Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Рыночная стоимость земли и ее улучшений в конкретном районе являются функцией годового дохода на капитал (подсчитанного с учетом стоимости денег во времени), который мог бы быть получен в случае выбора лучшей альтернативы землепользования, т.е. такой, которая сочетала бы наиболее эффективный вариант землепользования с возможностью получить от него максимальную отдачу. Большинство участков, в настоящее время занятых промышленными предприятиями и расположенных близко к центру (для Санкт-Петербурга — это в радиусе до 10 км), представляют с точки зрения рынка большую ценность в связи с тем, что до них легко добраться с помощью существующей транспортной системы. Самым лучшим использованием таких легкодоступных участков было бы, скорее всего, сочетание коммерческих, офисно-деловых и жилых площадей с высоким коэффициентом плотности застройки участков. Инвесторы, берущиеся за такие проекты и готовые заплатить рыночную цену, смогут выторговать землю, расположенную в центре, у низкорентабельных промышленных предприятий, которые занимают значительную часть земли в центре города.
Администрации городов сейчас поставлены перед трудным выбором: если запросить с предприятий рыночную цену за занимаемую ими землю — в форме арендной платы или налога за землепользование, — большинство окажутся не в состоянии ее платить, и их придется объявить банкротами. С другой стороны, если наиболее слабым предприятиям предоставить длительную отсрочку или совсем освободить от платежей, то жители города будут нести потери от неэффективного использования этой земли.
Исходя из вышеперечисленного, может быть, наиболее разумным вариантом повышения эффективности землепользования был бы такой, при котором предприятиям предоставят по очень низкой цене право собственности на арендуемую ими землю. Тогда предприятие сможет использовать эту землю в качестве капитала при планировании переезда в другое, более подходящее и более доступное с финансовой точки зрения место. Например, с учетом территориального распределения рыночных цен на землю среднему предприятию, расположенному в пределах 5—8 км (5—7я зоны) от центра Санкт-Петербурга и перемещающемуся на окраину города (например, в 19ю зону), потребуется не более 13% стоимости земли, занимаемой в настоящее время, чтобы приобрести новый равноценный участок. Оставшихся денег вполне достаточно для возведения новых корпусов, отвечающих современным требованиям производства. То есть капитал, высвобожденный в результате перемещения, может оказаться довольно значительным. Кроме того, от перемещения предприятий, не нуждающихся в дорогих земельных участках, выиграют не только сами предприятия, но и все жители города: перемещение предприятия поможет сократить транспортные расходы, увеличит площади для жилья и эффективного бизнеса, увеличит экологию городов.
При социалистическом способе хозяйствования для предприятий был характерен экстенсивный способ использования земель. Ориентация на учен рыночной стоимости земельных участков поможет, решить и проблему их интенсивного использования. Собственник предприятие и (или) управляющим им будут задумываться над эффективным использованием каждого квадратного метра земли для того, чтобы минимизировать затраты, снизить себестоимость товаров или услуг, и тем самым повысят свою конкурентоспособность. Расчеты показывают, что если в Санкт-Петербурге сократить хотя бы на 20% площадь земель, занимаемую предприятиями, чью тоже очень много по международным меркам, тогда можно освободил, более 150 км2 земли уже с готовой инфраструктурой стоимостью, по самым скромным оценкам, более 7,5 млрд. дол. Такая оценка стоимости земли, замороженной предприятиями, очень скромна. Однако с появлением, и развитием земельного рынка и расширением Диапазона высоких и низких цен на землю, с общей оценкой земли, простаивающей под промышленными предприятиями, будет справиться легче.
Расположение предприятий промышленности со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями в центральных частях поселений следует рассматривать не как вину, а как беду их работников или собственников. Особенно это проявляется в том случае, если предприятие является градообразующим. Исходя из этого использовать, характерные для революции насильственные методы передислокации их в места «не столь отдаленные», но и не близкие, очевидно, нельзя. Такая передислокация должна быть выполнена с использованием экономических методов управления на основе комплексного системно-экономического подхода
Для этого нужно создать такие условия, при которых предприятию было бы невыгодно находиться на ценной территории, но выгодно и экономически целесообразно было бы переехать» на менее ценные территории.
