Типовой договор купли продажи (п.1 ст.454 ГК РФ) можно охарактеризовать как договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Из приведенного в ГК РФ определения следует, что он является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Характерными признаками типового договора купли продажи являются:
• при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы;
• смена собственника имущества бесповоротна и окончательна;
• основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.
Типовой договор купли продажи имеет наибольшее сходство с договором мены и договором дарения.
Предметом типового договора купли продажи, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли продажи, на который ориентировано правовое регулирование этого института. Товаром могут быть любые вещи: движимое имущество и недвижимое, вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (за исключением иностранной валюты), что обусловлено самой природой договора купли продажи. Предметом договора купли продажи, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора принадлежат продавцу на праве собственности.
Имущественные права также включены в предмет типового договора купли продажи.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Хотя сфера применения договора купли продажи имущественных прав достаточно узкая и сводится практически к биржевым сделкам и уступке исключительных прав.
Стороны в типовом договоре купли продажи это продавец и покупатель. В качестве обеих сторон могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Возможность заключения типового договора купли продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя.
Форма типового договора купли продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации. В отношении формы типовых договоров купли продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ).
Существенным условием типового договора купли продажи является только предмет договора. Если в договоре купли продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ).
В типовом договоре купли продажи используются следующие приложения:
Купля-продажа - это один из важнейших институтов гражданского права. Известная история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. Договор купли-продажи является наиболее распространенной сделкой, направленной на передачу имущества, которое находится в собственности - другому собственнику. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.
В п.1 ст.454 ГК говориться, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве. Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности на вещь (или вещного права – права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.
Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не в реальном характере договора. Например, в розничной купле-продаже выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах в месте их продажи признаются публичной офертой; договор розничной купли-продажи, по общему правилу, считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара (ст. 493, п.2 ст. 494 ГК).
Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma – взаимоотношение).
Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п.2 ст. 328 ГК).
В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства. Например, при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара.
Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец имеет право потребовать оплаты переданного товара (с начислением процентов годовых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченных товаров (пп.3-4 ст. 488 ГК). В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свою обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар; за весь период просрочки на сумму предварительной оплаты по требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты годовых (пп.3-4 ст. 487 ГК).
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п.2 ст. 454 ГК). Ст. 129 ГК предусматривает исключения для вещей, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в обороте. Виды товаров, которые изъяты из оборота, товаром, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, определяются законом.
Имущественные права не признаются товаром, но ГК включает в себя распространительную норму, в соответствии с которой общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав, а поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.
Содержание договора купли-продажи представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: условие о товаре, о порядке и сроке его передачи покупателю.
Условиями договора, регламентирующими порядок принятия и оплаты товара, определяются обязанности покупателя.
Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (то есть отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму, именуемую ценой.
Российское законодательство к числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи относит договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия. Выделение данных видов договора купли-продажи служит целям простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений.
Единым критерием для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует, но, несмотря на это, некоторые ученые выделяют три признака разграничения: стороны договора, цель приобретения товара (покупки) и объект покупки. В главе 30 ГК РФ, которая регламентирует договор купли-продажи и его отдельные виды, строение основывается на таком принципе, как: набирается набор характерных квалифицирующих особенностей в отношении отдельных видов договора купли-продажи, которые выделяют соответствующий договор в отдельный вид купли-продажи при сохранении с последним отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора купли-продажи такие признаки (особенности) обнаруживаются в самых разных элементах договора, касающихся его субъектов, предмета, существенных условий и т.п.
Между отдельными видами договора купли-продажи нет строго очерченных границ. Главная черта эффективности правового регулирования – четкое выделение особенностей соответствующих договоров и обеспечение их адекватного регулирования с помощью специальных правил, которые должны исключить применение корреспондирующих их общих положений о купле-продаже.
Так, квалифицирующими особенностями выделения договора розничной купли-продажи в отдельный вид договора купли-продажи являются: во-первых, в качестве продавца по данному договору выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу; во-вторых, купля-продажа – это публичный договор, по которому покупатель приобретает товары, предназначенные для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью; в-третьих, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны договора розничной купли-продажи, но и правами, предоставленными законами и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.
Новый Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное оформление договора продажи нотариусом, таким образом, заполнив договор купли-продажи в произвольной форме, вы сможете избежать расходов на нотариальное оформление.
Для покупки или продажи подержанного или нового транспортного средства, необходимо оформить договор купли-продажи автомобиля. Такой договор может быть как заполнен на компьютере, так и написан от руки. Заверять его у нотариуса не требуется.
Суть договора заключается в том, что покупатель обязуется заплатить продавцу указанную в договоре денежную сумму и принять в собственность транспортное средство, являющееся предметом договора купли-продажи автомобиля, а продавец обязуется передать транспортное средство в собственность покупателю.
Чтобы правильно выполнить оформление сделки, необходимо собрать следующие документы:
1. ПТС - паспорт транспортного средства. В паспорте транспортного средства сотрудник ГИБДД делает отметку о снятии машины с учета. При заключении сделки, продавец снимает с учета транспортное средство, а покупатель наоборот, должен поставить машину на учет в ГИБДД. Существует возможность передать покупателю автомобиль без снятия с учета прежним владельцем, но следует учитывать риск, что машина может быть в розыске и при попытке снять ее с учета, проблемы возникнут уже у нового владельца. Если машина покупается в другом городе, можно оформить транзитные номера и получить возможность законно доехать до своего отделения ГИБДД.
2. Обязательно потребуется паспорт покупателя и паспорт продавца транспортного средства. Паспортные данные будут заноситься в бланк договора купли-продажи автомобиля при оформлении.
3. В случае, если транспортное средство продается по генеральной доверенности, необходим заверенный нотариусом оригинал генеральной доверенности на автомобиль с правом продажи.
4. Может так получиться, что покупатель не собирается стать собственником, вписанным в ПТС. В таком случае, необходима еще одна доверенность - доверенность на покупку авто от человека, который станет новым собственником транспортного средства.
Не забудьте, что в доверенности стоит указать не только право передоверия, но и право на перезаключение договора страхования ОСАГО, право на снятие с регистрационного учёта и постановку на него (если оформлять право собственности на машину будете только вы без участия продавца).
5. (Только в случае, если вы будете получать временные номера.) Т.к. транспортное средство продается, его номерные знаки подлежат сначала высвобождению, а затем повторной регистрации. Поэтому, перед тем как приниматься за составление договора купли-продажи автомобиля, необходимо получить в ГИБДД свидетельство о высвободившемся номере.
При передаче вам нового или подержанного транспортного средства обязательно обратите внимание, установлено ли на авто газовое оборудование. Если газовое оборудование имеется, то вам необходимо потребовать от продавца свидетельство на данное газовое оборудование. В случае, если вы забудете это сделать, или если продавец транспортного средства не сможет предоставить свидетельство на газовое оборудование, для постановки и снятия машины с регистрационного учёта вам потребуется снять данное оборудование. Примерные затраты на снятие газового оборудования составят 2000 – 3000 рублей и пользоваться транспортным средством после этого вы не сможете.
Совет: если снимать и ставить авто на учёт в один и тот же день, то можно сэкономить время и около 2000 рублей государственной пошлины.
6. Если оформление договора купли-продажи автомобиля производится для юридического лица, то представитель юридического лица обязан иметь при себе доверенность от организации на право покупки (продажи) транспортного средства, а также свой собственный паспорт и печать организации.
7. Очень желательно получить от продавца расписку о получении им денежной суммы, равной стоимости транспортного средства, указанной на момент заключения сделки. Эта расписка является подтверждением ваших расходов на покупку авто и впоследствии очень вам потребуется для его последующей перепродажи, особенно если вы захотите продать транспортное средство менее чем через 3 года. Если вы являетесь покупателем, советуем вам потребовать от продавца указать в расписке реальную сумму, за которую было продано транспортное средство. Продавец может попросить вас указать меньшую стоимость, чтобы не иметь проблем с налоговой. Однако, если вы так сделаете, то можете впоследствии сами столкнуться с проблемами. В частности, при последующей перепродаже.
Для подстраховки вписанных в договор затрат желательно, чтобы в расписке поставили свои подписи свидетели (не менее 2-х), которые смогут подтвердить факт передачи денег и факт передачи транспортного средства после заключения договора. Кроме этого, в случае возникновения споров по техническому состоянию машины, свидетели могут подтвердить техническое состояние транспортного средства на момент передачи и подтвердить все условия, на которых вы оформляли сделку.
Стоить отметить, что в настоящее время оформление справки-счёта вообще не требуется для регистрации права на машину. Поэтому оформление справки-счета при заключении сделки станет только лишним источником затрат.
Как сэкономить при покупке автомобиля?
Наиболее часто, процесс купли-продажи автомобиля происходит по следующей схеме: вы продаете свою старую машину и покупаете новую. Таким образом, вам приходится доплатить только разницу в стоимости транспортных средств, и вы пересаживаетесь на более качественное авто. При этом вам придется сначала выступить в роли продавца, а затем в роли покупателя машины. Несомненно, в этом процессе есть нюансы, позволяющие совершить обе сделки с максимальной выгодой. В частности, продавцу имеет смысл провести тщательную предпродажную подготовку автомобиля, а покупателю - узнать об основных уловках продавцов, таких как, например махинации с одометром. В некоторых случаях, особенно если сделка с транспортным средством проводится по юридической необходимости, имеет смысл почитать про оценку автомобиля и решить, нужно ли вам обращаться к специалистам для определения реальной рыночной стоимости машины.
В большинстве случаев, при проведении сделок со своим транспортным средством, после продажи машины вы на некоторое время остаетесь без средства передвижения. Ведь найти одновременно покупателя для своей старой машины и продавца для новой очень сложно, при всем желании обязательно возникнут нестыковки. Если в вашей семье несколько транспортных средств, то проблем не возникнет. В противном же случае, придется либо просить знакомых предоставить вам машину с оформлением доверенности на управление автомобилем, либо обратиться в организацию, занимающуюся сдачей транспортных средств в аренду и заключить договор аренды автомобиля.
Если вы не собираетесь продавать свою старую машину по причине его полной непригодности к дальнейшей эксплуатации, имеет смысл ознакомиться с условиями государственной программы по утилизации. Выручить за автохлам 50 тысяч рублей - совсем неплохо. Тем более, что вам не придется ломать голову над тем, куда деть ржавый кусок железа, по недоразумению называющийся транспортным средством.
И уж конечно, самым большим подарком для автолюбителей от государства стала программа льготного автокредитования. Если вы покупаете произведенную в России машину (это может быть и иностранный бренд, главное чтобы сборка производилась в России) из постоянно пополняющегося списка, то имеете возможность взять кредит на покупку авто под очень выгодный процент. К сожалению, программа льготного автокредитования не была продлена правительством на 2012 год. Остается надеяться, что в следующем году ситуация изменится в лучшую сторону.
Как обезопасить себя от недобросовестного продавца?
Несомненно, нюансов при оформлении сделок с транспортными средствами очень много, однако хотим сразу дать один совет: если вы покупаете транспортное средство, не имея возможности провести визуальный осмотр, попросите продавца указать в договоре полную комплектацию автомобиля. Если комплектация не указана и после совершения сделки вы заметили отсутствие ранее заявленных комплектующих, жаловаться будет уже поздно. В противном же случае, вы сможете смело обратиться в суд.
Что делать после того, как оформлен договор купли-продажи автомобиля?
Когда оформление сделки завершено, вне зависимости от цены продажи и срока владения транспортным средством, вы обязаны подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах. Подать декларацию необходимо не позднее 30 апреля. Если вы продаете машину после 30 апреля, то декларацию придется подать в следующем году.
