Управление финансами Получите консультацию:
8 (800) 600-76-83

Бесплатный звонок по России

документы

1. Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
2. Как использовать материнский капитал на инвестиции
3. Налоговый вычет по НДФЛ онлайн с 2021 года
4. Упрощенный порядок получения пособия на детей от 3 до 7 лет в 2021 году
5. Выплата пособий по уходу за ребенком до 1,5 лет по новому в 2021 году
6. Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
7. Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
8. Защита социальных выплат от взысканий в 2021 году
9. Банкротство пенсионной системы неизбежно
10. Выплата пенсионных накоплений тем, кто родился до 1966 года и после
11. Семейный бюджет россиян в 2021 году

О проекте О проекте    Контакты Контакты    Загадки Загадки    Психологические тесты Интересные тесты
папка Главная » Недвижимость » Прочие методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Прочие методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором

Прочие методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Метод распределения (соотнесения или аллокации) основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное (типичное) соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом (или стоимостью возведенных на ней сооружений). Метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах однотипных застроенных (улучшенных) земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Теоретически для определенного типа собственности и определенного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Следовательно, когда в каком то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно:
Не забываем поделиться:


— подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок;
— определить типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости;
— использовать это отношение при анализе продаж освоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

После того как определено типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ.

В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку Цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

— подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно;
— оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельные участков.

Одна из основных проблем этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого считается, что метод распределения не может обеспечить гарантированных точных показателей стоимости.

Метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо й качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.

Метод выделения


Самое читаемое за неделю

документ Введение ковидных паспортов в 2021 году
документ Должен знать каждый: Сильное повышение штрафов с 2021 года за нарушение ПДД
документ Введение продуктовых карточек для малоимущих в 2021 году
документ Доллар по 100 рублей в 2021 году
документ Новая льготная ипотека на частные дома в 2021 году
документ Продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года
документ 35 банков обанкротятся в 2021 году


Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

Метод выделения (извлечения, экстракции) позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ. Основная проблема при использовании этого метода — это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен.

Так же как и в методе распределения в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

— подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
— оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности восстановительной стоимости и накопленного износа;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Восстановительная стоимость складывается из стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.

Восстановительная стоимость определяется с использованием базисных (индексных, компенсационных) и ресурсных методов с последующим увеличением полученного результата на предпринимательскую прибыль.

Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов, в сметную стоимость строительства улучшений на дату оценки с использованием индексов пересчета сметной стоимости.

Индексы пересчета сметной стоимости устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Ресурсные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка на оцениваемую дату основаны на расчете сметной стоимости строительства улучшений с использованием текущих рыночных цен на материалы, труд, машины и механизмы.

Практика показывает, что при наличии соответствующей информации ресурсные методы позволяют получить наиболее обоснованные с точки зрения рынка оценки восстановительной стоимости.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек. При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска.

Накопленный износ объекта недвижимости при использовании затратною подхода рассчитывается только в отношении улучшений земельного участка. С методологической точки зрения термин «износ» не может быть применен к земельному участку. Земельный участок может под воздействием внешних по отношению к объекту недвижимости обстоятельств потерять стоимость. В этом случае необходимо говорить только о снижении стоимости земли под действием внешних факторов.

Основная цель задачи исследования совокупного износа улучшений — определить те его виды, которые на дату оценки признаются рынком и, следовательно, обусловливают снижение стоимости объекта недвижимости.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание.

Физический износ — это старение здания в результате ежедневной эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное устаревание вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания.

Внешнее устаревание представляет собой ухудшение полезности здания или объекта собственности в результате отрицательного влияния внешних факторов.

Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием.
интересное на портале
документ Тест "На сколько вы активны"
документ Тест "Подходит ли Вам ваше место работы"
документ Тест "На сколько важны деньги в Вашей жизни"
документ Тест "Есть ли у вас задатки лидера"
документ Тест "Способны ли Вы решать проблемы"
документ Тест "Для начинающего миллионера"
документ Тест который вас удивит
документ Семейный тест "Какие вы родители"
документ Тест "Определяем свой творческий потенциал"
документ Психологический тест "Вы терпеливый человек?"


Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. Износ считается устранимым, если технологически (физически) это устранение выполнимо и затраты на устранение меньше получаемого вклада в стоимость улучшений.

Существует три метода оценки накопленного износа: метод эффективного возраста (срока экономической жизни), метод рыночной экстракции и метод разбивки. Накопленный износ определяется в целом или по отдельности с учетом каждого вида. При оценке накопленного износа в целом используется метод рыночной экстракции либо методы, основанные на оценке срока экономической жизни здания: метод эффективного возраста и модифицированный метод эффективного возраста. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Метод остатка

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.

Область применения метода:

— оценка застроенного участка;
— оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
— для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду (доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.

Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:

— земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
— здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
— известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
— есть достоверная рыночная информация о значениях Коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
— рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
— рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
— стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.

Рыночная стоимость улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск — как определенный процент от полных строительных затрат.

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:

— расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
— оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
— расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
— расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода; приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

— потенциальный валовой доход;
— действительный валовой доход;
— операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов.

Чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%ной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов оп1деляется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления.

темы

документ Наиболее часто встречающиеся вопросы про зарубежную недвижимость
документ Налогообложение недвижимости
документ Недвижимость-сущность и основные признаки
документ Неудержимые русские или взгляд иностранцев на покупателей недвижимости
документ Организационно-экономический механизм функционирования ЖКХ
документ Организация управления жилищным хозяйством
документ Основные модели погашения долга по ипотеки
документ Основные понятия и состав коммунальных услуг

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Не забываем поделиться:


Загадки

Зеленое, в пятнах, прыгает...

посмотреть ответ


назад Назад | форум | вверх Вверх

Загадки

Одной из проблем маленьких деревень в давние времена был высокий процент детей рождающихся с генетическими отклонениями. Причина этого крылась в том, что муж и жена из-за того, что людей в деревнях мало, часто могли приходиться друг другу родственниками.

Вопрос: Какое изобретение конца 19 века резко снизило процент детей рождающихся с генетическими отклонениями в сельской местности?

посмотреть ответ
важное

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83

ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!



Как открыть расчетный счет для ООО или ИП
Как ускорить реакцию на изменение предпочтений потребителей и повысить гибкость производства в 2021 г.
Налоговая реформа для малого и среднего бизнеса
Обязательная индексация заработной платы
Как с ИП на УСН перейти на самозанятость в 2021 г.
Новая помощь малому бизнесу
Что будет, если МРОТ повысят до 20 тысяч рублей?
Когда и как правильно масштабировать бизнес в пандемию
Проверки трудовой инспекции в 2021 г
Новые изменения в кредитовании малого бизнеса
Что изменится в охране труда с 1 марта 2022 года
Как эффективно мотивировать сотрудников в малом бизнесе в 2021-2022 гг.
Стратегия развития компании в 2021 г.
Как искать и нанимать работников в компанию в пандемию
Куда уходят деньги в бизнесе и как ими правильно управлять?



©2009-2021 Центр управления финансами.