Перепланировка – это изменение помещения, при котором производится перенос инженерных сетей, оборудования (электрики, санитарно-технического), в связи с которыми требуется внесение изменений в техническую документацию на объект недвижимости.
Виды переустройства и перепланировки жилого помещения:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под перепланировкой в 2020 году действующее законодательство понимает изменение объекта недвижимости, которое повлекло изменение его конфигурации. Подобное изменение также должно быть отражено в технической и кадастровой информации об объекте.
Все сведения об объектах недвижимого имущества в Российской Федерации подлежать обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Приобретая любой объект недвижимого имущества – помещение или здание, собственник получает определенный индивидуализированный предмет, сведения о котором в момент его появления были внесены в Государственный кадастр недвижимости, и в случае его изменений они также подлежат внесению в реестр недвижимости. Несоблюдение этих требований закона влечет невозможность полноценно распоряжаться своей собственностью, а в некоторых случаях – понести ответственность по законодательству РФ об административных правонарушениях.
Что касается самого законодательного регулирования вопросов перепланировки и переустройства помещений, то однозначных формулировок нет. Как мы уже писали выше, эти понятия содержатся в Жилищном кодексе РФ, однако при применении их к нежилым помещениям возникают вопросы.
К примеру, Письмо Минэкономразвития России N Д23и-1578 (Письмо 1578) «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» устанавливает норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт» и они зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1).
Однако, другие нормативные акты регионального уровня, к примеру – Постановление Правительства Москвы N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», Постановление Правительства Москвы N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Указание Москомархитектуры N 37 «Об утверждении Методики проведения обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке» также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости.
Также в разрез с указаниями Минэкономразвития проходит и кадастровый учет – Федеральная кадастровая палата руководствуется довольно старыми нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ и др.), и требует предоставления документов, предусмотренных жилищным кодексом для квартир, но не для коммерческой недвижимости.
Вдобавок ко всему вступил в силу ФЗ №218 (здесь) «О государственной регистрации прав на недвижимость», который вводит абсолютно новый порядок кадастрового учета и регистрации прав на объекты, в том числе после проведенных изменений – перепланировок и переустройств, реконструкции и капитального ремонта.
Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется в первую очередь проект. В Москве для законодательного регулирования вопросов подготовки проектной документации действует Распоряжение Москомархитектуры N 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений».
Оно утверждает основные составляющие проекта перепланировки. К ним относятся:
1. Пояснительная записка.
2. Исходные технические материалы (кадастровый паспорт на объект до перепланировки или технический паспорт).
3. Изготовленный план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить: снос перегородок, предполагаемые строительные конструкции, возможные проемы в стенах, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций.
4. Предполагаемое размещение и перспективы работы инженерных сетей и оборудования.
5. При необходимости в проекте отражают узлы, детали, проектные решения (детализировано).
6. В отдельных случаях – рабочие чертежи.
7. Заключение от уполномоченной организации о текущем состоянии объекта и возможности проведения запланированных строительных работ.
Техническое заключение о соответствии предполагаемых работ по перепланировке может быть выдано только уполномоченной организацией.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Организация, которая разрабатывала проект строительства основного объекта недвижимости, в котором находится изменяемое помещение;
• Если автор проекта здания не известен – институт МосжилНИИпроект;
• Проектной организацией, которая имеет полномочия на осуществление проектной деятельности. Заключение от такой организации имеет юридическую силу в случае, если оно согласовано с первыми двумя лицами или «Московской государственной экспертизой».
Другим НПА на уровне г. Москвы, а именно п. 2.2. ст. 2 Постановления Правительства Москвы N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», установлено отличное правило – там сказано, что Техническое заключение для производства работ по перепланировке заинтересованное лицо вправе привлечь любую проектную организацию, которая уполномочена на подготовку проектной документации на объекты застройки, оговорки о том, что такое заключение нужно согласовывать – нет. Это установлено для помещений в многоквартирных домах.
Оформление перепланировки или ее согласование – это обязательный порядок, при котором происходит официальная регистрация и учет изменений объекта недвижимости, которые с ним производились в результате строительных работ. Согласно законодательству Российской Федерации и г. Москвы, перепланировку зданий и помещений производить следует только после получения Технического заключения и подготовки проекта перепланировки.
На практике этот порядок действий собственники объектов недвижимости не соблюдают – сначала они проводят строительные работы на объекте в зависимости от потребностей, а затем – задумываются об узаконивании перепланировки.
«Узаконить перепланировку» – такое понятие существовало долгое время и до сих пор многие собственники недвижимости называют эту процедуру именно так, хотя с принятием нового порядка кадастрового учета и передачи полномочий по учету объектов недвижимости от БТИ органам Росреестра, оно потеряло свою актуальность. Узаконивание перепланировки включает в себя сейчас всего две процедуры: постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН изменений объекта.
