Главная » Недвижимость »
Политика стимулирования спроса и субсидирование потребителей
Политика стимулирования спроса и субсидирование потребителей
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Политика стимулирования предложения помогает бедным путем поощрения строительства нового жилья для семей с низким доходом. Альтернативой может служить непосредственное субсидирование бедняков с предоставлением им права свободного выбора жилища. То есть бедняки получают жилищные купоны, которые они могут реализовать при найме жилья. Это позволяет им свободно выбирать жилье. В частности, купоны могут быть использованы для оплаты старого жилья, которое обычно дешевле нового. Рассмотрим два типа купонных программ: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.
Квартирные сертификаты
Бедным семьям выдаются квартирные сертификаты, которые могут быть использованы для найма ненового жилья. Выбор жилища согласно этой программе имеет два ограничения. Во-первых, жилье должно удовлетворять минимальным стандартам размера и качества. Во-вторых, семья не может платить за него больше справедливой арендной платы, определенной как разумная квартплата за стандартное жилье для семьи с низким доходом.
Таким образом, семья, подпадающая по действие данной программы, платит, скажем, 30% своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартплатой:
Субсидия = Фактическая квартплата 0,30 * Доход.
Предположим, что справедливая рыночная квартплата равна 400 долл., а доход семьи составляет 600 долл. Тогда семья платит за квартиру 180 долл., а субсидия равна разности между фактической квартплатой (максимум 400 долл.) и этой величиной. Если, к примеру, фактическая квартплата составляет 350 долл., то субсидия равна 170 долл.
Доход семьи составляет 600 долл., а справедливая рыночная квартплата — 400 долл. Первоначальная линия бюджета АБ показывает исходное распределение бюджета семьи между квартплатой и прочими благами: каждый доллар, потраченный на жилье, снижает расходы на другие товары на 1 долл.
Таким образом, она может потребить на 420 долл. других товаров и услуг и жилищных услуг на сумму от 180 до 400 долл. Если семья снимает квартиру за 181 долл., она получает субсидии на 1 долл.; если же она снимает квартиру за 400 долл., размеры субсидии составляют 220 долл. Так как правительство покрывает всю разницу между фактической квартплатой и 180 долл., увеличение потребления жилищных услуг не снижает потребления других товаров и услуг до тех пор, пока квартплата не превысит справедливую рыночную цену. Если же семья платит за квартиру больше этой цены (400 долл.), она не сможет получить квартирный сертификат и останется на исходной бюджетной линии.
Одним из неожиданных результатов введения программы квартирных сертификатов в США явилось то, что только небольшой процент охваченных ею домохозяйств переехал в квартиры, снятые по справедливой рыночной цене.
Жилищные ваучеры
Критерии выбора получателей программы жилищных ваучеров близки к программе квартирных сертификатов: основная часть субсидий попадает к наиболее бедным семьям. Для получения ваучера семья должна занимать жилище, удовлетворяющее минимальным стандартам качества. Ваучер отличается от квартирного сертификата одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого жилища, удовлетворяющего минимальным стандартам качества.
Номинальная стоимость ваучера основана на доходе семьи и справедливой рыночной квартплате.
Формула стоимости ваучера такова:
Номинальная стоимость = Справедливая рыночная квартплата — 0,30 • Доход.
Влияние субсидирования потребителей на рынок жилья
Как квартирные сертификаты и жилищные ваучеры влияют на рынок жилья?
Рассмотрим в качестве примера город со следующими характеристиками:
1. Город населяют только бедные семьи и семьи со средним доходом.
2. Чтобы получить жилищный ваучер, бедная семья должна занимать жилище невысокого качества (обеспечивающее 800 единиц жилищных услуг).
3. Бедные семьи первоначально живут в домах низкого качества (обеспечивающих только 600 единиц жилищных услуг).
4. Семьи со средним доходом живут в домах невысокого (800 единиц) и среднего качества (1000 единиц жилищных услуг).
Что происходит с рынком жилья невысокого качества через 5 лет?
