Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.
Перед созданием проекта специалист проводит технический обзор, в котором указывает, какие ремонтные работы могут быть проведены, а какие недопустимы. Для подготовки такого заключения в 2020 году проверяются перекрытия, колонны, несущие конструкции. Только после осмотра экспертом можно сделать вывод о том, возможно ли вносить планируемые изменения.
Для получения заключения владелец нежилого помещения должен обратиться в отдел капитального строительства либо жилищную комиссию административного округа.
Проект должен учитывать функциональные особенности здания, существующую планировку, использованные строительные конструкции, проложенные сети водоснабжения, отопления, электроэнергии, газа.
Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы.
Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки.
Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:
• снос перегородок между помещениями;
• изменение инженерных коммуникаций;
• перенос и оборудование вспомогательных элементов: балконов, лоджий;
• затрагивание несущих конструкций;
• внесение изменений в конструкцию пола.
Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом. Правила оформления проектной документации отражены в нескольких ГОСТах.
Требования к оформлению проекта прописаны в российском законодательстве. В него вписываются все изменения в данных техпаспорта с учетом конструктивных особенностей помещения.
Проект содержит следующие разделы:
1. Текстовый план с описанием всех работ.
2. Графическую схему с чертежами изменений.
3. Пояснительную записку в виде промежуточного плана, включая противопожарные мероприятия.
4. Схему прокладки инженерных сетей при осуществлении их замены либо переноса.
5. Экспликацию, если будет изменена конструкция полов.
6. Дополнительные пункты (по необходимости):
• аксонометрические схемы;
• договор о надзоре;
• схема усиления несущи х конструкций;
• технические расчеты снабжения помещения теплом.
Согласно закону, осуществлять переустройство, включающее вышеуказанные работы, в выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности нежилом помещении нельзя без получения на то соответствующего разрешения в государственных инстанциях.
Согласовать проект можно, подав следующий пакет бумаг:
• заявление на разрешение перепланировки;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юрлица;
• согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием либо эксплуатационной компании в письменном виде;
• документы, выданные в БТИ: планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта, срок действия не должен составлять более 12 месяцев;
• проект перепланировки объекта;
• в случае изменения функционального назначения помещения – соответствующие разрешающие документы;
• договор страхования гражданской ответственности за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения строительных работ.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Сначала необходимо получить документы в БТИ (экспликация, планы этажей, формы 5 и 1-а).
• В специализированной компании разрабатывается проект перепланировки.
• Полученный проект согласуется в административных инстанциях.
Список возможных инстанций для согласования зависит от предназначения нежилого помещения, в их число входят:
• Роспотребнадзор.
• Пожарная, санитарно-эпидемиологическая служба или МЧС.
• Компании газо-, водо- и электроснабжения.
• Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.
• Согласованные документы подаются в городскую жилищную инспекцию.
• В соответствующих структурах получается разрешение на проведение планируемых строительных работ. После этого можно приступать к ремонту на объекте.
Заявления на получение разрешения на строительные работы по перепланировке рассматриваются в течение 30 рабочих дней.
Стоимость согласования варьируется в зависимости от местоположения помещения, его площади, статуса здания. В Москве будет стоить от 60-70 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – от 35 тысяч, в регионах дешевле.
После того, как владелец получил новые бумаги из БТИ, ему требуется внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого изготавливается технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.
После получения кадастрового паспорта, соответствующего новой планировке, вносятся изменения в ЕГРП, а после редактируются сведения в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы.
Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.
Незаконное переустройство исключает возможность свободного распоряжения недвижимостью: его нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога при получении кредита. Чтобы воспользоваться правом владения, придется вернуть объект в первоначальный вид.
Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