Перепланировка в Москве, как и во многих других регионах России, сводилась к одной процедуре – обращению в БТИ для получения от этой организации «одобрения» проведенных работ и внесению изменений об объекте недвижимости в технический учет (кадастровый учет). Зачастую органы БТИ «своеобразно» подходили к вопросам узаконивания перепланировок и переустройств.
Что касается выполнения самих работ по учету объектов недвижимости и кадастрового учета, то имея монополистические возможности в этой сфере, органы БТИ зачастую пренебрегали правами и интересами заказчиков – наши клиенты описывали ситуации, когда органы БТИ в течение нескольких лет не могли осуществить положенные по договору действия с объектом недвижимости, но жаловаться на это было некому, т.к. альтернативы на тот момент закон не предусматривал.
Со вступлением в законную силу ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров.
БТИ к перепланировке помещений и зданий в настоящее время имеет отношение, но только по желанию собственника объекта недвижимости. Для получения положительного результата согласования перепланировки объекта Вы можете обратиться и в коммерческую организацию, главное – чтобы в ее штате состояли кадастровые инженеры.
Выбор за Вами, однако имея обширный опыт работы в сфере кадастрового учета и технической инвентаризации, мы пришли к выводу, что для собственников недвижимости всегда выгоднее обратиться не к БТИ. Почему? Здесь несколько причин: стоимость услуг БТИ зачастую дороже, сроки выполнения работ в органах БТИ практически всегда больше, чем у коммерческих организаций, если Вам надо быстрее – это обойдется в разы дороже, корректировать договор БТИ не возможно – его форма не подлежит изменению, при заказе работ в БТИ всегда требуется предоплата 100% вне зависимости от результата, а он может быть не в Вашу пользу (к примеру, Росреестр выявит нарушения при подготовке специалистами БТИ технического плана — деньги Вам не возвращаются). Конечно, не все организации одинаковы, это относится и к БТИ, но думаем, описанные минусы работы с ними Вам знакомы.
Перепланировка квартиры в 2020 году
Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558.
В 2020 году в юридическую силу вступили следующие изменения:
• теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
• если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.
Согласование квартирной перепланировки проводят в конкретной государственной инстанции.
Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.
Согласно п. 9 закона РФ № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.
В 2020 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта.
В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:
1. Личный паспорт;
2. Ксерокопию эскиза или проекта;
3. Официально разрешение от Жилинспекции;
4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
5. Кадастровый новый паспорт.
Согласно п. 5 ФЗ № 558 о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.
Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.
В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.
Такое возможно в следующих ситуациях:
• при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
• при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
• при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
• при возведении или демонтаже квартирного тамбура.
Согласно п. 13 закона РФ № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.
В новом законе РФ № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.
Согласно постановлению правительства Москвы № 508, при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:
• демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
• разрушение несущих стен здания;
• расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
• объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
• совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.
Согласие на квартирную перепланировку подписывают все совершеннолетние владельцы квартиры. Если хотя бы один из собственников возражает, то такой капитальный ремонт признают незаконным.
Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.
Ранее эскиз будущих квартирных изменений рисовали от руки на техническом плане. Теперь сотрудники Жилищной инспекции обязательно приезжают на конкретный объект вне зависимости от масштабов проводимых ремонтных работ.
Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру.
В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:
1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
2. Акт передачи конкретной квартиры;
3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.
После регистрации в местном МФЦ или в Росреестре права собственности на конкретную квартиру, согласование квартирной перепланировки в новостройке проводят по тем же правилам, что и в старых различных домах.
Как узаконить перепланировку в 2020 году
Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.
Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка в 2020 году не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.
Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.
Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.
Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.
Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.
Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.
Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.
После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 840-ПП.
Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.
При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт.
После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.
Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.
Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.
Согласование перепланировки в 2020 году
Для начала определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения:
• Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.
• И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии.
На все это понадобится разрешение:
• В Москве – жилищной инспекции.
• В Московской области – городской или районной администрации.
При подготовке проектной документации в 2020 году мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.
Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.
Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.
А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.
При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:
• Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
• Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
• Объединение газифицированных и жилых помещений.
• Удаление порожка в санузле.
• Любое затрагивание вентиляционных коробов.
С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.
Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.
Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.
Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.
Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.
Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.
Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.
Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.
Окончательный перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.
Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.
Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в Жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.
К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.
Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.
Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома.
На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.
Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.
Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техническим заключением и проектом в районный центр «Мои документы».
К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.
Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.
В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.
После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.
Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.
В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.
После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.
В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.
Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.
После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры, в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.
Закон о перепланировке 2020 года
Порядок осуществления перепланировки регулируется Главой 4, содержащей статьи 25-29, Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Законодательством устанавливаются следующие положения:
• основания для осуществления перепланировки;
• порядок согласования плана будущих работ;
• правила получения разрешения на перепланировку и основания для отказа в нём;
• особенности регистрации нового плана квартиры;
• ответственность за несоблюдение требований законодательства, самовольные работы и нарушение требований безопасности.
