Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант - заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.
Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).
Самая распространенная ошибка - отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).
В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.
Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.
Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.
Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант - имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.
Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).
Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.
Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.
Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.
Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.
В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с "нулевой" первоначальной стоимостью.
А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.
При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации").
Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.
Аренда авто с правом выкупа
Как быть, если вам нужен автомобиль, а единовременно оплатить его покупку вы не можете, и банковская ссуда вам недоступна? На этот случай существует вариант аренды автомобиля с правом выкупа. У этой схемы есть свои преимущества, и при соблюдении всех условий она может стать для вас выгодной и удобной. Аренда с дальнейшим выкупом успешно используется как частными лицами, так и небольшими фирмами.
Что же вам даст договор аренды автомобиля с выкупом и на что следует обратить внимание? Прежде всего, на схему выплат.
Оформив аренду с последующим выкупом, вы можете сразу же получить автомобиль в свое распоряжение, погашая его стоимость частями. На это может потребоваться от одного года до трех лет. Такая сделка требует меньшего количества документов, чем оформление банковского кредита.
Как правило, достаточно предъявить:
• паспорт гражданина Российской Федерации;
• дополнительный документ, удостоверяющий личность;
• водительские права.
При оформлении кредита в банке к заемщику всегда возникает масса вопросов, и по итогам может быть вынесено отрицательное решение. Аренда авто «под выкуп» более доступна.
Этой услугой пользуются как физические, так и юридические лица, которым необходимо:
• начать бизнес в качестве службы такси или доставки;
• сформировать собственный автопарк, оптимально спланировав свой бюджет;
• срочно получить в свое распоряжение автомобиль без привлечения банка или больших единовременных вложений.
По сравнению с автокредитом, аренда с выкупом имеет следующие преимущества:
• первоначальный взнос ниже, чем требуют банки, а в некоторых случаях может не требоваться совсем;
• не требуются подтверждение стабильного дохода и справка с места работы;
• в течение срока аренды автомобили можно менять.
Прокатная контора берет на себя решение следующих вопросов:
• первичное оформление и постановка автомобиля на учет;
• техосмотр, ремонт, сезонная замена колес на специализированных станциях техобслуживания;
• страхование ответственности при ДТП.
По сравнению с обычной арендой, преимущество состоит в том, что в конце оговоренного срока аренды автомобиль переходит в вашу собственность. При этом его можно вернуть, если он вас не устраивает.
Собираясь арендовать автомобиль с последующим выкупом, следует учитывать следующие моменты:
- Требования к арендатору. Арендатор может быть гражданином любой страны в возрасте от 19 лет. Отсутствие судимостей обязательно и проверяется службой безопасности компании.
- Оплата аренды. Как правило, аренда оплачивается ежемесячно, однако возможен и другой график – по неделям или по кварталам. Сумма платежа зависит от марки, производителя и типа автомобиля, а также от расходов на амортизацию, страховых и эксплуатационных издержек, налогов. За счет того, что прокатная контора решает для вас целый ряд вопросов, оплата аренды может оказаться выше, чем выплаты по кредиту на аналогичный автомобиль. Просроченный платеж ведет к изъятию машины.
- Страхование. Страхование ОСАГО и КАСКО для арендованного автомобиля обязательно, осуществляется прокатной конторой и учитывается при расчете стоимости аренды. Эти платежи могут быть внесены единовременно или по частям, вместе с ежемесячной арендной платой.
- Досрочное погашение. Условия полной или частичной выплаты стоимости автомобиля раньше срока аренды прописываются в договоре. Многие прокатные конторы не предусматривают такой возможности принципиально.
- Документы на машину. Клиент в течение срока аренды владеет автомобилем по доверенности. В этой связи ему необходимо согласовывать с агентством по прокату все действия, которые будут связаны с эксплуатацией.
- Эксплуатация. В договоре указывается, на какой территории может эксплуатироваться автомобиль. «География» возможной эксплуатации грузовых автомобилей, как правило, шире.
Аренда «под выкуп» оформляется быстро и требует минимума документов.
Однако этот процесс подразделяется на этапы, каждый из которых имеет свои тонкости:
• Выбор машины из имеющегося автопарка прокатной конторы или специальный заказ необходимого автомобиля.
• Расчет суммы сделки.
• Заполнение анкеты для службы безопасности в целях проверки ваших личных данных.
• После одобрения вашей анкеты оформляется договор передачи машины в аренду с выкупом. В этом документе указываются все условия сделки, включая график платежей. Обязательно прилагается акт приема-передачи авто. Если машина приобретается прокатной конторой специально для вас, требуется первоначальный взнос, который должен быть уплачен в день подписания договора.
• Согласование договора со страховой компанией.
• Получение автомобиля в аренду. Машину из парка обычно можно получить в день подписания договора, а купленную под заказ машину – в течение нескольких дней.
• Получение автомобиля в собственность. Происходит по окончании всех необходимых выплат по договору.
Переуступка прав аренды
В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.
Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.
В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.
При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.
Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:
• отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
• возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.
Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.
Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.
Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.
Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:
• нежилое помещение;
• земельный участок;
• иные объекты имущества недвижимого характера.
Договор по переуступке прав аренды на земельный участок включает в себя некоторые особенности.
Такие, например, как:
• арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
• как гласит статья 606 ГК РФ, собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
• также в статье 607 ГК РФ сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.
Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:
• при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
• принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
• переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.
Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный договор заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.
То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.
Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.
Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:
• сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
• обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
• получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.
Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:
• заявление согласно принятому образцу;
• в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
• справка налоговой службы;
• первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
• три копии договора.
Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:
• полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
• полные данные всех участников сделки;
• имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
• дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
• дата, а также подпись участников.
После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.
Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.
Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:
• обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
• обязанность внесения арендной платы;
• выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.
Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.
Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.
При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.
Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.
Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.
Право аренды помещения
Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.
Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными. Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности. В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.
Самое главное - нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий. Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.
В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет. Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму. Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.
Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.
Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.
Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.
Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.
Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.
Аукцион на право аренды
Торги проводятся в форме конкурсов и аукционов (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Следовательно, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России № 67 (далее Правила).
Торги проходят в несколько этапов:
• извещение о проведении конкурса (аукциона),
• разработка конкурсной документации и документации об аукционе,
• подача и рассмотрение заявок,
• торги,
• заключение договора по результатам торгов.
Участником конкурса или аукциона может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.
Правила устанавливают:
• требования к участникам торгов,
• условия допуска к участию в конкурсах и аукционах,
• документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.
В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:
• на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях,
• заявитель не представил необходимые документы,
• документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения,
• заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.
Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.
Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.
Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).
Организатор торгов не вправе устанавливать иные требования к участникам торгов, чем те, которые предусмотрены законом.
В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).
Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24 Правил, не допускается.
Необходимо тщательно проверить требования, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе).
Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.
Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в информационном сообщении.
По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов. В законодательстве предусматриваются последствия уклонения сторон от подписания такого протокола (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Так, если от подписания протокола уклоняется организатор, то участник торгов вправе взыскать двойной задаток, а также убытки, причиненные участием в торгах, в части, которая превышает сумму задатка. Если же от подписания протокола уклоняется победитель торгов, задаток ему не возвращается. Целью задатка, который вносится на торгах, является подтверждение серьезности намерения заявителя участвовать в торгах.
При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только участникам, но и победителю торгов, а также участникам, отозвавшим свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).
Организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.
Аналогичные положения действуют и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151 Правил в редакции приказа ФАС России № 203 О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России № 67.
Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).
Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.
Продажа права аренды
В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату.
Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то:
1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества;
5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
Преимущества ППА для арендатора:
• Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
• Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
• Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов.
Недостатки ППА:
• Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
• Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
• Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
• Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
• Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
• Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
• Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
• Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается.
Если земля, то:
1. Копия паспорта;
2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
3. Первоначальный договор;
4. Согласие собственника, владеющего объектом;
5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
7. Акт приема-передачи объекта;
8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
10. Доверенность представителя;
11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки;
12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.
Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.
Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.
Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:
• Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
• Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
• Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
• Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.
Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.
Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.
Сроки и цена ППА:
1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).
Переуступка права аренды земельного участка
Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».
Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.
При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два.
И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку:
• Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
• При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.
Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.
Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды.
Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:
• Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
• Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
• Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
• Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации.
Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.
Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.
Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.
Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.
К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.
В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:
• Реквизиты участвующих в сделке сторон;
• Дата оформления переуступки;
• Сведения о предмете договора, то есть участке;
• Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
• Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
• Условия расторжения сделки.
Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.
Граждане, желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:
• Заявление;
• Паспорт;
• Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
• Два подписанных варианта договора о переуступке;
• Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
• Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).
Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:
Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему нежилое помещение. Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме.
Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).
Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
До недавнего времени представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, сооружения, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действовавший порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона № 221 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространяется ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения. Однако в последнее время ситуация изменилась. В Федеральный закон Российской Федерации № 221 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) также внесены изменения Федеральным законом № 250 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости.
Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию.
Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации.
Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами.
Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон.
Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представляются:
1. Заявление о государственной регистрации сторонами или одной из сторон договора;
2. Договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю, с указанием в графе «Примечание» размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть;
4. Документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора: для физических лиц – документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
5. Документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя). При этом, если лицо представляет интересы арендодателя, то доверенность как на совершение сделки, так и на подачу заявления о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ);
6. Нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо);
7. Согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
8. Документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 1000 руб.; юридическое лицо — 15000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенную на количество сторон договора; юридическое лицо — 15 000 рублей, разделенных на количество сторон договора).
В случае если представленные на государственную регистрацию в соответствии с вышеуказанным перечнем документы соответствуют всем требованиям законодательства, поданы полномочным лицом в течение восемнадцати календарных дней, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения будет произведена путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки и обременения и удостоверена путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, регистрационного штампа.
Право аренды здания
Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса. Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено. По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего арбитражного суда РФ по аренде.
Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора.
Положения пункта 2 статьи 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором. Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения.
Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке. Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ № ВАС-9730).
При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.
Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды). Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ. Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка.
Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.
Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца.
На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.
Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Ранее в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом № 250-ФЗ, из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.
Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.
Преимущественное право аренды
В статье рассматривается такое положение аренды имущества, как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно указанной норме закона арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено договором аренды. Необходимо иметь в виду, что указанное право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.
