Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про перепланировку и все что с ней связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.
К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.
Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.
Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.
Несогласованная планировка в 2020-2021 годах приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.
Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).
Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ.
Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.
Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН.
Вместо выписки из реестра они предоставляют:
• акт сдачи-приемки;
• договор долевого участия или уступки прав;
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.
Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.
Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.
Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.
Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.
Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.
Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.
Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ.
Подайте туда пакет документов:
• заявление;
• проект перепланировки;
• правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.
Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.
Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.
Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.
Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.
Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2020-2021 годах
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку в 2020-2021 годах, нужно следовать приведенному ниже алгоритму.
Он состоит из нескольких стадий:
1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится.
• выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
• технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
• справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
• проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.
Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.
После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.
Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:
1. Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
2. Технический паспорт на указанный объект.
3. Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
4. Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.
После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.
Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье.
Это делается следующим образом:
1. Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
2. Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
3. Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
4. В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.
После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.
В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.
Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги.
Среди них могут быть:
• получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
• создание проекта;
• обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
• посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.
Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.
Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона.
Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:
1. Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
2. Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
3. Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
4. Устанавливать батарею для отопления на балконе.
5. Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
6. Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
7. Распространять балкон на саму жилую комнату. Однако размещать арку между ними разрешается.
8. Размещать дополнительный санузел в комнате.
9. Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.
При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.
Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:
1. Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
2. Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
3. Водное оборудование разрешается перемещать в другие места. Для этого протягиваются новые трубы. Сохранить придется лишь угол слива, чтобы избежать плохого поступления и слива воды.
Незаконная перепланировка в 2020-2021 годах
Зачастую владельцы жилых помещений, выполняющие ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировки в своих квартирах, легкомысленно подходят к вопросу узаконивания данных работ и оформлению разрешительной документации в органах государственной власти. Предполагая, что незачем тратить деньги и время на оформление документации. Такой подход неправильный. В результате неправомерных действий в квартире оказывается проведена несанкционированная перепланировка, за которую рано или поздно придется отвечать. И финансовые расходы при этом могут значительно превысить те, которые были необходимы, например, для разработки проекта. Напомним, что государственная услуга по согласованию перепланировки и/или переустройству помещений является бесплатной.
За несанкционированную перепланировку нарушитель будет привлечен к административной ответственности с применением финансовых санкций. Причем владелец жилплощади, где проведена несанкционированная перепланировка, должен будет не только заплатить штраф, но и пройти весь процесс согласования, зарегистрировав несанкционированные ремонтно-строительные работы. В жесткие сроки ему будет необходимо привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией на нее.
Если же меры не возымели действия, собственник в 2020-2021 годах рискует лишиться квартиры.
Те владельцы недвижимости с несанкционированной перепланировкой, которые не реагируют на требования Инспекции, рискуют лишиться квартиры, так как по постановлению суда, жилплощадь, принадлежащая злостным нарушителям, может быть продана с торгов. Но даже если пока несанкционированная перепланировка не попала во внимание государственных органов, провести какую-либо сделку с квартирой официально владелец не сможет. При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором несанкционированная перепланировка обязательно будет отмечена техниками БТИ. Провести сделку с квартирой, в технической документации которой имеются пометки о неоформленном переустройстве, невозможно.
Мосжилинспекция предупреждает, что медлить с оформлением незаконно проведенных ремонтно-строительных работ не стоит. Чем раньше будет узаконена несанкционированная перепланировка, тем лучше для владельца.
С момента вступления в силу постановления Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» ранее выполненные ремонтно-строительные работы связанные с незначительными изменениями проходят по более упрощенной схеме.
Штраф за перепланировку квартиры без разрешения в 2020-2021 годах
Размер штрафных санкций, возлагаемых на нарушителя за несогласованную перепланировку, определяется исходя из того, в чьем владении в многоквартирном доме находится нежилое помещение.
Статьей 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2000-2500 рублей. Для юридических лиц денежное взыскание будет значительно больше – от 300 тыс. рублей.
Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно первоначального плана БТИ, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Этого требует жилищное законодательство РФ и Москвы.
Если вы нарушите установленный порядок согласования перепланировки, то вас ждет ряд административных санкций, объем которых напрямую зависит от «тяжести содеянного».
Если в 2020-2021 годах у вас уже есть предписание жилищной инспекции о согласовании ранее выполненной перепланировки, то наша организация будет рада разработать для вас техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенной перепланировки.
При отсутствии разрешительных документов перепланировка считается самовольной, а, следовательно, незаконной. В этом случае, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, вас ждет штраф за незаконную перепланировку квартиры в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей.
Однако штраф за перепланировку не является самой большой неприятностью в этой ситуации - за незаконное изменение планировки квартиры вы получите от инспектора предписание, согласно которому будете обязаны или узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.
Это означает, что вам понадобится получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оговоримся, что это услуга стоит весьма недешево, если документ заказывать у автора проекта вашего дома.
