового и голубого, бирюзового и светло-голубого), не
только увеличит пространство, добавит воздушности, света, но создаст
неповторимую, уютную атмосферу.
Правда, прежде чем приступать к реализации ваших задумок вам следует
обратиться в проектную организацию за разработкой проекта
перепланировки, а затем согласовать проект в Жилищной инспекции.
Делается это не случайно - перепланировка ванны имеет свои особенности,
связанные с установкой дополнительной гидроизоляции, вмешательством в
инженерные коммуникации. Даже простая замена старой ванны на новую,
большую по объему и площади, приводит в увеличению нагрузки на
перекрытия. В старых домах это может привести к неприятным последствиям.
Замена инженерного оборудования при проведении перепланировки ванной -
тоже не редкость, и довольно часто при этом приходится менять инженерные
коммуникации по всей квартире. Согласитесь, что такие работы должны
проводиться после проведения технической экспертизы, а ее выполнение
лучше доверить профессионалам, что позволит в дальнейшем избежать жалоб
со стороны соседей и коммунальных служб. Поэтому перепланировка ванны со
сносом перегородки, переносом дверных проемов, переносом сантехники
должна выполняться только на основании согласованного проекта
перепланировки.
Проекты перепланировки, в которых ванна переносится поближе к спальне
или организовывается дополнительная ванная комната для гостей, скоро со
временем перестанут быть чем-то вроде экзотики. Подобные планировки уже
давно реализуются в современных домах или при индивидуальном
строительстве, когда планировка учитывает образ жизни и вкусы владельцев
такой квартиры. Но также в стандартной городской квартире можно
выполнить подобную перепланировку ванной комнаты. Правда их реализация
требует выполнения ряда условий, например, помещение будущей ванны не
должно находиться над жилым помещением соседей снизу. Поэтому проще
всего согласовать подобную перепланировку ванной комнаты, если ваша
квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома, либо если в
квартире под вами уже была выполнена аналогичная перепланировка.
Несмотря на многочисленные предупреждения о том, что перепланировку
ванной нужно проводить только после всех необходимых разрешений,
несмотря на то, что процедура получения разрешения была сильно упрощена,
до сих пор многие проводят перепланировку самостоятельно. Чем это
чревато для самовольных пере планировщиков? Во-первых, соблазн как можно
быстрее приступить к работам, минуя бумажную волокиту и желание
максимально сэкономить на проведении самих работ, часто приводит к
возникновению аварийной ситуации, а это значит, что последствия придется
устранять не только в собственной квартире, но и в квартирах соседей.
Во-вторых, самовольная перепланировка ванной, впрочем, как и любое
другое незаконное вмешательство в первоначальную планировку квартиры,
фактически лишает вас права распоряжаться своим жильем как
собственностью. То есть ваша квартира перестает быть юридически чистой, а
это значит, что вы не сможете ни продать такую квартиру, ни
приватизировать до тех пор, пока перепланировка не будет узаконена или
квартира не будет приведена в прежнее состояние, в соответствии с
поэтажным планом БТИ. И даже в случае проведения самой простой
перепланировки ванной комнаты, например, при объединении ванной и
санузла, вы не сможете пользоваться полными правами собственника пока
ваша перепланировка не будет узаконена.
Перепланировка закон
О порядке оформления и выдачи документации на проведение работ по
перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах
нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов
зданий.
В целях упорядочения подготовки и выдачи в режиме "одного окна"
распорядительных документов по вопросам проведения работ по
перепланировке, переоборудованию помещений, реконструктивным работам на
объектах нежилого назначения, капитального ремонта, ремонта и покраски
фасадов зданий, строений и сооружений, работ по благоустройству и
использованию территории Правительство Москвы постановляет.
1. Утвердить:
1.1. Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения
префектуры административного округа о согласовании проведения работ по
перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах
нежилого назначения.
1.2. Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения
префектуры административного округа о согласовании проведения работ по
капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и
сооружений.