Исходя из требований закона арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:
1. если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Данное уведомление направляется либо в указанный в договоре срок, либо в, как указано в законе, в разумный срок до окончания договора (в зависимости от способа направления уведомления, но лучше, чтобы он составлял не менее месяца с момента получения арендодателем данного уведомления);
2. если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом необходимо иметь в виду, что существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности. Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы (зависит от количества допущенных просрочек по внесению арендной платы, временного промежутка просрочки, причин несвоевременной оплаты);
3. если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;
4. если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.
Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.
При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.
Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.
Таким образом, при рассмотрении вопроса о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды имеется достаточно много нюансов, разобраться в которых не всегда под силу самим арендодателям или арендаторам.
Аренда земли с правом выкупа
Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много времени и финансов.
Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.
Помимо Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:
• Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
• 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
• КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.
Аренда участка может проходить с торгами, так и без них.
Торги представляют собой обычный аукцион, в котором землю получит тот, кто предложит за нее большую плату.
Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:
• Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
• Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем;
• Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.
Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.
Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.
Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.
Граждане и юридические лица, у которых есть недвижимое имущество на земельных участках, взятых в аренду у государства и муниципалитета, вправе выкупить данную землю на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.
В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.
Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.
Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.
Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.
В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.
Площадь выкупаемого земельного участка может быть любой, при этом на выкуп не влияет то, насколько была арендована земля.
Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.
Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.
Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления:
1-ый этап. В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.
2-ой этап. Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет. Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра. После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.
3-ий этап. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.
4-ый этап. В местный муниципалитет подается заявление установленной формы:
• В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
• Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
• Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
• Согласие на использование и обработку персональных данных;
• Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
• Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
• Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
• Дата, подпись.
К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:
• Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
• Выписка из ЕГРП о правах на здание.
• Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.
5-ый этап. Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.
6-ой этап. После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).
Сумма, которую возьмет арендодатель при продаже сдаваемого в аренду земельного участка не может быть больше стоимости, установленной кадастром.
Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.
Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру.
Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:
• Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
• Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
• Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
• В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.
Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.
Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.
В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:
• Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
• Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
• Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
• Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
• Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
• Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.
Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.
Право безвозмездной аренды
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения - образец его можно найти в этой статье. Он представляет собой соглашение об использовании чужого помещения без оплаты аренды. Соглашаясь на такие отношения, собственник ищет другую выгоду, ведь денежное вознаграждение он не получит.
Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.
С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.
Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.
В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.
Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.
Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.
Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.
В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.
Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.
Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.
Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.
При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.
Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.
Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.
Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.
Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.
Оценка права аренды
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды. Объектом аренды могут быть любые "не потребляемые" вещи и предметы. К непотребляемым вещам закон относит земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования". Свойство непотребляемости не распространяется на постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа, ведь у зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и многих других предметов износ приводит к утрате натуральных свойств при использовании этих вещей, но это в корне отличается, например, от использования бензина, электроэнергии или продуктов питания.
Сдача в аренду объектов недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования недвижимости, аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимое имущество, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в объектах, необходимых для их функционирования. Заключая договор аренды объекта недвижимости арендатор приобретает право пользования объектом, а иногда арендатор получает права пользования и распоряжения, - это зависит от условий договора аренды. Право аренды, точнее совокупность прав, полученных по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота, в частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) необходимо установит стоимость этого права, ведь "Закон об оценочной деятельности в РФ" прямо разрешает оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.
На чем строится оценка прав аренды недвижимости? Конечно, на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Ведь нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает? То есть при проведении анализа договора, в первую очередь, необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества, по сравнению с общей рыночной ситуацией. Какими могут быть эти преимущества? Это - условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, зачет иных расходов в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени); характеристики самого объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории); срок действия договора аренды и условия пролонгации; дополнительные права, например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.
Перевод тех или иных положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав, - это и есть оценка стоимости прав аренды. Но как перевести качественные характеристики в количественные? Рассмотрим основные методы оценки стоимости недвижимости в применении к нашей задаче на конкретных примерах.
Самый простой пример - это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена сумма оплаты ниже, чем существующие цены рынка за аренду аналогичного объекта, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто, нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов - мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества, если это преимущество единственное, а договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.
Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать существенным преимуществом, например, - право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать, прежде всего, стоимость выкупа, сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях и обсуждать применение этого метода дополнительно в рамках данной статьи не имеет смысла.
Право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей также может быть преимуществом, увеличивающим стоимость права аренды. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии. Отметим, что не только право зачета расходов в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Все зависит от величины арендной платы, если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.
Аренда дома с правом выкупа
Аренда предполагает, что стороной сделки выступит юридическое лицо, которое может быть и тем, кто сдает, и тем, кто снимает.
В найме сторонами выступают физические лица, а предмет договора — жилое помещение. Социальный наем заключается между государственными или муниципальными органами и физическим лицом/лицами. Его особенность — безвозмездность и предоставляемое право последующей приватизации.
Если мы говорим, о жилом помещении (квартира, частный дом, комната), то аренда или найм заключаются только с целью проживания. Проще — в квартире нельзя организовать магазин или офис без изменения назначения.
Каким бы образом не был поименован договор, к нему будут применяться те нормы, которым он соответствует. Например, если физические лица свои отношении обозначили как аренда квартиры, к договору будут применяться нормы о найме. С юридической точки зрения аренды между двумя физическими лицами не бывает. Найм регулируется главой 35 ГК РФ, а аренда 34.