Статьёй 25 в 2020 году устанавливаются следующие виды работ по изменению первоначального плана квартиры:
• переустройство, заключающееся в установке, изменении и переноске инженерных сетей, а также электрического, санитарно-технического и другого оборудования;
• перепланировка, представляющая собой изменение конфигурации жилья.
Любые изменения в обязательном порядке должны одобрены и внесены в технический паспорт жилого помещения.
Для детального изучения требований по осуществлению перепланировочных работ в квартире рекомендуется ознакомиться с положениями Жилищного Кодекса.
Переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений в городе Москва регламентируется Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.
В соответствии с требованиями законодательства о перепланировке квартир, позволяется осуществлять следующие работы:
• создание дверных проёмов в межкомнатных стенах, которые не являются несущими;
• объединение комнат друг с другом путём создания открытой арки;
• объединение или разъединение ванной и туалета, а также другие изменения планировки санузла, если это не приводит к изменению прокладки водопровода и канализационного стока;
• создание межкомнатных перегородок;
• застекление балкона, а также его разделение с комнатой.
Для проведения данных работ необходимо согласовать будущий план в БТИ, если это сделать после ремонта, придётся заплатить штраф за незаконную перепланировку.
При осуществлении косметического ремонта, демонтаже встроенной мебели и установке кондиционеров получение разрешения из БТИ не требуется.
При проведении работ по перепланировке и переустройству законом запрещается вносить какие-либо изменения, которые нарушают архитектурную целостность здания и приводят к его преждевременному износу, а также создают некомфортабельные условия для жизни других жильцов.
К перечню запрещённых работ относятся следующие:
• нарушение конструкции несущих стен, их снос или создание в них дверных проёмов и арк;
• создание дополнительных нагрузок на несущие стены;
• создание новых помещений в квартире, которое не соответствует минимальным требованиям комфортного проживания (отсутствуют окна и отопление);
• перенос санузла;
• переустройство системы центрального отопления;
• внесение изменений в конструкцию газо- и водопровода;
• нарушение работы системы вентиляции;
• установка тёплого пола за счёт системы общего отопления;
• объединение нескольких квартир или присоединение их к общедомовой территории;
• установка радиаторов на балконе;
• достраивание мансард;
• переделка чердачных помещений.
При принятии решения о переустройстве квартиры, если оно является необходимым, следует оформить его надлежащим образом, с соблюдением законных процедур с целью сохранения безопасных условий жизни как в жилье собственника, так и всего жилого дома.
Порядок осуществления перепланировки следующий:
• сбор необходимых документов;
• утверждение будущего проекта или плана и получения разрешения на его реализацию;
• проведение установленных работ;
• сдача работы и оформления соответствующего акта о приёме;
• получение нового паспорта жилого помещения в БТИ.
Для переустройства квартиры требуются следующие документы:
• заявление о разрешении осуществления перепланировки;
• техпаспорт жилища;
• документы, подтверждающие право собственности;
• утверждённый проект или эскиз будущих изменений;
• письменное согласие всех жильцов, прописанных в квартире или её собственников, если их несколько.
Для оформления эскиза или плана будущих изменений рекомендуется обратиться в архитектурный отдел районной администрации или в проектно-строительную компанию. В данных учреждениях заказчику не только оформят необходимый проект, но и предоставят необходимые консультации по осуществлению тех или иных изменений в проекте квартиры.
После сбора и утверждения необходимых документов, требуется обратиться в жилищную инспекцию для получения соответствующего разрешения на осуществление ремонтных работ. После одобрения проекта необходимо выполнить в установленный срок требуемые действия и сдать выполненную работу эксперту из жилищной инспекции, который оформит и подпишет соответствующий акт. С данным документом собственник должен обратиться в БТИ для получения нового технического паспорта жилища.
Разрешение на осуществление перепланировочных работ выдаётся в течение 45 дней с момента подачи всех документов, при условии что все бумаги заполнены правильно, в противном случае данный процесс может затянуться на неопределённое время из-за необходимости переделывать документы.
Собственно работы по перепланировке в соответствии с утверждённым планом должны быть произведены в течение 4 месяцев с момента получения соответствующего разрешения. Время ремонта устанавливается в соответствии с законом о тишине, а именно в будние дни с 9 до 19 часов с перерывом на обед.
Перепланировку квартиры, находящейся в новостройке, можно производить только спустя 3-4 года после сдачи дома в эксплуатацию, после того как строение приобретет соответствующий статус.
Если перепланировка была осуществлена самостоятельно, без получения соответствующего разрешения, её необходимо узаконить, в противном случае наступит административная ответственность.