1.3. Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения управы
района о согласовании проведения работ по благоустройству территории.
1.4. Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" распоряжения
главы управы района о предоставлении права на использование территории.
1.5. Регламентную схему подготовки и выдачи в режиме "одного окна"
префектурами административных округов решения префектуры
административного округа о согласовании проведения работ по
перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах
нежилого назначения, решения префектуры административного округа о
согласовании проведения работ по капитальному ремонту, ремонту и
покраске фасадов зданий, строений и сооружений (Регламентная схема)
согласно приложению 5 к настоящему постановлению.
1.6. Регламентную схему подготовки и выдачи в режиме "одного окна"
управами районов решения управы района о согласовании проведения работ
по благоустройству территории, распоряжения главы управы района о
предоставлении права на использование территории (Регламентная схема)
согласно приложению 6 к настоящему постановлению.
1.7. Формы документов, используемые при оформлении и выдаче в режиме
"одного окна" разрешительной документации на проведение работ по
перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах
нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов
зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию
территории.
2. Возложить на префектуры административных округов функции
уполномоченных органов по приему и рассмотрению в режиме "одного окна"
заявлений от граждан и юридических лиц с последующей выдачей
разрешительной документации (или обоснованного отказа), указанной в
приложениях 1 и 2 к настоящему постановлению.
3. Возложить на управы районов функции уполномоченного органа по приему и
рассмотрению в режиме "одного окна" заявлений от граждан и юридических
лиц с последующей выдачей разрешительной документации (или обоснованного
отказа), указанной в приложениях 3 и 4 к настоящему постановлению.
4. Префектурам административных округов, управам районов в целях
своевременной подготовки и выдачи в режиме "одного окна" разрешительной
документации (приложения 1, 2, 3, 4) организовать работу по приему,
осуществлению контроля комплектности и правильности заполнения,
представляемых заявителями документов, подготовки и выдачи запрашиваемой
документации в соответствии с Регламентной схемой.
5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого
заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ресина В.И и заместителя
Мэра Москвы в Правительстве Москвы Петрова А.В.
Типовые перепланировки
Ни для кого не секрет, что большую часть жилищного фонда в Москве
составляют типовые дома. И хотя в основном это уже современные панельные
постройки, но, по-прежнему, остается немало блочных и кирпичных
«хрущевок» и «брежневок». Общей особенностью квартир во всех типах
серийных домов является их стандартная планировка. Все бы ничего, но
планировки таких квартир, если выражаться языком архитекторов, крайне не
эргономичны. То есть предоставляют крайне ограниченные возможности по
их комфортному обустройству, а это, в свою очередь, подталкивает
владельцев типовых квартир к мысли о проведении перепланировки квартиры.
Обычно перепланировка квартир в типовых домах направлена на избавление
от надоевшей тесноты и придание квартире индивидуального облика,
соответствующего стилю жизни ее владельцев.
Вариантов перепланировки типовых квартир существует множество и их
наперебой предлагают частные дизайнеры и архитектурные бюро, порой
соблазняя обладателей типовых квартир на тотальную переделку планировки
всей квартиры. Типовые перепланировки для таких квартир - объединение
кухни и комнаты, что позволяет приобрести просторную гостиную,
объединение ванной и санузла, присоединение балкона к жилой комнате или
кухне также становится достаточно популярной перепланировкой, поскольку
такие преобразования позволяют выиграть некоторую полезную площадь. Но
не стоит забывать, что в соответствии с жилищным законодательством,
любые работы по изменению планировки квартиры должны производиться
только на основании разрешения жилищной инспекции.
А это самое разрешение многие граждане «забывают» получить, надеясь
уладить все задним числом, что нередко приводит к таким неприятным для
собственников последствиям, как, например, переделка ремонта или даже
восстановление первоначальной планировки. Ведь дело в том, что не всякую
перепланировку можно согласовать, а тем более, узаконить после
выполнения. Поэтому, даже если выполняемая перепланировка была
«подсмотрена» в идентичной квартире, где ее успешно согласовали, не
стоит спешить с выводами, что и в вашем случае все будет так же.