Следует обратить особое внимание на то, что даже если налоговое законодательство предусматривает конкретно в вашем случае, что налог при продаже автомобиля можно не платить (например, если стоимость авто менее 125000 рублей, или вы владели транспортным средством более трех лет), то декларацию все равно нужно подать. В противном случае, через некоторое время налоговая инспекция обработает данные, внесенные в ваш договор купли-продажи автомобиля, выяснит, что декларацию вы не подавали и насчитает вам штраф.
После того, как вы оформили сделку по договору купли-продажи подержанного или нового автомобиля, вам нужно будет в течении 5 суток поставить автомобиль на учет в ГИБДД. В случае, если при оформлении вам выдали транзитные номера, то поставить транспортное средство на учет в ГИБДД можно в течении 20 суток. Если вы не уложитесь в указанные сроки, то с вас потребуют уплатить штраф.
Не каждый знает, что происходит с договором страхования, оформленным перед заключением договора купли-продажи автомобиля. Например, вы оформили страховку ОСАГО или страхование КАСКО за несколько месяцев до продажи транспортного средства и хотите вернуть часть средств, уплаченных в качестве страхового взноса. В этом случае существует несколько вариантов развития событий, в зависимости от того, как вы договоритесь со страховой компанией и что для вас наиболее актуально.
Во-первых, вы можете обратиться в страховую компанию и вернуть часть уплаченных за страхование КАСКО или ОСАГО денежных средств, пропорционально тому времени, в течении которого действовала страховка на авто.
Во-вторых, вы можете договориться со страховой компанией о том, что при покупке вами другого транспортного средства, оставшаяся по предыдущей автостраховке неиспользованная сумма страхового взноса пойдет в зачет при заключении нового договора страхования КАСКО или ОСАГО.
В любом случае, важно помнить о том, что ваши деньги не пропадут и что страховая компания обязана вам их вернуть.
При заключении сделок с транспортными средствами нельзя забывать о том, что если старая страховая компания вас чем-то не устраивает, у вас есть отличная возможность выбрать новую страховую компанию.
Договор купли продажи автомобиля – обязательный атрибут для любого автомобилиста. Сделки покупки-продажи автомобиля стали обыденным делом в современном мире. Чтобы с ними не возникало никаких сложностей, их проведение регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно тридцатой статье этого документа продавец обязуется передать продаваемую вещь в полную собственность покупателю, который также обязуется не только принять товар, но и оплатить за него нужную цену.
Договор подобного рода не требуется заверять нотариально. Если вы решили купить или продать машину, произвести обмен транспортного средства, подарить, арендовать или оставить в залог автомобиль, для этого потребуется только простое письменное свидетельства, которое будет иметь полноценную юридическую силу.
Выдержать все юридические процедуры – очень важно для законопослушного гражданина. Например, законодательство обязывает продавцов любого имущества, в том числе и транспортных средств, подавать в налоговую службу справку о доходах. И даже термин для этого устанавливается четкий – если вы продали что-то в этом году, то до 30-го апреля следующего года такая справка должна быть уже в государственных органах. И это независимо от того, требует ли прибыль от этой продажи уплаты дополнительных налогов или нет – если был доход, значит, декларация должна быть подана.
У законопослушных граждан есть не только обязанности, но и права. И одно из них – это заявить о вычете по подоходному налогу (НДФЛ – налог на доходы физических лиц). Здесь есть правила, с которыми неплохо бы ознакомиться. Если имущество находилось в собственности три и более лет, значит, вычет будет предоставляться в размере полной суммы, которая было получена от продажи. А если же владеть собственностью довелось меньше трех лет, то предоставляется в размере документально установленной цены продажи, но при этом не может превышать 125 000 рублей.
Разрешая свободно продавать и покупать транспортные средства, государство все же проводит за этими сделками определенный контроль. Так, к примеру, органы Министерства Внутренних Дел обязаны подавать в налоговые структуры информацию о снятии автомобилей с учета или же о проведении регистрации на какого-нибудь гражданина. Такой контроль требуется, чтобы проверить платят ли налогоплательщики еще и транспортный налог.
Но не все охватывает контроль МВД – сделка по купле-продаже становится известной в полиции, только когда автомобиль ставится на учет новым владельцем. А информация о том, какая сумма была уплачена покупателем и получена продавцом, через каналы МВД к налоговиками поступать не может вовсе.
Если Налоговая инспекция настоятельно просит задекларировать доход от продажи транспортного средства, то эта информацию у них основывается только на сведениях о снятии машины с учета. Безоговорочно доказать, что вы именно продали свой автомобиль, налоговики никак не могут.
Те, кто продают свои машины по доверенностям и также не особо спешат расстаться с некоторой суммой налоговых выплат, имеют для этого определенные возможности. Если кто-то выдал доверенность на проведения операции купли-продажи и даже позволил по этому документу проводить снятие машины с учета, то это совсем не означает, что вы просто обязаны оплатить налог по доходу физических лиц. Юридическими силами доказать, что вы получили деньги, практически невозможно. Даже если сделка проведена через доверенное лицо, ответственным налогоплательщиком всегда остается бывший владелец машины. Но узнать точную сумму сделки, а главное доказать этот факт, налоговые службы не в силах. Единственным источником информации для налоговой инспекции будет покупатель, который захочет рассказать о выплаченной им сумме. А это весьма маловероятно.
Для продавцов автомобиля всегда нужно помнить, что проблемы с налоговой инспекцией радости не принесут. И избегать платить налоги – значит лишать государство дохода. К тому же, не все сделки по продаже авто облагаются налогом. Если цена машины была менее 125 тысяч рублей, сумма налога будет равна нулю. Единственное, что угрожает в этом случае недобросовестному налогоплательщику – это штраф за несвоевременно поданную налоговую декларацию. А он довольно мизерный – всего 100 рублей.
Подавая декларации, стоит не забыть приложить к ней копии договоров, расписок о получении денежных средств, а также выписки со счетов в банках. Эти копии не требуют нотариального заверения.
Если же вы планируете заявить об имущественных вычетах, это также следует подтвердить документально. Это могут быть документы о покупке машины или же документы, подтверждающие срок, в течение которого вы владели транспортным средством. Для получения имущественных выплат, нужно обязательно предоставить специальное заявление.
Чтобы оформить договор о покупке-продаже транспортного средства, требуется подать определенные документы:
- технический паспорт (и в этом документе обязательно наличие отметки о снятии машины с учета для осуществления продажи);
- паспорта граждан РФ, между которыми осуществляется данная сделка;
- если покупка осуществляется через доверенность, необходимо подать этот документ. В нем должно подтверждаться, что будущий собственник машины доверяет вести свои дела третьему лицу;
- свидетельство Государственной инспекции безопасности дорожного движения (ГИБДД) о высвободившимся номере.
Данные необходимые для составления договора купли-продажи квартиры
Ниже приведены основные нюансы и детали, которые необходимо прописать в типовом договоре купли-продажи квартиры для регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок.
1. Паспортные данные продавца.
2. Паспортные данные покупателя.
3. Предмет договора купли-продажи квартиры. Адрес квартиры, которую покупатель приобретает в собственность.
4. Детальное описание квартиры с указанием точных метражей. Информация в договор вносится на основании кадастрового паспорта квартиры.
5. Указать подробно, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу. Перечисляются все правоустанавливающие документы на квартиру.
6. Отдельным пунктом в договоре купли-продажи прописывается цена отчуждаемой квартиры. В договоре купли-продажи указывается только одна валюта: рубли. Но стороны могу закладывать в ячейку любую валюту по согласованию сторон.
7. В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать, что приобретаемая квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит.
Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц.
8. Приобретая указанную квартиру в собственность, покупатель после регистрации договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы принимает на себя все обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры.
9. Стороны должны до подписания основного договора купли-продажи квартиры согласовать физическое и юридическое освобождение квартиры. В основном договоре купли-продажи юрист или нотариус прописывает сроки, когда собственник и зарегистрированные субъекты в отчуждаемом объекте освободят помещение для проживания нового владельца.
10. Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на квартире и подписать акт приема-передачи объекта. Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т.д. новому собственнику.
Акт приема-передачи квартиры может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на квартиру. Всю эту процедуру необходимо прописать в основном договоре купли-продажи квартиры.
11. Юрист или нотариус досконально прописывает в нескольких пунктах договора купли-продажи квартиры риски, которые могут нести продавец и покупатель. Например, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемой квартиры и ответственность за ее сохранность несет продавец.
12. В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора купли-продажи квартиры.
13. В договоре купли-продажи обязательно прописывается, на каком основании, в какие сроки стороны могут расторгнуть договор купли-продажи квартиры и в каком порядке.
14. Юрист или нотариус обязательно перечисляют в одном из пунктов договора купли-продажи квартиры содержание статьей ЖК РФ, ГК РФ, СК РФ, с которыми продавца и покупателя недвижимости знакомят заранее.
Например, некоторые из названия статей: «Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом», «Квартира как объект собственности», «Свобода договора», «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами», «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов», «Порядок передачи недвижимости», «Права и обязанности собственника жилого помещения».
15. Стороны указывают в договоре купли-продажи квартиры, кто оплачивает все расходы по сделке. В стандартных случаях расходы по оформлению оплачивает покупатель недвижимости.
16. Если квартира оборудована стационарным абонентским телефонным номером МГТС, то необходимо обязать продавца не препятствовать переоформлению на имя нового собственника, не переводить его по другому адресу и не передавать его третьим лицам.
17. Фиксируется, что договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах, по экземпляру договора для каждого из участников и экземпляр договора для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.
В договорах купли-продажи все детали проверяются несколько раз: в противном случае придется вносить изменения в договор купли-продажи квартиры либо оформлять к договору дополнительное соглашение, в котором недочеты будут исправлены.
Общепринятой практикой является заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи при изменении несущественных условий; если же в договоре купли-продажи квартиры допущены серьезные ошибки, целесообразнее заключить новый. В любом случае это долго и хлопотно, поэтому лучше подстраховаться в самом начале.
Договор купли-продажи земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.
Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает.
Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.
Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты.
Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.
Таким образом, применительно к договору купли продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).
Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении договора купли продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).
Объектом договора купли продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли продажи земельного участка должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.
В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.
Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.
В тексте договора купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).
Если предметом договора купли продажи земельного участка является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу.
Если предметом договора купли продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).
Обязательным условием договора купли продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий.
Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.
Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.
До заключения договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка.
Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение).
Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка.
Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.
Особенности договор купли продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:
• если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договора купли продажи земли;
• если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли продажи.
Договор купли продажи земельного участка содержит приложения:
• график платежей;
• описание земельного участка;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• свидетельство о государственной регистрации права.
Договор купли продажи земельного участка содержит сопутствующие документы:
В соответствии с предварительным договором купли-продажи стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным соглашением (п.1 ст.429 ГК РФ). Стороны заключают подобное соглашение, когда в данный момент они не могут или им нецелесообразно заключать основной договор, но в будущем хотят заключить основной договор. Заключение договора дает сторонам гарантию, что стороны заключат основной договор, поэтому на сегодняшний день его заключение становится все более распространенным. Гарантией исполнения является право одной стороны в случае уклонения от заключения основного договора другой стороной, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При этом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Как правило, выделяют следующие основные виды договора:
При заключении каждого из вышеперечисленных соглашений есть свои особенности, но есть и общие положения, относящиеся ко всем предварительным договорам купли-продажи.
Так, сторонами в предварительном договоре купли продажи выступают те же лица, что и в основном договоре купли-продажи: продавец и покупатель.
Форма договора должна соответствовать форме основного договора.