Для утверждения самовольно произведённой перепланировки, необходимо обратиться в БТИ или жилищную инспекцию, собрав предварительно следующие документы:
• технический паспорт жилища;
• документы, подтверждающие право собственности;
• план квартиры до внесения изменений;
• план жилища с внесёнными изменениями;
• заявление.
Уполномоченные органы проведут соответствующую экспертизу, сверив фактический результат с предоставленными данными, после чего утверждают новый план. Однако при этом всё равно придётся уплатить штраф в размере от 200 до 2500 рублей, в зависимости от объёма внесённых изменений.
Если в БТИ и жилищной инспекции было отказано в утверждении произведенной перепланировки, узаконить ремонт можно через судебные инстанции. Для этого требуется к указанному выше пакету документов добавить справку их органов, в которых было отказано в процедуре утверждения нового плана, после чего уплатив государственную пошлину, направить документы и дождаться разбирательства. Пакет документов можно дополнить любыми дополнительными бумагами, которые могут подтвердить позицию собственника, что он имел право осуществлять перепланировку.
Если перепланировка была признана незаконной, собственник жилища привлекается к административной ответственности в соответствии со статьями 7.21 и 7.22 КоАП РФ.
Согласно положениям законодательства, за незаконную перепланировку устанавливается штраф в размере:
• 2 000 — 2 500 рублей для физических лиц;
• 4 000 — 5 000 рублей для должностных лиц;
• 40 000 — 50 000 рублей для юридических лиц.
Наряду с административным штрафом, собственник обязан привести жилое помещение в первоначальный вид и возместить соседям нанесённый ущерб, если он имел место.
При повторном нарушении размер административного штрафа увеличивается, а при неоднократном несоблюдении требований нарушитель и нанесении вреда окружающим жильцам и общей собственности может быть выселен из квартиры.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2020 году
Заглянем в ст. 7.21 КоАП РФ. Согласно этой статье, нарушитель получает взыскание от 2 до 2,5 тысяч рублей. Сумма кажется небольшой, но ею дело не ограничится. Инспектор выпишет вам предписание узаконить все преобразования или вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Второй вариант для тех случаев, когда работы вредят устойчивости здания или комфортному проживанию соседей.
Если же собственник в 2020 году отказывается выполнять предписания, на него подают в суд. Согласно п. 5, ст. 29 ЖК РФ, оштрафованную квартиру могут продать с публичных торгов. Часть вырученной суммы удерживается для проведения ремонта, остальное получает владелец. Кроме того, граждане, не исполняющие предписания районной администрации, ограничены в выезде в другие страны.
В случае с социальным жильем, в такой же ситуации разрывают договор с нанимателем, а ответственность за преобразования несет владелец.
Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловаться на стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов. Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилую территорию. В этом случае еще одним возможным последствием становится компенсация соседям.
Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штраф и обязательство узаконивания или устранения деятельности.
Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:
• Продажа. Продавать такую недвижимость можно, но есть один нюанс. Ответственность за переоборудование несет покупатель, поэтому его сложно найти. В связи с этим продавцу часто приходится занижать стоимость.
• Ипотека. Такие трудности могут возникнуть при покупке перестроенной квартиры в кредит.
К таким объектам относятся отдельно стоящие здания, недвижимость на первых этажах многоквартирных домов и подвалы. В первом случае получить разрешение немного легче, так как не требуется согласие остальных жильцов. Нужно собрать документы, сделать архитектурный проект в бюро с допуском СРО, получить согласие БТИ, СЭС, Пожарной службы и предоставить их в местную жилищную инспекцию. Осуществить это может как собственник, так и арендатор.
Заявление рассматривают в течение тридцати дней. Если ремонт нужно узаконить постфактум, время на рассмотрение заявки увеличивается до трех месяцев.
Чтобы начать строительные работы, необходимо иметь письменное разрешение. Его отсутствие чревато материальным взысканием. Точную сумму штрафа за незаконную перепланировку нежилого помещения найти сложно, так как в разных регионах она может быть разной.
Примерные цифры:
• Для физического лица — 2-2,5 тыс. руб.
• Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.
• Для юридических лиц — до 350 тыс. руб.
Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.
Еще одно последствие — проблемы с продажей объекта, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения. Такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние здания не будут приведены в надлежащее состояние.
Представитель контролирующей организации выявляет нарушения при плановом осмотре или проверке по поступившей жалобе, заявлению.
Составление акта о проверке и протокола с указанием административного наказания.
Одновременно составляется предписание об устранении найденных несоответствий.
Решение инспекции можно обжаловать в течение десяти дней с момента его получения. Далее расскажем куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей.
Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника. Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции. Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания — действуйте по следующему алгоритму.