Рост цен повышает прибыльность жилья невысокого качества, увеличивая его предложение тремя путями:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Нисходящая "фильтрация". Жилища быстрее "фильтруются" вниз с рынка жилья среднего качества, поскольку рынок жилья невысокого качества становится выгоднее.
2. Увеличение затрат на ремонт. Владельцы жилья невысокого качества начинают больше тратить на ремонт своих домов, чтобы подольше удержать их в этой категории: нисходящая "фильтрация" замедляется.
3. Восходящая "фильтрация". Жилища с рынка жилья низкого качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию жилья невысокого качества.
Благодаря этим трем причинам предложение жилья невысокого качества повышается. В точке равновесия его цена составляет 292 долл., а количество таких жилищ — 620.
Как программа жилищных ваучеров влияет на рынок жилья среднего качества? Увеличение цен на жилье невысокого качества приводит к повышению цен на жилье среднего качества по двум причинам. Во-первых, сказывается эффект спроса: увеличение относительных цен на жилье невысокого качества заставляет некоторых потребителей перейти на рынок жилья среднего качества. Спрос на жилье среднего качества возрастает, в результате растет его цена. Во-вторых, действует эффект предложения: повышение относительной цены жилья невысокого качества подстегивает нисходящую "фильтрацию" жилья среднего качества на рынок таких жилищ. Сочетание возросшего спроса и уменьшившегося предложения повышает рыночные цены на жилье среднего качества. Таким образом, благодаря взаимосвязи рынков жилья различного качества ваучерная программа повышает цену на все его виды.
Ольс (1975) использовал компьютерную модель жилищного рынка для анализа влияния потребительских субсидий на процесс "фильтрации". Как уже отмечалось, его модель подразделяет жилищный фонд на 60 уровней качества, причем богатые живут на самом верхнем, а наиболее бедные — на самом нижнем уровне. Согласно программе субсидирования потребителей государство выдает 50%-ю субсидию на жилье для населения, представляющей беднейшую его часть.
В результате:
1. Беднейшие семьи получают более качественное жилье, перемещаясь с 5го уровня на 8й. Типичный участник программы перемещается с 8го уровня на 11й.
2. Увеличение спроса на жилье невысокого качества стимулирует новое строительство качественного жилья, поскольку рынок старого жилья становится более прибыльным.
3. Нисходящая "фильтрация" на рынок жилья умеренного качества ускоряется, а нисходящая "фильтрация" с этого уровня замедляется.
Жилищные пособия
В качестве альтернативы жилищным ваучерам выступают жилищные пособия. Это денежные выплаты, равные разности между определенной долей дохода получателя (например, 30%) и справедливой рыночной квартплатой. Чтобы получить такое пособие, семья должна жить в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества. Жилищное пособие эквивалентно жилищному ваучеру.
Если:
1) обе программы имеют одинаковые стандарты качества;
2) номинальная стоимость ваучера равна пособию;
3) фактическая квартплата превышает номинальную стоимость ваучера.
Если семья платит за жилье больше номинальной стоимости ваучера, она может высвободить средства в размере этой стоимости.
Сравнение политики стимулирования предложения и политики стимулирования спроса
Что лучше: политика стимулирования предложения (строительства государственного жилья) или политика стимулирования спроса (жилищные ваучеры)? С точки зрения получателя, ваучеры имеют два преимущества по сравнению с программой строительства государственного жилья. Во-первых, ваучер представляет собой перераспределение дохода, поэтому он генерирует больший прирост полезности в расчете на затраченный доллар. Во-вторых, ваучер позволяет снимать относительно недорогое старое жилье, поэтому при одном и том же бюджете семья может получить на затраченный доллар больше жилищных услуг.
Недостатком ваучерной программы является то, что она повышает цены на жилье. Получателю ваучера будет выгоднее, если это повышение цен окажется относительно небольшим. Это возможно, если эластичность предложения жилья велика. К сожалению, об эластичности предложения жилья в средне и долгосрочной перспективе мало что известно. Так что прогнозировать влияние ваучерных программ можно только после изучения конкретных рынков жилья в каждом конкретном городе.
