Перепланировка – это изменение помещения, при котором производится перенос инженерных сетей, оборудования (электрики, санитарно-технического), в связи с которыми требуется внесение изменений в техническую документацию на объект недвижимости.
Виды переустройства и перепланировки жилого помещения:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под перепланировкой в 2020 году действующее законодательство понимает изменение объекта недвижимости, которое повлекло изменение его конфигурации. Подобное изменение также должно быть отражено в технической и кадастровой информации об объекте.
Все сведения об объектах недвижимого имущества в Российской Федерации подлежать обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Приобретая любой объект недвижимого имущества – помещение или здание, собственник получает определенный индивидуализированный предмет, сведения о котором в момент его появления были внесены в Государственный кадастр недвижимости, и в случае его изменений они также подлежат внесению в реестр недвижимости. Несоблюдение этих требований закона влечет невозможность полноценно распоряжаться своей собственностью, а в некоторых случаях – понести ответственность по законодательству РФ об административных правонарушениях.
Что касается самого законодательного регулирования вопросов перепланировки и переустройства помещений, то однозначных формулировок нет. Как мы уже писали выше, эти понятия содержатся в Жилищном кодексе РФ, однако при применении их к нежилым помещениям возникают вопросы.
К примеру, Письмо Минэкономразвития России N Д23и-1578 (Письмо 1578) «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» устанавливает норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт» и они зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1).
Однако, другие нормативные акты регионального уровня, к примеру – Постановление Правительства Москвы N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», Постановление Правительства Москвы N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Указание Москомархитектуры N 37 «Об утверждении Методики проведения обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке» также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости.
Также в разрез с указаниями Минэкономразвития проходит и кадастровый учет – Федеральная кадастровая палата руководствуется довольно старыми нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ и др.), и требует предоставления документов, предусмотренных жилищным кодексом для квартир, но не для коммерческой недвижимости.
Вдобавок ко всему вступил в силу ФЗ №218 (здесь) «О государственной регистрации прав на недвижимость», который вводит абсолютно новый порядок кадастрового учета и регистрации прав на объекты, в том числе после проведенных изменений – перепланировок и переустройств, реконструкции и капитального ремонта.
Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется в первую очередь проект. В Москве для законодательного регулирования вопросов подготовки проектной документации действует Распоряжение Москомархитектуры N 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений».
Оно утверждает основные составляющие проекта перепланировки. К ним относятся:
1. Пояснительная записка.
2. Исходные технические материалы (кадастровый паспорт на объект до перепланировки или технический паспорт).
3. Изготовленный план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить: снос перегородок, предполагаемые строительные конструкции, возможные проемы в стенах, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций.
4. Предполагаемое размещение и перспективы работы инженерных сетей и оборудования.
5. При необходимости в проекте отражают узлы, детали, проектные решения (детализировано).
6. В отдельных случаях – рабочие чертежи.
7. Заключение от уполномоченной организации о текущем состоянии объекта и возможности проведения запланированных строительных работ.
Техническое заключение о соответствии предполагаемых работ по перепланировке может быть выдано только уполномоченной организацией.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Организация, которая разрабатывала проект строительства основного объекта недвижимости, в котором находится изменяемое помещение;
• Если автор проекта здания не известен – институт МосжилНИИпроект;
• Проектной организацией, которая имеет полномочия на осуществление проектной деятельности. Заключение от такой организации имеет юридическую силу в случае, если оно согласовано с первыми двумя лицами или «Московской государственной экспертизой».
Другим НПА на уровне г. Москвы, а именно п. 2.2. ст. 2 Постановления Правительства Москвы N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», установлено отличное правило – там сказано, что Техническое заключение для производства работ по перепланировке заинтересованное лицо вправе привлечь любую проектную организацию, которая уполномочена на подготовку проектной документации на объекты застройки, оговорки о том, что такое заключение нужно согласовывать – нет. Это установлено для помещений в многоквартирных домах.
Оформление перепланировки или ее согласование – это обязательный порядок, при котором происходит официальная регистрация и учет изменений объекта недвижимости, которые с ним производились в результате строительных работ. Согласно законодательству Российской Федерации и г. Москвы, перепланировку зданий и помещений производить следует только после получения Технического заключения и подготовки проекта перепланировки.
На практике этот порядок действий собственники объектов недвижимости не соблюдают – сначала они проводят строительные работы на объекте в зависимости от потребностей, а затем – задумываются об узаконивании перепланировки.
«Узаконить перепланировку» – такое понятие существовало долгое время и до сих пор многие собственники недвижимости называют эту процедуру именно так, хотя с принятием нового порядка кадастрового учета и передачи полномочий по учету объектов недвижимости от БТИ органам Росреестра, оно потеряло свою актуальность. Узаконивание перепланировки включает в себя сейчас всего две процедуры: постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН изменений объекта.
Перепланировка в Москве, как и во многих других регионах России, сводилась к одной процедуре – обращению в БТИ для получения от этой организации «одобрения» проведенных работ и внесению изменений об объекте недвижимости в технический учет (кадастровый учет). Зачастую органы БТИ «своеобразно» подходили к вопросам узаконивания перепланировок и переустройств.
Что касается выполнения самих работ по учету объектов недвижимости и кадастрового учета, то имея монополистические возможности в этой сфере, органы БТИ зачастую пренебрегали правами и интересами заказчиков – наши клиенты описывали ситуации, когда органы БТИ в течение нескольких лет не могли осуществить положенные по договору действия с объектом недвижимости, но жаловаться на это было некому, т.к. альтернативы на тот момент закон не предусматривал.
Со вступлением в законную силу ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров.
БТИ к перепланировке помещений и зданий в настоящее время имеет отношение, но только по желанию собственника объекта недвижимости. Для получения положительного результата согласования перепланировки объекта Вы можете обратиться и в коммерческую организацию, главное – чтобы в ее штате состояли кадастровые инженеры.
Выбор за Вами, однако имея обширный опыт работы в сфере кадастрового учета и технической инвентаризации, мы пришли к выводу, что для собственников недвижимости всегда выгоднее обратиться не к БТИ. Почему? Здесь несколько причин: стоимость услуг БТИ зачастую дороже, сроки выполнения работ в органах БТИ практически всегда больше, чем у коммерческих организаций, если Вам надо быстрее – это обойдется в разы дороже, корректировать договор БТИ не возможно – его форма не подлежит изменению, при заказе работ в БТИ всегда требуется предоплата 100% вне зависимости от результата, а он может быть не в Вашу пользу (к примеру, Росреестр выявит нарушения при подготовке специалистами БТИ технического плана — деньги Вам не возвращаются). Конечно, не все организации одинаковы, это относится и к БТИ, но думаем, описанные минусы работы с ними Вам знакомы.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