Эти условия можно создать путем работки нормативно-правовой базы, предусматривающей соответствующие механизмы арендо- (налого) обложения и льготного выкупа земельных участков под предприятиями.
В основу механизма арендо- (налого) обложения необходимо заложить принцип, при котором базой для аренды или налога на землю была бы ее рыночная стоимость как условно свободной, т.е. стоимость, определяемая наиболее эффективным использованием данной территории. В Санкт-Петербурге рыночная стоимость, определенная в соответствии с этим принципом, в центре города колеблется от 600 до 700 дол. за 1 м2, а на окраине — от 15 до 25 дол. за 1 м2. Если считать, что аренда составляет 10%, а налог — 1% от рыночной стоимости, то в центре аренда будет находиться в диапазоне от 60 до 70 дол. за 1 м2 земли, а налог — от 6 до 7 дол. за 1 м2 земли. На окраине — аренда от 1,5 до 2,5 дол., а налог — от 0,15 до 0,25 дол. за 1 м2. Таким образом, издержки предприятия, связанные с обязательными платежами в бюджет, в центральных частях города, для которых характерны наиболее ценные территории, будут в 30—40 раз больше, чем на окраинах. При больших территориях, которые сегодня занимают предприятия, эти издержки для предприятия, находящегося в центральных районах города, могут вылиться в огромные суммы и сделать предприятие убыточным.
Для создания денежных средств, для передислокации предприятия в «места не столь отдаленные» необходимо продумать юридическую сторону механизма, при котором предприятие смогло бы выкупить землю по Льготному тарифу, а продать по реальной (высокой) рыночной стоимости.
Заботиться о реальной оценке земли под предприятием для ее продажи нет особого смысла, так как любой собственник найдет средства как. для оценки этой земли, так и для ее продажи, была бы такая возможность.
Проблема оценки земли в интересах ее выкупа по льготному тарифу экономически может быть решена, если допустить, что земля оценивается по ее использованию с применением известного как в экономике, так и в теории оценки принципа остатка: стоимость земли равна капитализированному доходу, остающемуся после удовлетворения требований к труду, капиталу и управлению. В процессе расчета такой цены выкупа могут быть учтены прошлые издержки предприятия (в виде прямой или аккумулированной суммы на момент выкупа), которые оно понесло в результате приватизации по той или иной схеме.
Оценка земли методом остатка по ее существующему использованию обладает свойством толерантности « местоположению земельного участка внутри поселения. Другими словами, стоимость земли не зависит от того, находится она в центральной или периферийной части поселения. Связано это с тем, что основу стоимости составляет доход от действующего предприятия. Доход предприятия, выпускающего металлорежущие станки, очевидно, не зависит от того, выходят его окна на Эрмитаж или на Марсово поле, или на Лемболовские болота. Полагая, что предприятие должно находиться на периферийной части поселения, можно допустить, что использование земли предприятием в этом месте является ее наиболее эффективным использованием. То есть оценка земли методом остатка при существующем использовании будет соответствовать ее рыночной стоимости. Именно эта стоимость и может быть принята в качестве выкупной цены земли для предприятия, находящегося в любой части поселения.
Основная проблема, связанная с реализацией такого подхода упирается в решение задачи экономической оценки земли по ее существующему использованию. Для решения этой задачи необходимо выполнение, по крайней мере двух условий: наличие соответствующей рыночной информации и наличие людей, которые могли бы грамотно обработать эту информацию, — оценщиков.
В условиях дефицита рыночной информации для решения сформулированной задачи оценки земли по ее использованию необходимо использовать подход, который ориентирован на результат ценового зонирования территорий поселений. Если допустить, что ценовое зонирование выполнено с использованием рыночных принципов, то арендная ставка под предприятием, находящимся или якобы находящимся в последней, наименее привлекательной зоне, может быть капитализирована в стойкость выкупа земельного участка под предприятиями данного поселение, например, по фиксированной ставке процента, учитывающей риск инвестиций в недвижимость, например, трехкратной ставке процента (= 20%) Сбербанка по валютным депозитам на дату выкупа.