Ограничение квартплаты
Как влияет на рынок жилья политика ограничения квартплаты?
Рассмотрим в качестве примера город со следующими характеристиками:
1. Все семьи живут в одинаковых квартирах.
2. Равновесная квартплата составляет 600 долл. в месяц.
3. Равновесное количество квартир — 90.
4. Дома каменные и не ветшают со временем.
5. В городе установлен потолок квартплаты, равный 400 долл.
В краткосрочной перспективе ограничение квартплаты не влияет на предложение жилья, а просто означает передачу 200 долл. от домовладельца каждому жильцу.
В долгосрочной перспективе предложение жилья зависит от цен. При снижении квартплаты кто-то из домовладельцев находит для своих домов более выгодное применение: некоторые многоквартирные дома превращаются в кондоминиумы, другие сносятся для расчистки территории под коммерческое использование. Эта реакция предложения зависит от его эластичности. Чем эластичнее предложение, тем значительнее окажется дефицит жилья.
Ограничение квартплаты приводит к образованию дефицита жилья. Так, при установлении потолка квартплаты на уровне 400 долл. спрос на квартиры составляет 120, а на рынке их предлагается только 50. За малое количество квартир конкурируют слишком много жильцов. При таком состоянии рынка жильцы тратят больше времени и денег на поиски квартиры. Таким образом, для жильцов ограничение квартплаты влечет и хорошие, и плохие следствия: квартплата снижается, но затраты на поиски квартиры возрастают.
Одни от ограничения квартплаты выигрывают, другие — проигрывают.
В результате население города можно разделить на следующие четыре группы:
1. Постоянные жители. Некоторые семьи уже жили в городе в момент установления предельной величины квартплаты и останутся в своей прежней квартире навсегда. Эти семьи выигрывают от ограничения квартплаты, так как они платят меньше за ту же квартиру.
2. Те, чьи поиски квартиры увенчались успехом. Некоторые люди приехали в город после установления потолка квартплаты. Они потратили несколько месяцев на поиски квартиры и наконец нашли ее. Для них полная стоимость квартиры составляет сумму предельной квартплаты (400 долл. в месяц) и затрат на ее поиски. Суммарная стоимость квартиры в этих условиях может даже превысить нормальную равновесную квартплату (600 долл. в месяц при нулевых затратах на поиски квартиры). Если затраты на поиски квартиры велики, то преимущества ограничения квартплаты (для этой группы) меньше, чем увеличение связанных с этим затрат (на поиски квартиры), так что представителей этой группы можно считать проигравшими в этой игре.
3. Выселенные жильцы. Некоторые семьи были вынуждены покинуть квартиры, владельцы которых решили изменить профиль их использования или снести свои дома, причем они так и не смогли найти новую квартиру.
4. Домовладельцы. Ограничение квартплаты снижает годовой доход от сдачи одной квартиры с 7200 долл. (600 долл. • 12 мес.) до 4800 долл. Поскольку рыночная цена многоквартирного дома отражает его способность приносить доход, установление потолка квартплаты снижает рыночную стоимость всех многоквартирных домов. Таким образом, если в момент ограничения квартплаты кто-то владеет многоквартирным домом, он платит за эту политику снижением стоимости своего дома. Домовладелец не может избежать этих потерь, продав дом кому-нибудь другому: как только возможные покупатели услышат про ограничение квартплаты, они захотят уплатить за дом более низкую цену. Согласно Смиту и Томлинсону (1981), программа ограничения квартплаты в Торонто за 5 лет (1975—1980) снизила рыночную цену многоквартирных домов на 40%.
Старение и ремонт
При анализе последствий ограничения квартплаты в условном городе мы сделали допущение, что все дома построены из камня и не ветшают с течением времени. Это, разумеется, нереально. Представим теперь, что дома подвержены физическому старению: чтобы поддерживать уровень жилищных услуг постоянным, владелец должен тратить определенные деньги на косметический и капитальный ремонт. Пусть в стартовой позиции равновесия квартира стоимостью 600 долл. обеспечивает 1000 единиц жилищных услуг.
