После «революционных» изменений гражданского законодательства изменений закона о регистрации прав и вступивший в силу с 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.
Дело в том, что в результате изменений 2017 года с 15 июля прекратили действие выданные свидетельства о праве собственности на недвижимость, а новым собственникам свидетельства больше не выдают.
Собственность подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.
Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав по любому объекту недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.
Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.
Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами.
По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2017 года.
Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году
Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году проходит в порядке, действовавшем в прошлом году, хотя теперь этот порядок установлен с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Основное правило – продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Реализуя это правило продавец доли обязан направить уведомления о продаже доли другим участникам долевой собственности на квартиру.
Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.
Вместе с тем, при покупке долей покупатель должен знать: нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет. На проведение проверок долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, проверку пользователей квартиры у нотариуса нет полномочий, и это не отнесено к его обязанностям.
Продавец должен знать: нотариус не организует проведение расчетов по сделкам.
За обнаруженные после сделки проблемы полную ответственность несут ее стороны.
Схема мошенничества с долями квартир
Схема мошенничества с долями квартир много, один из свежих случаев произошел перед новым годом.
Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.
С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и государственную регистрацию.
Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.
Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.
Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.
По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.
Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.
Фишка была в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.
Все…
Занавес!
Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель 1/4 доли.
Что произошло:
Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• У квартиры появился новый сособственник 1/4 доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
• Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
• Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
• Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.
При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.
Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.
А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.
Как отменить продажу квартиры
Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.
Покупатель не учел, что сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.
Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.
С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.
Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.
Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся 3/4 долей квартиры на оставшихся трех покупателей.
По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.
Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.
Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:
1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.
В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.
При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.
Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.
2. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.
В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.
При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.
Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.
3. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
4. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