Тонкость с перепланировкой типовых квартир заключается в том, что один и
тот же вариант в одном случае могут разрешить, а, казалось бы, в
абсолютно такой же квартире, запретить. И тому есть разумные причины.
Возможность легальной перепланировки типовых квартир зависит от
множества объективных факторов: конструктивной особенности здания,
автора проекта дома, этажа, на котором находится квартира, и общего
количества этажей, планировки выше и нижерасположенных квартир,
количества жилых комнат, типа кухонной плиты и других. Все эти нюансы
регулируются строительными и санитарными нормами для жилых зданий, а их –
сотни.
Но есть и стандартные решения по перепланировке типовых квартир.
Перечислим некоторые из них. Довольно распространенным вариантом
перепланировки типовых квартир является увеличение санузла за счет
нежилой площади, как правило, коридора. Частичное расширение возможно
реализовать в любой типовой квартире, но более популярным решением
является присоединение всей площади коридора, ведущего из прихожей в
кухню, к площади санузла. Таким образом, вход в кухню из коридора
закладывается и требуется его устройство в стене, разделяющей кухню и
комнату. Сложности могут возникнуть только в том случае, если данная
стена является несущей и тогда для получения разрешения на
перепланировку будет необходимо обращаться к автору проекта дома. Также
сложности могут возникнуть и в однокомнатных квартирах, где установлена
газовая, а не электрическая кухонная плита, в этом случае, при
отсутствии двери во вновь образованном проеме, может потребоваться
установить раздвижную перегородку.
Еще один популярный вариант перепланировки типовых квартир – объединение
кухни и смежной комнаты, а зачастую и коридора, в единое пространство. В
таком случае получается подобие «студии». Но данную перепланировку
можно реализовать лишь при определенных условиях. В частности, в вашей
квартире должно быть не менее двух жилых комнат. Если при объединении
помещений двери санузла выходят в общее пространство, их необходимо
отделить раздвижной перегородкой. Оборудование кухни должно остаться в
ее пределах, переносить его на территорию жилых комнат можно, только
если квартира расположена на первом этаже.
Большинство проектов перепланировки типовых квартир включают в себя и
изменение планировки жилых помещений. Нередко организация гардеробной
комнаты позволяет избавиться от лишних вещей, отказаться от громоздких
шкафов, а уже только это в свою очередь делает помещения квартиры более
просторными. Варианты перепланировки типовых квартир могут включать в
себя и организацию дополнительных помещений, например, рабочего
кабинета, в том случае, если один из членов семьи вынужден работать
дома. При этом может потребоваться частично или полностью отгородить
рабочую зону от шума. Но даже при проведении такой, на первый взгляд
безобидной, перепланировки необходимо, чтобы будущее помещение
соответствовало стандартным санитарным нормам, предъявляемым к жилым
помещениям. Без этого вам не удастся узаконить такой проект
перепланировки типовой квартиры.
Также есть некоторые варианты перепланировок типовых квартир, которые,
хоть и осуществляются порой некоторыми владельцами квартир, но в
дальнейшем согласовать их оказывается невозможным. Например, несмотря на
привлекательность подобных изменений, вам лучше отказаться от изменения
функционального назначения помещений и переноса помещений мокрых зон,
если в результате помещение окажется над или под жилой комнатой соседей.
Отказаться от дополнительного санузла, расположенного над спальней
соседа лучше ещё на стадии планирования будущей планировки, поскольку
согласовать такой вариант перепланировки типовой квартиры вам не
удастся. Не стоит вмешиваться и в работу системы вентиляции. Сколь не
велико желание убрать вентиляционный короб и разместить на его месте
встроенные полочки, но Жилищная инспекция никогда не согласует подобную
перепланировку квартир в типовых домах и вас, помимо выплаты штрафа,
обяжут вернуть квартире прежний вид.