Однако незаконные перепланировки без нарушений встречаются довольно редко. Обычно они, так или иначе, но противоречат строительным и санитарным нормам. В случае, если будут выявлены какие-либо нарушения, предписание потребует от вас вернуть квартиру в прежнее состояние, в соответствии с первоначальным планом БТИ, или «откатить» ремонт до согласуемого состояния – например, частично замонолитить слишком широкий проем в несущей стене.
В случае, если собственник откажется выполнить предписание, ему будет выписан повторный штраф за несогласованную перепланировку квартиры, размер которого может быть выше, чем в первый раз. В случае злостного невыполнения ее предписаний, Мосжилинспекция обратится в суд. Последний имеет полномочия выселить нарушителя из квартиры и продать ее с торгов. Кроме того, недавно было заключено соглашение между Мосжилинспекцией и Службой судебных приставов, в соответствии с которым выезд за границу граждан, уклоняющихся от узаконения самовольной перепланировки, может быть ограничен.
Несмотря на все это, далеко не каждый владелец квартиры стремится узаконить свою перепланировку. Многим кажется, что если отказаться от согласования, выполнить все работы самостоятельно, то можно сэкономить на проведении подготовительного этапа. Многие полагают, что если аналогичная перепланировка уже была выполнена кем-то из знакомых, то она теперь официально относится к разрешенным.
О незаконной перепланировке рано или поздно узнают сначала соседи, а с их помощью и работники Мосжилинспекции, но гораздо больше неприятностей могут доставить вам неправильно выполненные работы. Например, многие забывают о запрете на демонтаж несущих конструкций, что со временем может привести к возникновению трещин, а затем даже к обрушению стены.
Причем, если в квартирах у соседей верхних и нижних этажей уже была выполнена аналогичная перепланировка, то вероятность обрушения стены значительно увеличивается. В случае возникновения какой-либо аварийной ситуации вся ответственность будет лежать на тех, кто выполнил перепланировку, и, помимо выплаты штрафа за незаконную перепланировку жилого помещения, необходимо будет устранять все последствия полностью за свой счет.
Отметим, что существуют определенные виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение ни в обычном порядке, до начала работ, ни тем более после их завершения. К таким перепланировкам относятся, например, демонтаж вентиляционного короба или перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к стоякам или отключающим устройствам. Запрещены работы, заведомо ухудшающие условия проживания в квартирах соседей и в вашей квартире.
Вот, что нельзя согласовать:
• Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
• Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
• Превращение жилых помещений в нежилые.
• Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или устройство проема между ними без двери.
• Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
• Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
• Нарушение СНиПов, СаНПинов и правил пожарной безопасности.
• Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
• Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
• Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
• Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
Если вы объединили балкон и жилую комнату или кухню и вынесли на балкон для обогрева батарею центрального отопления, то даже если балкон полностью остеклен и утеплен, вам придется отказаться от выполненных работ, а после выплаты положенного штрафа за незаконную перепланировку проводить восстановительный ремонт.
Жилищная инспекция не согласует работы по переносу помещений "мокрых зон". Если вы, например, поменяли местами ванную комнату и кухню, получить разрешение на уже выполненные работы вам не удастся, и после выплаты административного штрафа за перепланировку вам опять же придется возвращать квартире прежний вид.
Сумма административного штрафа за самовольную перепланировку квартиры в Подмосковье также установлена КоАП РФ. Для граждан она составляет 2-2,5 тысячи рублей. Последствия и ответственность за неузаконенные действия аналогичны тем, что мы описали для Москвы. При нарушениях действующих норм, допущенных в момент ремонта, собственника заставят вернуть жилому помещению прежнюю планировку. Если выявленная перепланировка не содержит нарушений, ее возможно узаконить, но только в судебном порядке.
Стоит сказать, что ответственность за перепланировку всегда лежит на нынешних владельцах квартиры. Случаи, когда самовольная перепланировка обнаруживается спустя несколько десятилетий - не редкость. Но даже если сами работы были выполнены еще прежними владельцами квартиры, то устранять все ее последствия придется уже вам, как нынешнему владельцу жилья.
И даже если вы и не подозревали о демонтированной перегородке или перенесенном дверном проеме, даже в этом случае вы будете обязаны сначала уплатить штраф, а потом вы можете либо узаконить работы "задним числом", либо вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом.
Документы для перепланировки квартиры в 2020-2021 годах
Порядок согласования перепланировки был несколько упрощен. Московскими властями был утвержден единый список документов на перепланировку и перечень организаций, чье разрешение в том или ином случае необходимо.
Организацией, которая принимает документы на перепланировку квартир, является Мосжилинспекция. Здесь согласуются перепланировки и выдаются распоряжения с разрешением на перепланировку. Такое разрешение позволяет собственникам делать перепланировку на законных основаниях. Чтобы получить его, необходимо собрать комплект документов и сдать его в "одно окно" районного МФЦ, а если в вашем районе нет МФЦ, то в "одно окно" окружной жилинспекции.