Отметим также, что найм с выкупом имеет место быть, когда недвижимость не продается. Это касается больших по площади домов или квартир в неприглядных районах. На рынке предложений — это редкость, ведь большинство собственников хочет получить деньги здесь и сейчас. Квартиры и дома продают не от хорошей жизни.
В большинстве случаев юридические лица используют арендованное жилье для проживания своих сотрудников.
Квартира может быть:
• временным пристанищем во время командировки;
• местом для организации деловых встреч в другом городе;
• жильем для сотрудников, чаще высшего звена, например директора и его семьи.
По сути, покупать квартиру для персонала организации не выгодно, а вот арендовать с последующим выкупом вполне перспективно. Ведь часть выкупной суммы можно забирать из заработной платы сотрудников. Кроме того, организации могут на следующем этапе заключать аренду с выкупом уже с сотрудниками, улучшая их жилищные условия. Учитывая, что в столице работает огромное количество профессионалов-провинциалов, такая схема будет работать на опережение.
Договоры, в которых физические лица выступают в качестве арендаторов, могут поддержать на плаву многих застройщиков-собственников. В условиях жесткой экономической ситуации, распродать уже готовые квартиры трудно, титульный владелец имущества не окупив затраты, должен еще и нести бремя содержания, например, платить налоги и коммуналку. Так почему бы не сдавать эти квартиры гражданам, заманивая их возможностью получить жилье в собственность?
К слову сказать, наемный (арендный) дом самый популярный тип жилья в Европе. В Берлине — 90% населения живет в таких доходных домах. Многие зарубежные компании занимаются строительством жилой недвижимости с целью сдачи в аренду, в перспективе продажи.
В России сегодня существуют немногочисленные проекты по строительству арендных домов, например, в Подмосковье, Калужской и Новосибирской областях. Многие из них не требуют поддержки от государства. Эти проекты при интенсивном развитии смогут в будущем потеснить частников, обеспечить более качественное жилье и правовую основу для его последующего приобретения в собственность.
Государство же в свою очередь тоже готово участвовать в создании арендных домов. Законопроект, призванный регулировать отношения на рынке найма и аренды жилья, уже существует. В недействующей пока редакции законодатель предлагает застройщикам участвовать в аукционах на понижение арендной платы. Те, кто максимально снизит арендную ставку, получат от государства земельный участок без торгов.
Пилотный проект уже запущен в Ростовской области. Администрацией города совместно с Федеральным агентством финансирования жилищного строительства предлагает ростовчанам жилье эконом-класса в аренду с правом выкупа. Будет построен целый жилой комплекс с доходными, «арендными домами», причем в основном объеме на внебюджетные средства. Конкретных цифр по ставкам и стоимости пока нет, поэтому судить о доступности и качестве на текущий момент сложно.
Преимущества выкупной аренды:
1. Низкая процентная ставка. В схеме, когда государство приобретает жилье у застройщика, а потом предлагает гражданам, ставка от 3% годовых.
2. Отсутствие первоначального взноса. Недоступность ипотеки для 50% заемщиков связана с отсутствием денежных средств для первого взноса.
3. Отсутствие навязанных банками страховок. Для государства и частных компаний достаточно будет страхования жилого помещения от риска утраты.
4. Отсутствие залоговых обязательств и связанных с ними ограничений в отличие от ипотеки, где залог главное условие кредитования.
Такая сделка является смешанной, в этом и основная правовая сложность. К договору применяются и нормы о купле, и об аренде, и жилищное законодательство.
Что указывать в договоре обязательно:
• наименование объекта;
• размер арендных платежей;
• общую выкупная стоимость;
• срок;
• порядок передачи имущества в аренду, а затем и в собственность.
Для заключения договора собственнику понадобятся:
• свидетельство о собственности;
• технические документы;
• согласие остальных сособственников, если такие имеются;
• сведения об отсутствие задолженности по обязательным платежам.
На что надо обратить внимание при заключении договора:
1. Квартира или частный дом должны быть подробно описаны в договоре, технические характеристики и иные идентифицирующие признаки.
2. В договоре необходимо обозначить выкупную цену. Без нее такое соглашение можно оспорить и признать недействительным.
3. Арендные и выкупные платежи следует разделить. Это будет на руку как арендатору, так и арендодателю. В случае спора, можно будет безболезненно вычислить, за что платил квартиросъемщик.
4. Договоры сроком больше 11 месяцев надо зарегистрировать в юстиции. Это касается исключительно аренды, для найма достаточно простой письменной формы.
5. Четко и ясно расписать основания расторжения договора. Организации чаще всего расторгают договор в случае пропуска очередного арендного платежа.
Право аренды муниципального имущества
Развитие страны и формирование правового государства в современных условиях непосредственно связаны с правовым просвещением. Согласно Основам государственной политики Российской Федерации в сфере развития правовой грамотности и правосознания граждан важнейшей задачей государства является пропаганда и разъяснение необходимости соблюдения гражданами своих обязанностей, уважения прав и законных интересов других лиц. Развитие страны и формирование правового государства в современных условиях непосредственно связаны с правовым просвещением. Немалая роль в этих процессах отведена органам прокуратуры. Осуществляя надзорные полномочия, прокурор выполняет и просветительскую функцию.
Правовое просвещение неразрывно связано с решением задач профилактики и предупреждения правонарушений. Вопросам организации этой работы посвящен приказ Генерального прокурора Российской Федерации № 182 «Об организации работы по взаимодействию с общественностью, разъяснению законодательства и правовому просвещению».