Ограничение квартплаты не способствует проведению косметического ремонта, поэтому квартиры ветшают быстрее. В равновесном состоянии домовладельцы вынуждены поддерживать свои квартиры на уровне, соответствующем квартплате 600 долл. в месяц. Ведь если поток жилищных услуг, обеспечиваемых ими, снизится, скажем, до 900, то жильцы просто не станут платить за нее 600 долл. При наличии ограничения нет никакого стимула поддерживать поток жилищных услуг, обеспечиваемых квартирой, на уровне 1000, поскольку владелец не может запросить за нее 600 долл. В результате домовладельцы снижают расходы на косметический и капитальный ремонт, позволяя квартирам ветшать до уровня, соответствующего квартплате в 400 долл. Таким образом, при ограничении квартплаты жильцы, в конце концов, получат как раз то, за что платят. Исследования, проведенные в нескольких городах США, где был установлен потолок квартплаты, показали, что домовладельцы действительно тратят меньше средств на ремонт.
Рынки жилья различного качества
Одним из допущений при анализе последствий ограничения квартплаты было то, что все семьи живут в одинаковых квартирах. Если в действительности жилищный рынок подразделяется на отдельные подрынки жилья разного качества, то в этот анализ необходимо внести два изменения.
Рассмотрим сначала возможность существования двух рынков жилья разного качества, квартплата в которых ограниченна. Допустим, в городе есть большие квартиры (равновесная квартплата 600 долл., потолок — 400 долл.) и маленькие (равновесная квартплата 300 долл., потолок — 200 долл.). Ограничение квартплаты затруднит прежде всего движение между этими двумя рынками, так как затраты на поиск квартиры велики. Представим, что семья захотела переехать из большой квартиры в маленькую. При ограничении квартплаты в ее распоряжении будут два варианта. Во-первых, семья может остаться в прежней квартире и платить 400 долл. в месяц. Во-вторых, она может затратить время и деньги на поиски маленькой квартиры (с месячной квартплатой 200 долл.). Если затраты на эти поиски высоки, то ей выгоднее остаться в прежней квартире.
А теперь представим, что в некоторых квартирах города потолок квартплаты не установлен. Тогда ограничение квартплаты понизит предложение жилья в соответствующем секторе. Выселенные жильцы устремляются в сектор, где ограничения квартплаты нет. В результате цены там повышаются. Итак, за снижение квартплаты в регулируемом секторе частично платят те, кто живет в секторе, где ограничений квартплаты нет.
Регулирование реакции предложения жилья на ограничение квартплаты
Ограничение квартплаты снижает количество и качество жилья, сдаваемого внаем.
В различных городах США были разработаны методы смягчения этой реакции предложения:
1. "Плавающая" квартплата. Большинство законов об ограничении квартплаты допускает периодические ее повышения в соответствии с индексом потребительских цен. "Плавающая" квартплата смягчает ее ограничения и уменьшает негативные последствия такой политики.
2. Исключение из сферы ограничения нового жилищного фонда. Большинство законов об ограничении квартплаты не распространяется на новый жилищный фонд. В этом случае новое жилье может избежать последствий ограничения квартплаты. Действительно, жильцы, вытесненные с рынка ограничениями квартплаты, повышают спрос на новое жилье и стимулируют его строительство. Такое строительство может компенсировать потери жилищного фонда, возникшие из-за ограничения квартплаты. Имеются, однако, два фактора, которые заставляют в этом усомниться. Во-первых, новый жилищный фонд, как правило, составляет только небольшую часть общего жилищного фонда. Для покрытия потерь жилищного фонда в результате ограничения квартплаты потребуется очень большой прирост нового строительства. Во-вторых, строители и домовладельцы довольно скептически относятся к обещаниям городских властей не устанавливать ограничений квартплаты в новых домах. Если строители считают, что ограничения квартплаты в сегодняшних новых домах введут завтра, они просто не станут их строить.