В данном соглашении обязательно указание предмета договора купли-продажи, причем необходимо указывать индивидуальные признаки, позволяющие отличить его от похожего имущества. Например, в предварительном договоре купли продажи транспортного средства должно быть указано: марка, модель ТС, наименование (тип ТС), идентификационный номер, категория ТС, год изготовления ТС, модель, № двигателя, № шасси (рама), № кузова (кабина, прицеп), цвет кузова (кабины, прицепа), паспорт транспортного средства, наименование организации, выдавшей паспорт, дата выдачи паспорта и иные характеристики.
Срок предварительного договора купли-продажи не является существенным условием договора, то есть при его отсутствии договор будет считаться заключенным. Однако указание срока является важным его условием, поэтому нужно рассмотреть его подробнее. В случае если срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом стороны вправе дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи установить новый срок заключения основного договора. Если до наступления последнего дня срока основной договор заключен не будет, то обязательства, предусмотренные договором, прекращаются.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму, цену.
К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные ГК РФ, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
Общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Предметом договора купли продажи, то есть товаром, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи, на который ориентировано правовое регулирование этого института. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми или индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые.
Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (за исключением иностранной валюты), что обусловлено самой природой договора купли-продажи. Предметом договора купли-продажи, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора принадлежат продавцу на праве собственности. Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима, то есть их покупателем может быть только специально уполномоченное на владение данной вещью лицо.
Стороны договора купли-продажи
Продавец - лицо, обязующееся передать вещь (товар) в собственность покупателю.
Покупатель - лицо, обязующееся принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму, цену.
Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли-продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами и подлежат обязательной государственно регистрации. Письменная форма обязательна также для договоров внешнеторговой купли-продажи.
В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако, письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент свершения (например, договора розничной купли-продажи).
Регистрация договора купли продажи
Список документов необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости:
- Договор купли-продажи недвижимости в 3-х экземплярах.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Кадастровый паспорт, экспликация объекта недвижимости, план земельного участка (если отчуждается земельный участок).
- В случае нотариального удостоверения договора купли- продажи - справка об оценочной стоимости объекта недвижимого имущества.
- Нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи недвижимости.
- Иные документы.
По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.
Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.
Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.
Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.
Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.
Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.
Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.
Расторжение договора купли продажи
Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.
Расторжение договора купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора.
Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:
- расторжение по соглашению сторон;
- расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
- при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- в случаях, предусмотренных самим договором;
- в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
- расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).
Расторжение договора купли продажи по инициативе продавца
Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:
- в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);
- в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);
- в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);
- непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);
- невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).
Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
Покупатель может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:
- если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);
- если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);
- при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);
- при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);
- в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);
- в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);
- при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).
Форма договора купли продажи
Форма договора купли продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме. Простая письменная форма договора купли продажи составляется одним документом, подписанным сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации.
Письменная форма договора купли продажи обязательна также для договоров внешнеторговой купли продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). В отношении формы договоров купли продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: простая письменная форма бланка договора купли продажи обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ).
Однако, письменная форма бланка шаблона договора купли продажи не обязательна, если такие сделки исполняются в момент свершения (например, договора розничной купли продажи).
Договор международной купли-продажи заключается между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся на территории различных государств.
Для признания договора купли-продажи международным, достаточно лишь одного условия – местонахождение коммерческих предприятий сторон в разных государствах. Национальная (государственная) принадлежность сторон при этом не имеет значения.
То есть не будет являться международной куплей-продажей сделка между российским и иностранным лицом, находящимися на территории России.
Российскими участниками международной купли-продажи могут являться юридические лица, имеющие постоянное место нахождения на территории РФ, и индивидуальные предприниматели, имеющие постоянное или преимущественное место жительства на территории РФ.
Сторонами международной купли – продажи выступают продавец и покупатель.
Основной документ, регулирующий условия поставки товаров представлен Международными правилами толкования торговых терминов – ИНКОТЕРМС-200.
Порядок заключения договора международной купли-продажи
На основании пункта 2 статьи 1209 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор международной купли-продажи, одной из сторон которого является российское лицо, должен заключаться в письменной форме независимо от места его заключения. В противном случае договор будет признан недействительным. Даже если сделка уже исполнена, то она все равно будет признана недействительной. Вносимые в договор изменения условий также должны быть в письменной форме.
Под письменной формой понимается составление документов, подписанных сторонами, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Общий порядок заключения договора международной купли-продажи содержится в Венской конвенция 1980 г.
При составлении и одновременном подписании документа сторонами трудностей, как правило, не возникает.
Однако, с учетом международного характера рассматриваемого договора, стороны в силу объективных обстоятельств зачастую не могут присутствовать в одном и том же месте в одно и то же время. Поэтому Конвенция предусматривает порядок заключения договора посредством оферты и акцепта.
Оферта – это предложение стороны заключить договор. Чтобы предложение рассматривалось как действенное намерение, оно должно быть направлено конкретному лицу (или лицам) и выражать конкретное желание заключить сделку, в том числе сведения о наименовании товара, его количестве, цене.
Акцепт – это заявление или иное поведение получателя оферты (предложения заключить сделку), выражающее согласие с ней. В определенных случаях согласие заключить сделку может выражаться в совершении действий. Например, в силу обычая или сложившейся между сторонами практики получатель оферты может выразить свое согласие на заключение договора путем отправки товара или уплаты цены.
Договор считается заключенным в момент, когда согласие с предложением заключить его получено оферентом.
В случае, когда согласие заключить договор выражается путем совершения действий, то договор считается заключенным с момента совершения таких действий.
Если договор купли-продажи заключается представителями сторон, то важно знать, что форма доверенности определяется по праву страны места ее совершения (выдачи).
Срок действия доверенности определяется правом страны, где была выдана доверенность. Это означает, что если доверенность была выдана на территории Российской Федерации, то срок ее действия не может превышать 3-х лет, а если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если последняя удовлетворяет требованиям российского права.
Форма и содержание договора
Форма и содержание договора определяются Венской конвенцией и применимым правом.
Применимое право – это нормы, которыми регулируется отношения, возникающие из международного договора, в частности, купли-продажи.
Стороны в договоре согласовывают, какое право будет подлежать применению. В противном случае к договору будет применяться право продавца.
Оформить договор купли продажи
Оформление договора купли-продажи квартиры и другой недвижимости затруднительно без опыта в этой области, не стоит пытаться самому осуществить сделку. Чаще всего самостоятельность при оформлении купли-продажи недвижимости выходит боком. Вы можете не только потерять недвижимость и деньги, но и время. Казалось бы, простая формальность может стать точкой в Вашей сделке. Дабы оформление договора купли-продажи квартиры и другой недвижимости не принесло Вам неприятных результатов, лучше воспользоваться сопровождением сделки с недвижимостью профессионалами, благодаря которым процесс оформления купли-продажи недвижимости значительно упрощается, т.к. опытные специалисты имеют давно отработанную схему действий.
Рассмотрим виды договоров, часто встречающихся при отчуждении недвижимости:
1. Оформление купли-продажи недвижимости в новостройке. В настоящее время фиксируется большое количество «двойных» продаж, при этом зафиксировать жилье, которое продали невозможно, т.к. оформление идет по предварительным договорам. Кроме этого недвижимость реализуется строительными либо другими кампаниями, не имеющими на это никаких полномочий. Это объясняется действиями мошенников.
2. Оформление купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием и иждивением. В этом виде договоров никто хорошо не разбирается, в том числе и нотариусы, которые обязаны оформлять такие договора. Если в таком договоре не прописано право на оплату платежей вместо оказания различных услуг, то такой договор может быть, запросто, расторгнут в судебном порядке. После чего покупатель остается без денег и без квартиры.
3. Договор дарения. Вид договоров, относящийся к безвозмездным сделкам. Очень распространенный договор в плане расторжения судами. Некоторые договоры оформляются как договор дарения, на деле же являясь договором купли-продажи. В этом случае покупатель заплатить свои средства, но вернуть их не сможет, даже если захочет сделать это в судебном порядке либо признать договор недействительным.
4. Долевой договор купли-продажи. Если у недвижимости имеется несколько собственников, то чаще всего они пользуются подобными договорами. 250-ая статья ГК РФ охраняет имущество и интересы собственников, чтобы у них была возможность целиком выкупить недвижимость. Но если другие собственники препятствуют продаже доли жилья третьим лицам, то чаще всего оформляется договор дарения, чтобы скрыть куплю-продажу. Чаще всего у покупателей доли жилья возникают трудности с этим жильем и конфликты с другими владельцами.
5. Договор купли-продажи. В данном виде договора необходимо сопровождение сделки с недвижимостью профессионалами. Необходимо проверять историю недвижимости и её владельца. Сопровождение сделки с недвижимостью профессионалом поможет избежать прецедентов, по которым право на квартиру зарегистрировано судом. Если недвижимость продается после оформления наследства, то необходимо узнать подробности о дате кончины предыдущего собственника, и каким образом жилье перешло к действительному собственнику.
Условия договора купли продажи
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенные условия договора купли продажи
Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенным условием договора купли продажи является только предмет договора. Если в договоре купли продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ). Условие договора купли продажи об объекте договора может содержать ссылку на образец предмета договора, стандартное качество или среднее качество.
Дополнительные условия договора купли продажи
Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.
Дополнительными условиями в договоре купли продажи являются:
• Ассортимент товара. Если по договору купли продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ). Если ассортимент в договоре купли продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте, исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п.2 ст.467 ГК РФ).
• Документы и принадлежности товара. Если иное не предусмотрено договором купли продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2 ст.456 ГК РФ).
• Комплектность товара. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли продажи о комплектности (п.1 ст.478 ГК РФ). Если в договоре не указана комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст.478 ГК РФ).
• Качество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). При отсутствии в договоре купли продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст.469 ГК РФ).
• Гарантия качества товара. Если договором купли продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст.469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока) (п.2 ст.470 ГК РФ). Если договором купли продажи не предусмотрено представление продавцом гарантии качества на товар, то передаваемый продавцом товар в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п.1 ст.470 ГК РФ).
• Срок годности товара. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором купли продажи (п.2 ст.472 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором купли продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом (п.1 ст.458 ГК РФ).
• Тара и упаковка. Если иное не предусмотрено договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки (п.1 ст.481 ГК РФ). Если договором купли продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования (п.2 ст.481 ГК РФ). Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п.3 ст.481 ГК РФ).
• Страхование товара. Договором купли продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (п.1 ст.490 ГК РФ).
• Цена договора купли продажи. Покупатель обязан оплатить товар по цене договора купли продажи непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ). Оплата товара может быть произведена предварительно (ст.487 ГК РФ), с помощью кредита (ст.488 ГК РФ), в рассрочку (ст.489 ГК РФ).
• Переход права собственности. В случаях, когда договором купли продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара (п.1 ст.491 ГК РФ).
• Риск случайной гибели. Если иное не предусмотрено договором купли продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п.1 ст.459 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота (п.2 ст.459 ГК РФ).
Случайные условия договора купли продажи
Случайные условия договора - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых в законе не предусмотрено, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора.
Таким образом, договор купли продажи может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон, которые не противоречат действующему законодательству. Например, случайным условием договора купли продажи является наличие перевозчика. В договоре может быть предусмотрено, что расходы по перевозке товара может нести продавец или покупатель.
Заключение договора купли продажи
Как для любого другого договора, заключение договора купли продажи происходит с соблюдением определенных правил и порядка.
Основные моменты при заключении договора купли продажи следующие:
1. В договоре купли продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить вещь (товар) - наименование и количество, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора купли продажи - условие о предмете договора. В отдельных случаях при заключении договора купли продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК РФ).