Своевременное правовое информирование, разъяснение населению законодательства является особым видом прокурорской деятельности. Возможности настоящего раздела официального сайта прокуратуры Республики Коми направлены не только на информирование населения о существующих нормах закона, но и формирование навыков, способов ориентирования человека в значимой для него правовой ситуации, осознанного выбора своего правового поведения на основе должных правовых взглядов и убеждений.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.
Частью 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.
Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Приобретение права аренды
Промышленные объекты, жилищные комплексы, объекты сельского хозяйства – это и многое другое имеет вполне конкретное месторасположение – землю под нашими ногами. Все вышеупомянутые объекты нуждаются в грамотном оформлении, формат которого задает закон. А с учетом того, что значительная часть земли в РФ существует в рамках государственной собственности, значение нового закона нельзя переоценить.
Есть определенный момент в данном вопросе: поскольку собственник земли – государство, то чтобы осуществлять на ней какую-либо деятельность, ее сначала нужно получить. Каким образом это сделать? До недавнего времени этот момент оставался не вполне ясным.
Для получения государственного земельного участка необходимо иметь на то законное право. В противном случае чиновник, не обнаружив данную норму, непосредственно указывающую на его обязанность что-то предпринять, ничего не будет делать. Кроме того, аналогичный итог вас ожидает, если при наличии права не обозначен порядок предоставления земли. Но и дальше все непросто. В наличии право, указан порядок, но процесс все равно встанет, поскольку нигде не было прописано, как определить и сформировать земельный участок, который вас заинтересовал и который чиновник вам может предоставить. В чем же загвоздка?
Согласно существующему законодательству приобретение права аренды земельного участка предполагает, что данный земельный участок является объектом, во-первых, со сформированными границами, во-вторых, с кадастровым номером, то есть поставлен на государственный учет, а в третьих, с юридическим адресом с регистрацией на него прав.
И вот тут основная «закавыка» – большая часть земельных площадей в государственной собственности как бы отсутствует, об этом свидетельствует «пустая» кадастровая карта Росреестра. Даже соответствующим определением земельного участка как объекта хозяйственного оборота мы не «обросли». Задача нового закона – как раз закрытие таких лакун.
Давайте рассмотрим, какие моменты в новом законе оказались затронуты.
Даны критерии определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, обозначено определение понятия. Законотворцы после двух неудачных попыток наконец предложили соответствующий термин, который звучит так: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).
Предложен порядок формирования земельного участка. Так, теперь мы имеем конкретный (но закрытый) список документов, согласно которому допускается формировать земельные участки. Напомним, до того причиной сложностей были нестыковки между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ).
Суть была в том, что формирование земельных участков из государственной или муниципальной земли производилось согласно ряду документов, к которым относились:
• проект межевания земли (его должен утвердить Градостроительный кодекс РФ),
• проектная документация с информацией о площади земли, ее границами и прочими данными,
• схема местоположения земельного участка (она тоже должна быть утверждена) на кадастровом плане (при отсутствии проекта межевания земли).
Если есть проект межевания, формирование земельного участка допустимо:
• из участка, определенного под комплексную застройку,
• из участка, переданного некоммерческой компанией, организованной гражданами, для садоводческой деятельности, либо для аналогичной деятельности прочим юридическим лицам,
• на территории, в отношении которой согласно законодательству о градостроительной работе обязателен договор на развитие,
• в рамках обозначенного квартала,
• для создания линейных объектов различного значения (например, линии электропередач).
По сути, все определяется проектом межевания: сейчас упор сделан на схему распоряжения землей за счет документов единой территориальной планировки, предполагающих продуманное распределение объектов инфраструктуры на определенной территории и сводящих к минимуму появление изолированных от инфраструктуры объектов. Наконец, с помощью проекта планирования учитывается назначение использования земли. Соответственно, первый этап получения права на аренду земельного участка – это планировка целевого использования земли, а второй – передача земельного участка под обозначенные цели. Раньше все было наоборот, в частности, это касалось точечной застройки.
Впрочем, схема корректировок проекта планировки и правила использования и застройки остались актуальными. Так что заинтересованному лицу все равно придется иметь какой-то из этих документов: или проект межевания, или схему расположения земельного участка. Кстати, это значит, что вся работа по подготовке документов снова отдана «на откуп» человеку, желающему получить земельный участок. Аналогичная ситуация с аукционами – есть риск самостоятельно оформить землю, но проиграть торги. Возмещение расходов не предполагается (исключение – Москва и Санкт-Петербург, там этим занимается город).
• сформирован закрытый список документов, передающих права на землю в государственной или муниципальной собственности (решение органа государственной или местной власти – для бесплатного или бессрочного использования; договор купли-продажи – для передачи земли в собственность за плату; договор аренды – для приобретения права на аренду земельного участка; договор безвозмездного пользования – при предоставлении соответствующего пользования);
• представлены средства, предполагающие переход права на землю из государственной или муниципальной собственности (в собственность за плату – торги на аукционе (кроме ряда случаев); бесплатно; в аренду – торги на аукционе (кроме ряда случаев); безвозмездно на определенный срок; постоянно);
• определены механизмы проведения торгов, передачи участка без аукциона, передача участков для садоводческой деятельности, передача участков на бюджетной основе, передача участка под зданиями и сооружениями;
• определен механизм использования земли без передачи прав через сервитут либо без него.