Исчерпывающий перечень документов для перепланировки в 2020-2021 годах приводится в п. 2.10 и 2.11 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в новой редакции №840-ПП.
Количество необходимых бумаг может варьироваться в зависимости от объема изменений, серии дома, формы собственности на квартиру, и других факторов.
Для приватизированных квартир:
1. Заявление на перепланировку и копии документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя (и доверенность на перепланировку, если вы обратились к профессиональным согласователям). При самостоятельном согласовании требуется присутствие всех собственников, которые подпишут заявление.
2. Технический паспорт БТИ (оригинал и копия).
3. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
4. Проект перепланировки в 2х экз.
5. Техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома (если затрагиваются несущие конструкции).
Для неприватизированных квартир:
1. Заявление на перепланировку. При самостоятельном согласовании требуется личное присутствие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, которые должны поставить свои подписи на заявлении.
2. Договор социального найма или ордер.
3. Выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет (или единый жилищный документ).
4. Проект перепланировки и, в случае необходимости, техническое заключение.
Для самых простых перепланировок вроде демонтажа встроенной мебели или разворота унитаза в другую сторону:
1. Заявление.
2. Документы о собственности (по праву или по найму).
3. Технический паспорт БТИ.
4. План до перепланировки.
Документы для узаконивания перепланировки по факту (уже сделанной):
1. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки - от автора проекта дома или от организации с допуском СРО, вы зависимости от сложности работ.
2. План и экспликация до перепланировки.
Согласование перепланировки в 2020-2021 годах
Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры:
• Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
• если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
• оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
• для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
• технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
• заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
• проектная документация;
• письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
• разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
• разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
• протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
• разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.
Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.
Сотрудники Госжилинспекции:
• проконсультируют по видам перепланировки;
• расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
• примут пакет документов;
• выпишут разрешение;
• примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.
Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории.
Последовательность процедуры в 2020-2021 годах через БТИ:
• заказ техдокументации на квартиру;
• подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
• получение разрешения или отказа с обоснованием.
Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.
Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:
• зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
• в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
• выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
• получите разрешение.
Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.
В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.
Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.
Что нужно чтобы узаконить сделанную перепланировку? Вы получите разрешительные документы без проблем, если сделали ремонт согласно действующим строительным нормативам:
• не демонтировали несущие конструкции дома;
• не перемещали санузлы в жилую зону;
• не меняли внешний вид здания.
Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.
Помните — на самовольную перепланировку налагают штраф, потому что в таком случае техническая документация уже не отражает реальную конфигурацию недвижимости.
Если это все-таки ваш случай, лучше получить консультацию юристов и технических специалистов. Они помогут найти выход из ситуации и посоветуют, как избежать потерь.
В случае, если вы уверены в правомерности изменений, обратитесь в БТИ. Составьте проект на основе плана квартиры из БТИ и отнесите документы в приемную комиссию. Они должна зафиксировать изменения и составить заключение о том, что строительные работы выполнены в соответствии с правилами и нормами безопасности. После этого Бюро технической инвентаризации должно выдать вам новый план квартиры. Отнесите его с остальными документами в Росреестр и зарегистрируйте перепланировку.
Меры по перепланировке ужесточились — например, в некоторых административных округах нельзя устанавливать кондиционеры или заменять стальную ванну на чугунную. Чтобы минимизировать риск отказа, обратитесь за составлением проекта к профессиональной лицензированной компании. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, сборе документов и одобрении перепланировки.
Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.
Есть два варианта:
• сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
• согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.
Разрешительное:
• перемещение санузла;
• проем в несущей основную нагрузку стене;
• дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.
Уведомительное:
• замена пола;
• монтаж антенны на фасаде;
• замена раковины, унитаза;
• изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
• дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.
В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.
Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире:
• Проверьте, чтобы в кредитном договоре не было запрета на смену архитектуры внутри квартиры;
• перед согласованием обратитесь в банк, предоставьте заявление и проект с внесенными изменениями;
• банк возьмет отчет у страховой о возможных страховых случаях в процессе ремонтных работ и оценит стоимость квартиры после планировки;
• получите разрешение банка и с остальными документами отправьте в жилищную инспекцию.
В этом случае работы регламентируются по общим требованиям и правилам банка. Поэтому кредитная организация вправе ограничить сроки ремонта.
Новые документы о перепланировке нужно предоставлять в банк в срок не позже 6 месяцев.
Перепланировка нежилого помещения в 2020-2021 годах
Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.
Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.
Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.
Главным условием, позволяющим в 2020-2021 годах работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.
Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.
Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений».
Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:
• установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
• замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.
Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.
Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.
Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.
Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.
Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.
Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.
Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.
Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.
Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.
Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.
Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.
Заявление на перепланировку квартиры в 2020-2021 годах
Согласование любой законной перепланировки квартиры должно начинаться с подачи заявления в компетентный орган.
Заявление на перепланировку квартиры – это составленное по определенной форме официальное обращение гражданина (либо нескольких лиц) к должностному лицу, в полномочный в муниципальный орган с просьбой о разрешении перепланировки помещения.
Перепланировка квартиры производится в порядке, определенном главой 4 российского Жилищного кодекса.
Для согласования перепланировки (либо переустройства) гражданин должен составить соответствующее заявление в полномочный орган, дающий разрешения на такие переустройства и перепланировки квартир по месту нахождения жилья.
Кроме того, в 2020-2021 годах заявитель для согласования намеченных перепланировок должен представить определенную документацию:
1. Правоустанавливающую документацию на соответствующую квартиру, подлежащую перепланировке;
2. Проект перепланировки жилого помещения, составленный с учетом всех предъявляемых законодательством требований;
3. Технический паспорт соответствующей квартиры;
4. Согласие членов семьи нанимателя, живущих в квартире, где предполагается перепланировка, по соглашению социального найма;
5. Заключение органа, уполномоченного заниматься охраной памятников архитектуры, культуры и истории о допустимости намеченной перепланировки, если квартира или сам дом, в котором она находится, являются памятником архитектуры либо историческим или культурным памятником.
Далее компетентный орган должен рассмотреть поданное заявление о перепланировке и принять решение о согласовании таких изменений или об отказе в указанном согласовании. Срок для принятия соответствующего решения ограничивается законом сорока пятью днями.
Затем в течение 3 дней оформленное решение выдается или отправляется адресату. Положительное решение и является основанием для дальнейшего проведения законной перепланировки.
Завершительным этапом законно осуществленной перепланировки является получение акта комиссии, принявшей произведенные в квартире работы. На основании данного приемочного акта вносятся все необходимые изменения в техническую документацию перепланированного жилого помещения.
Выданный акт приемочной комиссии подлежит направлению органом, производящим согласование перепланировок, в компетентный регистрирующий орган, ответственный за кадастровый учет объектов недвижимости.
Отступление от данного алгоритма узаконивания перепланировки квартиры приведет к тому, что произведенные в планировке изменения не будут оформлены законно.
В результате, правообладателю придется узаконивать самовольную незаконную перепланировку жилья через суд.
Закон о перепланировке в 2020-2021 годах
До апреля 2020 года на законодательном уровне отсутствовала ответственность за самовольную перепланировку. 24 апреля 2020 года издали новый закон о перепланировке, которым ввели ответственность за самовольную перепланировку (Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ).
Нарушение в 2021 году влечет наложение административного штрафа:
• на граждан – в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.;
• на должностных лиц – от 4 тыс. до 5 тыс. руб.;
• на юридических лиц – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
За самовольную перепланировку ИП несут такую же административную ответственность, как и юридические лица.
Помимо оплаты штрафа, в соответствии с номами ЖК РФ при самовольной перепланировке нарушитель обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установил орган, осуществляющий согласование.
Если помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску уполномоченного органа принимает решение:
• если нарушитель – собственник, то о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника возложат обязанность ликвидировать результаты самовольной перепланировки и привести помещение в прежнее состояние;
• если нарушитель – наниматель жилого помещения по договору социального найма либо найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то о расторжении данного договора с возложением на наймодателя обязанности устранить результаты самовольной перепланировки и возвратить помещение в прежнее состояние.
Из постановления АС Центрального округа от 31.01.2020 № Ф10-3121 по делу № А35-11403: «… Согласно части 6 статьи 29 Жилищного кодекса РФ орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Из указанного следует, что обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений».
При этом Пятнадцатый ААС подчеркнул, что: «… Положения Жилищного Кодекса РФ не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии»» (постановление 15 ААС № 15АП-13011 по делу № А32-6678).
Разрешение на перепланировку квартиры в 2020-2021 годах
На начальном этапе подготовки к ремонту квартиры вопросы, связанные с согласованием перепланировки, часто вызывают хлопот больше, чем осуществление строительных работ. Одним из важнейших этапов согласования является получение разрешения на перепланировку. Согласно статье 26 ЖК РФ, оформлять разрешение на перепланировку обязан каждый собственник или наниматель жилья.
Вопросы оформления перепланировки: получение распоряжения, состав проектной документации, изготовление технического заключения, разработка проекта перепланировки – четко прописаны в местных нормативно-правовых актах. К примеру, в Москве это постановление городского Правительства о порядке проведения перепланировки помещений в многоквартирных домах (ППМ №508-ПП).
Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры в 2020-2021 годах в Москве, прежде всего, необходимо собрать пакет документов, которые затем подаются в Мосжилинспекцию онлайн через портал городских услуг. В течении 20 рабочих дней ваше заявление будет рассмотрено и вы получите либо отказ в согласовании, либо распоряжение на начало ремонтных работ.
