Любой человек при необходимости может продать свое имущество, в том числе и долю в квартире. Но есть нюансы сделки, о которых следует знать. В особенности, когда продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году имеет некоторые изменения.
Под долевой собственностью подразумевается владение только частью имущества на основании определенных юридических действий. Часть в квартире достается по наследству, при разделе жилья во время развода или вследствие приватизации. Естественно, быть совладельцем квартиры не означает, что жилплощадь можно разделить в натуре. Право на долю – это в данном случае лишь юридический факт, при котором каждый из собственников может пользоваться квартирой, не нарушая права других владельцев.
Закон предусматривает, что продать свою часть квартиры может только ее собственник. Естественно, что вариант проживания на одной жилплощади с посторонним человеком не всегда радует остальных собственников. И чтобы избежать огромного количества судебных разбирательств по этому поводу, был издан закон, согласно которому у совладельцев квартир есть преимущественное право на покупку этой доли.
Реализовать это право можно следующим образом: продавец обязан уведомить собственников о продаже и предложить им выкупить свою часть. Если в течение месяца никто из владельцев не согласится на предложение, то продавец может искать посторонних покупателей.
Важно: цена и условия продажи собственникам и другим покупателям должны быть одинаковыми.
Если собственник, продающий свою долю недвижимости, нарушит этот порядок и не обратится к остальным владельцем, они могут оспорить сделку. И при этом осуществить перевод права собственности на себя. Продавец в этом случае возвращает деньги за продажу и лишается своей части имущества.
Поэтому лучше не рисковать и оформить все правильным образом. Уведомление должно быть составлено письменно, а его получение подтверждено доказательствами. Это может быть заказное письмо или личное вручение. Главное, чтобы собственник расписался в получении уведомления. Тогда будет доказательство, если совладельцы захотят завладеть имуществом продавца с помощью обмана.
Некоторые нововведения в законодательстве напрямую касаются сделок с долями на жилплощадь. Если ранее продажа части квартиры другим собственникам не подвергалась нотариальному удостоверению, то теперь без нотариуса не обойтись.
И даже больше, так как юрист теперь обязан удостоверять все сделки, объектом которых является доля недвижимости. При этом неважно, кто является покупателем – совладелец или постороннее лицо. А вот дарение, покупка или продажа квартиры полностью может быть осуществлена без обращения к нотариусу.
Любая сделка, объектом которой выступает недвижимость, должна быть оформлена согласно нормам законодательства. И купля-продажа доли не является исключением из этого правила.
К документу предъявляются особые требования, среди которых:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Точная информация об объекте сделки. Это адрес, кадастровый номер, площадь и т. д.
2. Стоимость части недвижимости.
3. Список лиц, которые имеют право проживать на жилплощади после продажи.
4. Наличие акта приема-передачи доли. При отсутствии этого документа факт передачи части имущества указывается в договоре купли-продажи.
Помимо этого, документ должен оформляться только при соблюдении следующих условий:
1. Договор должен быть составлен письменно.
2. Переход права собственности обязательно должен быть зарегистрирован.
3. Должно быть соблюдено требование преимущественного права.
Существуют способы, позволяющие продать долю без обращения к другим совладельцам. Но важно понимать, что есть определенный риск того, что любая сделка может быть признана ничтожной или оспорена. И закон будет на стороне остальных владельцев недвижимости.
Отчуждение доли жилья возможно в следующих случаях:
1. Договор дарения. Формально, собственник может подарить свою долю кому угодно и это будет совершенно законно. Тем не менее, такая сделка может быть легко признана мнимой со всеми вытекающими последствиями.
2. Специальное завышение цены для собственников. При оформлении договора купли-продажи постороннему лицу указывается такая же цена, но по факту он платит меньше. Но продавцу придется платить все налоги на основании стоимости доли, указанной в документе. А это может быть большая сумма.
3. Договор займа. Для осуществления сделки продавец якобы занимает у покупателя деньги под залог доли в квартире. После того, как срок выплаты будет просрочен, покупатель предъявляет свои права на недвижимость. Стороны быстро оформляют соглашение об отступных, на основании которого покупателю и переходит это имущество. Этот способ обойти закон самый ненадежный, так как при признании сделки мнимой покупатель вернет полученное, а вот продавцу придется возвращать средства по договору займа. Ведь имущество в качестве уплаты так и не стало собственностью заимодавца.
