Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Налог на недвижимость — это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.
Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе обложения недвижимости и регулируется Законом Российской Федерации № 20301 «О налоге на имущество предприятий»; инструкцией МНС России № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий»; инструкцией МНС России № 38.
В налогообложении имущества, используемого в личных целях или осуществления бизнеса, отсутствует земельный налог. Он регулируется: Законом РСФСР № 1738 «О плате за землю» с последующими изменениями и дополнениями; Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ); Земельным кодексом РФ; инструкцией МНС России № 56 о применении Федерального закона «О плате за землю» с последующими изменениями.
Налог на имущество физических лиц регулируется Законом Российской Федерации № 20031 «О налогах на имущество физических лиц», инструкцией МНС России № 54, изданной в соответствии с вышеуказанным законом.
Принципы налогообложения недвижимости
Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются: имущество юридических и физических лиц, земельные участка, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов.
Недвижимого имущества
С введением в действие второй части Налогового кодекса РФ в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по нескольким признакам.
По субъективному признаку, отражающему отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т.е. по категориям налогоплательщиков:
а) налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц (граждан России, иностранных граждан, лиц без гражданства, фактически находящихся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году; физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, но получающими доходы от недвижимости, расположенной на территории РФ);
б) налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, функционирующих на территории РФ.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
а) федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;
б) региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;
в) местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.
По объектам налогообложения:
а) налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения литых потребностей или осуществления бизнеса. Периодически выплачиваются в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;
б) налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами не движимости сделок купли продажи, дарения, наследования, сдачи внаем ши аренду, ипотеки и др.
По функционально-целевому назначению:
а) земельный налог;
б) лесной налог;
в) налог на пользование недрами;
г) налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.
Налог на имущество физических лиц
Плательщиками налога признаются: граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, имеющие в собственности на территории РФ имущество. Физические лица платят налог на имущество независимо от того, эксплуатируется оно или нет.
К объектам налогообложения относятся жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения, сооружения; самолеты, вертолеты, теплоходы, катера, моторные лодки и другие водно-воздушные транспортные средства.
При общей долевой собственности на объект налог платит каждый владелец соразмерно его доле в имуществе. При общей совместной собственности на Имущество все совладельцы несут равную ответственность по налогам или один из них по соглашению. По транспортным средствам налог взимается с лица, на имя которого оно зарегистрировано.
Налоговой базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации.
Инвентаризационная стоимость определяется как восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.
Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах.
Представительные органы местного самоуправления могут дифференцировать ставки в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и иных критериев (жилые и нежилые помещения, кирпичные или блочные, использование для коммерческих или хозяйственных целей и т.п.).
Отдельные категории граждан освобождены от уплаты налога на имущество. Для подтверждения права на льготы граждане самостоятельно представляют в налоговые органы необходимые документы. Так, от уплаты от налога на строение и транспортные средства освобождаются: Герои Советского Союза и РФ, лица, награжденные орденом Славы трех степеней, участники ВОВ и других боевых операций, лица, подвергается воздействию радиации, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. От уплаты налога на строения, помещения и сооружения освобождаются пенсионеры, собственники жилых строений жилой площадью до 50 м, судьи, деятели культуры, искусства (со специально оборудованных помещений) и др. От налога на транспортные средства освобождены владельцы моторных лодок с мощностью двигателя не более 10 л.с. или 7 кВт.
Налогообложение недвижимости предприятий
Плательщиками налога являются организации — юридические лица: предприятия, учреждения (включая банки и другие кредитные учреждения); филиалы предприятий, имеющие свой баланс и расчетный (текущий) счет; иностранные компании, фирмы, международные, организации, имеющие недвижимость на территории РФ; субъекты малого бизнеса, применяющие упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности (в части имущества, используемого для иной деятельности, не указанной в свидетельстве об уплате единого налога на вмененный доход); общественные объединения, ассоциации, ведущие бизнес.
Налогом облагается недвижимое имущество, находящееся на балансе предприятия, кроме земельных участков.
Налог на имущество предприятий относится к категории региональных. Предельный размер налоговой ставки не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Если конкретная ставка налога в регионе не установлена, то применяется максимальная ставка. Устанавливать ставку налога для отдельных конкретных предприятий не разрешается.
Налогом не облагается имущество, используемое исключительно для нужд образования и культуры, отдыха и оздоровления детей в возрасте до 18 лет; жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражных кооперативов, садоводческих товариществ, общественных организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% от общего числа работников; предприятия народных художественных промыслов и др.
Стоимость имущества организаций, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую стоимость: объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящиеся на балансе налогоплательщика; магистральных трубопроводов, железнодорожных путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, линий связи и энергопередачи, а также сооружений, предназначенных для поддержания в эксплуатационном состоянии указанных объектов, и пр.; мобилизационного резерва и мобилизационных мощностей; имущества, полученного за счет безвозмездной помощи (содействия) в первые два года, а также имущества, используемого для непосредственного осуществления безвозмездной помощи, на срок его использования в данных целях и др.
Законодательные органы субъектов РФ и органы местного самоуправления могут устанавливать для отдельных категорий плательщиков дополнительные льготы по налогу.
Земельный налог
Земельный налог введен с целью стимулирования рационального использования, охраны и освоения земель.
Ставки земельного налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средние ставки земельного налога с 1 га (1 м) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по районам. Органам местного самоуправления предоставляется право повышать ставки земельного налога, но не более чем в 2 раза, с учетом благоприятных условий размещения земельных участков.
