Арендатором может быть всякий дееспособный гражданин. Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России либо предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане. Гражданский кодекс РФ не содержит какие-либо специальные правила, ограничивающие права субъектов на получение в аренду имущества. Однако Земельный кодекс РФ предусматривает: иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц национальный режим не ограничен.
ГК РФ предусматривает, что по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Таким образом, данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору. Тот арендатор, который нарушал в течение срока действия договора права арендодателя, не может претендовать на преимущественное право заключения договора на новый срок. В свою очередь, указанное правило по своему характеру является диспозитивным и действует постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Преимущественное право арендатора опосредовано тем, что арендодатель не связан условиями ранее действовавшего договора. То есть если арендодатель при заключении договора на новый срок намерен изменить условия аренды (например, увеличить размер арендной платы), а арендатор не согласен с такими изменениями, то заключение договора на новых условиях, не устраивающих прежнего арендатора, с другим лицом не будет являться нарушением со стороны арендодателя. Данное следствие вытекает из нормы ГК РФ о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В то же время в случае если арендодатель указал одни условия предоставления имущества в аренду, которые не устроили прежнего арендатора, а заключил договор аренды с другим лицом на других условиях, то это является основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав.
В качестве способа защиты преимущественного права добросовестного арендатора используется характерное для всех преимущественных прав право требовать переводы на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом. Данный специальный способ защиты гражданского права может быть соединен с применением такого общего способа защиты, как возмещение убытков. Возмещение убытков может выступать и как самостоятельный способ защиты по выбору арендатора.
Таким образом, для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие следующих факторов: истечение срока договора аренды; намерение арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду; надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; согласие арендатора на условия предоставления имущества в аренду; письменное уведомление арендодателя со стороны арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок. Важно отметить, что закон прямо не указывает на запрет уступки преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, однако, как представляется, это следует из самого содержания преимущественного права. Не обладают преимущественным правом и лица, которые фактически пользовались арендованным имуществом, но состоявшие в договорных отношениях с арендодателем.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
