Законодательство признает самовольной постройкой строение, сооружение или другое недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Или жилой дом или иное строение, возведенное без получения на его постройку необходимых разрешений или согласований. Зачастую самовольные постройки осуществляются с нарушением строительных или градостроительных норм и правил.
Как правило для признания строение самовольной постройкой достаточно наличия одного из признаков. Однако узаконить самострой гораздо сложнее, чем его построить. Что нужно сделать, можно узнать из этой статьи.
Общеизвестно, что земельные участки выделяются под определенные цели. Это связано с Генеральными планами городов, категориями земель в кадастровом плане и еще множеством причин. Именно поэтому узаконить самострой, возведенный на земле, для этого не предназначенной, достаточно сложно. А совсем недавно было попросту невозможно.
Однако высшие суды РФ - Высший суд РФ и Верховный арбитражный суд РФ приняли совместное Постановление "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В нем судьи пришли к выводу, что отсутствие у гражданина разрешения на строительство, не является основанием для отказа в исковых требованиях о признании его права собственности на самовольную постройку. Поэтому, если других способов легализовать самострой не получается, можно смело обращаться в суд, и там отстаивать свои права, ссылаясь на позицию ВС РФ и ВАС РФ.
Правда нужно помнить, что и в суде могут отказать, если:
1. при возведении самостроя были нарушены строительные и градостроительные правила и нормы;
2. возведение самостроя нарушило права и законные интересы третьих лиц;
3. возведение самостроя создало угрозу жизни и здоровью граждан.
Все эти моменты выясняются в судебном процессе при необходимости с привлечением независимой экспертизы.
В случае, когда с земельным участком все в порядке, необходимо узаконить право собственности на сооружение. В этом случае можно воспользоваться так называемой "дачной амнистией".
Воспользоваться правом упрощенной регистрации прав на самовольно возведенные постройки может практически каждый гражданин РФ. Фактически законодатели предоставили для граждан право на упрощенное оформление прав собственности на земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, подсобного хозяйства или для индивидуального строительства до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Под "дачную амнистию" попадает довольно большое количество земельных участков и строений. Так, с ее применением можно узаконить самострой возведенный на участках, в документах на которые не указано право, на котором они предоставлены, или вид такого права определить просто невозможно. Кроме того, в упрощенном порядке можно узаконить дома, построенные на землях, предоставленных для ведения дачного или подсобного хозяйства, садоводства, в виде гаражей, сараев или бань. То есть объектов недвижимости, на возведение которых не нужно получать разрешение на строительство.
По сути это означает, что "дачной амнистией" могут воспользоваться граждане, которые фактически владея недвижимостью, не владеют ей юридически. По сути такое положение вещей не мешает использовать недвижимость по назначению. Однако это делает человека незащищенным в юридическом поле. Не являясь хозяином своего дома или дачи в глазах закона он оказывается беззащитным перед ним. Кроме того, для продажи или раздела такого имущества все равно необходимо узаконить право собственности на него официально.
Регистрация земли
Начинать узаконивать самострой необходимо с регистрации прав на земельный участок. Для этого гражданину необходимо предоставить в территориальное управление Росреестра все документы, которые подтверждают право собственности или право использования данной земли. В идеале это должен быть договор купли-продажи на землю или постановление местного органа исполнительной власти о выделении участка. Однако по "дачной амнистии" можно оформить ранее возникшее право собственности на землю предъявлением других документов. Например, это может быть справка из местной администрации или выписка из хозяйственной книги. За регистрацию права собственности на землю необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Регистрация права собственности на недвижимость
После того как оформлен земельный участок, необходимо заняться строениями, которые на нем находятся. Самострой, возведенный без разрешений и согласований, а также дом был куплен, подарен или получен в наследство, а впоследствии достроен или перестроен необходимо перевести в правовое поле. Делается это так:
Если самострой это жилой дом - объект ИЖС, находящийся на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, то гражданину нужно подать заявление о регистрации права собственности в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей;
- копия паспорта заявителя;
- доверенность на представителя (если он есть);
- кадастровый паспорт на объект строительства (его нужно заказать);
- правоустанавливающий документ на землю (если сведения о земельном участке уже есть в ЕГРП, то этот документ предоставлять не нужно);
- до окончания "дачной амнистии", т.е. до 01.03.2018 года для оформления в собственность жилого дома не нужно представлять разрешение на строительство и на ввод дома в эксплуатацию.
Все эти документы могут быть представлены заявителем лично или его представителем в территориальное отделение Росреестра. Так же можно направить пакет документов по почте. В этом случае подпись заявителя должна быть обязательно удостоверена нотариусом.
Если нужно узаконить самострой, которым является дачный или садовый дом, или иные строения на дачном участке, то их узаконить гораздо проще. Ведь для строительства на таких участках разрешения не требуется. Поэтому нужен только документ на земельный участок и заявленная декларация на постройку.
К сожалению, если свое право на землю доказать не удалось, это можно сделать только в судебном порядке. Сбор документов для суда занимает довольно продолжительное время. А так как срок действия документов ограничен, то собирать их одновременно не представляется возможным. Ведь каждый последующий документ выдается только на основании предыдущего.
Примерный перечень документов для суда выглядит так:
1. Документ, подтверждающий законность выделения земли, на которой стоит самострой;
2. Договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство на все, что относится к предмету спора;
3. Выписки из лицевого счета по оплате коммунальных услуг и домовой книги;
4. Справка из СЭС;
5. Заключение лицензированной технической организации о соответствии самостроя строительным нормам;
6. Акт на установление границ земельного участка.
Именно от полноты всех собранных документов в первую очередь зависит, как долго будет продолжаться необходимая подготовка и сама регистрация прав собственности на самострой. Поэтому прежде чем подавать в суд исковое заявление, необходимо тщательно проверить все требуемые документы.
Иск надо подавать в суд того района, где расположен самострой. Истцом в процессе будет выступать фактический собственник объекта недвижимости и земли, а ответчиком станет местная администрация.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