Убедитесь, что опасения не беспочвенны. Придите к соседу и попросите у него документы, полученные в контролирующей организации или поинтересуйтесь у бригады, что они планируют делать в помещении. Но вас могут не впустить внутрь и даже не открыть дверь, так как имеют на это право.
Если все произошло именно так, обращайтесь в управляющую компанию. В ней должна храниться копия разрешения. Может случиться, что в УК нет постановления или они не реагируют на сигнал от жильцов.
Тогда, чтобы выяснить, было ли проведено согласование ремонта, нужно лично посетить Жилищную инспекцию или районную администрацию.
В случае отсутствия у них разрешения на действия, производимые соседом, пишется жалоба или заявление в свободной форме с описанием ситуации. Хорошо, если документ подпишет большинство жильцов.
В течение 30 дней представители инстанции должны провести проверку и уведомить вас о решении в письменной форме. Требования к нарушителю они предъявят самостоятельно.
Если по прошествии месяца вы не получили ответа, придется действовать дальше и жаловаться на бездействие чиновников в прокуратуру.
Также вы можете подать заявление в суд, но для этого нужно иметь пакет документов с результатами обращений в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру. Кроме того, важно предоставить максимум сведений, подтверждающих несанкционированный ремонт.
Если собственник не будет игнорировать посещение и предписания инспектора, опасные работы запретят сразу же. Устранение уже сделанных преобразований займет два-три месяца. В случаях, когда владелец отказывается нести ответственность, процесс затягивается. Контролирующий орган подает на него в суд, а это может растянуться на многие месяцы. В итоге, помещение могут продать на аукционе и возложить обязанность по приведению жилья в порядок на нового собственника.
Если из-за действий соседа проживание в вашей квартире становится опасным, придется арендовать другую квартиру. Позаботьтесь о том, чтобы можно было вернуть потраченные деньги. Пригласите независимого оценщика для выяснения реального размера ущерба и управляющую компанию, чтобы они зафиксировали разрушения. Сохраните все чеки, квитанции и официальный договор аренды для последующего возмещения убытков через суд.
Куда жаловаться на незаконную перепланировку нежилого помещения:
• Если вам кажется, что объект переделан без учета строительных норм, и это затрагивает права и интересы других собственников, обратитесь в управляющую компанию.
• При отсутствии действий с их стороны, можно подать жалобу в жилищную инспекцию или районную администрацию. Иметь подтверждение того, что ремонт несанкционирован, необязательно.
• Организация обязана провести проверку после поступившего сигнала и предоставить ответ о выявлении или не выявлении нарушений.
• Следующая инстанция, в которую могут обратиться жильцы дома — суд.
Что будет за незаконную перепланировку квартиры:
• Штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей.
• Предписание узаконить преобразования или привести жилье в прежний вид.
• Проблемы с дарением, продажей помещения.
• Возможная принудительная продажа жилья.
С нежилым объектом дела обстоят почти также, за исключением суммы взыскания и сделок с недвижимостью — продать ее не получится.
Документы для перепланировки квартиры в 2020 году
Сегодня почти ни один евроремонт не обходится без перепланировки. Но данный процесс должен быть правильно оформлен, иначе собственнику грозит штраф.
В первую очередь нужно собрать документы для перепланировки квартиры. К обязательному перечню относят:
• Составленное по специальной форме заявление с описанием желаемого сноса некоторых перекрытий.
• Проектная документация на квартиру, оформленная соответствующим образом.
• Нотариально-заверенные копии документов, подтверждающих право собственности.
• Технический паспорт на квартиру.
• В случае, когда площадь считается архитектурной или исторической памятью, то требуется разрешение администрации.
• Нотариально заверенное согласие каждого, кто прописан в квартире.
Данный список документов в 2020 году принимается в администрации. Обязательно взамен должна быть выдана расписка с указанием даты, перечня, а также на бумаге должны быть роспись и печать. В течение 45 дней будет принято решение.
Если администрация разрешает перепланировку, то разрешение должны выдать на протяжении 3-х рабочих дней.
Для начала нужно определиться, что именно следует изменить в квартире. Затем у специалистов заказать план перепланировки. Это обязательное условие. Данные проекты нужны для того, чтобы ремонт был законным.
Для того, чтобы избежать сложностей в процессе изменения жилплощади, необходимо знать, какие работы разрешены, а какие запрещены.
Можно делать все, кроме:
• увеличения площади сантехнического узла за счет комнат;
• устранения стен в целях объединения балконов с комнатами;
• устранения проемов в несущих стенах пренебрегая строительными нормами;
• нарушения вентиляционных шахт;
• расположения кухни либо сантехнического узла, если под ними у соседей находится комната;
• соединения рядом расположенных квартир с устранением перекрытий, частичным устранением в том числе.
Если из вышеуказанного перечня никаких работ не предполагается проводить, то разрешение на перепланировку получить не составит труда.