2. Заключение договоров купли продажи недвижимости или предприятий должно происходить в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также при заключении договоров внешнеторговой купли продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). Для договоров купли продажи движимых вещей письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (ст.159-161 ГК РФ).
Договор купли продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.
Срок договора купли продажи
Срок исполнения договора купли-продажи определяется моментом выполнения продавцом обязательств по передаче товара покупателю.
Момент передачи товара возможен в следующих вариантах:
1. В случае наличия условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара непосредственно покупателю из рук в руки;
2. Если по условиям товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в обусловленном месте;
3. В других случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю.
Исходя из этого, особенностью срока исполнения договора купли-продажи, является дата документа подтверждающего передачу товара продавцом и принятия товара покупателем.
Данный момент имеет важное значение в случае потери или случайной порчи товара.
Сроки поставки товара покупателем продавцу, по договору купли-продажи могут, определятся следующими способами:
- установлением фиксированной даты поставки;
- определением периода, в течении которого должна произойти поставка. Определяет временные рамки (декада, месяц, квартал, год);
- условием о поставке товаров по частям. В таком случае обычно согласовывается календарный план поставок.
Сроки поставки товара могут устанавливаться не только конкретной датой, но и связываться с каким-либо действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, и т.д.), что должно быть также отражено в договоре купли-продажи.
Договор купли продажи по доверенности
Оформление покупки или продажи недвижимости по доверенности ничем не отличается от сделки, совершенной владельцем или покупателем лично. Только к комплекту документов, нужных для заключения этого соглашения, необходимо добавить нотариально заверенное разрешение на соответствующие действия доверенного лица в отношение жилья.
Вам понадобится:
- бланк заявления о государственной регистрации права на объект жилого фонда и сделок с ним;
- нотариально заверенная доверенность на совершение действий по купле-продаже с жильем, указанным в документах о собственности;
- документы о собственности на недвижимость;
- экспликация и поэтажный чертеж (при купле-продаже квартиры);
- подробная справка из домовой книги (при купле-продаже квартиры);
- копия финансово-лицевого счета продаваемой недвижимости;
- оригиналы и ксерокопии паспортов покупателя, продавца и доверенного лица;
- подписанный обеими сторонами акт о передаче недвижимости;
- оригинал и копия квитанции об оплате госпошлины.
Инструкция:
1. Оформите доверенность на проведение сделок с недвижимостью у нотариуса. Для этого отправляйтесь к нему вместе с собственником и комплектом документов. Будет выписан официальный документ, по которому вы получаете разрешение совершать в отношении имущества действия по своему усмотрению. Обязательно впишите в него номер свидетельства о государственной регистрации права на объект жилого фонда, ваши паспортные данные, адрес недвижимости. И укажите, в какой мере управление ею переходит к вам.
2. Заключите и зарегистрируйте договор купли-продажи в том случае, если совершается сделка по смене собственника жилого помещения или недвижимости, принадлежащей предприятию. В иных случаях составление этого документа не требуется. Нужен только подписанный сторонами передаточный акт.
3. Скачайте форму договора. В первых строках напишите фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя. В «Предмете договора» поставьте адрес, по которому расположена недвижимость. В пункте «Цена договора и порядок расчетов» укажите стоимость имущества. Добавьте банковские реквизиты и подписи сторон. Если вам полностью переданы права на совершение сделок с недвижимостью, то все данные указываются из ваших документов. Если вы имеете право только регистрировать сделку, то в договоре должны быть реквизиты настоящего собственника.
4. Зарегистрируйте договор купли-продажи недвижимости в Федеральной регистрационной службе РФ. Для этого с комплектом документов отправляйтесь в один из ее филиалов.
Стороны договора купли продажи
Сторонами договора купли — продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. 295, 49 ГК). Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению (ст. 298 ГК).
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли — продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли — продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли — продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).
В качестве продавца может выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле — продаже.
Граждане могут заключать договоры купли — продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.
Покупателем товара по договору купли — продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли — продажи, покупатель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.
К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли — продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юридическими лицами.
Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли — продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Среди всех договоров купли — продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью. В частности, положения: о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено не только законом, но и договором (ст. 310 ГК); о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора (ст. 322 ГК); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины (п. 3 ст. 401 ГК) и некоторые другие.
Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в качестве самостоятельного вида договора купли — продажи так называемого предпринимательского договора купли — продажи >. Названные и некоторые другие особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого «предпринимательского» договора купли — продажи. Напротив, общие положения о купле — продаже (§ 1 гл. 30 ГК) распространяются на все договоры купли — продажи, независимо от того, осуществляется ли его сторонами предпринимательская деятельность.
Учет договоров купли продажи
Операции по договору купли продажи (поставки) в бухгалтерском учете осуществляются следующим образом:
• если продажа указанного товара является обычным видом деятельности продавца, то доход, полученный от продажи товара, является выручкой от реализации и отражается на счете 90 "Продажи";
• если продажа данного товара носит разовый характер и не является обычным видом деятельности, то доход, полученный от продажи товара, является операционным доходом и отражается на счете 91 "Прочие доходы и расходы".
Дебет 62 Кредит 90, 91 – Отражена выручка от продажи товаров (продукции, имущества) на момент перехода права собственности;
Дебет 90, 91 Кредит 68 – Отражен НДС, подлежащий уплате в бюджет;
Дебет 90, 91 Кредит 41 (43, 10, 01) – Списана себестоимость отгруженных товаров (продукции, имущества);
Дебет 51 Кредит 62 – погашена задолженность покупателя по оплате продукции.
Если при исполнении договора купли продажи (поставки) выручка от продажи определенное время не может быть принята в бухгалтерском учете (например, при переходе права собственности к покупателю при полной оплате товара), применяется счет 45 «Товары отгруженные»:
Дебет 45 Кредит 41 (40, 43) – Отгружен товар (готовая продукция) продавцом (поставщиком);
Дебет 62 Кредит 90, 91 - отражена задолженность покупателей за реализованные товары (продукцию);
Дебет 51 Кредит 62 – Отражено поступление денежных средств по договору купли продажи (поставки);
Дебет 90, 91, Кредит 45 – Списана себестоимость отгруженных товаров (отпущенной продукции), по которой в соответствии с действующим порядком (по договору) признана выручка.
До тех пор, пока право собственности на товар (продукцию) не перейдет к покупателю, он должен учитывать полученные товары (продукцию) на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение»:
Дебет 002 – Приняты товары (продукция) на ответственное хранение.
Как только наступит предусмотренный договором момент перехода права собственности, счет 002 закрывается, а имущество принимается к бухгалтерскому учету на соответствующие счета.
Бухгалтерский учет у покупателя
На основании накладной поставщика (продавца), товар приходуется в зависимости от цели его приобретения:
Товары в организациях, занятых торговой деятельностью, отражаются в бухгалтерском балансе по стоимости их приобретения.
Разница между стоимостью приобретения и стоимостью по продажным ценам отражается в бухгалтерской отчетности отдельной статьей.
В бухгалтерском учете надо сделать следующие проводки:
Дебет 41, Кредит 60 - оприходованы товары по ценам поставщика;
Дебет 41 Кредит 42 – Отражена торговая наценка по товарам, оприходованным в организации розничной торговли;
Дебет 50 Кредит 90 – Отражена реализация товаров (основание - чек ККМ);
Дебет 90 Кредит 68 – Начислен НДС;
Дебет 90 Кредит 41 – Списана себестоимость реализованных товаров (по продажной стоимости);
Дебет 90-2 Кредит 42 – Сторнирована торговая наценка по реализованным товарам;
Дебет 90 Кредит 44 – Списаны издержки обращения.
Бухгалтерский учет организацией товаров по продажным ценам:
Дебет 50 Кредит 90 – Отражена реализация товаров (основание - чек ККМ);
Дебет 90 Кредит 68 – Начислен НДС;
Дебет 90 Кредит 41 – Списана себестоимость реализованных товаров (по покупной стоимости);
Дебет 90 Кредит 44 – Списаны издержки обращения.
Признание договора купли продажи недействительным
Ситуации, когда уже после покупки/продажи квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель — деньги, встречаются довольно часто. Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).
Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной.
Недействительные сделки
Основания для признания судом недействительных сделок и последствия, которые влечет за собой такое решение суда, устанавливают Гражданский кодекс и Основы гражданского законодательства Республики Казахстан.
В Гражданском кодексе РК рассматривается несколько видов недействительных сделок. К ним относятся:
- сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 158 п. 1). Это все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, с ложной регистрацией, с наличием подчистки текста и исправлений документов, устанавливающих право собственности на квартиру, незаверенных нотариусом и др.;
- сделка с нарушениями прав несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в проданной квартире (ст. 159 п. 3 и п. 4);
- сделка, совершенная гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 159 п. 5 и ст. 26);
- ссделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 159 п. 7) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (см. ст. 27). По этой статье очень часто признаются недействительными сделки, в которых продавец (покупатель) квартиры входит в сговор с мошенником. Причины неспособности понимать значение своих действий самые разнообразные: от сотрясения мозга до состояния глубокого алкогольного опьянения;
- ссделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 159 п. 8). Например, недействительна сделка купли-продажи квартиры со скрытыми дефектами: квартиру осмотрели и купили летом, а стены купленной квартиры промерзли насквозь и покрылись инеем зимой;
- кабальные сделки (ст. 159 п. 9 и п. 10), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителями одной и другой сторон. Сделка, совершенная одним из ее участников под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
- ммнимые сделки, совершенные для вида, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку (ст. 160). Например, мнимая (фиктивная) сделка: квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания, а также при оформлении квартиры под залог. В отличие от мнимой притворная сделка направлена на то, чтобы обойти запрет закона;
- сделка, совершенная с нарушениями процедуры принятия наследства (ст. 1061-1064).
Мы перечислили основные виды недействительных сделок без описания многочисленных юридических нюансов, возникающих в судебной практике. Однако даже приведенный перечень дает представление о том, где можно «попасться на удочку» мошенников или грабителей, и какие существуют риски расторжения сделок.
В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда:
- продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);
- при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);
- при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);
- запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК).
Сроки исковой давности
Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.
Но есть специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной — в отношении сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие злонамеренного соглашения. В таком случае срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 162 п. 2 ГК РК).
Чтобы избежать ситуации с признанием сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо при покупке внимательно изучать документы, подтверждающее право собственности продавца на продаваемую квартиру. Решив продать свою квартиру, сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору. Это поможет защитить себя от многих ошибок, время и деньги будут потрачены не зря.
Недействительная сделка является неправомерным юридическим действием.
Исковая давность — это период времени, в течение которого может быть удовлетворено исковое требование, возникшее из нарушений права лица или охраняемого законом интереса (ст. 177 п.1 ГК РК).
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (ст. 118 ГК РК).
Право собственности на квартиру по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации договора в Центре по недвижимости (статьи 155 и 238 ГК РК).
Письменный договор купли продажи
Государственная регистрация сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество, требует представить в регистрационную службу договор в определенной форме.
Возможные формы договора для прохождения регистрации:
- нотариальная форма договора;
- простая письменная форма договора;
- другого не дано.
Заполняя договор, будьте внимательны, неточности в названиях правоустанавливающих и регистрирующих документов, в названиях отчуждаемых по договору объектов, в реквизитах документов могут вызвать возврат договора для исправлений. Нужно будет вновь подписывать договорные документы и заново штурмовать регистрационную службу. При затягивании процесса в такой ситуации некоторые сопровождающие договор документы (в силу своего короткого срока действия) могут стать негодными.