Такой путь решения проблемы передислокации предприятия позволит решить целый комплекс задач экономического, социального и инфраструктурного характера. С экономической точки зрения это позволит дать возможность выжить предприятиям, а в конечном итоге снизить себестоимость выпускаемой ими продукции за счет уменьшения обязательных арендных или налоговых платежей за землю на новом месте. Передислокация предприятий из центральных районов позволит разгрузить транспортные сети поселений и облегчить процедуру их периодического ремонта, т.е. сохранить транспортные сети поселений в нормальном состоянии более длительное время, и др.
Для того чтобы решить проблему передислокации крупных предприятий в режиме реального масштаба времени с использованием изложенного выше подхода, очевидно, необходимо на время передислокации создать льготные условия по налогообложению: например, постоянный на текущем (невысоком) уровне или линейно-нарастающий график годовых платежей по налогу на время передислокации. При нарушении предприятием сроков передислокации отменить льготы и далее, при необходимости, включить процедуру его банкротства.
Для реализации описанной выше системы экономического управления земельными ресурсами внутри городских и сельских поселений представляется совершенно очевидным создать такую систему аренды и налогообложения, которые бы были экономически связаны с оценкой рыночной стоимости этих ресурсов. Идеальным вариантом является ситуация, когда аренда и налог являются прямым следствием рыночной стоимости (или наоборот, поскольку между арендой и стоимостью существует взаимно однозначное соответствие).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Оценки земли выполняются не только в целях купли или продажи, но для расчета арендных и налоговых платежей.
Проблема создания эффективной системы взимания арендных платежей и налогообложения (в дальнейшем есть смысл не разрывать эти два понятия) для современной России с ее огромной территорией упирается в решение проблем методологического, финансового и временного характера.
Анализ существующих систем такого назначения в западных странах говорит о существовании двух альтернативных подходов к их практической реализации: точечный и площадный (зонный) варианты. Под точечным вариантом понимается вариант, предусматривающий индивидуальную оценку аренды/налога для каждого участка. Зонный вариант предполагает определение единого значения аренды/налога как некоторой средневзвешенной величины на некоторой территории: минимум — квартал, максимум — некоторая территория, характеризующаяся относительно одинаковыми составом и величиной ценообразующих факторов внутри каждого ее участка.
Для России на начальном этапе целесообразно использовать зонный вариант организации системы взимания арендных платежей и налогообложения. С одной стороны, этот вариант с финансовой и временной точек зрения наименее трудоемок, а с другой — не препятствует в дальнейшем пространственной детализации системы взимания арендных платежей и налогообложения.
Технология реализации этого варианта зависит от наличия необходимой информации. Могут использоваться либо прямые рыночные данные при их наличии, либо их оценки, выполненные подготовленными на местах специалистами. При отсутствии рыночных данных можно использовать методологию, основанную на оценке издержек, необходимых для поддержания инженерного обеспечения земельных участков в нормальном состоянии.
В качестве альтернативного похода к этому назовем его экономическим, может быть предложен подход, основанный на бюджетном задании по сбору арендной платы (бюджетный подход). В соответствии с этим подходом бюджетное задание распределяется в виде арендных платежей среди арендаторов. Такое распределение может быть равномерным или неравномерным исходя из ценности арендуемых площадей либо доходности их вида деятельности.
Экономический и бюджетный подходы отличаются как по целям, так и по способам оценки арендных платежей. Основная цель экономического подхода — создание справедливого рынка аренды на основе реальной экономической оценки базы для расчета арендных платежей. Которая может лечь в основу не только вторичного рынка аренды, но и сделок с земельными участками при развитии земельного рынка. Данный подход основан на моделировании экономических мотиваций и действий собственника — субъекта реальных рыночных отношений. Реализация данного подхода ставят государство в равные условия с другими субъектами рынка. Результаты деятельности государства по сдаче земельных участков в аренду не будут противоречить рыночным мотивациям всех участников рынка, что позволит иметь в будущем гармоничный и сбалансированный рынок без монопольных цен крупнейшего собственника земли в лице государства. Рыночная модель развития государства предполагает действия всех субъектов рынка по рыночным условиям вне зависимости от их правового статуса Фискальная цель экономического подхода на первый взгляд вторична однако правильный учет платежеспособного спроса арендаторов, который является обязательным условием при экономической оценке земли, в конечном итоге за счет нормальной собираемости сможет обеспечить достаточные поступления в бюджеты разных уровней. Основной принцип экономического подхода — «брать с арендаторов столько, сколько они должны заплатить», т.е. отдать обществу в лице государства то, что им (арендаторам) не принадлежит: доход, остающийся после покрытия всех справедливых издержек арендатора.