В Московской области самым главным согласовательным органом будет значиться управление архитектуры и градостроительства при городской администрации.
Строительные работы рекомендуется начинать только после того, как распоряжение окажется у вас на руках.
Итак, для согласования перепланировки квартиры вам потребуются следующие базовые документы: техпаспорт квартиры БТИ, проект перепланировки, техническое заключение, копия свидетельства права собственности (выписка из ЕГРН) и заявление.
Упомянуть нужно и о том, что строительные работы должны быть окончены в установленный срок, как правило, в течении года. В случае, если вы просрочите распоряжение и не продлите его вовремя (а сделать это можно 1 раз и не более чем на полгода), то перепланировка будет считаться незаконной. И в дальнейшем потребуется ее либо узаконивать, либо заново собирать и подавать документы.
Стоит также понимать, что затрагивание несущих конструкций здания (будь то проем или полный демонтаж), перепланировки, подразумевающие под собой затрагивание конструкций полов или подоконных блоков, представляют собой сложный вид работ. Соответственно, процедура их согласования будет проходить по усложненной схеме, с разработкой проекта и технического заключения о состоянии конструкций и возможности проведения планируемой перепланировки.
При затрагивании несущих стен и перекрытий техническое заключение должен разработать проектный институт – автор проекта дома, а при его отсутствии – замещающее авторов домов ГБУ "Экспертный центр". Для простой перепланировки, когда изменению подлежат исключительно ненесущие конструкции, техническое заключение может разработать любая фирма, имеющая свидетельство саморегулируемой организации (СРО).
Также стоит учесть, что если вы проживаете в ипотечной квартире, возможно, придется позаботиться о получении разрешения банка на перепланировку.
Резюмируя все выше сказанное, для получения разрешения на перепланировку квартиры необходимо предоставить в жилищную инспекцию города Москвы следующий пакет документов:
• Заявление (запрос) на перепланировку (форма заполняется на сайте городских услуг).
• Копия правоустанавливающего документа (выписка из ЕГРН).
• Технический паспорт БТИ (поэтажный план и экспликация).
• Техническое заключение.
• Проект перепланировки.
• Письменное согласие банка (в случае с ипотечной квартирой).
Многим интересно, а сколько стоит разрешение на перепланировку квартиры? Услуга по выдаче распоряжения согласующим органом оказывается бесплатно. Но разработка проектной документации и заказ технической документации в БТИ – это платные услуги.
Как вы могли заметить, порядок получения разрешения на перепланировку жилого помещения не так и сложен, однако занимает много времени и достаточно строго регламентирован.
В том случае, если свободным временем вы не располагаете, то за небольшой гонорар мы готовы взять на себя все работы по согласованию перепланировки под "ключ" - от получения "старого" техпаспорта до оформления новых документов БТИ. Кроме того, мы располагаем собственным проектным отделом, в котором можно разработать проект планируемой перепланировки с техническим заключением.
Выданное Мосжилинспекцией письменное разрешение на перепланировку квартиры действительно в течение года со дня даты его оформления. Эту дату вы можете увидеть в левом верхнем углу бланка.
Данный срок установлен п. 2.11.1.1. Приложения 2 ППМ № 508 в редакции № 840. То есть собственнику дан один год на проведение ремонта.
В течение срока действия разрешения на перепланировку, если ремонт окончен раньше либо ровно через год, собственник квартиры должен об окончании ремонта уведомить жилищную инспекцию для того, чтобы комиссия жилищной инспекции, выдавшей документ, осуществила приемку ремонта и подписала в случае его правильного выполнения акт о завершенной перепланировке.
Для этого, в соответствии с п. 2.5.1.1.2. Приложения 2 ППМ № 508 в редакции 840, необходимо в электронном виде подать в Мосжилинспекцию запрос на оформление приемочной комиссией акта (заполняется соответствующая интерактивная форма на портале городских услуг), к которому будут приложены акты скрытых работ, договор подряда со строительной компанией (с допуском СРО), договор на авторский надзор и заполненный журнал производства работ.
Если же по какой-то причине этого не произойдет, то с даты окончания действия разрешения на перепланировку оно будет аннулировано в автоматическом режиме. И это будет означать, что процедуру согласования придется пройти заново.
Чтобы избежать этого, лучше известить об окончании ремонта заблаговременно.
Комментарий к видео: в настоящий момент собственник имеет право продлить разрешение на перепланировку только один раз на срок не более 6-ти месяцев.
Тем более, что срок действия проектной документации также ограничен у многих авторов проекта одним годом, и придется не только заново пересдавать документы на рассмотрение, но и пролонгировать (иногда ценой ошибки является повторная оплата проекта) проектную документацию.