Во всех типовых квартирах без ограничений можно осуществлять следующие
виды перепланировок: снос и возведение ненесущих перегородок из легких
материалов, закладку дверных проемов и их устройство (в ненесущих
перегородках), демонтаж встроенных шкафов, перестановку сантехнического и
кухонного оборудования в пределах существующей площади помещений. Все
эти мероприятия по перепланировке не требуют в дальнейшем для их
согласования разработки проектной документации и на них гарантированно
можно получить разрешение.
Перепланировка частного дома
Переустройством называют ремонтно-строительные работы, которые проводят
согласно проектам, которые составляют специалисты проектной организации.
В плане указывают смену физических параметров жилой собственности, там
указывают снос или перенос внутренних легких некапитальных перегородок,
устройство новых элементов, деталей или проемов без вмешательства во
внешние стены частного дома, межэтажные перекрытия или другие несущие
конструкции дома с целью улучшения планировки жилого помещения,
эксплуатационных, теплотехнических и иных показателей, которые не
ограничиваются интересами других собственников, которые проживают в этом
доме. Перепланирование в частном доме также требует согласование, как и
обычная квартира. Даже, если в доме только одна квартира и изменение
планировки не будет угрожать никаким соседям, она может нанести ущерб
самому зданию, именно поэтому частный дом также требует согласования.
Опаснее всего проводить расширение проемов наружных стен, так как они
являются каркасом здания. Также аварийную ситуацию могут создать
дополнительные перегородки, возводя которые вы создаете дополнительную
нагрузку на перекрытия. Согласование изменения конструкции частного дома
обязательно для переоформления всех планов бюро технической
инвентаризации. Так как реальное положение дел должно совпадать с
документацией. Этим необходимо заняться в первую очередь при совершении
сделок с частным домом.
Согласование квартиры в обычной многоэтажке ничем не отличается от
процесса согласования частного дома, и подчиняется все тому же жилищному
законодательству. Процесс может приобрести особое значение только в том
случае, когда дом относится к памятникам архитектуры и несет
историческую ценность. В такой ситуации придется получить разрешения и
обойти немало инстанций, в том числе комитет по охране памятников
архитектуры. Желание переделки носит вполне справедливый характер, так
как давно построенные дома не отвечают требованиям собственников жилья.
Владельцы дома могут решить изменить что-нибудь, но при этом не захотят
обойтись лишь косметическим ремонтом, а решать провести изменение.
Перепланировка частного дома включает в себя следующие элементы:
1. Перенесение дверных проемов и окон.
2. Перенесение или разработка перегородок.
3. Пристройка дополнительных помещений, например, лоджий или балконов.
Без получения разрешений можно обновить свой жилой дом, совершив следующие изменения:
1. Установить двери или окна в соответствующие проемы.
2. Изменить площадь, с помощью демонтажа или установкой перегородок, кладовок и сносом печей.
3. Перепланирование собственного дома, которое не касается увеличением или уменьшением площади помещений в нем.
По результатам фактически запрещается самостоятельно пристраивать или
сносить части дома без соответствующего разрешения. Пристройкой частного
дома можно называть помещение, которое является частью дома и имеет с
ним одну или несколько общих капитальных стен, а так же расположены за
их чертой. Для того чтобы перепланировка старого дома прошла без проблем
собственнику жилой площади необходимо подать заявление в орган местного
самоуправления за тем, чтобы они выдали вам разрешение для
осуществления переоборудования.
Для того чтобы вам выдали разрешение необходимо жилищной инспекции предоставить следующие документы:
1. Заявление, можно написать в свободной форме. В нем вы должны отразить
просьбу выдать вам разрешение на то, чтобы переустроить ваш частный
дом, а также указать причину мероприятия и перечислить все ремонтные
работы.
2. Заверенную у нотариуса копию документа, который подтвердит ваше право собственности на частный дом.
3. Копию технического паспорта бюро технической документации.
4. Нотариально оформленное согласие других собственников жилого дома.