Граждане РФ самостоятельно могут составить, заключить и зарегистрировать договор по сделке с недвижимостью в простой письменной форме.
Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество происходит в местном отделении Управления Федеральной регистрационной службы (Регистрационная служба).
Регистрационная служба не изготавливает тексты договоров. Стороны сделки предоставляют оформленный/подписанный договор в регистрационную службу, притом нет никаких законодательных ограничений по месту и времени оформления или подписания договора, но существуют требования к содержанию договора.
В договоре в обязательном порядке указываются:
• данные сторон договора: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (по регистрации). Паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения паспортно-визовой службы;
• необходимо точно описать предмет договора, указать точные данные: по земельному участку - это адрес, кадастровый номер, категория и вид использования земли, площадь участка. По строению - это назначение (например, садовый дом), площадь, в том числе жилая (для жилой недвижимости);
• правоустанавливающие документы, на основании которых были получены права собственности на объект недвижимости и документы, подтверждающие регистрацию этого права;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• цена недвижимого имущества (обязательно для договора купли-продажи, мены). Цена в договоре дается в рублях и никак не привязывается к оценочной стоимости недвижимого имущества указанного в кадастровых и технических паспортах на земельный участок и постройки;
• порядок и сроки расчета по договору;
• сведения об отсутствии или наличии обременений, наложенных на объект недвижимости;
• подтверждение об отсутствии лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, после его приобретения покупателем, в соответствии с законом, либо перечень и права таких лиц.
Виды договоров купли продажи
Виды договоров купли-продажи согласно Российскому законодательству:
• Договор купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
• Договор розничной купли-продажи
По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
• Договор поставки
Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
По договору поставки поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать произведенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.
• Договор энергоснабжения
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
• Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
• Договор продажи предприятия
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Договор купли продажи материнский капитал
Как зарегистрировать договор купли продажи квартиры (жилья), используя материнский капитал?
Договор купли-продажи квартиры (жилья) с использованием средств материнского капитала может осуществляться двумя способами:
1) Если договор купли-продажи с использованием средств материнского капитала заключается с рассрочкой платежа, то свидетельство о госрегистрации, выдается с пометкой о наличии обременения, после полного погашения задолженности запись о наличии обременения исключается из текста договора;
2) Если материнский капитал договор купли продажи жилья осуществляется с рассрочкой платежа, который предусматривает, вступление в права собственности
после полной ликвидации задолженности. То регистрация права собственности происходит после перечисления средств пенсионного фонда продавцом на счет покупателя.
Договор купли продажи нотариус
Если вы собираетесь продавать или покупать квартиру, комнату, дом или земельный участок, то наверняка перед вами стоит вопрос – обязательно ли участие нотариуса в сделке? Сегодня ведь необязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Однако многие люди «по старинке» считают, что с нотариусом надежнее. К тому же при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки возникают ситуации, когда к нотариусу обращаться просто необходимо.
Составляем договор – с нотариусом или без?
Вступления в силу части 2 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости подлежал обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае договор купли-продажи считался недействительным.
Сегодня договор купли-продажи жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме, но сделка считается заключенной только с момента государственной регистрации. Стороны сделки составляют единый документ – договор купли-продажи – подписывают его и вместе с другими документами сдают на государственную регистрацию. Регистрационная служба должна зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности, а точнее, - право собственности покупателя. Таким образом, обращаться за удостоверением договора к нотариусу не нужно.
Но если продавец и покупатель договорились, что договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, и этот пункт нашел отражение в договоре либо ином соглашении, то тогда нотариальное удостоверение сделки обязательно. Иначе такая сделка считается недействительной.
Как предусмотрено законом, нотариус обязан проверить личности обратившихся, проверить их дееспособность и правоспособность, разъяснить им смысл и значение договора. Нотариус также проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. При этом проект договора может быть составлен как самим нотариусом, так и быть представленным сторонами. При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.
Цена за удостоверение договора
Нотариус за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина) размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате.
Но окончательная стоимость будет всегда намного выше, так как помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора, доверенности, заявления, печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д.
За эту работу ни Налоговым кодексом, ни Основами о нотариате не предусмотрена уплата государственной пошлины или нотариального тарифа. Поэтому за эти услуги нотариус взимает плату, устанавливаемую исходя из величины собственных затрат. Подчас плата за правовую и техническую работу бывает намного выше, чем сам нотариальный тариф за услугу.
Размер тарифа за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) составляет:
- до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
- от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
- свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
Плата за услуги правового и технического характера за договор купли-продажи по Москве и области варьируется от 2500 до 7000 рублей.
За доверенностью к нотариусу
Законом предусмотрено, что государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. То есть, продавец и покупатель обязаны лично прийти в регпалату, и подать заявление о регистрации.
А вот если продавец или покупатель не могут лично подать заявление, то вместо них это может сделать уполномоченное лицо. Но для того чтобы представитель мог выступать от имени представляемого, ему необходимо подтвердить свои полномочия. Таким подтверждением будет являться доверенность, которая в обязательном порядке должна быть нотариально заверенной.
По доверенности можно не только подать и получить документы в регистрационной службе. Если возникнет необходимость, представитель вправе по доверенности приостановить государственную регистрацию на 3 месяца, донести дополнительные документы, получить консультацию по представляемому делу и т.д.
Каждое полномочие должно быть оговорено в доверенности: например, право представлять интересы доверителя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и т. д. с правом получать необходимые документы, подавать их на регистрацию, право получать документы после проведенной регистрации, право на приостановление государственной регистрации, право получать сообщения об отказе в регистрации и т. д.
Цена доверенности
За удостоверение доверенности взимается государственная пошлина, размер которой составляет 200 рублей. Но не забывайте, что это лишь пошлина за удостоверение доверенности.
Помимо пошлины нотариусу необходимо будет оплатить за техническую и правовую работу (составление доверенности, распечатывание документа и т. д.), стоимость этих услуг везде различная.
Итоговая стоимость доверенности по Москве и области составляет от 500 до 1000 рублей за доверенность.
Когда еще необходим нотариус?
- если недвижимое имущество принадлежит супругам, то есть является общим имуществом супругов, то для продажи такой недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Как предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом;
- если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке. То есть, прежде всего, нужно предложить выкупить долю другим сособственникам. После этого, выждав 1 месяц, можно продать долю любому лицу. Но совсем не обязательно ждать окончания месячного срока, если другие сособственники отказываются от покупки доли. Свой отказ они могут удостоверить у нотариуса.
Стоимость вышеназванных услуг в Москве и области примерно одинаковая и составляет от 700 до 1000 рублей (из них 500 рублей нотариальный тариф).
Государственная регистрация - на плечи нотариусу
С 1 сентября 2006 года нотариусы получили новое полномочие – право представлять документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган. Такое право возникает у нотариуса в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия. Так, если стороны договора обратились к нотариусу за составлением и удостоверением договора купли-продажи недвижимости, то этот же нотариус может взять на себя задачу по регистрации договора и перехода права собственности.
В перечень его услуг может входить не только представление документов, но и получение свидетельства о государственной регистрации прав после регистрации.
Отметим, что это лишь право, а не обязанность нотариуса, то есть не все нотариусы берут на себя полномочия представлять документы на регистрацию. Цены за такие услуги законом не установлены, то есть каждый нотариус по-своему определяет расценки.
Осторожно, нотариусы-мошенники!
К сожалению, не все нотариусы стоят на защите прав и законных интересов своих клиентов. О мошенничествах и аферах с использованием подделанных нотариусами документов слышал каждый.
В ход идут заверенные нотариусами доверенности от якобы собственников квартир, которые потом продают по «липовым» доверенностям. Либо нотариально удостоверяется договор купли-продажи, где подставные покупатель или продавец подписываются, а нотариус затем отдает договор на регистрацию.
Совет всем покупателем, кому при продаже приходится общаться с представителем продавца – лучше всего вести все переговоры непосредственно с собственником жилья. Если это невозможно, то постарайтесь созвониться и все же хоть один раз встретится с продавцом для уточнения вопроса относительно выданной доверенности и тех полномочий, которые указаны в ней. Так вы обезопасите себя от возможных судебных разбирательств.
Ну а если встретиться с собственником никак не получается, то стоит задуматься о необходимости приобретать недвижимость именно у этого человека. Конечно, вовсе не обязательно, что человек по доверенности мошенник, но все же следует быть более осмотрительным.
Заверять договор или нет?
Ответ на данный вопрос следует отнести к волеизъявлению сторон. Если для комфортного проведения сделки одной из сторон необходимо удостоверить договор нотариально, то не думаю, что следует возражать. Ведь нотариус еще раз удостоверит, что стороны при подписании договора понимали, что они делают, что сделка проходит не на крайне невыгодных для продавца условиях и т.п.
А вот при проведении сделок с лицами, которые в силу заболеваний стоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (без ограничений в дееспособности), помимо решения врачебной комиссии, освидетельствования на момент совершения сделки, мы рекомендуем удостоверить договор у нотариуса.
Сегодня необязательно заключать договор купли-продажи жилого помещения в нотариальной форме. Однако некоторые граждане до сих пор продолжают обращаться к нотариусу. И дело не только в привычке. Ведь самостоятельно составить договор купли-продажи в простой письменной форме могут далеко не все. В любом случае приходится пользоваться квалифицированной юридической помощью. Иначе могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией договора и перехода права собственности.
Если вопросами продажи или покупки квартиры занимается агентство недвижимости или частный маклер, представляющие интересы покупателя или продавца, такой проблемы обычно не возникает. Но если люди самостоятельно занимаются куплей-продажей квартиры и в сделке с другой стороны не участвует специалист рынка недвижимости, самое простое решением в этом случае - обратиться к нотариусу.
В некоторых случаях сами специалисты рынка недвижимости советуют своим клиентам не экономить и в обязательном порядке удостоверить сделку нотариально. Прежде всего, в случаях продажи жилого помещения пожилыми людьми, лицами, состоящими на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, или другими гражданами, дееспособность которых вызывает сомнение. Это необходимо для того, чтобы в последующем сделку, совершенную с таким лицом, было трудно оспорить, ссылаясь на заболевания и преклонный возраст продавца, которые могли помешать ему осознать значение своих действий при заключении договора, а также содержание и юридическую природу совершаемой сделки.
Ведь удостоверяя договор купли-продажи, нотариус не только выступает, как профессиональный лицензированный государством свидетель сделки, но также в обязательном порядке разъясняет сторонам договора его содержание и проверяет их дееспособность. Поэтому в последующем уже трудно будет доказать, что продавец при подписании договора купли-продажи не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, или что попросить суд признать сделку недействительной под тем предлогом, что договор подписывался под дулом пистолета.
Гражданский договор купли продажи
Отношения, возникающие из договора купли-продажи, регулируются главой 30 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор купли-продажи является возмездным, консенсуальным, двусторонним.
Предметом договора выступают любые вещи, кроме вещей, изъятых из гражданского оборота. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Обязанности продавца:
- передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
- передать покупателю принадлежности вещи, а также относящиеся к ней документы.
- передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (например, покупатель согласился приобрести квартиру, обремененную правами нанимателей, проживающих в этой квартире).
- передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
- передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности.
- передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки.
Договором купли-продажи на продавца может быть возложена обязанность предоставить покупателю товар, соответствующий требованиям качества в течение определенного договором времени (гарантийного срока). Гарантия качества распространяется как на сам товар, так и на все составляющей его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю. Если покупатель лишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установлен гарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом (ст. 471 Гражданского кодекса РФ).
Ответственность продавца
1. В случае нарушения продавцом условия о передаче проданного товара и принадлежностей к нему покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе требовать отобрания этой вещи и передаче покупателю либо возмещения убытков.
