Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе: председательствующего Лапуговой Л.А., судей Душкова С.Н., Ионкиной Н.В., при секретаре Даньо Л.А., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Зарвы С.Н. на решение Саяногорского городского суда, которым удовлетворены исковые требования Кокаревой Е.А. к ней о понуждении к передаче квартиры.
Заслушав доклад судьи Душкова С.Н., объяснения Зарвы С.Н. и ее представителя Кукушкиной М.А., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Мартовского В.В., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кокарева Е.Н. обратилась в суд с иском к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Зарвой С.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В связи с уклонением Зарвы С.Н. от регистрации договора, она обращалась в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ее исковых требований отказано, встречные требования Зарвы С.Н. к ней о признании договора купли – продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. Вместе с тем из мотивировочной части решения исключены выводы суда о незаключенности договора, а также о том, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры продавцу не передавались. Поскольку обязательства перед Зарвой С.Н. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ выполнила в полном объеме, считала, что ответчик обязана передать ей квартиру. Просила удовлетворить исковые требования.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Для участия в судебном заседании истец Кокарева Е.А. не явилась.
Представитель истца Мартовский В.В. в судебном заседании уточнил исковые требования, просил обязать Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.Н. спорную квартиру. В обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Зарва С.Н. иск не признала, пояснила, что денежных средств по договору купли – продажи спорной квартиры от истца не получала, договор подписала под угрозой, истца никогда не видела. Она владеет спорной квартирой, которая не продана третьим лицам. Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика Кукушкина М.А. считала иск необоснованным, пояснила, что договор купли – продажи является незаключенным, так как отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд постановил решение, которым иск Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры удовлетворил.
Обязал Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.А. квартиру, расположенную <данные изъяты> по адресу: <адрес>, в течение <данные изъяты> дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик Зарва С.Н. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с кассационной жалобой, в которой просит суд отменить решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия и принять новое, не передавая дело на новое рассмотрение, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.
Кассатор ссылается на то, что государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена в установленном порядке, передача квартиры по договору не состоялась, следовательно, договор считается незаключенным. Исковых требований о признании договора заключенным истец не заявляла.
Отмечает, что в спорной квартире в настоящее время зарегистрирована и проживает вместе с несовершеннолетней дочерью ФИО, <данные изъяты>, которая не имеет права пользования другим жилым помещением.
В письменных возражениях относительно кассационной жалобы представитель истца Мартовский В.В. выражает согласие с решением суда, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 549, 550 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, для заключения договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры установлены особенности и договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
При отказе продавца передать индивидуально – определенную вещь, покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Исходя из положений ст. 12, 398 ГК РФ удовлетворение требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче индивидуально – определенной вещи, возможно, только по заключенной сделки.
Судом установлено, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Зарва С.Н. продала в собственность, а покупатель Кокарева Е.А. купила и оплатила в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру отказано. Встречные требования Зарвы С.Н. к Кокаревой Е.А. о признании договора купли – продажи спорной квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменений.
Из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что из решения <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ был исключен вывод о незаключенности договора купли – продажи спорной квартиры по пункту 1 ст. 558 ГК РФ.
При этом вопрос о заключенности договора купли – продажи спорной квартиры по п. 2 ст. 558 ГК РФ в решении <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ и определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ не исследовался.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он совершен в надлежащей форме, но не прошел государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче спорной квартиры.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального права, а потому постановленное по делу решение нельзя признать законным и обоснованным, что в силу ст. 362 ГПК РФ является основанием к его отмене в кассационном порядке.
Принимая во внимание, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон, необходимости в исследовании дополнительных обстоятельств не имеется, судебная коллегия полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия от 06 октября 2011 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. об обязании передать квартиру, расположенную <данные изъяты> по адресу: <адрес> - отказать.
Лангепасский городской суд
Ханты-Мансийского автономного округа-Югры
Ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи порождает определенные последствия.
В суд обратилась У. с иском к Д. о взыскании долга по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что с ответчиком заключен договор купли-продажи автомобиля, согласно которому истец продала ответчику транспортное средство за 135000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик не выплатил остаток в размере 105000 рублей. Просить взыскать с Д. указанную сумму долга.
В соответствии с указанным договором, удостоверенным нотариусом Лангепасского нотариального округа, истец продала ответчику автомобиль, расчет между сторонами произведен следующим образом: 30 000 рублей уплачены Д. до подписания данного договора, оставшиеся 105 000 рублей должны быть уплачены после подписания указанного договора в течение шести месяцев. Однако, до настоящего времени ответчик принятые обязательства не выполнил, чем нарушил условия договора.
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании вышеизложенного, суд удовлетворил требования истца в полном объеме.
Помощник судьи А.С. Вербий.
Судом кассационной инстанции решение суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры признано законным и обоснованным.
Решение Бологовского городского суда Тверской области об отказе в удовлетворении исковых требований Р. к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении признано законным и обоснованным.
Р. обратился в Бологовский городской суд Тверской области с иском к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении. Мотивировал свои требования тем, что ему и его брату на праве долевой собственности принадлежала квартира. В сентябре 2006 года его брат умер. После смерти брата ответчик Л. уговаривала дать ей нотариальную доверенность на оформление документов, чтобы квартира за долги не отошла государству. В этот период у Р. сложились тяжелые обстоятельства: умер брат, а сам Р. являлся подсудимым по уголовному делу, и знал, что его ждет тюремный срок. Поверив Л., Р. согласился дать доверенность, чтобы Л. могла от его имени вступить в наследство и на время нахождения его в местах лишения свободы пользоваться квартирой. Истец Р. был осужден к 5 годам лишения свободы. Пока он отбывал наказание Л., оформила квартиру на свое имя. Данное обстоятельство стало ему известно лишь в марте. Впоследствии ему стало известно, что он уполномочил В. заниматься наследственными вопросами и продажей квартиры, о чем раньше он не знал. Считает, что сделка договора купли – продажи ничтожна, так как ответчик Л. ввела его в заблуждение, воспользовавшись его тяжелым положением. Также Р. считает, что не пропустил срок исковой давности на обращение в суд, поскольку о своем нарушенном праве узнал 23 мая 2011 года, и о восстановлении пропущенного срока не заявлял. В связи с чем Р. вынужден был обратиться в суд с иском.
Представитель истца Р. – Н. поддержала заявленные требования, и посчитала, что истец Р. не пропустил срок исковой давности.
Ответчики иск не признали.
3-е лицо по делу нотариус М. в судебном заседании посчитала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку при выдаче нотариальной доверенности на оформление наследственных вопросов и продажи квартиры, Р. разъяснялся смысл и значение доверенности, выяснялись и действительные намерения относительно природы и предмета сделки.
3-е лицо В., будучи надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
В ходе рассмотрения дела установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли – продажи, фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, то есть договор купли – продажи истцом исполнен. Также ответчик Л. в судебном заседании заявила о пропуске истцом трёхлетнего срока давности на обращение в суд, в связи с чем суд отказал Р. в удовлетворении иска к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении.
В обосновании своего решения суд сослался на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, а именно ст.ст.178, 179 ГК РФ.
Истцом Р. решение суда было обжаловано в кассационную инстанцию.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами Бологовского городского суда, поскольку при оформлении доверенностей Р. разъяснялось положение ст.ст.185-189 ГК РФ, а также ст.35 СК РФ, устанавливалась личность, проверялась дееспособность, то есть Р. понимал значение выдаваемых доверенностей. Таким образом, у суда имелись все основания для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