5. Проект изменений.
После того, как ваши документы рассмотрят, обычно на рассмотрение уходит
не больше одного месяца, выносятся решение о согласии либо об отказе в
разрешении. Перед началом ремонтных работ специальная проектная
организация составляет проект изменения конструкции дома, специалисты
должны иметь доступ к такому виду работ. В составленном проекте и должна
быть отражена схема изменений. Все отражается в проекте уже со
сделанными изменениями в его конструкции по уже существующим
строительным нормам. Необходимо согласовать все изменения с санитарной,
гигиенической и пожарной службами. Конечно, не рекомендуется проводить
самостоятельное строительство, так как изменение планировки собственного
дома повлечет за собой не только административную ответственность, но и
может привести к гражданско-правовой ответственности, а это сначала
предупреждение, а затем и наложение штрафа.
Очень проблематично впоследствии будет решить вопросы с оформлением
необходимых документов на вашу частную собственность. Категорически в
частных домах запрещается делать такое изменение планировки, которое
приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома. В
процессе, которых может произойти нарушение целостности и ухудшение
внешнего фасада, нарушения требований противопожарной безопасности и
средств противопожарной защиты. Также запрещено изменение конструкций
частного дома, которое ухудшает условия эксплуатации и проживания в доме
всех или отдельных граждан. Собственник, наниматель или арендатор
частного жилого дома или нежилого помещения в частном жилом доме,
который допустил самостоятельное переоборудование, которое в дальнейшем
привело к нарушению конструктивных элементов или средств противопожарной
защиты будет обязан за свой счет привести помещение в первоначальное
состояние. Помните, что самостоятельное перепланирование иногда ведет к
ухудшению технического состояния дома.
Перепланировка санузла
Ванна и душ
Качественно сделанная перепланировка санузлов решает множество
проблем. Для того чтобы пользование сантехникой не доставляло
неудобств, необходимо предусмотреть около каждого предмета определенное
свободное пространство. Перед ванной или душевой кабиной оно должно
составлять не менее 70 см, чтобы после водных процедур было удобно выйти
и воспользоваться полотенцем.
Ванную обычно располагают одной стороной вплотную к стене,
хотя, если позволяет площадь и существует вариант подводки необходимых
коммуникаций, она может находиться даже в центре помещения. Для экономии
места можно использовать угловую душевую кабину.
Смесители
Смесители для душа монтируют на высоте 1,2 м, а душевые сетки —
2,1 -2,25 м от низа сетки до дна поддона. Вешалки для полотенец лучше
установить так, чтобы до них легко было дотянуться из ванны или душа.
Если в комнате имеется окно, то ванну следует расположить не менее чем
на 1,3 м ниже уровня подоконника, а сам подоконник желательно облицевать
плиткой и обеспечить отвод конденсата. Зеркало в таком случае помещают
справа от окна или же под ним.
Унитаз и биде
Любая перепланировка санузлов не обойдется без учета места
унитаза и биде. Перед ними должно быть, как минимум, 60 см свободного
пространства, а по обе стороны от средней линии унитаза — не менее 40
см. Если же данные сантехнические приборы расположены рядом, то
расстояние между ними можно несколько уменьшить.
При установке унитаза под «наклонной крышей мансарды необходимо
учитывать, что минимальное расстояние от пола до наклонной плоскости
должно быть 105 см.
Раковина
Пространство перед раковиной должно составлять 70 см в ширину и
110 см в длину, чтобы перед ней могли свободно встать рядом два
человека. Если в ванной имеется две раковины, то расстояние между ними
по оси смесителя должно быть не менее 90 см.
Двойные модели шириной более 1,2 м менее удобны при одновременном
использовании. Лучше установить две раковины с держателем полотенец
между ними и боковым столиком или же со столиком между умывальниками и
кронштейнами для полотенец по бокам.