3. Исключение из сферы ограничения незанятых квартир. В некоторых городах фиксированная квартплата устанавливается только на период аренды квартиры и может быть повышена при смене жильцов. Такая мера увеличивает доходы домовладельцев и стимулирует жильцов арендовать квартиру на длительный срок.
Другим способом снизить негативное воздействие ограничения квартплаты на предложение жилья является обман. Жильцы и домовладельцы часто находят способы обойти закон об ограничении квартплаты. Скажем, домовладельцы берут с жильцов "плату за ключи" (например, 5000 долл. за ключи от квартиры) или невозвращаемый гарантийный залог. В той мере, в какой домовладельцам удается повысить свой доход за счет таких косвенных платежей, негативные последствия ограничения квартплаты снижаются. Жильцы также извлекают выгоду из проживания в квартирах с ограниченной квартплатой: освобождая их, они могут получить с новых жильцов плату "за найденную квартиру". Это не повышает предложение жилья, а просто перераспределяет доход от новых жильцов к прежним.
Альтернативы ограничению квартплаты
Во многих городах ограничения квартплаты рассматриваются как косвенная форма перераспределения дохода. Идея состоит в изъятии денег у богатых домовладельцев и передаче их бедным жильцам. Однако даже при самых благих намерениях ограничение квартплаты является очень плохим средством перераспределения дохода. Оно помогает всем жильцам домов, где установлены ограничения: и бедным, и богатым. Более того, беднякам ограничение квартплаты даже менее выгодно, если затраты на поиски новой квартиры превышают экономию от снижения квартплаты.
Представим, что город хочет перераспределить доходы, забрав их у богатых и отдав бедным. Какие существуют альтернативы ограничению квартплаты? Первой из них является финансирование перераспределения доходов за счет земельного налога. Так как предложение земли совершенно неэластично, то земельный налог не повлияет на предложение земли, домов, т.е. он не вызовет таких последствий для предложения жилья, как ограничение квартплаты. Второй подход состоит в том, чтобы оставить перераспределение доходов на усмотрение федерального правительства. Дело в том, что местные попытки перераспределения доходов, скорее всего, провалятся в результате миграции населения. Скажем, если какой-нибудь город начинает выплачивать беднякам средства, образовавшиеся у него за счет земельного налога, то бедные жители других городов хлынут в этот город и программа перераспределения доходов захлебнется. Поскольку международная миграция все-таки меньше, чем внутренняя, программа перераспределения доходов на общенациональном уровне не будет страдать от подобных проблем.
Мы рассмотрели проблему низкокачественного жилья как на уровне отдельных жилищ, так и на уровне микрорайонов. Причинами появления такого жилья являются в основном низкие доходы и жилищная фильтрация. В соответствии с этой моделью семьям с низким доходом приходится искать себе жилье в старых, низкокачественных домах.vv
Политики думают как об общем уровне качества жилья, так и о распределении жилья различного качества. Соответствующая политика, направленная на улучшение жилищных условий семей с низким доходом, обычно подразделяется на политику стимулирования предложения и политику стимулирования спроса. Политика стимулирования предложения направлена на строительство новых домов для семей с низким доходом. Это может быть строительство государственного жилья или субсидирование частного строительства. Политика стимулирования спроса предусматривает выплату субсидий непосредственно беднякам, которые уже сами выбирают себе жилье. Такая политика, с точки зрения ее адресатов, более привлекательна, однако она ведет к повышению стоимости жилья.
Ограничение квартплаты устанавливает предел цены, которую домовладелец может потребовать за то или иное жилье. Такая политика имеет целый ряд недостатков. Во-первых, она снижает предложение жилья. В результате растут затраты на поиск квартиры. Во-вторых, она сокращает затраты домовладельцев на ремонт жилья. В результате количество жилищных услуг, обеспечиваемых каждой единицей жилищного фонда, с течением времени снижается. И наконец, эта политика сдерживает территориальную мобильность потребителей и заставляет их принимать менее выгодные варианты.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