В облагаемую налогом площадь земельного участка включаются: участки земель, занятые строениями; участки, необходимые для содержания (обслуживания) строений; санитарно-защитные зоны объектов; технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим лицам.
За земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном или общем пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется каждому пропорционально принадлежащей площади или доли в строении.
Земельные участки, не используемые или используемые не по целевому назначению, облагаются налогом в двукратном размере.
Государственные налоговые инспекции ведут учет налогоплательщиков, осуществляют контроль за правильностью его исчисления и уплаты.
Земельный налог с юридических лиц начисляется ежегодно по состоянию на 1 июня и исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка.
Налог за расположенные вне поселений земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения устанавливается в размере 20% от средних ставок земельного налога, предусмотренного для поселений численностью до 20 тыс. человек.
Налог на часть площади дачных участков и индивидуальных гаражей, расположенных в городах и поселках, превышающей предельные нормы их отвода не более чем в 2 раза, взимается в размере 15%, а свыше двойной нормы — по полным ставкам земельного налога, установленным для городских земель.
Налог на землю, расположенную в полосе от отвода железных дорог, взимается с предприятий, учреждений и организаций железнодорожного транспорта в размере до 25% от ставки налога за сельскохозяйственные угодья.
От уплаты земельного налога полностью освобождаются:
- заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические сады;
- учреждения, финансируемые из соответствующих бюджетов либо за счет средств профсоюзов;
- субъекты малого предпринимательства с упрощенной системой учета;
- субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли (требующие рекультивации) или земли для добычи торфа, используемого с целью повышения плодородия почв, — на первые десять лет пользования;
- участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, граждане, подвергшиеся воздействию радиации, военные пенсионеры, члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца, герои Советского Союза, РФ, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой славы и «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР»;
- уволенные военнослужащие со стажем 20 лет и более, члены их семей и сотрудников УВД, учреждений уголовно-исполнительной системы, потерявшие кормильца;
- земли общего пользования населенных пунктов;
- учреждения культуры, физкультуры и спорта, туризма, спортивные сооружения;
- вузы, научные учреждения и организации;
- участки, непосредственно используемые для научных, экспериментальных, учебных целей научно-исследовательскими учреждениями и учебными заведениями сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля;
- госпредприятия связи, акционерные общества связи с контрольным пакетом акций у государства;
- предприятия, научные организации за участки для хранения материальных ценностей мобилизационного резерва РФ;
- земли, предоставляемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, а также Министерства обороны РФ;
- государственные унитарные предприятия и учреждения, осуществляющие эксплуатацию и строительство государственных мелиоративных систем и гидротехнических сооружений;
- учреждения и органы уголовно-исполнительной системы;
- профессиональные аварийно-спасательные службы и формирования;
- земли, используемые для размещения и постоянной деятельности пожарной охраны, внутренних железнодорожных и пограничных войск, войск гражданской обороны;
- граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства (на 5 лет с момента предоставления земельного участка).
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки налога для отдельных плательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.
Налогообложение операций с недвижимостью
Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок: покупка или строительство; сдача в аренду или наем; получения в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; продажа; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг; получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной и т.д.
В соответствии со ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные от продажи недвижимого имущества в РФ и за ее пределами, от сдачи в аренду (наем) или иного использования объектов недвижимости, в виде материальной выгоды от приобретения недвижимости у взаимозависимых лиц, а также в натуральной форме. При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база определяется как его стоимость, исчисленная исходы из цен, устанавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ с учетом НДС и налога с продаж (ст. 211 НК РФ).
Налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет (ИНВ) в суммах, полученных им в налоговом периоде (календарный год) от продажи жилых домов или земельных участков, которые находятся в собственности налогоплательщика менее пяти лет. Сумма налога не должна превышать вычета 1 млн. руб. Сумма вычета от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не должна превышать 125 тыс. руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика более пяти лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже названных объектов недвижимости.
Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 тыс. руб., правда, без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.
При продаже Недвижимости, находящейся в общей долевой или совместной собственности, общая сумма налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними по письменным заявлениям при подаче ими налоговой декларации по окончании налогового периода.
Законодательные органы субъектов РФ могут вводить иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей в пределах установленного размера вычетов.
Налогоплательщик имеет право использовать ИНВ только один раз. Если он не полностью использовал ИНВ, он может воспользоваться его остатком в следующие годы — до полного его использования. Повторное предоставление ИНВ налогоплательщику не допускается.
Льготы налогообложения
Льготы по налогу на имущество можно разделить на две группы. К первой группе относятся льготы, связанные с полным освобождением каких-либо организаций от данного налога.
В частности, от налога освобождается имущество:
- бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов;
- коллегий адвокатов и их структурных подразделений;
- предприятий по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей суммы выручки от реализации продукции (работ, услуг);
- используемое исключительно для нужд образования и культуры;
- религиозных объединений и организаций, национально-культурных обществ;
- предприятий народных художественных промыслов;
- жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, садоводческих товариществ;
- общественных объединений, ассоциаций, осуществляющих свою деятельность за счет целевых взносов граждан и отчислений предприятий и организаций;
- общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреждений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% общего числа работников и др.
Вторая группа льгот связана с освобождением от налога отдельных видов имущества, принадлежащего предприятию.
Для целей налогообложения стоимость имущества предприятия уменьшается на балансовую стоимость (за вычетом суммы износа по соответствующим объектам):
- объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщиков;
- объектов, используемых исключительно для охраны природы, пожарной безопасности или гражданской обороны;
- имущества, используемого для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, выращивания, лова и переработки рыбы;
- земли и др.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