Оптимальная высота монтажа водоразборной чаши от уровня пола — 80 см для
раковин с индивидуальным смесителем и 85 см при наличии общего
смесителя с длинным сливом для раковины и ванны. Для удобства зеркало,
полочку или шкафчик над раковиной крепят на высоте 135 см от пола. В
таком случае наиболее подходящая высота самого зеркала — 45 см. Это
средние параметры. Места установки шкафчиков, зеркала и других
аксессуаров должны выбираться с учетом роста всех членов семьи,
пользующихся ванной комнатой.
Регистрация перепланировки
К сожалению, незарегистрированная перепланировка в Москве, да и в других
городах – рядовое явление. Причиной данной ситуации видимо является
недостаточная информированность граждан о необходимости и порядке
регистрации перепланировки квартир. Также бытует искаженное мнение о
праве собственности на квартиру. В частности, многие собственники жилья
считают, что перепланировка – их личное дело. Но по жилищному кодексу
любая, даже незначительная перепланировка подлежит обязательной
регистрации в соответствующих государственных органах учета. По закону,
за отсутствие регистрации перепланировки квартиры предусмотрены
достаточно серьезные штрафы, а исключительной мерой воздействия на
нерадивых собственников является продажа квартиры с торгов, для
нанимателей муниципального жилья – выселение.
Для чего необходима регистрация перепланировки квартиры? Ну, во-первых,
для того, чтобы иметь возможность совершать юридические действия:
продавать, дарить, передавать по наследству и т.д. При отсутствии у
собственника документа, подтверждающего согласование перепланировки,
государственные органы откажут в регистрации сделки. Во-вторых, для
сохранения безопасности и удобства пользования многоквартирным домом.
Ведь последствиями перепланировки, произведенной без проектной
документации, могут стать ухудшение работы вентиляции, системы
отопления, возникновение излишних источников шума, и даже обрушение
дома.
Регистрация перепланировки квартир производится жилищной инспекцией (в
Москве – службой «одного окна» Мосжилинспекции). Это государственный
орган, на который возложены функции контроля и разрешительные функции по
выполнению перепланировок квартир и нежилых помещений в жилых домах.
Порядок регистрации перепланировки следующий. Первым делом нужно
заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт
квартиры. Потом необходимо собрать требуемый жилищной инспекцией пакет
документов и подать его на рассмотрение. После получения разрешения на
перепланировку выполнить ремонт в соответствии с поданной документацией и
сдать его комиссии по акту. Далее для регистрации перепланировки
необходимо подать документы в БТИ для изготовления нового кадастрового
паспорта, в котором будут отражены произведенные изменения. А уже на
основании кадастрового паспорта можно будет заменить свидетельство о
праве собственности на квартиру. По получении нового свидетельства о
праве собственности перепланировка квартиры считается завершенной.
Согласование перепланировки квартиры – довольно длительный и трудоемкий
процесс. Связано это с тем, что в процессе согласования необходимо
собрать внушительный комплект документов и получить разрешение ряда
ответственных организаций. Это нужно для того, чтобы в процессе
выполнения перепланировки были соблюдены строительные, санитарные и
пожарные нормы и правила. Поэтому регистрацию перепланировки квартиры
лучше поручить специализированной организации.
Документы для регистрации перепланировки квартиры:
1) Технический паспорт БТИ;
2) Документы из ЕИРЦ - копия финансово-лицевого счета;
3) Документы из паспортного стола - выписка из домовой книги;
4) Эскиз перепланировки на копии поэтажного плана БТИ либо техническое заключение и проект переустройства;
5) Справки о согласовании с ЦГСЭН (санитарно-эпидемиологическим
надзором), АПУ (архитектурно-планировочным управлением), УГПС МЧС
(противопожарной службой), Мосгаз (газовой службой), УДЖПиЖФ
(департаментом жилищной политики), управляющей организацией и другими
органами по требованию жилищной инспекции.