Проведение переустройства недвижимости регулируется следующими правовыми актами:
• Вопросы перепланировки рассматриваются в статье 25 и статье 26 ЖК РФ.
• Осуществление перепланировки квартиры регламентируется правилами статьи 7.21 КоАП РФ.
• Вопросы узаконивания самовольной перепланировки регламентируется статьей 29 ЖК РФ.
• Процесс рассмотрения заявления в суде регулируется статьями 254 и 256 ГПК РФ.
• Процедура подачи апелляции определяется статьями 209 и 321 ГПК РФ.
Согласно законодательству РФ, перепланировка может осуществляться только с согласия местной администрации.
Можно двумя способами оформить перепланировку:
• С эскизом – характеризуется разрешением на выполнение всех видов строительных работ.
• С проектом – с разрешением, которые было выдано по закону.
Для начала следует определить, какие документы нужны для перепланировки квартиры уже имеются на руках. Если чего-либо не хватает, необходимо обратиться в соответствующую инстанцию с целью получения недостающей бумаги.
Затем можно обращаться для составления проекта. Это поможет определить, возможно ли выполнить все задуманное. В том случае, когда чего-либо не хватает или документы утеряны, их можно восстановить.
После сбора всех бумаг можно обращаться с заявлением в соответствующую инстанцию. Необходимо, чтобы все документы были в наличии.
Чтобы подать на получение разрешения в целях осуществления перепланировки, необходимо обратиться в одну из следующих организаций:
• бюро технической инвентаризации;
• в МФЦ;
• через сайт предоставления государственных услуг.
Следует отметить, что сроки принятия решения в любой организации одинаковые.
Для того, чтобы перепланировка была разрешена, собственник должен:
• получить консультацию в жилищной инспекции;
• получить разрешение от жилинспеции на осуществление перепланировки;
• получить акт, свидетельствующий о завершении процесса строительства;
• подписать документ.
Следует учесть, что подписывать акт необходимо у специалистов, имеющих СРО-допуск. Только в этом случае он будет действительным.
Граждан, которые планируют заняться ремонтно-строительными работами своего жилья, интересует в первую очередь, какой требуется список документов для перепланировки квартиры.
Список во всех случаях одинаковый, если это не подача судебного иска. Обязательным условием является предоставление проектной документации.
Оформлением проекта перепланировки помещения может заняться только специалист, имеющий допуск СРО.
Если разработкой документации занимался сотрудник организации-члена СРО, то жилищная инспекция перепланировку практически со 100%-ной вероятностью разрешит.
Можно и самому подготовить проект, но он вряд ли будет одобрен жилинспекцией.
Это связано с тем, что не специалист не знает действующего законодательства и норм, связанных с осуществлением перепланировки. А если и знает, то он не является членом СРО. Что является главным условием для согласования проекта перепланировки.
В заявлении необходимо указать следующие данные:
• ФИО и паспортные данные;
• адрес и телефон;
• кем является – собственником или социальным нанимателем;
• где точно находится помещение;
• согласно какому документу будет осуществляться перепланировка;
• в случае, если помещение находится в совместной с кем-либо собственности, необходимо обозначение даты получения согласия в письменном виде.
Разрешение на перепланировку придется ожидать 45 дней. А оформление технического паспорта – 14 дней.
В некоторых случаях в осуществлении перепланировки может быть отказано (в соответствии со статьей 27 ЖК РФ).
Обычно это происходит из-за несоответствия нового проекта действующим законодательным нормам. Иногда это связано с неполным пакетом документов или неточной информацией.
В целях узаконивания перепланировки можно составить иск в районный суд. В заявление обязательно следует отобразить:
• будут ли в процессе принимать участие третьи лица;
• адрес местонахождения помещения и данные свидетельства о праве собственности;
• обоснования отказа жилинспекцией в осуществлении перепланировки;
• приложение со списком документов.
К иску необходимо приложить:
• чек на оплату государственной пошлины;
• документ, подтверждающий право собственности;
• справку о составе семьи/о количестве прописанных;
• план-проект;
• документальное подтверждение отказа;
• документацию с БТИ.
Следует учитывать, что без предоставления указанных документов суд может отказать даже в рассмотрении иска.
В том случае, когда перепланировка уже осуществлена, все равно потребуется оформить разрешение. Особенное, если планируется продажа квартиры.
Следует отметить, что такую перепланировку возможно узаконить только с помощью суда.
Но подготовить проектную документацию придется в соответствии со всеми нормами и стандартами.
Необходимо проведение осмотра квартиры вышеуказанными организациями потому как для узаконивания планировки требуется их разрешение.
Если суд откажет, то необходимо будет вернуть квартире первозданный вид.
Проект перепланировки нежилого помещения в 2020 году
Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.