Основываясь на всем вышесказанном, мы можем сделать определенный вывод – новой закон сводит на нет повсеместную распродажу земли и ее бесконтрольное и бессистемное использование. Впрочем, пока не рассмотрен такой момент, как свободный доступ населения к земле под строительные нужды. Этот момент весьма спорный, и, конечно, в итоге, лишь показатель несколько «рваной» законотворческой работы, с которой мы в очередной раз столкнулись. v
Ниже мы рассмотрим различные возможности аренды участка под строительство, сельское хозяйство и под нестационарные объекты. v
Если заинтересованное лицо хочет получить земельный участок под строительство, его работа начинается с анализа схемы территориального планирования той области, района, округа и поселения, на которую он нацелен.
Получение права аренды земельного участка под строительство предполагает 7 категорий (целевых назначений). Две из них – земельные промышленные участки и земли поселений – допускают застройки офисными, промышленными, торговыми и прочими коммерческими объектами. При этом обязательно нужно принимать во внимание данные о границах территории, присутствии прав третьих лиц, инженерные коммуникации и прочие факторы. Такие данные можно найти в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это своеобразная база данных по развитию территорий, их застройке, по объектам капитального строительства прочей хозяйственной работы. Информация из ИСОГД выделяется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.
Когда заинтересованный гражданин определится с соответствующим расположением территории и параметрами, ему нужно выбрать один из вариантов владения участком – аренда или собственность.
В России владение земельными участками предполагает несколько форм собственности, как: федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность, неразграниченная государственная собственность и частная.
Если собственником территории являются государство или муниципалитет, земля находится в ведении соответствующих органов исполнительной власти. Механизм выделения таких земель под строительные нужды регламентируется Земельным кодексом России, а также федеральными, региональными, муниципальными нормативными актами. Государственные и муниципальные земельные участки уступают для строительства при проведении двух разных процедур. Первая — это без предварительного согласования мест размещения объектов. К нему обращаются, если земельные участки уже сформированы, использование их разрешено, инженерно-технические работы проведены. Подобное решение выносится, если участок выделен согласно градостроительной документации о застройке и правилам землепользования и застройки; участок передан в собственность; определенный участок не подтвержден заинтересованным лицом (отказ от права или получение участка посредством его публичного образования по итогам гражданско-правовой сделки); территория отдается под сельскохозяйственные нужды без сопутствующей градостроительной документации. Приобретение права аренды земельного участка тут допускается, как и права приобретения в собственность. Инструмент – аукцион, проведение торгов закреплено за уполномоченным органом, как и формирование участка. А вторая — с предварительным согласованием мест размещения объектов. К нему прибегают, если нет необходимой градостроительной документации, включая проекты планировки и межевания земли. Здесь мы говорим исключительно о предоставлении земли в аренду. Участок формирует само заинтересованное лицо. Решение на выделение земли остается за уполномоченным органом власти.
Что касается градостроительной документации, о которой мы уже не раз говорили, в ее состав входят несколько проектов. Это проекты планировки частей территории городских и сельских поселений с красными линиями и линиями регулирования застройки, а также границами участков. Далее, проекты межевания земель. И, наконец, проекты застройки составляющих планировочной структуры поселений.
Заметим, что регулирование землепользования и застройки закреплено в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. Данные акты позволяют посредством градостроительных регламентов контролировать «активность» земельных участков, их использование и изменение.
Для лиц, заинтересованных в приобретении права аренды земельного участка под фермерские нужды, обычно выделяются территории из земель сельскохозяйственного назначения. Для соответствующих зданий и сооружений предоставляется территория из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Наш потенциальный «плантатор» для приобретения права аренды земельного участка, который является собственностью государства или муниципалитета, в первую очередь должен подать заявление в установленной форме в соответствующий орган (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления). Помимо самого заявления должно быть еще соглашение, которое заключают между собой участники фермерского хозяйства. Далее упомянутые инстанции после получения заявления (срок – месяц со дня обращения) проводят анализ необходимой территории и утверждают, а после предоставляют нашему «плантатору» схему расположения участка на кадастровом плане либо кадастровой карте нужной ему территории. Подготовку документов со сведениями об участке, которые необходимы для государственного кадастрового учета, заинтересованное лицо осуществляет самостоятельно. А после пишет заявление об осуществлении этого учета данного земельного участка в соответствии с федеральным законом.
Наконец, в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган муниципалитета после получения кадастрового паспорта решает, в какой форме предоставить «плантатору» участок – в аренду или бесплатно, и отправляет ему копию данного решения, приложив кадастровый паспорт территории.
Приобретение права аренды земельного участка – государственного или муниципального – возможно при наличии одного заявления на передачу данного участка. Если таких заявлений два и более, участок выставляется на торги. После вынесенного решения (или итогов торгов) договор купли-продажи либо аренды заключается в течение 7 дней со дня принятого решения.
Если возможный «плантатор» получил отказ в ответ на свое заявление, он может его оспорить в судебном порядке.