2. В случае нарушения условия о количестве товара покупатель вправе, потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
3. В случае нарушения условия о передаче товара, свободного от прав третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
4. В случае нарушения условия о качестве товара и передаче товара без упаковки (тары) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Обязанности покупателя:
- принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи,
- оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса,
- оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.
Ответственность покупателя:
1. в случае, если покупатель своевременно не оплачивает
переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец
вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии
со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
2. в случае отказа покупателя принять и оплатить товар, продавец
вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от
исполнения договора.
Виды договоров купли-продажи. Гражданский кодекса РФ регулирует следующие виды договоров купли-продажи: договор розничной купли-продажи, поставки, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, предприятия.
Договор розничной купли-продажи
В соответствии со ст. 492 Гражданского кодекса РФ по договору
розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Договор розничной купли-продажи регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но также Федеральным законом № 2-ФЗ «О защите прав потребителей»70, Постановление Правительства РФ № 55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации»71, Постановление Правительства РФ № 575.
«Об утверждении перечня технически сложных товаров, в отношении которых требования потребителя об их замене подлежат удовлетворению в случае обнаружения в товарах существенных недостатков» и другие.
Особенности договора розничной купли-продажи:
1. продавцом является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу,
2. предметом договора является товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью,
3. договор розничной купли-продажи является публичным договором,
4. к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина применяется законодательство о защите прав потребителей,
5. договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий, 6) дополнительные права покупателя, предусмотренные Гражданским кодексом РФ и законодательством о защите прав потребителей, в частности, право на информацию (ст. 495 Гражданского кодекса РФ), право на обмен товара надлежащего качества в течение четырнадцати дней со дня покупки (ст. 502 Гражданского кодекса РФ) и другие.
Виды договора розничной купли-продажи:
1. продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок (ст. 496 Гражданского кодекса РФ),
2. продажа товаров по образцам (ст. 497 Гражданского кодекса РФ),
3. продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 Гражданского кодекса РФ),
4. продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст. 499 Гражданского кодекса РФ),
5. договор найма-продажи (ст. 501 Гражданского кодекса РФ).
Договор поставки товаров
В соответствии со ст. 506 Гражданского кодекса РФ по договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Наряду с Гражданским кодексом РФ договор поставки регулируется Положением о поставках продукции производственно-технического назначения и, Положением о поставках товаров народного потребления, утвержденные постановлением СМ СССР № 88873 в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ, Правилами поставки газа в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ № 16274 и другими нормативными правовыми актами.
Особенности договора поставки:
1. сторонами договора (поставщиком и покупателем) выступают лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность,
2. предметом договора выступают товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием,
3. особый порядок заключения договора в части урегулирования споров, возникающих при заключении договора (ст. 507 Гражданского кодекса РФ),
4. существенными условиями договора являются условия о предмете и сроках поставки.
Разновидностью договора поставки является поставка товаров для государственных нужд.
Наряду с Гражданским кодексом РФ порядок заключения и исполнения договоров поставки товаров для государственных нужд регулируются федеральными законами: Федеральным законом № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд»75, Федеральный закон № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»76, Федеральный закон № 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»77.
Согласно ст. 525 Гражданского кодекса РФ поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд. Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.
По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров. Заключение государственного контракта является обязательным для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением государственного контракта. Условие о возмещении убытков не применяется в отношении казенного предприятия (ст. 527 Гражданского кодекса РФ).
При оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных нужд государственный заказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя (ст. 532 Гражданского кодекса РФ).
Контрактация
В соответствии со ст. 535 Гражданского кодекса РФ по договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.
Особенности договора контрактации:
– стороны договора: производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель. Исполняющей стороной является производитель сельскохозяйственной продукции, который обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю. Заготовителем выступает лицо, осуществляющее закупки сельскохозяйственной продукции для переработки или продажи,
– место исполнения договора – место нахождения сельскохозяйственной продукции у производителя. Заготовитель обязан принять продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз,
– в обязанности заготовителя, по общему правилу, входит возврат по требованию производителя отходов переработанной продукции с оплатой по цене, определенной договором,
– несмотря на то, что производитель сельскохозяйственной продукции является субъектом предпринимательской деятельности, он несет ответственность лишь при наличии вины.
Энергоснабжение
По договору энергоснабжения в соответствии со ст. 539 Гражданского кодекса РФ энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Важное значение в регулировании договорных отношений в сфере энергоснабжения имеют Федеральный закон № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»78, Федеральный закон № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»79, Постановление Правительства РФ № 294 «Об утверждении Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ»80 и другие нормативные правовые акты. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения дан в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ N 3081.
Предметом договора энергоснабжения является энергия (электрическая, тепловая), которая обладает определенными свойствами, в частности, 1) электроэнергию невозможно накапливать в значительных количествах и хранить; 2) электроэнергию возможно передавать только через присоединенную сеть; 3) для приема энергии у покупателя должны быть технические устройства для подключения к энергосетям энергоснабжающей организации и другие.
В договоре должно быть указано количество поставляемой энергии, в противном случае договор энергоснабжения считается незаключенным. Так, в Арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства о взыскании предусмотренного сторонами в договоре штрафа за неподачу тепловой энергии.
Ответчик возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что причиной неподачи тепловой энергии явилось уклонение акционерного общества при заключении договора от согласования количества ежемесячной и ежеквартальной поставки энергии.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. По договору купли-продажи, отдельным видом которого в силу п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса РФ является договор энергоснабжения, условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Кодекса).
Согласно ст. 541 Гражданского кодекса РФ энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным (п. 2 ст. 465 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку договор, на основании которого производился отпуск тепловой энергии, сведений о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии не содержал, он признается незаключенным. Следовательно, у суда не было оснований для удовлетворения иска о взыскании штрафа.
Права и обязанности сторон. Кроме традиционных прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи по договору энергоснабжения в обязанности энергоснабжающей организации входит:
- подача абоненту энергии через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами.
К обязанностям покупателя относятся:
1. соблюдение предусмотренного договором режима потребления энергии;
2. обеспечение безопасности эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей, а также исправность приборов и оборудования.
Особо законодательством регламентированы вопросы перерыва и прекращения подачи энергоснабжающей организацией энергии.
Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются:
1. по соглашению сторон,
2. в одностороннем порядке,
3. когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента,
4. без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии,
5. без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии при условии немедленного уведомления абонента об этом (ст. 546 Гражданского кодекса РФ).
Ответственность по договору энергоснабжения носит ограниченный характер. В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб, но не возмещает упущенную выгоду.
Если в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии ее вины.
Продажа недвижимости
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Особенности договора продажи недвижимости:
1) Предметом договора продажи недвижимости выступает недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 Гражданского кодекса РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
2) Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (в том числе объекты незавершенного строительства) и цена. Существенным условием договора продажи жилого дома является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутствии таких условий, договор считается незаключенным.
3) Форма договора продажи недвижимости должна быть письменной в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. В противном случае договор считается ничтожным. При этом переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, после регистрации покупатель становиться собственником имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4) Передача объекта недвижимости должна быть отражена в передаточном акте или ином документе, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи договор считается неисполненным.
Продажа предприятия
В соответствии со ст. 559 Гражданского кодекса РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Особенности продажи предприятия:
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
1. К договору продажи предприятия должны быть приложены следующие документы:
- акт инвентаризации,
- бухгалтерский баланс,
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 561 Гражданского кодекса РФ).
2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Право собственности на предприятие переходит с момента государственной регистрации, в связи с чем момент перехода риска случайной гибели и права собственности не совпадают.
Исполнение договора купли продажи
Основной обязанностью продавца является передача покупателю в собственность вещи (товара) (ст. ст. 454 и 492 ГК). Закон предъявляет единые требования к передаваемой вещи с точки зрения ее качества и комплектности, а если передаче подлежат вещи, определяемые родовыми признаками, - также количества и ассортимента. Вместе с тем, учитывая особенности договора розничной купли-продажи, в ГК и Законе о защите прав потребителей установлен ряд дополнительных гарантий охраны прав покупателей.
Требования к качеству товара определены ст. 469 ГК и ст. 4 Закона о защите прав потребителей. Качество товара должно соответствовать договору, а если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. При этом по соглашению сторон продавец может передать товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, установленными в предусмотренном законом порядке. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец должен руководствоваться обычно предъявляемыми требованиями.
Следовательно, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. В то же время, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями, т. е должен руководствоваться специальными требованиями к качеству товара, несмотря на отсутствие указаний об этом в договоре.
Согласно ст. 19 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить установленные ст. 18 данного Закона требования продавцу (изготовителю, уполномоченной организации, уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности. Правила, касающиеся установления гарантийных сроков и сроков годности, определены ст. 5 Закона о защите прав потребителей. На товар, предназначенный для длительного использования, изготовитель вправе устанавливать срок службы, под которым понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за существенные недостатки в соответствии с п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.
Если товар длительного пользования, в том числе комплектующие изделия (детали, узлы, агрегаты), по истечении определенного периода может представлять опасность для жизни, здоровья потребителя или причинять вред его имуществу либо окружающей среде, изготовитель обязан устанавливать срок службы. Изготовитель также обязан устанавливать срок годности на продукты питания, парфюмерно-косметические товары, медикаменты, товары бытовой химии и иные подобные товары, поскольку по его истечении данные товары считаются непригодным для использования по назначению. Перечни таких товаров утверждаются Правительством РФ. Продажа товара по истечении установленного срока годности, а также товара, на который должен быть установлен срок годности, но он не установлен, запрещается (п. 5 ст. 5 Закона о защите прав потребителей).
Изготовитель вправе устанавливать на товар гарантийный срок, в течение которого в случае обнаружения в товаре недостатка изготовитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные ст. 18 Закона о защите прав потребителей. Кроме того, изготовитель вправе принять дополнительное обязательство в отношении недостатков товара, обнаруженных по истечении установленного им гарантийного срока. Содержание дополнительного обязательства изготовителя, срок его действия и порядок осуществления потребителем прав по такому обязательству определяются изготовителем.
Продавец может установить на товар гарантийный срок, если он не установлен изготовителем, а также принять на себя дополнительное обязательство в отношении недостатков товара, обнаруженных по истечении гарантийного срока, установленного изготовителем. Содержание дополнительного обязательства продавца, срок действия такого обязательства и порядок осуществления потребителем прав по такому обязательству определяются договором между потребителем и продавцом.
Таким образом, в рассмотренном случае речь идет о договорной гарантии, предоставляемой потребителю изготовителем или продавцом товара. Изготовитель (продавец) несет ответственность за недостатки товара, обнаруженные в течение срока действия дополнительного обязательства, в соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 18, а после окончания срока действия дополнительного обязательства - в соответствии с п. 5 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то возможность предъявления требований, связанных с недостатками товара, устанавливаются законом (законная гарантия). Согласно п. 2 ст. 477 ГК и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей в таком случае указанные требования могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
Гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляются со дня продажи товара потребителю. Если день продажи товара установить невозможно, эти сроки исчисляются со дня изготовления товара. Для сезонных товаров (обуви, одежды и т.д.) эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего сезона, срок наступления которого определяется субъектами Российской Федерации, исходя из климатических условий места нахождения потребителей.
При продаже товаров по образцам, по почте, а также в случаях, если момент заключения договора купли-продажи и момент передачи товара потребителю не совпадают, эти сроки исчисляются со дня доставки товара потребителю, а если товар нуждается в специальной установке (подключении) или в сборке, со дня его установки (подключения) или сборки. Если день доставки, установки (подключения) или сборки товара установить невозможно, эти сроки исчисляются со дня заключения договора купли-продажи.