Когда «не работает» преимущественное право
Собираясь продавать долю в квартире, важно знать и другие нюансы этой процедуры. Например, когда можно абсолютно законно не использовать преимущественное право. Закон разрешает продавать долю всем без исключения с публичных торгов. Это право используют различные кредитные организации, когда необходимо взыскать средства с должника.
Однако и тогда жилье не так просто продать. Банк может сделать это только в двух случаях:
• когда имущество является предметом ипотеки;
• когда лицо постоянно проживает по другому адресу.
На практике такие случаи являются достаточно распространенными, например, когда в квартире с несколькими собственниками никто не проживает. И если один из них захочет продать свою долю, он обращается к остальным владельцам с предложением продать недвижимость целиком.
При согласии всех сторон важно правильно оформить такую сделку. Это делается несколькими способами:
1. В договоре купли-продажи указывается несколько продавцов.
2. Каждый собственник оформляет договор купли-продажи своей доли на одного покупателя.
Если совладельцы проживают поблизости, то им проще оформить один документ. А вот если у них нет возможности совершить сделку вместе, то второй вариант предпочтительней.
Такое нередко случается именно тогда, когда осуществляется продажа всей квартиры. Один из совладельцев может оказаться противником сделки, не давая на нее своего согласия. У остальных собственников есть только один выход из этой ситуации – обращение в суд. Но решение суда во многом зависит от сопутствующих обстоятельств.
Во-первых, это размер доли этого владельца. Суд вправе обязать его продать свою долю, если остальные собственники в состоянии ее выкупить. Во-вторых, важно место проживания этого лица. Если человек проживает в продаваемой квартире, в судебном порядке обязать его к продаже невозможно.
Многие сделки облагаются налогами и продажа доли не является исключением из правил. По закону продавец обязан оплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13% от полученной при сделке суммы.
Но в некоторых случаях его могут освободить от уплаты, если продавец является собственником более 3 лет. Налогообложение возможно только тогда, когда цена сделки превышает 1 млн. рублей. Это так называемый налоговый вычет, когда эта сумма отнимается от всей стоимости доли и продавец обязан уплатить налог с оставшейся суммы.
При продаже совладельцами всей недвижимости налоговый вычет используется немного по-другому. Так как это правило может быть применено только к одному объекту недвижимости, то при оформлении общего договора купли-продажи каждый из собственников получает сумму вычета, соответствующую его части. То есть сумма вычета делиться на всех. Если же договоров несколько, то каждый из совладельцев может претендовать на всю сумму вычета.
Продажа своей доли квартиры в долевой собственности в 2017 году мало чем отличается от осуществления этой сделки ранее. Единственное отличие – необходимость нотариально удостоверять всех документы, что является способом обезопасить стороны от мошеннических действий.
Продажа долевой собственности в 2017 году
После «революционных» изменений гражданского законодательства изменений закона о регистрации прав и вступивший в силу с 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.
Дело в том, что в результате изменений 2017 года с 15 июля прекратили действие выданные свидетельства о праве собственности на недвижимость, а новым собственникам свидетельства больше не выдают.
Собственность подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.
Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав по любому объекту недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.
Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.
Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами.
По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2017 года.
Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году
Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году проходит в порядке, действовавшем в прошлом году, хотя теперь этот порядок установлен с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Основное правило – продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Реализуя это правило продавец доли обязан направить уведомления о продаже доли другим участникам долевой собственности на квартиру.
Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.
Вместе с тем, при покупке долей покупатель должен знать: нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет. На проведение проверок долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, проверку пользователей квартиры у нотариуса нет полномочий, и это не отнесено к его обязанностям.
Продавец должен знать: нотариус не организует проведение расчетов по сделкам.
За обнаруженные после сделки проблемы полную ответственность несут ее стороны.
Схема мошенничества с долями квартир
Схема мошенничества с долями квартир много, один из свежих случаев произошел перед новым годом.
Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.
С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и государственную регистрацию.
Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.
Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.
Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.
По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.
Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.
Фишка была в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.
Все…
Занавес!
Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель 1/4 доли.
Что произошло:
Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.
Что будет дальше, сказать не сложно:
• У квартиры появился новый сособственник 1/4 доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
• Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
• Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
• Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.
При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.
Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.
А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.
Как отменить продажу квартиры
Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.
Покупатель не учел, что сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.
Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.
С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.
Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.
Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся 3/4 долей квартиры на оставшихся трех покупателей.
По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.
Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.
Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:
1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.
В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.
При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.
Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.
2. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.
В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.
При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.
Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.
3. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
4. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.
Продажа квартиры в долевой собственности в 2017 году
Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А именно — обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Существует три формы собственности на недвижимость:
• Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо - физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
• Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
• Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
Продажа квартиры в совместной собственности супругов
В закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение (продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.
Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!! НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут, порой даже предложат ее.
Определение долей в общей совместной собственности супругов (деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Итак:
• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр.
• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается.
• Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше еще раз уточнить сумму, могут произойти изменения).
• Документы в Регистрационную палату — Росреестр.
Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов.
Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов
Иногда возникает необходимость продать (выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов.
Тогда вам предстоит двух этапная сделка:
• Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом.
• Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом.
• Две эти сделки можно оформить сложным соглашение (нотариальная форма).
Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов
Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.
Ваша сделка так же двухэтапна:
• Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме.
• Второе — регистрируется общая долевая собственность.
• Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса.
Продажа дома в долевой собственности в 2017 году
Любое отчуждение долевой собственности только через нотариуса
Согласно принятому постановлению, каждая сделка, где происходит отчуждение доли в недвижимости в чью либо пользу, в обязательном порядке должна пройти процедуру нотариального оформления. При этом общая долевая собственность может отчуждаться и всеми собственниками таких прав в рамках одного договора. Исключение – сделки, связанные с паевым инвестиционным фондом.
Если ранее к нотариусу нужно было идти только чтобы оформить у него продажу своей доли постороннему получателю, то теперь каждая операция по отчуждению оформляется нотариально. Это может быть купля-продажа, обмен, передача недвижимого имущества в дар родственникам, другому участнику долевой собственности или постороннему человеку. Одновременное отчуждение всех долей по объекту собственности также подлежит нотариальному оформлению.
Если доля в имуществе уже принадлежит ПИФ либо отчуждается в его пользу, то такую сделку по отчуждению долей регистрировать у нотариуса не нужно. Ранее такие договора всегда должны были проходить нотариальное удостоверение.
Порядок отчуждения долей недвижимого имущества
Процедура отчуждения следующая: продавец своей доли обязан выслать документальное извещение другим долевым собственникам, если продажа происходит в пользу постороннего лица. При этом в письменном виде нужно зафиксировать стоимость продажи данной доли и прочие условия проведения сделки купли-продажи.
Дата фактического подписания данного договора должна быть назначена не ранее, чем спустя 1 месяц после извещения других собственников долей. Однако нотариус имеет право задокументировать сделки по отчуждению долей еще до истечения этого периода времени, если продавец предоставит письменное подтверждение отказа от каждого другого собственника доли покупать долю продавца. Любые споры по таким сделкам должны проходить в судебном порядке.
Сделки по опеке – порядок оформление сделок с 01.01.2017
Если имущество находится в распоряжении опекуна, принадлежит гражданину, не достигшему 18 лет, либо лицу, официально являющемуся недееспособным, то нотариальное оформление сделки по такому объекту недвижимости обязательно. До 31 декабря 2016 года включительно сделки будут проходить по старому порядку – то есть через нотариальное удостоверение, если они связаны, в том числе, с доверительным управлением недвижимым имуществом.
С 1 января 2017 года распоряжение недвижимостью, находящейся на доверенном управлении, не требует нотариального оформления. Если ранее нотариус должен был оформлять только договора по продаже недвижимости недееспособных или несовершеннолетних граждан, то теперь такую процедуру должны проходить все без исключения сделки по отчуждению – дарение, обмен, продаже и так далее.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