ИП или юрлицо, решающие вопрос о приобретении права аренды земельного участка под строительные нужды, также должны проделать ряд «манипуляций». v
Уточним, что к нестационарным торговым объектам относятся объекты, которые можно переместить в другое место (например, поднять краном), то есть не имеющие заглубленного фундамента: это магазины, павильоны и киоски, а также некапитальные объекты, торговые автоматы, лотки, уличные холодильники и т. п.
Начать стоит с того, что проанализировать схему размещения нестационарных торговых объектов, в зависимости от места расположения, типа оказываемых услуг, разновидности торговых объектов. Такая информация обычно находится на городских сайтах по развитию предпринимательства и потребительского рынка. Разрабатывается и утверждается эта схема органом местного самоуправления, который определяется согласно уставу муниципального образования в порядке, установленным уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.
После этого заинтересованное лицо должно написать заявление на размещение торгового объекта в городскую администрацию на соответствующий район. В этом отношении рекомендуем четко ориентироваться по срокам, поскольку сбор предложений администрации проводят два раза в год – с 1 февраля по 1 марта и с 1 августа по 1 сентября. Подавать заявку нужно в канцелярию администрации того района, на который вы «нацелились».
В заявке нужно указать кадастровый номер земельного участка, на котором планируется возводить торговый объект. Если его нет, то прикрепляем составленный в свободной форме план предполагаемых границ земельного участка с указанием его площади, типа объекта, который там будет располагаться, и цель использования земли.
Приобрести право аренды земельного участка, который включен в схему размещения, возможно при участии в аукционных торгах или по итогам конкурсов (если число поданных заявок превышает число мест, определенных для нестационарной торговли на данной территории), предметом торгов в данном случае будет право на заключение договора. Без этих торгов земля в аренду передается индивидуальным предпринимателям для целей, к строительству не относящихся. Исключением являются территории, которые выделяются предприятиям общественного питания для размещения летних веранд кафе, здесь ставится срок до 180 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Условие предоставления – территория, планируемая под летнюю площадку, непосредственно примыкает к территории под зданием или сооружением, в котором это кафе находится.
Заявка рассматривается в администрации в течение десяти дней с момента, когда завершена процедура сбора заявок (соответственно, после 1 марта и после 1 сентября). Все заявки имеют собственный уникальный номер. Если в заявке возникают какие-либо вопросы, формируется рабочая группа по снятию разногласий о включении нестационарных торговых объектов в схему размещения. Оснований для отказа в согласовании включения объектов в схему размещения обычно два. Это отсутствие неиспользуемых земельных участков, зданий, строений и сооружений, находящихся в государственной собственности. А также установленные законодательством РФ ограничения в их обороте.
Отметим некоторые полезные моменты. Договор на размещение киосков и павильонов заключается на пять лет. Палатки, лотки, автомагазины могут стоить до одного года в соответствии с условиями документации о торгах. Когда срок действия договора истекает либо договор досрочно расторгнут, владелец нестационарного объекта обязан их демонтировать и восстановить благоустройство территории.
Любой закон можно считать своеобразной схемой, алгоритмом действий, принцип работы, которым вы руководствуетесь, когда возникает необходимость. И, возможно, новый закон во многом облегчил работу предпринимателям, дал базовые определения и структурировал последовательность проведения процедуры, зачастую возникают сомнения в наличии полноценной работы по ряду вопросов. Одним из них по-прежнему остается риск неполучения земельного участка в торгах, несмотря на то, что формировать и ставить его на учет заинтересованное лицо должно за свой счет. Чрезмерный объем требований к территориальному планированию практически «тормозит» процесс приобретения права аренды земельного участка, а продажа земли под застройку в принципе невозможна, что, по сути, превращает государство в «земляного» монополиста, не допускающего даже минимальные лазейки для частного владения землей большим количеством собственников. Кроме того, за государством остается право отказа в предоставлении участка, основанием чему является закон субъекта Федерации, то есть любая причина, актуальная для области.
К слову, некоторые методические рекомендации уже появляются и «догоняют» новый закон. Так, Минпромторг России предлагает совершенствовать правовое регулирование нестационарной торговли на уровне субъектов РФ. Среди предложенных изменений – изменение схемы размещения нестационарных торговых объектов по принципу «меняется место – бизнес остается» (если предприниматель обязан уступить место под нужны развития территории). Так что «оптимизация» нового закона вполне ожидаема.
Наследование права аренды
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.
В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.
Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.
В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.
Доверенность на право аренды
Сдавать в наем жилые помещения от имени другого лица можно, если есть доверенность на аренду квартиры.
Помещения могут сдавать физические лица, а также организации. В последнем случае можно воспользоваться рекомендациями по составлению доверенностей от юридического лица. Если речь идет только о проставлении подписи в договоре аренды от другого лица Вам потребуется доверенность на подписание документа.
В любой доверенности обязательным реквизитом является дата составления. Укажите паспортные данные доверителя и лица, которому выдается доверенность, сведения о квартире, полномочия по сдаче в аренду которой передаются, проставьте подпись доверителя.