Срок годности товара определяется периодом, исчисляемым со дня изготовления товара, в течение которого он пригоден к использованию, или датой, до наступления которой товар пригоден к использованию. При этом продолжительность срока годности товара должна соответствовать обязательным требованиям к безопасности товара.
Гарантийные сроки на комплектующие изделия и составные части основного товара исчисляются в том же порядке, что и гарантийный срок на основной товар. Гарантийные сроки на комплектующие изделия и составные части основного товара считаются равными гарантийному сроку на основное изделие, если иное не установлено договором. Если на комплектующее изделие или составную часть товара в договоре установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия или составной части товара, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие, если иное не предусмотрено договором. Если же на комплектующее изделие установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основной товар, потребитель вправе предъявить требования в отношении недостатков товара при условии, что недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на это изделие независимо от истечения гарантийного срока на основной товар.
В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу (изготовителю) требования, предусмотренные ст. 18 Закона о защите прав потребителей, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
В ст. 502 ГК и ст. 25 Закона о защите прав потребителей установлены правила обмена товара надлежащего качества. Эти правила относятся только к непродовольственным товарам. Обмен доброкачественных продовольственных товаров не допускается. Кроме того, не все непродовольственные товары могут быть обменены по основаниям, указанным в данных нормах. Перечень не подлежащих обмену непродовольственных товаров утверждает Правительство РФ (п. 2 ст. 502 ГК и абз. 4 п. 1 ст. 25 Закона о защите прав потребителей).
Право на обмен товара надлежащего качества обусловлено рядом обстоятельств. Обмен на аналогичный товар может быть осуществлен у того продавца, у которого был приобретен обмениваемый товар. Потребитель имеет право на свободный обмен, если товар надлежащего качества не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации. Обмен непродовольственного товара надлежащего качества может быть осуществлен потребителем в течение 14 дней, не считая дня его покупки. По истечении установленного законом срока погашается и само субъективное право потребителя на обмен, т.е. речь идет о пресекательном сроке.
Обмен может быть осуществлен, только если обмениваемый товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид и потребительские свойства, а также пломбы, фабричные ярлыки и имеется товарный чек или кассовый чек либо иной подтверждающий оплату указанного товара документ. Однако, как и в случае заключения договора, отсутствие у потребителя товарного чека или кассового чека либо иного подтверждающего оплату товара документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 502 ГК и п. 2 ст. 25 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе требовать лишь обмена товара. Однако в том случае, если аналогичный товар отсутствует в продаже на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за указанный товар денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за указанный товар денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня возврата указанного товара. При этом необходимо учитывать, что потребитель не вправе требовать возмещения убытков, а может лишь претендовать на возврат уплаченной за товар денежной суммы. Не производятся в данном случае и перерасчеты в порядке, установленном ст. 24 Закона о защите прав потребителей, ведь речь идет об обмене товара надлежащего качества.
Кроме того, Закон о защите прав потребителей предоставляет потребителю возможность по соглашению с продавцом дождаться поступления аналогичного товара и обменять его. Продавец в последнем случае обязан незамедлительно сообщить потребителю, потребовавшему обмена товара, о его поступлении в продажу. Следует подчеркнуть, что согласно ст. 502 ГК и ст. 25 Закона о защите прав потребителей обмен производится только на аналогичный товар. В случае существования разницы в цене между обмениваемым и аналогичным товаром потребитель обязан произвести необходимый перерасчет с продавцом, так как цена за прошедшее время уже могла вырасти.
Потребитель не вправе требовать обмена непродовольственного товара надлежащего качества на товар другой марки (модели, артикула). Вместе с тем такой обмен в принципе возможен с согласия продавца. Если согласие продавца на такого рода обмен имеется, то потребитель также должен по требованию продавца доплатить разницу в цене, поскольку речь идет о приобретении им иного более дорогого товара. Если же речь идет о том, что цена на обмениваемый товар упала, либо об обмене на более дешевый товар, то у потребителя имеются все основания потребовать от продавца возврата разницы в цене.
Основными обязанностями покупателя по договору розничной купли-продажи являются принятие товара и уплата покупной цены. Обязанность покупателя принять товар (ст. 484 ГК) предполагает, как и в договоре купли-продажи в целом, совершение им действий, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара. Если же покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Общие нормы ГК действуют и в отношении порядка исполнения обязанности покупателя в договоре розничной купли-продажи по уплате покупной цены (ст. ст. 486 - 489 ГК). Вместе с тем согласно ст. 500 ГК в случае, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
К договорам розничной купли-продажи товаров в кредит, в том числе с условием оплаты покупателем товаров в рассрочку, не подлежат применению правила, предусмотренные абз. 1 п. 4 ст. 488 ГК; следовательно, покупатель в таких случаях не обязан уплачивать продавцу проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК. Покупатель вправе оплатить товар в любое время в пределах установленного договором периода рассрочки оплаты товара.
Особенности договора купли продажи
В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости.
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Так, правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, это отношения обмена товара на деньги.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.
Какие же особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости?
Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 гл. 30 ГК РФ.
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.
Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является возмездным.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами, либо оговаривается в тексте договора, что данный договор приобретает силу и значение акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав.
Должны быть указаны:
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность объекта;
- этаж и номера помещений в поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Недвижимость - это, прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Такие правила содержатся в статьях 552, 553 Гражданского кодекса.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В ЗК РФ, принятом, как известно, позже, чем ГК РФ, сформулирована совсем иная норма: «Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота» (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Согласно ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. По ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4, абз. 4, ст. 35 ЗК РФ).
Налицо очевидные противоречия, которые, к сожалению, так и не устранены, несмотря на то что в ГК РФ и ЗК РФ в последнее время вносились изменения. На практике коллизия разрешается в пользу более позднего закона, т.е. ЗК РФ, хотя нормы ст. 552 и 553 ГК РФ более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам большую свободу усмотрения. Следовательно, обязательным условием договора продажи здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В договоре должны содержаться следующие сведения:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земель (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка.
Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ).
Отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом N 213-ФЗ были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказ получателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.
Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости. При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю.
Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России №233.
В случае продажи любого жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
- регистрация сделки (договора купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ));
- регистрация перехода права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Принято считать, что требование государственной регистрации не только перехода права, но и договора купли-продажи жилого помещения как сделки направлено на дополнительную защиту прав граждан.
Проведенная государственная регистрация договора продажи жилого помещения удостоверяется штампом на всех подлинных экземплярах договора: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты и номера регистрации, заверенная подписью государственного регистратора и печатью.
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах.
Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.
Счет договор купли продажи
До недавнего времени ответ на этот вопрос был один – справка-счёт. Ещё несколько лет назад оформление справки-счёта - документа строгой отчетности со своей серией, номером, микропечатью и водяными знаками представляло собой обязательную процедуру для всех, кому требовалась постановка транспортного средства на учёт в ГАИ и подтверждение права собственности на автомобиль.
Однако после того, как вступил в силу новый Гражданский кодекс, у владельцев авто появился выбор: теперь функции справки-счёта может выполнять и договор купли-продажи транспортного средства. Не удивительно, что у многих автомобилистов сегодня возникают сомнения, что лучше, выгоднее и быстрее в оформлении - справка-счёт или договор купли-продажи?
По сути, справка-счёт и договор купли-продажи – разные документы с одинаковой сутью. Не важно, оформляете вы справку-счёт или договор купли-продажи, согласно обоим этим документам продавец обязан передать автомобиль в собственность покупателю, а покупатель в свою очередь должен заплатить за автомобиль продавцу заранее оговорённую денежную сумму.
Но для того, чтобы определиться, что же целесообразнее именно для вас: справка-счёт или договор купли-продажи, важно знать, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого из данных документов.
Преимущества оформления справки-счёта при купле-продаже автомобиля
Как уже упоминалось выше, справка-счёт на автомобиль отличается тем, что является документом строгой отчётности, следовательно, реализовывать такие справки имеют право только организации, прошедшие обязательную сертификацию в органах ГИБДД. Тогда как с договорами купли-продажи могут работать любые фирмы, имеющие на это право.
Кроме того, помимо справки-счёта на автомобиль собственнику транспортного средства выдаётся знак "ТРАНЗИТ", а при оформлении договора купли-продажи авто – нет.
Другое существенное преимущество справки-счета при купле-продаже автомобиля состоит в том, что заполнением этого документа занимается специалист, а значит, вероятность появления ошибочных данных в справке-счёте исключена.
Наконец, даже если вы потеряете справку-счёт, купля-продажа автомобиля не перейдет в ранг незаконных сделок. Все документы хранятся в архиве на протяжении пяти лет, поэтому любая справка-счет на автомобиль подлежит восстановлению.
В общем-то, справка-счет, несомненно, выглядит надежнее и лучше договора купли-продажи авто. Одно НО: с 30 июля 2009 года такой вид бланка строгой отчетности перестал выпускаться в результате постановления Правительства № 562. То есть на сегодняшний день справку-счет продолжают выписывать только те организации, у которых еще остались в запасе эти документы. Соответственно и цена оформления справки счёт значительно выросла.
Действительно, стоимость справки-счёт зачастую в несколько раз выше, нежели стоимость договора купли-продажи. В то же время, многие автовладельцы понимают: сомнительная экономия часто оборачивается двойными расходами. Поэтому тех, кому нужны железные гарантии и уверенность в правильном оформлении сделки купли-продажи, стоимость справки счёт ничуть не смущает.
Всё, что необходимо для грамотного оформления справки-счета
Если вы окончательно определились и решили приобретать автомобиль через справку-счёт, вам нужно позаботиться о поиске компании, которой вы готовы доверять всецело. Остальные нюансы, касающиеся оформления справок-счетов, компания возьмёт на себя.
На самом деле всё просто: если у вас на руках есть оформленная в соответствии с нормами закона справка-счёт, купля-продажа автомобиля пройдет легко и беззаботно.
Если справка-счёт оформлена неверно, попрощайтесь с фирмой, заставившей вас испытать не самые приятные эмоции, и в следующий раз обращайтесь к профессионалам.
Перечень документов для оформления справок-счетов
Для оформления справки-счёта физическим лицам следует предоставить:
• ПТС с отметкой ГИБДД о снятии транспортного средства с учета для отчуждения или продажи;
• Два паспорта - продавца и покупателя
Также при оформлении справок-счетов присутствие собственника и наличие его паспорта не являются обязательными, если продавец может предъявить генеральную доверенность, дающую право продажи.
Для оформления справки счет от юридических лиц потребуется:
• ПТС с отметкой ГИБДД о снятии транспортного средства с учета для отчуждения или продажи;
• Договор поручения;
• Представитель организации, имеющий доверенность на право продажи или покупки транспортного средства
Кроме того, если справка-счёт на автомобиль оформляется для юридических лиц, присутствие обеих сторон строго обязательно.
Напоследок заметим, что для оформления договора купли-продажи предъявляются те же документы, что и для оформления справок-счётов.
Постановление об отмене справки счет
30 июля 2009 года вступило в силу постановление № 562 "О внесении изменений по вопросам государственной регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним".
Из перечня документов, являющихся основанием для перехода права собственности и последующего совершения регистрационных действий, ИСКЛЮЧАЕТСЯ "СПРАВКА-СЧЕТ".
Право собственности на транспортное средство может быть приобретено другим лицом лично на ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Постановление Правительства РФ № 562 года
1. Установлено требование о выдаче государственных регистрационных знаков в порядке возрастания их цифровых номеров без резервирования за юридическими или физическими лицами отдельных буквенных и цифровых серий.