Главная же цель бюджетного подхода — фискальная. Способ оценки арендных платежей основан на принципе: «брать с арендаторов столько, сколько они смогут заплатить». Главный недостаток такого подхода — неучет реальной экономики землепользования, основная задача которой — оценка ренты с не принадлежащей арендатору земли. При его реализации большие проблемы могут возникнуть при решении задачи, сколько же могут заплатить арендаторы. В рамках этого подхода такая задача не имеет решения, так как полностью отсутствует доказательная база. При отсутствии доказательной базы споры о справедливости будут бесконечны и беспочвенны.
Рассмотрим более подробно экономический подход к оценке арендной платы за земли поселений.
В соответствии с современной теорией инвестиционного менеджмента основная цель сдачи в аренду объектов недвижимости (свободной или улучшенной земли) является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Под капиталом в данном случае понимается в денежном выражении рыночная стоимость имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал — это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки). Данная рента, как правило, используется собственником для удовлетворения жизненных потребностей. Для госсобственности она формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления, сдаваемого в аренду имущества.
Таким образом, доход на капитал и доход для его возврата с экономической точки зрения определяют структуру арендного платежа за имущество, на который вправе рассчитывать собственник при сдаче имущества в аренду.
Размер дохода для возврата капитала в арендном платеже, по сути, должен зависеть от восстановительной стоимости имущества. Он равен нижней границе рыночного арендного платежа и призван покрыть издержки собственника, на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. Для свободного или условно свободного земельного участка под амортизируемой частью имущества следует понимать его улучшения — инженерное обеспечение, необходимое для функционирования зданий, строений и сооружений, которые находятся или могут находиться на участке. Таким образом, в качестве амортизируемой части имущества земельного участка необходимо рассматривать его инженерное обеспечение.
В простейшем случае арендный платеж для возврата капитала равен частному от деления восстановительной стоимости амортизируемой части имущества на срок его экономической жизни. Размер арендного платежа ниже этой границы делает сдачу имущества нерентабельной. При этом лучшей альтернативой сдачи в аренду является продажа имущества по ; цене с последующим получением налога на землю, размер которого определениюменьше арендной платы, либо передача его в доверительное управление. В последнем случае появляется дополнительная составляющая за счет организации бизнеса в арендованном объекте, которая может покрыть издержки на его содержание и восстановление в будущем.
При равенстве арендного платежа доходу для возврата капитала собственник не получает дохода на капитал, но и не теряет имущество, так как последнее, находясь на правах пользования у арендатора, поддерживается в нормальном эксплуатационном состоянии. При этом платежи, которые он перечисляет собственнику за пользование его имуществом в экономически нормальной социальной системе, «не проедаются», а используются (резервируются) собственником для восстановления старого либо создания нового арендопригодного имущества в конце срока экономической жизни, реализуя тем самым концепцию восстановления арендного фонда. Таким образом, размер арендного платежа, который равен доходу для возврата капитала, является минимально возможным арендным платежом.
Любое превышение арендного платежа над минимальным годовым платежом составляет доход на капитал.
Данное превышение, если оно есть, зависит от соотношения спроса и предложения на рынке аренды актива. Очевидно, что чем больше спрос на объекты аренды, тем выше доход на капитал в общем арендном платеже.
Доход на капитал, являющийся функцией нормы дохода, в существенной степени зависит от деловой активности местности, где находится объект аренды, от местоположения объекта в данной местности, от использования объекта и других ценообразующих факторов. Для земельного участка доход на капитал как дополнительная рентная составляющая является в основном функцией его местоположения.
При отсутствии рынка в поселении удельный арендный платеж за земельный участок должен находиться на уровне минимального годового платежа, определяемого выражением.
Этот арендный платеж не зависит от Местоположения земельного участка, то есть он одинаков для всей территории. Основная его задача обеспечить возврат инвестиций в инженерное обеспечение земли на уровне простого воспроизводства капитала. Расширенное воспроизводство капитала может быть обеспечено за счет второй (рентной) составляющей арендного платежа при наличии сформировавшегося рынка.