Отдельного внимания заслуживает перечень полномочий по сдаче квартиры в аренду. Подразумевается, что договор аренды заключается и подписывается другим лицом, следовательно, такие полномочия должны быть отражены в доверенности. Необходимо изучить Гражданский кодекс РФ и определиться, какие еще права арендатора готов передать доверитель. Если собственник квартиры (т.е. доверитель) намеревается сам определить размер арендных платежей и срок договора аренды – об этом прямо укажите в доверенности. Например, «сдавать в аренду квартиру сроком на 3 (три) месяца с условием о выплате арендной платы в размере 10 000 руб. ежемесячно» или др. Целесообразно и в доверенности определить, каким образом и кому будет перечисляться или передаваться иным способом указанная арендная плата.
Отдельно укажите и право вступать в переговоры, выступать в суде по вопросам исполнения договора аренды (тогда не потребуется оформление отдельной доверенности на представление интересов в суде), осматривать имущество на предмет его целостности и сохранности, составлять расписку об отсутствии претензий.
Поскольку аренда квартиры является одним из видов владения и пользования собственностью, не лишним будет указать возможность или невозможность передачи прав (передоверие) третьему лицу.
Доверенность на аренду квартиры может быть выдана на определенный срок, о чем прямо указывается в документе. И именно срок в данном случае будет определять правила удостоверения доверенностей.
Договоры аренды сроком до одного года государственной регистрации не подлежат. Следовательно, при сдаче в аренду квартиры сроком до 12 месяцев, без регистрации обременения в виде права аренды в Росреестре, нотариальное удостоверение доверенности не требуется.
Третьи лица вправе удостовериться в наличии полномочий по сдаче квартиры в аренду. Поэтому большинство потенциальных арендаторов могут усомниться в «чистоте» сделки в отсутствие нотариально удостоверенной доверенности на аренду квартиры. Да и для заключения договоров аренды сроком более, чем на 1 год, и регистрации сделки в Росреестре обязательно предъявление нотариально удостоверенной доверенности на аренду квартиры.
Сроки аренды в земельном праве
Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Распоряжение правом аренды
Актуальность темы выступления обусловлена тем, что земля не только как материальный ресурс представляет ценность для человека, но и ее целостность влияет на суверенность государства в целом при определении ее границ.
Нам всем известно, что ЗК РФ не совсем идеален и имеет свои пробелы. Сегодня речь пойдет об общественных отношениях аренды земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности, касательно пределов распоряжения правом аренды после заключения соответствующего договора аренды земельного участка.
Гражданский кодекс, а именно ст. 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обращая внимание на п.2 ст. 607 ГК РФ, в котором говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Тем самым ГК РФ отсылает нас к ЗК РФ, а именно к ст. 22 поскольку мы рассматриваем земельные участки находящиеся в гос. и мун. собственности то нам необходимо обратить внимание на п.9 ст.22 который устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, из приведенной нормы мы видим, что общие правила Гражданского кодекса были серьезно трансформированы, а именно: арендатор земельного участка при условии заключения договора аренды на срок более 5 лет имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.
Вместе с тем, нигде в законодательстве не говорится о реализации данного правила, если договор заключен сроком менее 5 лет. Исходя из логики, должны быть применены правила ст. 22 ЗК РФ в которой также установлено, что согласие арендодателя не требуется.
Наши выводы нашли подтверждение в судебной практике, так п.15 Постановления Пленума ВАС говорит о следующем: «Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором….».
Таким образом мы видим, что арендатор может передать свои права третьему лицу и ему достаточно будет лишь уведомить арендодателя, к какой ситуации может привести мы расскажем позже, а сейчас давайте разберем и подтвердим вопрос со сроком, если договор аренды заключен менее чем на 5 лет.
Ссылка регистрирующего органа на положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ правомерна отклонена судами, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит. При этом в п. 5 ст. 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Исходя из системного толкования следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.
Таким образом, согласие арендодателя в любом случае не требуется, и указание в ст. 22 ЗК РФ на дифференциацию договора аренды по сроку до и более 5 лет является мертвой нормой, перегружающей логику правоприменителей - как чиновников, так и частных лиц.
Вместе с тем, нам всем известно, что сдача в аренду земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, производится по средствам проведения торгов (ст.38 -38.2 ЗК РФ).
Допустим, что юр. лицо «А» не допускается для участия в торгах по законным основаниям, тогда создаются несколько аффилированных юр. лиц «Б», « В», «Г», которые принимают участие в конкурсе.
Одна из этих фирм выигрывает конкурс, заключает договор, а после передает свои права по договору юр. лицу «А», вне зависимости срока договора пожеланий и арендодателя, но при его уведомлении. Не следует забывать, что интересы арендодателя могут быть в дальнейшем ущемлены, в этом случае, речь идет не только о публичных образованиях, но и частных лицах
М.Х. Вахаев полагает: «Распоряжение земельным участком арендатором без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче прав аренды несогласие собственника на такие действия арендатора в связи с теми или иными качествами нового арендатора не принимается во внимание. Это правило отрицательным образом отражается на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему». Такой же позиции придерживаются и другие ученные, в том числе и известный цивилист Витрянский В.В.
Кроме того, анализируя Лесное законодательство такого рода «льгот» нигде не предусмотрено, поэтому, исходя из всего изложенного, считаем необходимым применить общие положения договора аренды в части передачи прав по договору аренды третьему лицу изложить текст в следующей редакции: «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка при условии согласия арендодателя». Поскольку, как говорилось в самом начале моего выступления: «Земля представляет ценность не только как имущественный ресурс, но и составляет основу суверенитет государства российского».
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