Перед созданием проекта специалист проводит технический обзор, в котором указывает, какие ремонтные работы могут быть проведены, а какие недопустимы. Для подготовки такого заключения в 2020 году проверяются перекрытия, колонны, несущие конструкции. Только после осмотра экспертом можно сделать вывод о том, возможно ли вносить планируемые изменения.
Для получения заключения владелец нежилого помещения должен обратиться в отдел капитального строительства либо жилищную комиссию административного округа.
Проект должен учитывать функциональные особенности здания, существующую планировку, использованные строительные конструкции, проложенные сети водоснабжения, отопления, электроэнергии, газа.
Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы.
Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки.
Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:
• снос перегородок между помещениями;
• изменение инженерных коммуникаций;
• перенос и оборудование вспомогательных элементов: балконов, лоджий;
• затрагивание несущих конструкций;
• внесение изменений в конструкцию пола.
Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом. Правила оформления проектной документации отражены в нескольких ГОСТах.
Требования к оформлению проекта прописаны в российском законодательстве. В него вписываются все изменения в данных техпаспорта с учетом конструктивных особенностей помещения.
Проект содержит следующие разделы:
1. Текстовый план с описанием всех работ.
2. Графическую схему с чертежами изменений.
3. Пояснительную записку в виде промежуточного плана, включая противопожарные мероприятия.
4. Схему прокладки инженерных сетей при осуществлении их замены либо переноса.
5. Экспликацию, если будет изменена конструкция полов.
6. Дополнительные пункты (по необходимости):
• аксонометрические схемы;
• договор о надзоре;
• схема усиления несущи х конструкций;
• технические расчеты снабжения помещения теплом.
Согласно закону, осуществлять переустройство, включающее вышеуказанные работы, в выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности нежилом помещении нельзя без получения на то соответствующего разрешения в государственных инстанциях.
Согласовать проект можно, подав следующий пакет бумаг:
• заявление на разрешение перепланировки;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юрлица;
• согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием либо эксплуатационной компании в письменном виде;
• документы, выданные в БТИ: планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта, срок действия не должен составлять более 12 месяцев;
• проект перепланировки объекта;
• в случае изменения функционального назначения помещения – соответствующие разрешающие документы;
• договор страхования гражданской ответственности за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения строительных работ.
Согласование проекта проходит в несколько этапов:
• Сначала необходимо получить документы в БТИ (экспликация, планы этажей, формы 5 и 1-а).
• В специализированной компании разрабатывается проект перепланировки.
• Полученный проект согласуется в административных инстанциях.
Список возможных инстанций для согласования зависит от предназначения нежилого помещения, в их число входят:
• Роспотребнадзор.
• Пожарная, санитарно-эпидемиологическая служба или МЧС.
• Компании газо-, водо- и электроснабжения.
• Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
• Согласованные документы подаются в городскую жилищную инспекцию.
• В соответствующих структурах получается разрешение на проведение планируемых строительных работ. После этого можно приступать к ремонту на объекте.
Заявления на получение разрешения на строительные работы по перепланировке рассматриваются в течение 30 рабочих дней.
Стоимость согласования варьируется в зависимости от местоположения помещения, его площади, статуса здания. В Москве будет стоить от 60-70 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – от 35 тысяч, в регионах дешевле.
После того, как владелец получил новые бумаги из БТИ, ему требуется внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого изготавливается технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.
После получения кадастрового паспорта, соответствующего новой планировке, вносятся изменения в ЕГРП, а после редактируются сведения в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы.
Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.
Незаконное переустройство исключает возможность свободного распоряжения недвижимостью: его нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога при получении кредита. Чтобы воспользоваться правом владения, придется вернуть объект в первоначальный вид.
Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.
Перепланировки не требующие согласования в 2020 году
Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.
7 работ, на которые в 2020 году не нужно получать разрешения:
Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания. Что относится к переустройству.
Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.
5 основных действий, которые являются изменением планировки:
• объединение санузла;
• объединение лоджии и жилой зоны;
• перенос или ликвидация стен;
• установка душевой кабины;
• перенос радиаторов отопления.
Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.
Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.
Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.
Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?
Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.
2 действия, которые нельзя делать без разрешения:
• увеличивать санузел;
• переносить сантехнику за пределы санузла.
После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.
Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.
При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.
Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:
• частичное удаление не несущего ограждения;
• создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
• удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
• трансформации несущих конструкций.
Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы».
Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.
Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.
Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.
Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.
3 запрещенных приема изменения планировки:
• размещение санузла над жилыми комнатами;
• подключение обогрева пола к общим системам отопления;
• соединение комнаты и кухни с газовой плитой.
Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.
Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.
Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.
Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.
Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.
Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.
Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.
Перепланировка дома в 2020 году
Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.
Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).
Кроме перепланировки в 2020 году существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.
При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.
Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.
Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.
Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.