В любом случае, как свидетельствуют данные по Москве и Санкт-Петербургу, возвратная составляющая в арендной ставке по подавляющему большинству зон существенно меньше общего размера арендного платежа. Исключение составляют окраинные части городов; где она может превышать 100%-ный уровень арендного платежа. То есть для окраин с точки зрения рынка характерно отсутствие рентной составляющей в арендном платеже.
Итак, земельный участок городских и сельских поселений следует рассматривать не как просто поверхность земли, предназначенную для строительства на нем зданий, строений и сооружений. Земельный участок поселений содержит в себе достаточно сложные элементы инфраструктуры: инженерные сети, коммуникации и т.п., на создание которых потрачены денежные средства. То есть, с одной стороны, земельный участок представляет собой инженерный объект, с другой — земельный участок как объект рынка недвижимости может из-за преимуществ своего местоположения обладать дополнительной стоимостью, т.е. он способен генерировать дополнительную (рыночную) ренту.
Таким образом, с точки зрения структуры цены стоимость земельного участка имеет две составляющие — затратную и рентную. Рентная составляющая может проявиться только в условиях существования рынка недвижимости. Отсутствие рентной составляющей в арендном платеже, характерное для окраин городов, можно допустить также для территорий, для которых характерно отсутствие рынка, т.е. отсутствие рыночного зонирования территорий. При отсутствии рынка все оценки «рентной» составляющей земли сложно признать корректными. Их можно сравнить с гаданием на кофейной гуще. Этот вывод можно использовать и для оценки участков территории, которые в принципе не могут быть использованы рыночным образом в целях извлечений рентного Дохода. Стоимость таких участков должна определяться на основе стоимости замещения их инженерного обеспечения.
При расчете арендной платы за объекты недвижимости необходимо ориентироваться на рыночную систему ценообразования, предусматривающую баланс всех интересов: как арендаторов, так и арендодателей. В структуре арендного платежа следует обязательно предусматривать как минимум наличие составляющей, которая отвечает за возврат инвестиций в истощаемую часть сдаваемого в аренду актива. Для оценки этих составляющих целесообразно на местах привлекать специалистов: профессионалов-консультантов, обладающих знаниями экономики недвижимости, теории оценки и математики и хорошо знающих местные условия рынка.
Законом РФ № 17381 «О плате за землю» (ст. 25) введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. В соответствии с этим Законом под нормативной ценой земли понимается показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и положения, исходя из потенциального дохода за расчетный период окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Первое определение цены земли соответствует классическому принципу оценки недвижимости — принципу ожидания; второе определение соответствует принципу замещения. По сути своей оба эти принципа для оценки земли являются исчерпывающими и лежат в основе всех известных методов оценки рыночной стоимости земли.
Таким образом, на законодательном уровне введенное в России понятие нормативной цены земли следует признать абсолютно корректным и соответствующим всем рыночным требованиям. Основная проблема реализации требований этих нормативных документов лежит в практической плоскости: каким образом при отсутствии рыночных данных определить рыночную стоимость и, следовательно, нормативную цену земли.
Практические рекомендации для расчета арендной платы за земли поселений
В соответствии с представленной выше методологией нормативная цена земли при наличии рынка может быть определена по рыночным данным и использованием известных методов ее оценки. При отсутствии рынка нормативную цену земли для целей определения арендной платы целесообразно определять с использованием затратного подхода на основе оценки стоимости замещения инженерною обеспечения, находящегося на балансе поселения. Базовое ее значение в этом случае рассчитывается путем деления; общей стоимости замещения инженерного обеспечения на площадь поселения. Внутри территории поселения данное значение цены может быть дифференцировано по зонам градостроительной ценности. В настоящее время Россия находится на этапе незавершенного процесса приватизации собственности. Приватизация в разных поселениях осуществляется порой по разным схемам. Во многих поселениях приватизация затронула и инженерное обеспечение земель. Во всяком случае, полной и ясной картины принадлежности объектов инженерии земли сегодня нет. Это может затруднить процедуру оценки восстановительной стоимости инженерного обеспечения земли, находящегося на балансе поселений. Ориентируясь на данные Москвы и Санкт-Петербурга, представляется целесообразным условно в качестве восстановительной стоимости инженерного обеспечения земли для регионов, где нет рынка, брать стоимость, равную 10—15% от стоимости восстановления (балансовой стоимости) зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения.