2. С целью исключения направления физических лиц в военные комиссариаты для постановки на воинский учет транспортных средств, подлежащих предоставлению войскам, определен порядок информационного обмена между Министерством внутренних дел Российской Федерации и Министерством обороны Российской Федерации.
3. Установлена обязанность владельцев автомототранспортных средств с электродвигателями по регистрации их в подразделениях Госавтоинспекции, в зависимости от технических параметров силовых установок.
4. Из перечня документов, являющихся основанием для перехода права собственности и последующего совершения регистрационных действий, исключается "Справка-счет". Право собственности на транспортное средство может быть приобретено другим лицом лично на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Последнее изменение вступает в силу 30 июля 2009 года. Вместе с тем, оформленные до указанной даты "Справки-счета" не ограничены сроком действия и будут приниматься к производству регистрационных действий на общем основании.
Покупателю жилья в новостройке сегодня предлагается несколько схем покупки. На каждую схему – свой договор. Какой договор можно подписывать смело, а какой трижды прогнать через юриста или вообще не подписывать?
Краткая история вопроса
1 апреля 2005 года вступил в силу один из самых знаменитых законов «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214.
Он должен был защитить интересы дольщиков, вкладывающих деньги в строящееся жилье. Закон потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после того, как получен полный пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона, нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.
Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону. Результат объемы строительства резко упали, цены, наоборот, поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компаний собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков.
Год назад наиболее одиозные положения закона были поправлены, в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более, что пока проходил период адаптации закона, строители обратились к другим схемам привлечения денег.
Договор долевого участия
Этому договору посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Поэтому мы можем смело сделать вывод – это самый надежный, защищенный законом договор.
Повторимся: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация является гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.
Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия:
- определен объект долевого строительства;
- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- прописана цена, сроки и порядок оплаты;
- определен гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.
Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.
Альтернативные схемы – что следует знать
На рынке сложились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.
Договор соинвестирования
Заключая подобный договор, дольщик должен иметь в виду, что он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39
Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто «влез» в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.
Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает, выкуп договоров долевого участия. В каких случаях его заключают? Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. По мере роста этажей, растет цена метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены.
Наконец, договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Вексельная схема
Смысл вексельной схемы заключается в том, что дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд, очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Понятно, что в большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.
Вексельная схема предполагает заключение двух договоров предварительного договора (о нем читайте ниже) и договор купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков, которые не хотят портить свой имидж скандалами с дольщиками.
Договор предварительной купли-продажи
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в том случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет. Так что схема явно ненадежная.
Разумеется, такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько таких обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.
Как себя обезопасить
Наш совет – держаться в рамках, хоть и плохо действующего, но закона № 214. Если вы решили все-таки рискнуть и заключить «подозрительный» договор, помните, что закон не на вашей стороне. Ваша гарантия – порядочность застройщика. Не стесняйтесь узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультируйтесь у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями.
И не забывайте о страховании. Страховые компании после некоторого перерыва вернулись к страхованию финансовых рисков при покупке новостроек. Имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!
Заявление расторжение договора купли продажи скачать
Объектом договора купли продажи, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора принадлежат продавцу на праве собственности. Купля продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима, то есть их покупателем может быть только специально уполномоченное на владение данной вещью лицо.
Имущественные права также включены в понятие предмета договора купли продажи. Хотя сфера применения договора купли продажи имущественных прав достаточно узкая и сводится практически к биржевым сделкам и уступке исключительных прав.
Предмет договор купли продажи должен быть конкретно и подробно описан либо в самом содержании договора купли продажи, либо в специальном приложении к нему "Спецификация товара".
В содержании договора купли продажи может быть ссылка на образец предмета договора (качество устанавливается по образцу), ссылки на стандарт, ссылки на среднее качество или обычно предъявляемые требования к такого рода вещам.
Поскольку требования по количеству и качеству объекта договора купли продажи необходимо оговаривать в договоре, при нарушении данных условий может требовать:
• возврата покупной цены соответственно с возвратом вещи;
• уценки (снижения цены);
• при невозможности возврата вещи при всех ее недостатках, в том числе и скрытых недостатках, он может требовать возмещения ему возврата цены плюс возмещение убытков;
• замена вещи, товара.
Договор купли продажи судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе: председательствующего Лапуговой Л.А., судей Душкова С.Н., Ионкиной Н.В., при секретаре Даньо Л.А., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Зарвы С.Н. на решение Саяногорского городского суда от 06 октября 2011 года, которым удовлетворены исковые требования Кокаревой Е.А. к ней о понуждении к передаче квартиры.
Заслушав доклад судьи Душкова С.Н., объяснения Зарвы С.Н. и ее представителя Кукушкиной М.А., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Мартовского В.В., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кокарева Е.Н. обратилась в суд с иском к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Зарвой С.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В связи с уклонением Зарвы С.Н. от регистрации договора, она обращалась в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ее исковых требований отказано, встречные требования Зарвы С.Н. к ней о признании договора купли – продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. Вместе с тем из мотивировочной части решения исключены выводы суда о незаключенности договора, а также о том, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры продавцу не передавались. Поскольку обязательства перед Зарвой С.Н. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ выполнила в полном объеме, считала, что ответчик обязана передать ей квартиру. Просила удовлетворить исковые требования.
Для участия в судебном заседании истец Кокарева Е.А. не явилась.
Представитель истца Мартовский В.В. в судебном заседании уточнил исковые требования, просил обязать Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.Н. спорную квартиру. В обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Зарва С.Н. иск не признала, пояснила, что денежных средств по договору купли – продажи спорной квартиры от истца не получала, договор подписала под угрозой, истца никогда не видела. Она владеет спорной квартирой, которая не продана третьим лицам. Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика Кукушкина М.А. считала иск необоснованным, пояснила, что договор купли – продажи является незаключенным, так как отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд постановил решение, которым иск Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры удовлетворил.
Обязал Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.А. квартиру, расположенную <данные изъяты> по адресу: <адрес>, в течение <данные изъяты> дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик Зарва С.Н. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с кассационной жалобой, в которой просит суд отменить решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия принять новое, не передавая дело на новое рассмотрение, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
Кассатор ссылается на то, что государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена в установленном порядке, передача квартиры по договору не состоялась, следовательно, договор считается незаключенным. Исковых требований о признании договора заключенным истец не заявляла.
Отмечает, что в спорной квартире в настоящее время зарегистрирована и проживает вместе с несовершеннолетней дочерью ФИО, <данные изъяты>, которая не имеет права пользования другим жилым помещением.
В письменных возражениях относительно кассационной жалобы представитель истца Мартовский В.В. выражает согласие с решением суда, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 549, 550 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, для заключения договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры установлены особенности и договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
При отказе продавца передать индивидуально – определенную вещь, покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Исходя из положений ст. 12, 398 ГК РФ удовлетворение требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче индивидуально – определенной вещи, возможно, только по заключенной сделки.
Судом установлено, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Зарва С.Н. продала в собственность, а покупатель Кокарева Е.А. купила и оплатила в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру отказано. Встречные требования Зарвы С.Н. к Кокаревой Е.А. о признании договора купли – продажи спорной квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменений.
Из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что из решения <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ был исключен вывод о незаключенности договора купли – продажи спорной квартиры по пункту 1 ст. 558 ГК РФ.
При этом вопрос о заключенности договора купли – продажи спорной квартиры по п. 2 ст. 558 ГК РФ в решении <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ и определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ не исследовался.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он совершен в надлежащей форме, но не прошел государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче спорной квартиры.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального права, а потому постановленное по делу решение нельзя признать законным и обоснованным, что в силу ст. 362 ГПК РФ является основанием к его отмене в кассационном порядке.
Принимая во внимание, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон, необходимости в исследовании дополнительных обстоятельств не имеется, судебная коллегия полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия от 06 октября 2011 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. об обязании передать квартиру, расположенную <данные изъяты> по адресу: <адрес> - отказать.
Лангепасский городской суд
Ханты-Мансийского автономного округа-Югры
Ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи порождает определенные последствия.
В суд обратилась У. с иском к Д. о взыскании долга по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что с ответчиком заключен договор купли-продажи автомобиля, согласно которому истец продала ответчику транспортное средство за 135000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик не выплатил остаток в размере 105000 рублей. Просить взыскать с Д. указанную сумму долга.
В соответствии с указанным договором, удостоверенным нотариусом Лангепасского нотариального округа, истец продала ответчику автомобиль, расчет между сторонами произведен следующим образом: 30 000 рублей уплачены Д. до подписания данного договора, оставшиеся 105 000 рублей должны быть уплачены после подписания указанного договора в течение шести месяцев. Однако, до настоящего времени ответчик принятые обязательства не выполнил, чем нарушил условия договора.
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании вышеизложенного, суд удовлетворил требования истца в полном объеме.
Помощник судьи А.С. Вербий.
Судом кассационной инстанции решение суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры признано законным и обоснованным.
Решение Бологовского городского суда Тверской области об отказе в удовлетворении исковых требований Р. к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении признано законным и обоснованным.
Р. обратился в Бологовский городской суд Тверской области с иском к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении. Мотивировал свои требования тем, что ему и его брату на праве долевой собственности принадлежала квартира. В сентябре 2006 года его брат умер. После смерти брата ответчик Л. уговаривала дать ей нотариальную доверенность на оформление документов, чтобы квартира за долги не отошла государству. В этот период у Р. сложились тяжелые обстоятельства: умер брат, а сам Р. являлся подсудимым по уголовному делу, и знал, что его ждет тюремный срок. Поверив Л., Р. согласился дать доверенность, чтобы Л. могла от его имени вступить в наследство и на время нахождения его в местах лишения свободы пользоваться квартирой. Истец Р. был осужден к 5 годам лишения свободы. Пока он отбывал наказание Л., оформила квартиру на свое имя. Данное обстоятельство стало ему известно лишь в марте 2011 года. Впоследствии ему стало известно, что он уполномочил В. заниматься наследственными вопросами и продажей квартиры, о чем раньше он не знал. Считает, что сделка договора купли – продажи ничтожна, так как ответчик Л. ввела его в заблуждение, воспользовавшись его тяжелым положением. Также Р. считает, что не пропустил срок исковой давности на обращение в суд, поскольку о своем нарушенном праве узнал 23 мая 2011 года, и о восстановлении пропущенного срока не заявлял. В связи с чем Р. вынужден был обратиться в суд с иском.
Представитель истца Р. – Н. поддержала заявленные требования, и посчитала, что истец Р. не пропустил срок исковой давности.
Ответчики иск не признали.
3-е лицо по делу нотариус М. в судебном заседании посчитала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку при выдаче нотариальной доверенности на оформление наследственных вопросов и продажи квартиры, Р. разъяснялся смысл и значение доверенности, выяснялись и действительные намерения относительно природы и предмета сделки.
3-е лицо В., будучи надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
В ходе рассмотрения дела установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли – продажи, фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, то есть договор купли – продажи истцом исполнен. Также ответчик Л. в судебном заседании заявила о пропуске истцом трёхлетнего срока давности на обращение в суд, в связи с чем суд отказал Р. в удовлетворении иска к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении.
В обосновании своего решения суд сослался на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, а именно ст.ст.178, 179 ГК РФ.
Истцом Р. решение суда было обжаловано в кассационную инстанцию.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами Бологовского городского суда, поскольку при оформлении доверенностей Р. разъяснялось положение ст.ст.185-189 ГК РФ, а также ст.35 СК РФ, устанавливалась личность, проверялась дееспособность, то есть Р. понимал значение выдаваемых доверенностей. Таким образом, у суда имелись все основания для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