Поэтому, если вы по каким-то причинам не укладываетесь в срок, то можно продлить разрешение на перепланировку квартиры, обратившись для этого в жилищную инспекцию города Москвы до окончания срока действия решения с соответствующим запросом без предоставления дополнительных документов.
Срок продления разрешения на перепланировку составляет не более 6 месяцев. Количество продлений ограничено одним разом.
В практике нашей организации встречались случаи, когда выданное Мосжилинспекцией разрешение на перепланировку по какой-то причине аннулировалось.
Во избежание столь малоприятных ситуаций необходимо знать, в каких случаях жилищная инспекция отзывает ранее выданное собственнику разрешение на перепланировку. Так как незнание не освобождает от ответственности, а в данном случае информированность заказчика может уберечь его от ситуаций, когда необходимо повторное получение разрешения.
К слову сказать, из-за динамично изменяющегося законодательства повторное получение может оказаться довольно проблематичным.
Итак, ситуации, при которых ранее полученное разрешение может быть отозвано жилинспекцией Москвы:
В случае истечения срока действия. Так как разрешение выдается на определенный срок (как мы уже отмечали, согласно действующим нормам законодательства, срок этот составляет 1 год), закрытие (отмена) разрешения автоматически происходит по его истечении.
Конкретно в нашей компании не редки случаи поступления запросов от заказчиков с разрешениями, просроченными на срок от года до пяти лет, а то и датированными 90-ми годами. Естественно, в таких случаях процедуру получения разрешения на перепланировку необходимо пройти заново.
В случае проведения дополнительных мероприятий, которые не были прописаны в разрешении на перепланировку (в этом случае необходимо пересогласовать проектную документацию, чтобы выполненные мероприятия были включены в ранее выданное разрешение), т.е. несоответствия согласованного проекта выполненной перепланировке по факту.
Пример. Заказчиком были задуманы следующие мероприятия по перепланировке квартиры:
- Устройство полов.
- Устройство гидроизоляции.
- Демонтаж\монтаж сантехприборов, электроплиты и т.д.
Однако, владельцем квартиры было принято решение дополнительно демонтировать подоконный блок, о чем в пунктах выполненных мероприятий не было указано.
При проверке представителем Мосжилинспекции и выявлении выполненных мероприятий, не указанных в разрешении, сотрудник жилищной инспекции составляет протокол о нарушении, собственник оплачивает штраф, и также собственнику выдается предписание о "досогласовании" мероприятий, которые были выполнены в дополнение к тем, которые уже были разрешены, либо по восстановлению подоконного блока, то есть приведению квартиры к перечню мероприятий в распоряжении. И если собственник не исполняет предписание в установленный срок, текущее разрешение по окончании срока действия утратит свою силу.
В случае жалобы в жилищную инспекцию автора проектной документации. К примеру, если при проведении авторского надзора автором проекта был выявлен факт несоответствия или отклонения от указанных в проекте мероприятий, например, расширение мокрых точек на жилую площадь, расширение санузла на кухню, отступление от проектной схемы усилений проема в несущей стене и т.д.
В случае поступления в жилинспекцию жалобы от соседей на шум. На объект перепланировки выезжает сотрудник Мосжилинспекции, который может выявить график проводимых работ как несоответствующий действующим нормам, а также параллельно зачастую выявляется несоответствие проводимых работ проекту перепланировки. В таком случае разрешение может быть как отозвано, так и направлено на пересогласование.
Предпоследним пунктом упомянем о случаях, когда представителю проектной организации было отказано в доступе или не даны условия проведения авторского надзора. В данном случае разрешение позже аннулируется автоматически, так как автор проекта должен поставить печать на акт выполненной перепланировки в конце процесса, а раз он не проводил авторский надзор, то, соответственно, требуемые документы в конце не заверит. Вследствие этого через год разрешение на перепланировку также утратит свою силу.
И, наконец, собственник может сам отозвать разрешение на перепланировку.
Амнистия перепланировки квартиры в 2020-2021 годах
Вышло постановление правительства Москвы № 508-ПП. Это был совершенно новый документ регламентирующий всю процедуру согласования перепланировок. Всю осень начиная с сентября на телевидении активно развивалась тема упрощения порядка согласования перепланировок и были активные дискуссии касаемо мероприятий на которые необходимо объявить амнистию. В результате этого в октябре был выпущен принципиально новый закон, который стал регламентировать данную сферу.
В настоящее время амнистия не действует. Она действовала три года с момента введения в силу 508-ПП.
Основная суть амнистии по перепланировкам квартир была в том, что согласовать перепланировку можно было без уплаты штрафа. Сама процедура согласования практически не изменилась. Были только введены новые термины.
Ранее было согласование по эскизу, теперь же это называется "уведомительный" порядок. И некоторые элементы по мероприятиям по перепланировкам не нужно было согласовывать предварительно, а необходимо согласовывать постфактум после выполнения работ. Но в процессе согласования фигурировал же все тот же фактический эскиз от руки.