Перечень документов для регистрации перепланировки может незначительно
меняться и дополняться в зависимости от вида собственности на занимаемые
помещения, например, в последнее время множество квартир приобретается
по ипотеке, при этом получается, что проживающие в квартире фактически
пока ещё не являются ее полноправными собственниками. Поэтому у тех, кто
проживает в ипотечной квартире, возникает резонный вопрос - можно ли
выполнить в такой квартире перепланировку и не будет ли это нарушением
закона. В большинстве случаев выполнить перепланировку в ипотечной
квартире можно (если, конечно же, в договоре не было указано обратное),
но для проведения работ вам потребуется дополнительный документ -
разрешение из банка.
В том случае, если вы проживаете в общежитии, перечень документов для
регистрации перепланировки может включать в себя так же разрешение
соседей на проведение работ по перепланировке помещений. Это в основном
касается тех случаев, если в процессе перепланировки затрагиваются так
называемые "общие" помещения - коридор, кухня, в этом случае, даже если
ваши помещения в общежитии находятся в вашей собственности, то,
например, расширить комнату за счет общего коридора, самовольно вы не
сможете. Впрочем, если вы затрагиваете только помещения личного
пользования, то для проведения такой перепланировки вам не потребуются
дополнительные разрешения от соседей.
Перепланировка нежилых помещений - этапы согласования, перечень
необходимых документов, и, соответственно, стоимость и сроки получения
разрешений - все это существенно отличается от обычной перепланировки.
Дело в том, что к регистрации перепланировки нежилого помещения
предъявляются, как правило, более строгие требования. Особенно это
касается тех случаев, когда в помещении будут работать люди. Любые
нарушения не только строительных и санитарных норм, но и техники
безопасности, приведут к бесконечным штрафам и многочисленным проверкам.
Именно поэтому регистрацию перепланировку нежилых помещений обычно
проводят при помощи посреднических организаций, которые имеют большой
опыт работы по оформлению перепланировок - начиная от сбора всех
требуемых документов и заканчивая внесения изменений во все
соответствующие документы.
Такой подход, несмотря на дополнительные затраты, позволяет существенно
сократить время на получение разрешений, а порой и значительно
сэкономить, благодаря знанию и опыту в согласовании перепланировок.
Идея перепланировки
Подготовка к проведению ремонта с перепланировкой - хлопотный и
длительный процесс, который включает в себя несколько этапов: начиная от
продумывания концепции будущего жилища и заканчивая внесением
получившихся изменений во все соответствующие документы для того, чтобы
перепланировка считалась законной. При подготовке к перепланировке, в
процессе обдумывания будущего интерьера, вам наверняка захочется
вдохновиться интересными идеями перепланировки квартиры, выполненными
опытными дизайнерами, с применениями современных материалов в отделке
интерьера, с учетом современных требований к комфорту. Действительно,
чтобы идти в ногу со временем, необходимо знать последние тенденции в
дизайне, новинки технологий отделки, и в этом вам, конечно же, помогут
многочисленные форумы в интернете, посвященные вопросу перепланировки.
Идеи перепланировки можно почерпнуть и уже из готовых проектов, которые
также представлены в интернете, журналах по дизайну интерьера, например,
идеи вашего дома Перепланировка и ремонт при этом должны отвечать и
вашим индивидуальным потребностям, вашему образу жизни. Например, если в
вашей семье двое детей, каждому из которых требуется отдельная комната,
то даже если вам очень приглянулась идея перепланировки квартиры в
просторную квартиру-студию с максимумом свободного пространства, такая
планировка для вас не подойдет. Если вы хотите воплотить такую идею
перепланировки, но чтобы при этом каждый член семьи чувствовал себя
комфортно, возможно будет неплохо объединить кухню и комнату - такая
перепланировка даст возможность получить свободное пространство,
возможность стильно оформить интерьер помещения, превратить бывшую
небольшую кухню в гостиную, но в тоже время сохранит за каждым членом
семьи приватную зону для отдыха или работы.