Требуемые согласования:
• проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
• по устройству инженерных систем и их функционированию;
• по охране окружающей среды;
• по соблюдению противопожарных мер.
Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.
Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:
• по переносу проемов дверей и окон;
• по изменению размера и количества комнат;
• по устройству несущих стен, проемов;
• по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
• по обустройству дополнительных нежилых помещений;
• по замене радиаторов;
• при вмешательстве в систему вентиляции;
• при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
• по переносу санузла или газового оборудования;
• по переносу кухни;
• по обустройству индивидуального отопления;
• объединение жилых помещений (квартир).
Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.
Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ № 266.
Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:
• установки встраиваемой мебели;
• проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
• остекления балконов и лоджий, установление антенн;
• при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
• перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
• установки кондиционера на стене фасада дома.
Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:
• замене кровли;
• замене оконных и дверных конструкций;
• переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
• замене инженерных систем;
• переносу дверных проемов;
• изменению расположения теплоизоляции;
• пристройке новых помещений;
• изменению фасада (в том числе при его утеплении).
Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.
При перепланировке жилых помещений представляются:
• правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
• согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
• согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
• согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
• проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
• заявление;
• доверенность (в случае подачи заявления представителем);
• паспорт заявителя.
За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.
Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.
Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.
По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.
После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.
После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.
Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).
После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.
После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.
Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.
Причинами отказа могут стать:
1. В согласовании перепланировки:
• несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
• наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
• заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
• невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
2. В оформлении акта о завершении перепланировки:
• уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
• несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.
Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).
При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:
Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.
Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.
Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.
Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.
В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).
После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Перед обращением в суд необходимо собрать документы:
• справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
• заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
• заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
• технический паспорт жилого помещения.
Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:
• перепланировка произведена прежними хозяевами;
• не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
• отсутствуют негативные последствия;
• произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.
Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.
Администрация отказала в признании перепланировки.
Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.
В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.
Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.
Перепланировка нежилого помещения в 2020 году
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508 (последняя редакция - ППМ №1572), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения в 2020 году только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку.
Таким образом, согласно уже озвученному Постановлению Москвы №508 для получения разрешения на ремонт необходимо предоставить следующие документы:
• заявление на согласование перепланировки;
• нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
• устав;
• приказ о назначении директора;
• справка о постановке на налоговый учёт;
• проект перепланировки и/или переустройства;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
• договор об авторском надзоре с проектировщиками;
• поэтажный план БТИ;
• экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
• справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
• для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку.
Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию.
Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы. Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто. Проектировщики должны досконально знать все нюансы такого процесса, как согласование проекта перепланировки нежилого помещения. Иначе их проект утвердить будет очень сложно.
Первый лист заключения АПУ на перепланировку нежилого помещения.
Вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104, которое внесло коррективы в уже опоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.
Помимо уже перечисленных бумаг для каждой конкретной перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и согласования. Рассмотреть каждый случай отдельно и необходимые для него бумаги просто невозможно. Перечислим лишь наиболее часто встречающиеся.
Для согласования перепланировки нежилого здания могут потребоваться:
• разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
• решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
• в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
• согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
• акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия.
В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО.
Если собран весь необходимый пакет документов, и они оформлены правильно, а перепланировка не нарушает никаких требований строительных и юридических законов, что отображено в проекте перепланировки, то через 30 рабочих дней согласно п. 2.7.1.3 Приложения 2 ППМ № 508 Вы получите распоряжение о допустимости производства Вашей перепланировки. В противном случае будет предоставлен отказ с изложением его причины. Тогда придется вносить корректировки и сдавать всю документацию заново. Этот процесс может повторяться нескольких раз в зависимости от опыта согласующего человека.
После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.
Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений. Подробнее об этом мы рассказывали в соответствующей статье про Узаконивание перепланировки. Там же в пункте 1.1 мы рассказывали о недостатках этого пути (информация актуальна и для нежилых помещений).
Следует отметить, что согласно пункту 18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 за проведенную без разрешения перепланировку обязательно придется заплатить штраф, который для юридических лиц, являющихся собственником перепланированного помещения, составляет 350 000 рублей согласно пункту 9.12 КоАП города Москвы.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании - утвержденный план.
Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство. Те работы, которые не относятся к реконструкции подробно описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 в последней редакции. На основании данной проектной документации техник БТИ выходит на объект, проводит его инвентаризацию и чертит новую планировку в черных линиях.
При этом очень важно при ремонте не выполнить каких-либо работ, которые относятся к реконструкции. К примеру, осуществить пристройку или выполнить антресоль. Полный перечень мероприятий, которые не относятся к реконструкции и могут быть согласованны указанным способом, определён Постановлением Правительства Москвы № 432. В противном случае в БТИ Ваш ремонт отнесут к реконструкции и потребуют предоставить разрешение на строительство (оно же разрешение на реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.
Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