Мероприятия которые же согласовывались с учетом разработки проектной документации все также и при амнистии согласовывались "по проекту". И освобождение в 2020-2021 годах от уплаты штрафа в сумме 2500 рублей по нашему мнению в общих бюджетах согласования было крайне не значительным послабленим.
По нашему мнению данный закон был больше "политической" направленности, связанный в выборами в Государственную Думу и необходим был какой-то мощный позитивный информационный повод, который бы касался большинства граждан.
Действительно 508-ПП это совершенно новый законодательный акт, а не внесение изменение в ПП-73, но если смотреть на ситуацию "в целом", то принципиально с точки зрения процесса согласования перепланировок ничего не изменилось, но изменились некоторые сопутствующие процессу согласования моменты:
• Разработан каталог готовых типовых перепланировок для домов АО МНИИТЭП. Собранные в нем варианты дают возможность сэкономить на разработке проекта. Однако данный каталог охватывает не все серии домов, да и значительных изменений он не предлагает.
• Из приемной комиссии исключены представители управляющей компании. Завершенную перепланировку теперь принимает один человек (инспектор жилищной инспекции). Исключением являются случаи с передачей в пользование части общедомовой собственности, когда представитель управляющей компании присутствовать должен.
• Больше нет необходимости согласовывать перепланировки с МЧС, АПУ, СЭС по квартирам. Для нежилых помещений все осталось по-прежнему.
• Все документы теперь сдаются в не в Мосжилинспекцию округа, а в центр "Мои документы", который передает их в Жилищную инспекцию.
• Остекление балконов, установка кондиционеров и спутниковых тарелок перестали считаться перепланировкой.
• Отделения МЖИ теперь работают до 19-00.
Если согласование ранее выполненной перепланировки попадает под "уведомительный порядок":
1. Выполнение ремонта;
2. Получение документов БТИ в "красных линиях" на выполненный ремонт + архивной копии БТИ до перепланировки;
3. Обращение в центр "Мои документы" и сдача этого комплекта + эскиз перепланировки + прикладывание необходимых дополнительных справок (например, в случае перестановки газовой плиты справки Мосгаз);
4. Организация выхода инспектора жилищной инспекции;
5. Получение акта о завершенном переустройстве в 4-х экземплярах и подписание его;
6. Получение в жилищной инспекции одного акта о завершенной перепланировки (экземпляр собственника). Остальные три акта распределяются следующим образом: один остается в архиве жилищной инспекции, второй направляется в БТИ, третий в Росреестр;
7. Обращение в БТИ для заказа выхода техника;
8. Выход техника БТИ на квартиру для обчерчивания "красных линий" в "черные";
9. Получение документов БТИ с новой планировкой квартиры.
Если согласование требует разработки проектной документации (техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ:
1. Получение документов БТИ в "красных линиях" на выполненный ремонт + архивной копии БТИ до перепланировки;
2. Разработка проектной документации в составе "технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ";
3. Сдача комплекта документов в центр "Мои документы" + прикладывание необходимых дополнительных справок (например в случае перестановки газовой плиты - справки Мосгаз);
4. Организация выхода инспектора жилищной инспекции, который проверяет соответствие проектной документации, документам БТИ в "красных линиях" и выполненному ремонту;
5. Получение акта о завершенном переустройстве в 4-х экземплярах и подписание его;
6. Получение в жилищной инспекции одного акта о завершенной перепланировке (экземпляр собственника). Остальные три акта распределяются следующим образом: один остается в архиве жилищной инспекции, второй направляется в БТИ, третий в Росреестр;
7. Обращение в БТИ для заказа выхода техника;
8. Выход техника БТИ на квартиру для обчерчивания "красных линий" в "черные";
9. Получение документов БТИ с новой планировкой квартиры.
Если перепланировка только планируется, то амнистии соответственно нет, (собственнику нечего "амнистировать"), так как ремонт еще не выполнен и нарушений нет.
Под амнистию попадали все изменения, то есть любая перепланировка согласовывалась постфактум без уплаты штрафа. Но, как мы упоминали выше, в общей стоимости согласования при самостоятельном согласовании, штраф является незначительной суммой, а при поручении согласования профильным организациям в целом практически не влияет на бюджет.
Не известно. На данный момент в 2021 году нет никакой информации о том планируется ли какие то новые изменения в части законодательства в контексте новой амнистии. Текущие изменения проходят регулярно, по несколько раз в год вносятся изменение в различные законодательные акты и в том числе в постановление правительства Москвы 508-ПП, но информации именно контексте "новой амнистии" нет.