Многие считают, что перепланировка актуальна лишь для просторных
квартир, но опыт дизайнеров показывает, что и обычную городскую
малогабаритную квартиру можно сделать индивидуальной. Существует много
идей перепланировок хрущевок, брежневок, которые позволяют и в этих
квартирах сделать пребывание комфортней и уютней. Большинство проектов
перепланировок малогабаритных квартир включают в себя объединение
санузла и ванной комнаты, а так же расширение ванной за счет смежного
коридора.
Вариантов и идей перепланировки может быть множество, но прежде чем
осуществлять перепланировку позаботьтесь о законности ваших изменений,
то есть о согласовании перепланировки в Жилищной инспекции.
Перепланировка лоджии
Перепланировка лоджии - довольно интересный вид перепланировки, который
не только придаст интерьеру вашей квартиры некую "изюминку", но и даст
вам дополнительную площадь, которой вы можете рационально распорядиться
по своему усмотрению. Как правило, подготовка к перепланировке, любой,
даже самой незначительной, начинается с планирования интерьера,
функционального назначения, зонирования, затем, когда объем работы
становится более-менее определенным, начинается этап сбора документов,
получения разрешений. После окончания работ по перепланировке необходимо
составление акта выполненных работ, подтверждающего правильность
выполнения утвержденной перепланировки, и на основании акта вы получаете
готовые документы, в которых отражена ваша перепланировка.
Подготовку к перепланировке лоджии можно делать самостоятельно, фото
перепланировки лоджии можно без особого труда отыскать как в интернете
на специализированных сайтах, так и в журналах по дизайну интерьера.
Большинство владельцев квартир устраивают на присоединенной лоджии либо
дополнительную рабочую зону, либо, если лоджия присоединяется к спальне
или комнате, то она становится частью интерьера, где можно устроить
небольшую зону отдыха, украсив лоджию цветами, разместив декоративные
предметы интерьера.
Все это вполне под силу продумать самостоятельно, почерпнув из сторонних
источников лишь некоторые, особо понравившиеся идеи. Другое дело, если
перепланировка готовится во всей квартире, и в этом случае вам, конечно
же, не обойтись одними лишь фото Перепланировку лоджии, если вместе с
ней будет выполняться перепланировка всей квартиры или значительной
части, лучше доверить профессионалам. А для этого вам потребуется
обратиться в фирму, специализирующуюся на дизайне интерьеров, либо к
дизайнеру с опытом работы, который сможет предложить вам варианты
перепланировки и оформления интерьера помещений, учитывая ваши вкусы и
пожелания. Следующий этап в перепланировке лоджии - подготовка всей
документации для согласования изменений в Жилищной инспекции.
В перечень необходимых документов входят: поэтажный план с экспликацией,
копия лицевого счета, выписка из домовой книги, копия
правоустанавливающих документов на квартиру, проект будущей
перепланировки. При этом вы должны учитывать, что разработанный
дизайн-проект квартиры, то есть визуальное представление обо всех
изменениях, не является документом для согласования перепланировки
лоджии (как, впрочем, и любой другой перепланировки квартиры). Чтобы
подготовить полноценный проект перепланировки вам необходимо будет
обратиться в лицензированную проектную организацию, которая разработает
для вас проект с соблюдением всех действующих строительных и санитарных
норм и правил. Этот проект, например, должен учитывать перенос батареи
центрального отопления на смежную стену, поскольку вынос батареи на
балкон запрещен принятыми строительными нормами и может привести к
неприятным последствиям в отопительный сезон. Также, согласно
строительным нормам, полное присоединение лоджии к жилым помещениям или,
например, к кухне, невозможно и вам следует предусмотреть установку
раздвижных перегородок ещё на стадии продумывания интерьера помещения.
Проведение работ по перепланировки и окончание работ - не менее важный
этап, чем подготовка к перепланировке лоджии. После того, как
специальной комиссией будет подписан акт выполненных работ, вам
необходимо будет обратиться в БТИ за получением нового поэтажного плана,
а затем получить новые правоустанавливающие документы с внесенными
изменениями.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