Арендный платеж за земельный участок целесообразно определить на уровне 5—10% от его нормативной цены, что соответствует периоду окупаемости от 10 до 20 лет. Для Санкт-Петербурга выполнен анализ для существующего сбора арендных платежей и сбора арендных платежей при условии введения предлагаемого подхода для разных процентных ставок (5 и 10%). Такой анализ выполнен по выборке из 4207 договоров по 11 наиболее значимым видам использования. Выборка включает около 25% общего количества договоров. Участки под некапитальными объектами (ларьки, павильоны) не рассматривались. Для каждого из рассматриваемых видов использования был рассчитан суммарный по выборке существующий арендный платеж (в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 450-р), а также суммарная рыночная стоимость земельных участков. Средняя рыночная стоимость земли в каждой из зон определялась экспертно. Путем деления среднего арендного платежа на среднюю стоимость земли по видам использования земли были получены соотношения (в процентах) арендного платежа и цены земли для каждого вида использования. Далее был определен тот вид использования, для которого характерно процентное отношение, близкое к 10 и соответствующее безрисковой ставке процента. Таким видом использования оказалось управление коммерческими организациями. То есть было сделано предположение, что арендатор этого вида использования выплачивает собственнику арендный платеж, соизмеримый с рыночным арендным платежом. По остальным видам использования были сделаны следующие выводы. Виды использования, платящие арендные платежи по ставке меньшей, чем 10%, по существу дотируются из городского бюджета. К ним можно отнести в первую очередь промышленность, далее — бытовое обслуживание, общепит (без реализации алкоголя), наука и научное обслуживание и в некоторой степени — автосервис, мойки и станции технического обслуживания автомобилей.
С другой стороны, автозаправочные станции; общепит, реализующий алкоголь; торговля в капитальных зданиях и гостиничное хозяйство платят по существу арендный платеж в суммарном исчислении в размере двух рыночных арендных платежей. С экономической точки зрения можно утверждать, что этот дополнительный (сверх рыночного) арендный платеж является не чем иным, как налогом на вмененный доход, не имеющим никакого отношения к земельному арендному платежу. Если предположить, что все виды деятельности будут платить арендный платеж в размере рыночного, то этот дополнительный и не вполне справедливый при отношению к земле сбор, согласно расчетам, составит не более 2% от общего сбора.
Анализ данных по Санкт-Петербургу в целом свидетельствует, что сегодняшний годовой сбор арендной платы за 4207 земельных участков с учетом льгот составляет около 22 млн. дол. Общая нормативная стоимость земли равна 1,4 млрд. дол. Отсюда следует, что сегодняшний общий годовой сбор арендных платежей составляет менее 2% от общей нормативной цены земли. Если арендный платеж за земельный участок определить даже на уровне 10%, то общий сбор арендных платежей по Санкт-Петербургу без учета льгот составит для этой выборки 139 млн. дол. Как было отмечено выше, промышленность, которая занимает ценные земельные участки, должна будет платить при 10%ной ставке около 130 млн. дол. Сегодня она платит около 13 млн. дол. То есть промышленность за счет льгот съедает львиную долю арендных платежей в бюджет города.
Таким образом, основная задача справедливого взимания арендных платежей в Санкт-Петербурге упирается в решение проблемы, связанной арендными платежами заземлю, на которой находится промышленность.
Практика показывает, что любое нововведение, как бы хорошо оно не было обосновано, не может иметь будущего без четкого механизма его реализации.
Ключевым звеном предлагаемого подхода к определению арендных платежей является оценка базы этого расчета — рыночной стоимости земельных участков. К сожалению, в условиях зарождающегося рынка России невозможно создать четких (формализованных) алгоритмов оценки рыночной стоимости, которые бы приводили к результату, соответствующему рыночным реалиям. Тем не менее, как свидетельствует опыт Санкт-Петербурга, эта задача успешно может быть решена с помощью оценщиков под контролем уполномоченных государственных органов.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