Были выборы в государственную думу, и была "мощнейшая" информационная компания о том как новый мэр сделает жизнь Москвичей лучше. Множество передач, множество новостных поводов в интернете и до сих пор данная информация десятилетней давности висит в поисковых системах. Собственники квартир которые ищут информацию о вопросах согласования перепланировки зачастую не обращают внимание на дату публикации новостей. А все эти "новости" практически 10-летней давности и в данное время их можно назвать просто историей.
Доверенность на перепланировку квартиры в 2020-2021 годах
Далеко не всегда собственник имеет достаточно времени и желания, чтобы самостоятельно заниматься оформлением переустройства своей квартиры. Кроме того, когда владельцев (или съемщиков муниципального жилого помещения) несколько, для оформления некоторых документов в МФЦ требуется их присутствие, что не всегда возможно. При согласовании ремонта с изменением планировки нежилых помещений возникают аналогичные сложности.
Процесс согласования перепланировки может быть крайне длительным по некоторым причинам, в этом случае у собственника квартиры возникает вопрос, каким же образом сэкономить свое время и доверить процедуру согласования третьей стороне. На сегодняшний день имеется множество компаний-посредников, которые занимаются вопросами получения разрешительной документации на проведение перепланировки.
В случае обращения к посредникам специалист компании берет на себя согласование всех вопросов, которые связаны с предварительной подготовкой и реализацией в квартире ремонтно-строительных мероприятий.
Доверенность на согласование перепланировки в 2020-2021 годах одинаково распространена и при получении разрешения на предстоящие работы, и при узаконивании выполненного ремонта.
К примеру, доверенность на перепланировку квартиры позволяет одному из собственников (квартиросъемщиков по договору социального найма) при подаче документов в Мосжилинспекцию представлять интересы остальных собственников, если их несколько.
Более востребована доверенность на перепланировку в тех случаях, когда для собственника квартиры или нежилого помещения целесообразно воспользоваться услугами компании, имеющей достаточный опыт в согласовании ремонтных работ.
Чаще всего доверенность на перепланировку выписывают в тех случаях, когда получение разрешения требует разработки проектной документации и, помимо МЖИ, необходимо взаимодействие с различными организациями: автором-проектировщиком дома или замещающей его организацией, Роспотребнадзором, управлением архитектуры и т.д.
В первую очередь это касается ремонтных работ по устройству проема в несущей стене и иных сложных мероприятий.
Но даже когда несущие конструкции не затрагиваются, согласование с помощью специалистов оправдано, поскольку позволяет избежать досадных ошибок, в следствии которых вместо разрешения на переустройство надзорный орган выдает отказ в узаконивании работ.
Для самых простых изменений, выполняемых при ремонтных работах в Москве, предусмотрен упрощенный порядок согласования, и подготовка комплекта документов с эскизом не требует обращения в проектную организацию. Узаконить такое переустройство не сложно и самостоятельно.
Для всех остальных случаев в нашей организации, имеющей все необходимые допуски СРО, можно заказать разработку проекта перепланировки и технического заключения, а также с помощью наших сотрудников согласовать ремонтные работы «под ключ».
Согласно требованиям постановления Правительства Москвы №508, регламентирующего перепланировку и переустройство помещений в многоквартирных домах, доверенность на согласование перепланировки должна быть оформлена нотариусом.
Как правило, сотрудники нотариальных контор знают, что нужно для оформления доверенности на перепланировку и располагают стандартным текстом. При оформлении доверенности на согласование перепланировки необходимо в тексте написать название всех организаций (Государственная жилищная инспекция города Москвы, АО МНИИТЭП, АО Моспроект и т.д.), в которых необходимо будет представлять интересы собственника.
Если собственником квартиры (нежилого помещения) является физическое лицо, при оформлении доверенности потребуется документ, удостоверяющий его личность (паспорт), правоустанавливающие документы на объект недвижимости и паспортные данные доверенных лиц.
Когда собственников несколько, потребуется присутствие их всех с паспортами или генеральная доверенность на одного из них, допускающая передоверие на оформление документов по перепланировке от их имени.
Для оформления доверенности на согласование перепланировки в 2021 году от юридического лица дополнительно может потребоваться копия устава предприятия и приказ о назначении на должность лица, выдающего доверенность.
Доверенность на перепланировку выписывается на стандартном бланке. Форма текста в нотариальных конторах может немного отличиться при совпадении его юридического смысла.
Так как собственника могут представлять различные сотрудники организации, согласующей перепланировку, они все перечисляются при заполнении документа.
Нотариус заверяет подготовленный документ и делает запись в книге регистрации нотариальных актов.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Одной из проблем маленьких деревень в давние времена был высокий процент детей рождающихся с генетическими отклонениями. Причина этого крылась в том, что муж и жена из-за того, что людей в деревнях мало, часто могли приходиться друг другу родственниками.
Вопрос: Какое изобретение конца 19 века резко снизило процент детей рождающихся с генетическими отклонениями в сельской местности?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
